Hypothek: Definition, Fragen und Antworten
Ist eine Immobilie über einen Kredit finanziert, belastet der Kreditgeber sie in der Regel mit einer Hypothek. Erfahren Sie u. a., was eine Festhypothek, eine variable Hypothek und eine Libor-Hypothek sind, ob sich eine Hypothek kündigen lässt und ob sie dem Hausverkauf im Wege steht.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung von Krediten dient. Sie wird als Grundschuld im Grundbuch der Immobilie vermerkt. Auch wenn im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung häufig von “Hypothek aufnehmen” die Rede ist, dient als Sicherheit in der Regel nicht die Hypothek, sondern eine Grundschuld. Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt: Dieses Grundpfandrecht ist an eine Forderung gebunden. Im Zuge der Rückzahlung des Hypothekendarlehens reduziert sich auch die Hypothek. Eine Grundschuld hingegen bleibt in gleicher Höhe bestehen und ist nicht an eine bestimmte Forderung geknüpft. Sie ist für Kreditinstitute einfacher zu handhaben.
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Welche Hypothekenarten gibt es?
Bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens stehen verschiedene Modelle zur Auswahl, die sich hauptsächlich im Hinblick auf die Festschreibung der Hypothekenzinsen unterscheiden:
Die Festhypothek
Die variable Hypothek
Die Libor-Hypothek
Die Umkehrhypothek
Entscheidet sich der Darlehensnehmer für eine Festhypothek, gilt ein fester Satz der Hypothekenzinsen für die vereinbarte Laufzeit. Vor allem wenn es wieder zu Zeiten günstiger Kapitalmarktzinsen kommt, würde sich die lange Festschreibung der Festhypothek lohnen. Hier sollte der Darlehensnehmer die verschiedenen Hypothekenzinsen vergleichen.
Die variable Hypothek bietet im Gegensatz zur Festhypothek keine langfristige Zinssicherheit. Der Zinssatz der aktuellen Hypothekenzinsen ist variabel und kann abhängig vom Kapitalmarkt nach oben oder unten angepasst werden. Sinnvoll ist die variable Hypothek bzw. das variable Darlehen, wenn die Immobilie in nächster Zeit veräußert werden soll.
Bei einer Libor-Hypothek werden die Hypothekenzinsen in bestimmten Abständen angepasst. Möglich sind Anpassungen nach drei, sechs oder zwölf Monaten. Damit ist eine Libor-Hypothek ähnlich wie eine Festhypothek – nur mit kürzerer Laufzeit. Auf Grundlage des Libor-Zinssatzes kalkuliert die Bank den Darlehenszins, indem sie eine vereinbarte Marge aufschlägt.
Die umgekehrte Hypothek, Umkehrhypothek oder Rückwärtshypothek ist eine Verrentung. Der Kreditgeber übernimmt eine Hypothek und zahlt dafür dem Eigentümer eine lebenslange Rente. Meistens wird auch ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Wer den Ruhestand absichern möchte, nutzt häufig die Rückwärtshypothek.
Was sind Buchhypothek und Briefhypothek samt Hypothekenbrief?
Handelt es sich um eine Buchhypothek, wird das Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Erteilung eines Hypothekenbriefes wird bei der Eintragung ausdrücklich ausgeschlossen. Bei einer Briefhypothek wird zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt. Diesen Hypothekenbrief erhält der Gläubiger zur Verwahrung.
Wie wird eine Hypothek auf ein Haus aufgenommen?
Egal, ob Festhypothek, variable Hypothek oder Libor-Hypothek: Wer eine Hypothek aufnehmen möchte, beantragt ein Darlehen bei seiner Bank. Im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung wird als Sicherheit eine Hypothek bestellt. Das Grundpfandrecht entsteht durch die Bewilligung und die Eintragung. Die Bestellung übernimmt ein Notar, der auch die Eintragung in das Grundbuch veranlasst. Wer eine Briefhypothek wählt, erhält auch den entsprechenden Hypothekenbrief.
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Wer kann eine Hypothek bekommen?
Grundsätzlich kann jeder eine Hypothek bekommen, der die Voraussetzungen der jeweiligen Bank dafür erfüllt und dieser als Sicherheit eine Immobilie bieten kann. Die meisten Darlehensgeber verlangen für die Aufnahme ein ausreichendes Einkommen, ein gewisses Eigenkapital, eine gute Bonität und einen wohnwirtschaftlichen Zweck für das Darlehen. Was das im Einzelfall genau heißt, ist von Bank zu Bank verschieden.
Was unterscheidet die Hypothek vom Kredit?
