Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Mit einer Vollfinanzierung ins eigene Haus
Normalerweise wird bei Baufinanzierungen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent erwartet. Unter bestimmten Bedingungen ist aber auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Welche dies sind, wann und für wen eine solche Finanzierung in Betracht kommt, darum geht es in diesem Beitrag.
Inhaltsverzeichnis
Auf der Suche nach der passenden Finanzierung ohne Eigenkapital?
1. Grundlagen der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird vor allem dann gewählt, wenn ein Bauvorhaben oder ein Hauskaufschnell realisiert werden soll und man nicht warten will bis das sonst übliche Eigenkapital angespart ist. Das dauert nämlich seine Zeit.
1.1 Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital bedeutet, dass das Immobilienvorhaben vollständig aus Fremdmitteln - also über Darlehen - finanziert wird. Synonym wird häufig auch von 100 Prozent-Finanzierungen oder Vollfinanzierungen gesprochen. Sogar Finanzierungen über 100 Prozent sind möglich. Beim Bau oder Kauf einer Immobilie fallen nämlich nicht nur die reinen Baukosten an oder es ist nicht nur der Kaufpreis zu zahlen, sondern darüber hinaus entstehen Nebenkosten - zum Beispiel durch Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Erschließungskosten usw.. Sie machen oft zehn Prozent der reinen Bau- oder Kaufkosten und mehr aus. Werden auch diese Kosten über Darlehen finanziert, beträgt die Fremdfinanzierung mehr als 100 Prozent. Diese wird häufig als 110 Prozent-Finanzierung bezeichnet, weil Banken in der Regel nicht über die 110 Prozent-Grenze hinausgehen.
So funktioniert die Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital
1.2 Was gilt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?
Eigenkapital ist grundsätzlich das eigene Vermögen, das ein Bauherr oder Käufer in das Immobilienvorhaben einbringen kann. Der Vorteil von Eigenkapital ist, dass es zinslos zur Verfügung steht und nicht zurückgezahlt werden muss. Das wirkt entlastend und das Finanzierungsrisiko sinkt.
Zum Eigenkapital zählen zum Beispiel Barmittel, Bausparguthaben, Ersparnisse auf Bankkonten (Sparguthaben, Tagesgelder, Termineinlagen), Lebensversicherungen, Wertpapiere und bereits vorhandene eigene Immobilien oder Grundstücke. Diese Eigenmittel sind unterschiedlich gut und schnell liquidierbar. Manchmal wird auf den Einsatz von vorhandenem Eigenkapital verzichtet, wenn die "Verflüssigung" mit erheblichen Wert- oder Ertragsverlusten verbunden wäre. Als Eigenkapital wird auch die sogenannte "Muskelhypothek" bewertet - das sind Eigenleistungen am Bau. Die sollte man aber nicht überschätzen. Banken akzeptieren in der Regel keinen höheren Ansatz als fünf Prozent.
1.3 Baufinanzierung - wann bekommt man einen Kredit ohne Eigenkapital?
Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, muss man eine erstklassige Bonität vorweisen können. Eine einwandfreie Schufa ist dabei selbstverständliche Voraussetzung, aber alleine nicht ausreichend. In der Regel wird ein überdurchschnittliches Einkommen erwartet, das auch langfristig gesichert ist. Der Grund dafür ist einfach: 100 Prozent-Finanzierungen bedeuten höhere Ratenbelastungen als Finanzierungen mit Eigenkapital und sind häufig mit längeren Laufzeiten verbunden. Es muss daher sichergestellt sein, dass die Raten dauerhaft bedient werden können.
Neben dem Einkommen spielt die Werthaltigkeit der Immobilie eine wichtige Rolle beim möglichen Kreditspielraum. 100 Prozent-Finanzierungen werden grundpfandrechtlich besichert. Je wertiger die Immobilie, umso höher ist der Beleihungswert. Der Wert eines Hauses oder Grundstücks hängt von vielen Faktoren ab - von der Lage, der Größe, dem Zuschnitt, der Ausstattung, dem Umfeld, um nur einige zu nennen. Einkommen und der Wert der Sicherheit bestimmen maßgeblich, wie viel Kredit ohne Eigenkapital möglich ist.
