Immobilienblase 2025: Hält die Krise auf dem deutschen Markt an?
Ist die Immobilienblase geplatzt? Dies ist eine Frage, die nicht nur die Wirtschaft, sondern auch Immobilieneigentümer, -käufer und -mieter gleichermaßen betrifft. In diesem Artikel nehmen wir eine detaillierte Analyse vor: Wir definieren, was eine Immobilienblase ausmacht, untersuchen ihre Symptome und beleuchten die Auswirkungen auf die verschiedenen Akteure des Immobilienmarktes. Darüber hinaus werfen wir einen Blick auf aktuelle Trends und Prognosen für die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland in den kommenden Jahren.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Eine Immobilienblase ist gekennzeichnet durch überhöhte Immobilienpreise, die deutlich über dem tatsächlichen Wert liegen.
Die Auswirkungen eines Immobiliencrashs betreffen Eigentümer, die Schwierigkeiten bei der Kreditabzahlung haben und Verkäufer die finanzielle Einbußen erleiden.
Aktuelle Prognosen deuten auf eine leichte Preisabschwächung in 2024 und eine erneute Preissteigerung in 2025 hin, besonders für hochwertige Neubauten.
Inhaltsverzeichnis
Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase auf Immobilieneigentümer?
Wie wirkt sich eine Immobilienblase auf Immobilienkäufer und -verkäufer aus?
Droht in 2025 und 2026 weiterhin eine Immobilienblase in Deutschland?
Ausblick auf die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Prognosen für 2025 und 2026
Hat Ihre Immobilie bereits an Wert verloren?
1. Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.
Beispiel für eine Immobilienblase
Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann.
Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung.
Ein weiteres Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase ist Spanien: Zwischen 2001 und 2008 wurden mehr als vier Millionen Wohnungen gebaut. Bauträger und Investoren versuchten, mit möglichst geringem Kapitaleinsatz möglichst hohe Renditen zu erzielen. Baugenehmigungen für zahlreiche Großsiedlungen wurden erteilt und es kam zu einem regelrechten Bauboom, der durch niedrige Zinsen zusätzlich angeheizt wurde. Investoren spekulierten auf besonders lukrative Wertanlagen, die Nachfrage stieg und die Preise verdreifachten sich. Der Immobilienmarkt war extrem aufgebläht und als die Zinsen stiegen, platzte die Immobilienblase. Durch die sinkende Nachfrage fielen die Preise, Baufirmen und Bauträger gingen pleite und es entstanden riesige Geisterstädte mit halbfertigen Immobilien.
2. Anhand welcher Symptome zeigt sich eine Immobilienblase?
Analysen der Immobiliencrashs in den USA und in Spanien zeigen, dass verschiedene Anzeichen auf das Entstehen einer Immobilienblase hinweisen können:
| 🏠 Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen | Üblicherweise zeigen Immobilienpreise und Mieten ähnliche Steigerungen. Entwickeln sich die Werte deutlich auseinander und die Immobilienpreise steigen stärker als die Mieten, ist das ein Anzeichen für einen Kauf aus Spekulationsgrüngen. Durch die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete sinken die Renditen. |
| 🏠 Extreme Preissteigerungen | Stetige jährliche Preissteigerungen um beispielsweise 5 oder 6 Prozent sind durchaus üblich. Entwickeln die Preise sich jedoch sprunghaft, spricht man von einer hyper-exponentiellen Steigerung, die auf eine Überhitzung des Marktes hinweist. |
| 🏠 Spekulation | Käufer erwerben Immobilien, um die Häuser und Wohnungen später zu einem höheren Preis zu verkaufen. Oftmals handelt es sich um Altbauten oder sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien, die nach der Renovierung zu einem höheren Preis weiterveräußert werden. Insbesondere in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen wenn alternative Anlagemöglichkeiten fehlen, kommen diese Geschäfte häufig vor. |