Eine Hypothek unterscheidet sich von einem Kredit, auch wenn die Begriffe hin und wieder synonym verwendet werden. So ist umgangssprachlich häufig die Rede von “Hypothek aufnehmen”, wenn eigentlich “Kredit aufnehmen” gemeint ist. Der Begriff Kredit bezeichnet einen bestimmten Geldwert, den der Kreditgeber befristet zur Verfügung stellt. Die Hypothek sichert diesen als Grundpfandrecht ab. Geht es also darum, “eine Hypothek auf ein Haus aufzunehmen”, dient die Immobilie dem Kreditgeber als Sicherheit. Sollte der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommen, ist der Kreditgeber zur Zwangsversteigerung berechtigt.
Ist eine Hypothek zweckgebunden?
Ein Hypothekendarlehen ist nicht zwangsweise zweckgebunden, obwohl es meistens für den Bau oder Kauf einer Immobilie eingesetzt wird. Wer jedoch eine unbelastete Immobilie besitzt, kann diese beleihen und mit dem Darlehen andere Wünsche finanzieren, beispielsweise einen Oldtimer. Die Immobilie dient auch in diesem Fall der Bank als Sicherheit.
Wie berechne ich den Beleihungswert einer Immobilie?
Den Beleihungswert einer Immobilie bestimmt jede Bank anders, er orientiert sich jedoch am Verkehrswert. In der Regel liegt der Beleihungswert rund 20 Prozent unter dem Verkaufspreis. Vom Beleihungswert zieht die Bank noch einmal einen Risikoabschlag ab. Auch dieser kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Übrig bleibt die Beleihungsgrenze und damit die Maximalsumme, die die Bank für ein Immobiliendarlehen gewährt. Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie, desto höher auch das mögliche Darlehen.
Gut zu wissen:
Bleibt der Kredit deutlich unter der Beleihungsgrenze, räumen viele Banken niedrigere Zinsen ein.
Bei der Bestimmung des Beleihungswerts berücksichtigen die meisten Banken folgende Aspekte:
Wertveränderungen für die nächsten 30 Jahre
Wirtschaftliche Veränderungen
Möglichkeit zur nachhaltigen Vermietung oder zum nachhaltigen Verkauf der Immobilie
Prüfung zur Verwendung der Immobilie
Veränderungen der Region, in der sich die Immobilie befindet
Um den Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, nutzen Banken das Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren.
Wie berechnet sich die Hypothek?
Die Hypothek bzw. das durch sie abgesicherte Darlehen basiert auf dem Beleihungswert der Immobilie, der immer unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, und der festgelegten Beleihungsgrenze. Das folgende Beispiel zeigt, wie die Berechnung aussehen könnte:
| Kaufpreis der Immobilie | 250.000 € |
|---|---|
| Beleihungswert (80% des Kaufpreises) | 200.000 € |
| Risikoabschlag (20% des Beleihungswertes) | 40.000 € |
| Beleihungsgrenze (= maximales Darlehen) | 160.000 € |
| notwendiges Eigenkapital (für den Kaufpreis)* | 90.000 € |
*Darüber hinaus ist entweder Eigenkapital für die Kaufnebenkosten nötig oder es muss eine 100-Prozent- bzw. sogar eine 110-Prozent-Finanzierung abgeschlossen werden. Sie ermöglichen – unter bestimmten Voraussetzungen – eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bzw. mit nur wenig Eigenkapital.
Wie lässt sich die Hypothek löschen?
Ist der Immobilien-oder Baukredit zurückgezahlt, händigt die Bank dem Darlehensnehmer eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus. Damit lässt sich die Grundschuld löschen. Sofern vorhanden, erhält der Grundstückseigentümer den Hypothekenbrief. Das Grundpfandrecht wird nach Vorlage der Urkunde beim Grundbuchamt gelöscht.
Was passiert bei Zahlungsverzug?
Zahlt der Darlehensnehmer vertragsgemäß die vereinbarten Raten, reduziert sich das Grundpfandrecht im Rahmen der vereinbarten Tilgung. Kommt es zu einem Zahlungsverzug, ist der Gläubiger berechtigt, die Zwangsvollstreckung einzuleiten. Eigentümer sollten bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Fallen für die Aufnahme einer Hypothek Zinsen oder andere Kosten an?
Ja, es fallen für die Aufnahme einer Hypothek Zinsen und weitere Kosten an:
Jahreszins
Bereitstellungszinsen, falls das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist ausgezahlt wird
Bearbeitungsgebühren
Kosten für eine Beleihungswertermittlung
Notarkosten für die Hypothekenbestellung
Kosten für die Eintragung in das Grundbuch
Bevor die Bank den Immobilienkredit zusagt, prüft sie die Einkommensverhältnisse. Entscheidend ist, dass der Darlehensnehmer die Zins- und Tilgungsrate nach Abzug der Fixkosten aus seinen Einkünften erbringen kann.
Die Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen ist von den Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig. Im Juli 2022 wurde der Leitzins, das erste mal seit mehr als einem Jahrzehnt, von der EZB erhöht. Jetzt liegt der Leitzins bei 2,5 Prozent (Stand: 5.1.2023). Darlehensnehmer sollten die Hypothekenzinsen vergleichen und sich entsprechend beraten lassen.