1.4 Was kann mit einem Baukredit ohne Eigenkapital finanziert werden?
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind üblicherweise zweckgebundene Finanzierungen. Das heißt, Darlehen dürfen nur für den vertraglich vereinbarten Zweck - den Kauf oder den Bau eines Hauses verwendet - werden. Die zweckgemäße Verwendung ist der Bank durch entsprechende Rechnungen und Belege nachzuweisen. Außenanlagen, Gartengebäude, Garagen und Carports sind oft nicht Bestandteil der 100 Prozent-Finanzierung. Das Geld darf daher nicht ohne weiteres dafür verwendet werden, ggf. ist eine ausdrückliche Zustimmung der Bank einzuholen. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind auch für Umbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsvorhaben einsetzbar. Hier geht es in der Regel um geringere Beträge als beim Hausbau oder -kauf. Manche Banken vergeben Modernisierungskredite sogar ohne grundpfandrechtliche Absicherung - als zweckgebundene Ratenkredite.
2. Tilgungsmöglichkeiten und Zinsen
Im Folgenden erfahren Sie, welche Tilgungsmöglichkeiten es bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital gibt und wie Zinsen berechnet werden. Außerdem bieten wir Ihnen für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen Rechner, mit dem Sie selbst kalkulieren können.
2.1 Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?
In der Mehrzahl der Fälle erfolgen Vollfinanzierungen über Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass die Darlehen in gleichbleibenden, in der Regel monatlichen Raten - sogenannten Annuitäten - zurückgezahlt werden. Die Raten enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil, wobei der Zinsanteil im Zeitablauf geringer und der Tilgungsanteil höher wird. Am meisten getilgt wird also gegen Laufzeitende. Es ist bei Annuitätendarlehen üblich, den Zinssatz über längere Zeiträume - die Zinsbindungsdauer - festzuschreiben. Üblicherweise kann dieser Zeitraum gewählt werden. Gängige Zinsbindungsdauern sind fünf, zehn, fünfzehn, zwanzig und fünfundzwanzig Jahre. In Niedrigzinsphasen empfehlen sich längere Zinsbindungsdauern, in Hochzinsphasen kürzere. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist findet eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zinssatz statt - entsprechend den dann geltenden Marktverhältnissen.
Anstatt eines Annuitätendarlehens ist auch ein Festdarlehen denkbar. Hier wird das Darlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt und vorher fallen nur Zinszahlungen an. Festdarlehen im Zusammenhang mit Baufinanzierungen ohne Eigenkapital sind dann interessant, wenn das Eigenkapital zunächst gebunden ist und erst später zur Finanzierung eingesetzt werden kann. Ein typischer Fall ist eine eigene Immobilie, die erst noch verkauft werden muss. Mit dem Kaufpreis kann dann das Festdarlehen getilgt werden. Es hat den Charakter einer Zwischenfinanzierung.
2.2 Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?
Die Zinssätze bei einer Vollfinanzierung liegen durchweg über den Zinssätzen einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Die Zinsdifferenz lässt sich als Risikozuschlag interpretieren, den die Bank dafür verlangt, dass sie zu einer 100 Prozent-Finanzierung (und ggf. darüber hinaus) bereit ist. Die Höhe der Zinsdifferenz ist eine geschäftspolitische Entscheidung der Bank. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Zinshöhe auch noch von anderen Faktoren abhängt - zum Beispiel von der individuellen Bonität, der Werthaltigkeit der Immobiliensicherheit, der Zinsbindungsdauer usw.. Zinsunterschiede von 0,5 Prozent und mehr bei einer Vollfinanzierung im Vergleich zur eigenkapitalunterlegten Finanzierung sind keine Seltenheit. Bei den hohen Finanzierungsbeträgen und den langen Laufzeiten bedeutet das erhebliche Zinsmehrkosten.
2.3 Berechnung der Zinsen
Die Zinsen werden jeweils auf den noch ausstehenden Darlehensbetrag - die sogenannte Restschuld - berechnet. Bei Annuitätendarlehen mit monatlichen Raten verringert sich die Restschuld jeden Monat, dementsprechend sinken auch die Zinskosten im Zeitablauf. Bei Festdarlehen bleibt die Zinsbelastung dagegen über die gesamte Laufzeit gleich, weil hier die Tilgung erst am Laufzeitende erfolgt. Grundlage der Zinsberechnung ist der sogenannte (gebundene) Sollzins. Dieser wird üblicherweise auf Jahresbasis - p.a. - angegeben.