| 🏠 Überbewertung von Immobilien | Die Kaufpreise der Immobilien sind sehr hoch und entsprechen nicht mehr dem tatsächlichen Sachwert des Hauses oder der Wohnung. Das Gebäude und der Bodenwert liegen deutlich unter dem Verkaufspreis. |
| 🏠 Niedriges Zinsniveau | Durch ein attraktives Zinsniveau entscheiden sich viele Käufer, zum aktuellen Zeitpunkt in eine eigene Immobilie zu investieren. Sie gehen davon aus, dass ein Eigenheim aufgrund der niedrigen Konditionen zu finanzieren ist. Auch für Kapitalanleger ist der Kauf interessant, da die Aufnahme von Fremdkapital günstig ist und hohe Renditen zu erwarten sind. |
| 🏠 Niedrige Tilgungsraten | Geringe Tilgungsraten führen zu einer niedrigen monatlichen Belastung des Kreditnehmers. Banken locken daher mit einem Tilgungsanteil von lediglich 2 Prozent der Darlehenssumme. Die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung wird so erleichtert. Nach Ablauf der Zinsbindung und einer teureren Anschlussfinanzierung sind die Kunden nicht mehr in der Lage, die höheren Raten zu zahlen. |
| 🏠 Lockere Kreditvergabe | Käufer finanzieren die Investition mit einem hohen Anteil Fremdkapital. Dadurch steigt die Bereitschaft, eine Immobilie zu kaufen. |
| 🏠 Geringe Bautätigkeit | Übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot, weil zu wenig gebaut wird, steigen die Immobilienpreise und eine Überhitzung das Marktes ist denkbar. |
Es gibt verschiedene Faktoren, die auf eine Immobilienblase hindeuten. Treten sie bundesweit zur gleichen Zeit auf, steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase und damit auch das Platzen dieser.
Gut zu wissen:
Ist der Kaufpreis einer Immobilie so hoch wie etwa 30 Jahreskaltmieten oder sogar noch höher, deutet dies auf eine überzogene Preisentwicklung und eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes hin.
3. Wann platzt eine Immobilienblase?
Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht.
die Zinsen für Baukredite/ Immobilienkredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind
Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können
Die Folgen: ein höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona oder den Ukraine-Krieg fürchten.
4. Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase im Jahr 2025 auf Immobilieneigentümer?
Seit einigen Monaten ist der stetige Aufwärtstrend bei Immobilien leicht gebremst. Über die Immobilienpreise und eine Prognose für 2025 gibt es bei Experten unterschiedliche Meinungen. Ein eventueller Immobiliencrash oder stark rückläufige Preise betreffen unter bestimmten Umständen auch Immobilieneigentümer:
Kreditnehmer, deren Darlehen aus der Zinsbindung läuft: Endet im Jahr 2025 die Sollzinsbindung des Kredites, ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Durch die gestiegenen Kapitalmarktzinsen können einige Darlehensnehmer die Raten unter Umständen nicht bewältigen und geraten in finanzielle Schwierigkeiten. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.
Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie verkaufen müssen/wollen: Platzt die Immobilienblase und Eigentümer stehen unter Druck, ihre Immobilie verkaufen zu müssen, liegt der Verkaufserlös unter Umständen unter dem Preis, den sie selbst bezahlt habe. Es droht ein Verlust.
Immobilieneigentümer, deren Immobilie bereits bezahlt ist: Wer sein Haus oder seine Wohnung bereits abbezahlt hat, hat von den Auswirkungen einer Immobilienblase nichts zu befürchten. Es steht keine Anschlussfinanzierung an und das Zinsniveau ist für diese Eigentümer nicht relevant.
Immobilieneigentümer, die keinen Verkauf planen: Ist kein Verkauf der Immobilie geplant, hat ein eventueller Wertverlust durch das Platzen der Immobilienblase in Deutschland keine Auswirkungen.
Hinweis:
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5. Wie wirkt sich eine Immobilienblase auf Immobilienkäufer und -verkäufer aus?