Checkliste für Hypothekendarlehen
Wer ein Hypothekendarlehen aufnehmen möchte, sollte folgende Unterlagen bereithalten:
Nachweise zu Einkommensverhältnissen (Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Steuerbescheid)
Ausweisdokument
Grundbuchauszug der Immobilie
Lageplan
Bauvertrag oder Baubeschreibung bei Neubauten
Baupläne
Kostenkalkulation
Teilungserklärung (bei einer Eigentumswohnung)
Banken teilen üblicherweise vor einem Beratungstermin mit, welche Unterlagen vorliegen sollten.
Wie kann man eine einer Hypothek kündigen?
Eine Hypothek auflösen oder kündigen, kann nur, wer das Darlehen an die Bank zurückzahlt. Der Darlehensvertrag eines Hypothekendarlehens hat in der Regel jedoch eine feste Laufzeit. Wird das Darlehen vor Ablauf dieser Frist zurückgezahlt, entsteht der Bank ein Refinanzierungsschaden. Kreditinstitute sind berechtigt, dem Kreditnehmer diese sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Rechnung zu stellen.
Gut zu wissen: Eine Ausnahme gibt es bei Hypotheken mit längeren Laufzeiten: Nach Ablauf von zehn Jahren besteht ein Sonderkündigungsrecht. Darlehensnehmer können ihren Vertrag mit einer sechsmonatigen Frist kündigen und das Darlehen zurückzahlen.
Was passiert bei einem Verkauf der belasteten Immobilie?
Bei einem Verkauf eines belasteten Grundstücks ist die vorzeitige Auflösung der Hypothek möglich. Wird die Zahlung des Kaufpreises über einen Notar abgewickelt, übernimmt dieser die Rückzahlung der Hypothek und veranlasst, dass sie im Grundbuch gelöscht wird. Auch bei einem Verkauf und der Ablösung kann es zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen.
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Hypothek – FAQ
Was ist eine Hypothek?
Eine Baufinanzierung wird häufig durch eine Hypothek abgesichert. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit dem Immobilien beliehen werden. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Der Kreditgeber erhält so das Recht, bei Zahlungsverzug oder -ausfall eine Zwangsvollstreckung der Immobilie einzuleiten und dadurch sein Geld zu erhalten. Mehr zum Thema Hypothek
Wie wird eine Hypothek aufgenommen?
Gewährt die Bank das Darlehen, bestellt sie als Sicherheit eine Brief- oder Buchhypothek. Die Bestellung erfolgt durch einen Notar, der auch die Eintragung in das Grundbuch veranlasst. Bei einer Buchhypothek wird das Grundpfandrecht in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Bei einer Briefhypothek wird zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt. Dieser wird vom Gläubiger verwahrt und kann bei einer Umschuldung weitergegeben werden.
Was ist besser – Hypothek oder Kredit?
Da Hypothek und Kredit unterschiedliche Dinge bezeichnen, lässt sich diese Frage so gar nicht stellen. Während der Kredit das befristet zur Verfügung gestellte Geld bezeichnet, dient die Hypothek als Sicherheit für den Kreditgeber.
Welche Hypothekenarten gibt es?
Sind die Kapitalmarktzinsen günstig, lohnt sich eine lange Festschreibung der Hypothekenzinsen, wie es bei einer Festhypothek der Fall ist. Hier sollten Sie die Hypothekenzinsen vergleichen. Wer einen flexiblen Zinssatz bevorzugt, entscheidet sich statt der Festhypothek für eine variable Hypothek. Hier kann der Zinssatz angepasst werden, was besonders bei anstehenden Verkäufen sinnvoll ist. Darüber hinaus gibt es noch die Libor-Hypothek und die Umkehrhypothek. Mehr zur Festhypothek und den anderen Hypothekenarten
Wie lässt sich die Hypothek löschen?
Nach erfolgreicher Rückzahlung des Darlehens erhält der Kreditnehmer von der Bank eine Löschungsbewilligung. Sofern vorhanden, händigt der Gläubiger den Hypothekenbrief aus. Nach Vorlage der notariell beglaubigten Urkunde löscht das Grundbuchamt das Grundpfandrecht und die Immobilie ist nicht länger mit einer Hypothek beliehen. Mehr über die Löschung einer Hypothek erfahren
Was passiert bei Zahlungsverzug?
Zahlt der Kreditnehmer die vereinbarten Tilgungsraten vertragsgemäß, reduziert sich das Grundpfandrecht entsprechend. Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug oder kommt es gar zu Zahlungsausfällen, hat die Bank das Recht, die Zwangsvollstreckung durchzuführen. Um dies zu vermeiden, ist es ratsam, sich bei finanziellen Engpässen frühzeitig an den Gläubiger zu wenden. Oft lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden.
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Themengebiet: Baufinanzierung