Vom (gebundenen) Sollzins zu unterscheiden ist der Effektivzins. Er berücksichtigt neben dem Zinssatz noch andere Kosteneinflussgrößen und fasst diese zu einer Vergleichsgröße zusammen. Der Effektivzins bzw. effektive Jahreszins wird ebenfalls auf Jahresbasis angegeben. Er eignet sich gut, um unterschiedliche Kreditangebote zu vergleichen.
2.4 Kostenloser Online-Rechner
Sie wünschen sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital - der Rechnerermöglicht Ihnen einfach und bequem, das Darlehen zu kalkulieren. Sie können daraus u.a. Ihre monatliche Ratenbelastung sehen, erhalten einen Tilgungsplan und erfahren wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung ist.
2.5 Beispielrechnungen für eine Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital
| Baufinanzierung mit Eigenkapital | 100-Prozent- Finanzierung | 110-Prozent- Finanzierung | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 280.000 € | 280.000 € | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten | 28.000 € | 28.000 € | 28.000 € |
| Vorhandenes Eigenkapital | 75.000 € | 28.000 € | 0 € |
| Darlehenssumme | 233.000 € | 280.000 € | 280.000 € (plus die separat finanzierten Kaufnebenkosten) |
| Effektiver Jahreszins für das Darlehen | 3,3 % | 3,7 % | 3,7 % |
| separater Kredit für die Kaufnebenkosten | - | - | 28.000 € |
| Effektiver Jahreszins für separaten Kredit | - | - | 6,49 % |
| monatliche Rate separater Kredit | - | - | 151 € |
| monatliche Rate Darlehen (gesamt) | 609 € | 851 € | 1.002 € |
| Zinsen nach 15 Jahren | 33.632 € | 58.195 € | 72.224 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 157.268 € | 185.361 € | 204.478 € |
| Laufzeit bis zu kompletten Tilgung | 40 Jahre | 37 Jahre | 36 Jahre |
3. Voraussetzungen und Sicherheit
Wann bekommt man einen Kredit ohne Eigenkapital? Baufinanzierungen ohne Eigenkapital erhält nicht jeder und längst nicht jede Bank bietet sie an.
3.1 Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich eine Baufinanzierung?
Wie bereits oben gesagt, ist eine erstklassige Bonität zwingende Voraussetzung für eine Vollfinanzierung. Die Bonität bzw. Kreditwürdigkeit wird anhand verschiedener Kriterien bewertet. Dazu gehören u.a. ein einwandfreies Zahlungsverhalten in der Vergangenheit - geprüft über die Schufa-Auskunft - und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse. Außerdem muss die Kapitaldienstfähigkeit gegeben sein: das Einkommen muss langfristig gesichert sein und dauerhaft ausreichen, um die anfallenden Raten zu bedienen.
Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst verfügen aufgrund ihrer rechtlichen oder faktischen Unkündbarkeit per se über gute Voraussetzungen für Vollfinanzierungen. Auch gutverdienende Angestellte in einer langfristig sicheren Position bei anderen Arbeitgebern sind gut aufgestellt. Schwieriger wird es für Selbstständige, weil ihr Einkommen Schwankungen aufweist und schwer zu kalkulieren ist.
3.2 Wie sichern Banken die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ab?
Baufinanzierungen werden üblicherweise grundpfandrechtlich abgesichert - auch ein Baukredit ohne Eigenkapital. Im Falle der Insolvenz kann die Bank dann das Grundstückbzw. die Immobilie als Sicherheit verwerten. Das übliche Sicherungsinstrument ist die Grundschuld, nicht die Hypothek, obwohl häufig von Hypothekendarlehen gesprochen wird. Die Bevorzugung der Grundschuld hat vor allem praktische Gründe. Bei Vollfinanzierungen schauen Banken besonders genau auf die Werthaltigkeit der Immobilie. Oft reicht der Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie alleine nicht für die geforderte Absicherung aus und es werden zusätzliche Sicherheiten gefordert. Das kann zum Beispiel eine weitere Immobilie sein. Zur Absicherung kann auch eine persönliche Risikovorsorge in Form einer Restschuldversicherung beitragen. Die Versicherung tritt bei negativen Lebensereignissen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod ein und stellt die Darlehensrückzahlung sicher.