Interessenten, die im Jahr 2025 einen Immobilienkauf planen, profitieren vom Platzen einer Immobilienblase. Sinkende Kaufpreise führen dazu, dass sie das Haus oder die Wohnung zu einem attraktiven Angebotspreis erwerben können.
Sorgt der Immobiliencrash allerdings nach dem Vertragsabschluss für weiterhin fallende Preise und Käufer haben sich zu früh für die Investition entschieden, verliert das gerade erworbene Haus an Wert - in diesem Fall sind die Auswirkungen also nachteilig.
Verkäufer erleiden durch das Platzen einer Immobilienblase und den damit einhergehenden Werteverfall einen finanziellen Verlust. Die Höhe ist abhängig vom ursprünglichen Kaufpreis. Ist der Verkauf nicht unbedingt erforderlich, sollte der Verkauf daher idealerweise genau abgewogen werden. Eventuell ist es möglich, den Verkauf hinauszuzögern, etwa durch eine vorübergehende Vermietung der Immobilie.
6. Hat eine Immobilienblase in 2025 Auswirkungen auf Mieter?
Entscheiden sich weniger Kaufinteressenten, in eine eigene Immobilie zu ziehen, drängt diese Gruppe ebenfalls auf den Mietmarkt. Durch die steigende Nachfrage wird es schwieriger, eine Mietwohnung oder ein Haus zur Miete zu finden. Zudem ist mit steigenden Preisen bei einer Neuvermietung zu rechnen.
Verkauft ein Eigentümer eine vermietete Immobilie, hat das langfristig unter Umständen Folgen für den Mieter. Ein Mietvertrag bleibt nach einem Eigentümerwechsel bestehen, dennoch kann die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer bestehen.
Aufgrund der Inflation entscheiden sich weniger Menschen für den Kauf einer Immobilie und weichen auf Mietimmobilien aus. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Mieten bei der Neuvermietungen.
7. Droht in 2025 und 2026 eine Immobilienblase in Deutschland?
Insgesamt ist aktuell ein Rückgang der Immobilienpreise zu beobachten, wobei es hier deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Lagen gibt. Insbesondere in den Ballungsräumen und Metropolen bleiben die Preise weiterhin hoch. Grund dafür ist vor allem die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Immobilien - Kaufinteressenten finden kaum bezahlbare Angebotsimmobilien.
Das stetige Wachstum, was in den letzten Jahren nur steil nach oben zeigte, scheint abgeschwächt und die Immobilienpreise stabilisieren sich.
Die folgende Grafik zeigt, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt haben. Der Empirica-Immobilienpreisindex dokumentiert die Entwicklung der inflationsbereinigten Kaufpreise, die im historischen Verlauf deutlich angestiegen sind: Lag der Empirica-Indexwert im Jahr 2005 noch bei 100 Punkten, so hat er sich im Jahr 2022 mit 184 Punkten nahezu verdoppelt. Als Folge der Weltwirtschaftskrise entwickelte sich der Index bis 2011 zunächst unter 100, stieg dann aber ab 2013 deutlich an.
Der Immobilienpreis-Index des empirica Instituts ergibt sich aus einem gewichteten Mittelwert aus Kauf- und Mietpreisen. Analysebasis sind mehr als 2 mio. Inserate. Quelle: empirica, Statista, 2022)
8. Ist es sinnvoll, meine Immobilie jetzt zu verkaufen?
Ob es sinnvoll ist, eine Immobilie zu verkaufen, ist vom Einzelfall abhängig. Insgesamt ist die Nachfrage in angesagten Lagen weiterhin hoch. Für Kaufinteressenten ist es jedoch unter Umständen schwieriger ein Darlehen aufzunehmen. Grund dafür sind gestiegene Bauzinsen und restriktivere Entscheidungen der Banken. Eventuell dauert es also länger, bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist.
Wie werden sich die Bauzinsen entwickeln?
Eine Maklerumfrage ergab, dass 45,3 % unserer Immobilienmakler denken, dass es bei den Bauzinsen im Jahr 2025 keine Veränderungen geben wird. Sie erwarten stabile Zinsen bei der Immobilienfinanzierung. Quelle: Homeday-Maklerumfrag
Wie wirkt sich die Entwicklung der Bauzinsen auf die Nachfrage von Immobilien aus?