3.3 Wie lange dauert es, bis der Kredit bestätigt wird?
Da die Banken Vollfinanzierungen genauer prüfen als "normale" Baufinanzierungen, kann es hier ein paar Tage länger dauern, bis eine verbindliche Finanzierungszusage (oder -ablehnung) erfolgt. Der Zeitraum hängt auch von den internen organisatorischen Abläufen der Institute ab. In der Regel wird die Zusage (oder Absage) bei vollständigen Unterlagen nach drei bis sieben Werktagen erteilt.
4. Vorteile und Risiken
Nachfolgend die Vorteile und Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Überblick:
4.1 Welche Vorteile hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
das Vorhaben lässt sich verwirklichen, ohne lange dafür Eigenkapital ansparen zu müssen. Der Traum von den eigenen vier Wänden wird so schneller wahr
man kann vorhandenes Eigenkapital für andere Zwecke einsetzen und bleibt liquider
in ausgesprochenen Niedrigzinsphasen und bei günstigen Immobilienpreisen kann die Vollfinanzierung die überlegene Strategie sein, anstatt zu warten, bis genug Eigenkapital gebildet ist
lässt sich vorhandenes Eigenkapital rentierlicher anlegen als es in das Immobilienvorhaben einzubringen, rechnet sich die Vollfinanzierung
bei Immobilien als Kapitalanlage wirken sich hohe Fremdfinanzierungsanteile renditefördernd aus, wenn die Mietrendite über den Finanzierungskosten liegt
4.2 Welche Nachteile hat eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Vollfinanzierungen sind in der Regel deutlich teurer als Baufinanzierungen mit Eigenkapital
die Ratenbelastung ist oft höher als bei Finanzierungen mit Eigenkapitalanteil oder niedrigere Raten müssen mit längeren Laufzeiten "erkauft" werden
Banken stellen bei Vollfinanzierungen besonders strenge Anforderungen an die persönliche Bonität und an Immobiliensicherheiten. Manchmal reicht die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit alleine nicht aus
eine 100 Prozent-Finanzierung ist mit einem höheren Finanzierungsrisiko verbunden. Umso wichtiger sind eine genaue Kalkulation und eine vorsorgende Absicherung
Selbständigen und Arbeitnehmern ohne dauerhaft sicheres Einkommen bleibt die Vollfinanzierung oft verschlossen
5. Vergleich und Beratung
Gerade beim Baukredit ohne Eigenkapital empfiehlt sich ein umfassender Vergleich mit kompetenter Beratung.
5.1 Wie findet man die beste Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Natürlich können Sie selbst im Internet nach Angeboten für Vollfinanzierungen recherchieren oder Anfragen bei Banken für eine Finanzierung stellen. Die Konditionen auf Vergleichsportalen berücksichtigen allerdings nicht Ihre persönlichen Gegebenheiten und liefern daher nicht unbedingt ein zutreffendes Bild. Persönliche Anfragen bei Banken sind aufwändig und können nur einen kleinen Marktausschnitt abdecken. Sehr viel einfacher, umfassender und zielführender gelingt Ihre Recherche über homeday. Unsere Finanzierungsberater besitzen bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital Erfahrungen.
Wir scannen aufgrund Ihrer Angaben den Markt und suchen für Sie gezielt nach guten Angeboten. Unsere Marktrecherche umfasst mehr als 500 Banken. Allerdings bieten nicht alle Institute Vollfinanzierungen an. Wir wissen genau, welche Bank einen Baukredit ohne Eigenkapital ermöglicht. Durch unsere Recherche dürfen Sie sicher sein, ein nahezu vollständiges Marktbild zu erhalten. Sie können dann in aller Ruhe die ausgewählten Angebote vergleichen und eine Entscheidung treffen.
5.2 Unsere Beratungsangebote
BERATUNG wird bei homeday groß geschrieben. Die persönliche Beratung steht bei uns am Anfang der Marktrecherche. Im persönlichen Gespräch werden die notwendigen Angaben erfasst, um konkrete, auf Ihre individuellen Verhältnisse zugeschnittene Finanzierungsanfragen stellen zu können. Außerdem fragt Ihr Finanzierungsberater, was Ihnen bei der Finanzierung wichtig ist. Ihre Antworten fließen mit in die Anfragestellung ein - so sind optimale Ergebnisse garantiert!
6. Tipps für Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Abschließend einige nützliche Tipps für Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital:
Tipps. |
|---|
1. Prüfen Sie zunächst, ob es nicht doch möglich ist, Eigenkapital in Ihr Vorhaben einzubringen - zum Beispiel durch Eigenleistungen am Bau. |
2. Kalkulieren Sie Ihr Vorhaben sehr genau und detailliert durch. Gerade bei Vollfinanzierungen sollte man unangenehme nachträgliche Überraschungen mit zusätzlichem Finanzierungsbedarf von vornherein ausschließen. |
3. Verzichten Sie wenn möglich darauf, auch die Nebenkosten mit Darlehen zu finanzieren. Wenigstens dieser Teil ihrer Finanzierung sollte mit Eigenkapital unterlegt sein. |
4. Wenn Sie über Eigenkapital verfügen, dass derzeit noch gebunden ist, aber später für die Finanzierung eingesetzt werden kann, achten Sie darauf, dass Ihr Baudarlehen entsprechende Sondertilgungen zulässt. |
5. versuchen Sie, Darlehen möglichst schnell zurückzuzahlen - durch eine entsprechend hohe anfängliche Tilgung. Allerdings müssen die Darlehensraten dabei tragfähig bleiben. |
6. sichern Sie sich ab. Mit einer Restschuldversicherung ist die Rückzahlung des Darlehens auch bei Arbeitslosigkeit, längerer Krankheit oder schlimmstenfalls beim Tod sichergestellt, ohne dass die Immobilie als Sicherheit eingesetzt werden muss. |
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – FAQ
Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt es sich um eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Der komplette Kauf- oder Baupreis der Immobilie wird aus Fremdmitteln, sprich dem Kredit gedeckt. Der Kreditnehmer bringt kein Eigenkapital ein. Wer eine Vollfinanzierung inklusive auch die Kaufnebenkosten benötigt, kann sich zu einer 110-Prozent-Finanzierung beraten lassen. Mehr zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfahren
Welche Tilgungsmöglichkeiten gibt es?
Es gibt zwei Tilgungsvarianten. Entweder wird der Betrag mit monatlich gleichbleibenden Annuitäten getilgt oder er wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Letzteres bietet sich an, wenn Sie mit einer großen Geldsumme, beispielsweise einem Erbe oder der Auszahlung einer Lebensversicherung, rechnen. Mehr zu den Tilgungsmöglichkeiten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung fallen höhere Zinsen an als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Für die Kaufnebenkosten kann die Immobilie nicht als Sicherheit dienen, deshalb verlangen die Banken bei einem Baukredit ohne Eigenkapital höhere Zinsen. Gängig ist ein Zinssatz von ca. 3,5 Prozent.
Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkpital setzt eine sehr gute Bonität des Kreditnehmers voraus. Ein fester Arbeitsplatz mit überdurchschnittlichem Einkommen ist also ein Muss. Dazu bewertet die Bank die Immobilie, die ihr als Sicherheit dient. Hier sind ein guter Zustand und eine gefragte Lage von Vorteil.
Was ist die hinterlegte Sicherheit bei der Vollfinanzierung?
Wie auch bei jedem anderen Baukredit wird die Baufinanzierung ohne Eigenkapital über eine Hypothek oder die Eintragung einer Grundschuld abgesichert. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, ist die Bank berechtigt, die Immobilie zu verwerten. Hier gilt es vorzusorgen, zum Beispiel mit einer Risikolebensversicherung. Mehr Informationen zur Absicherung
Was ist eine 110-Prozent Finanzierung?
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden neben dem reinen Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten über einen Kredit mitfinanziert. Bei dieser Vollfinanzierung deckt das Darlehen der Bank auch Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten ab. Der Käufer bringt kein Eigenkapital ein.
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Themengebiet: Baufinanzierung