Laut der Umfrage unter Immobilienmaklern wird die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in nächster Zeit voraussichtlich leicht sinken. Nur 1,6 % der Befragten gehen von einem leichten Anstieg aus, während 14,3 % einen starken Rückgang erwarten und 58,7% von einem leichten Rückgang ausgehen. 25,4% der Befragten glauben, dass die Nachfrage auf dem aktuellen Niveau bleiben wird. Quelle: Homeday-Maklerumfrage 2023
Mit den höheren Zinsen geht eine Veränderung des Immobilienmarktes einher: Während es in den letzten Jahren aufgrund der hohen Nachfrage problemlos möglich war, eine Immobilie zu verkaufen, wird es aktuell zunehmend schwieriger. Aktuelle Zinsen lassen Käufer zurückhaltender werden und vor allem Immobilien mit einer schlechten Energiebilanz oder Häuser und Wohnungen in weniger gefragten Lagen lassen sich schwerer verkaufen.
9. Ausblick auf die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Prognosen für 2025 und 2026
Ausgangssituation
Mehr als 14 Jahre lang lag der Leitzins in Europa bei null Prozent – ein absolutes Rekordtief. Viele Anleger sahen sich gezwungen, in das „Betongold“ Immobilie zu investieren, statt ihr Geld ohne Gewinn auf dem Sparkonto liegenzulassen. Diese Nachfrage wiederum ließ die Immobilienpreise steigen, aber genauso auch die Angst, dass eine mögliche Immobilienblase platzt.
Entwicklung 2025 und 2026
Seit Dezember 2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bei 4,5 Prozent belassen, nachdem er zuvor zehn Mal angehoben wurde. Diese Entscheidung deutet darauf hin, dass sich die Inflationsraten stabilisieren könnten, was wiederum Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben dürfte.
Im Verlauf des Jahres 2025 wird von Fachleuten ein leichter Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland um etwa 1,7 Prozent erwartet, was eine Verlangsamung des bisherigen Preisverfalls signalisiert. Experten sprechen von einer temporären Abschwächung der Preise, verursacht durch Unsicherheiten wie den Krieg in der Ukraine und Inflationssorgen. Sollte sich die Lage bessern, könnten die Immobilienpreise erneut anziehen.
Für das Jahr 2025 prognostizieren sie einen Anstieg der Immobilienpreise um 3,0 Prozent, was auf eine zuversichtlichere Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung hinweist.
Die Immobilienexperten von Homeday prognostizieren deutliche Unterschiede zwischen sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien und hochwertigen Neubauten. Während die Preise für Immobilien mit schlechter Energiebilanz vermutlich zurückgehen, werden die Kaufpreise für hochwertige Neubauten ansteigen.
Immobilienblase 2025 – FAQ
Was ist eine Immobilienblase?
Von einer Immobilienblase ist die Rede, wenn die Nachfrage nach Immobilien überdurchschnittlich steigt. Dadurch klettern die Preise auf ein irrationales Niveau. Die Folge ist eine Überbewertung von Immobilien in schlechtem Zustand oder in C-Lagen. Beruhigt sich der Immobilienmarkt wieder, machen die Eigentümer beim Verkauf in der Regel einen Verlust. Mehr zur Entstehung einer Immobilienblase lesen Sie hier.
Was passiert wenn die Immobilienblase platzt?
Tritt diese Situation ein, fallen die Immobilienpreise wie bei einem Kurssturz an der Börse. Eigentümer, die überbewertete Immobilien erworben haben, können diese nur mit Verlusten verkaufen. Der Markt wird mit Verkaufsangeboten überschwemmt. Platzt eine Immobilienblase, sind viele Häuser als Schnäppchen zu haben. Wer nicht verkaufen muss, kann aber in Ruhe abwarten, bis sich der Markt wieder beruhigt hat. Wir erklären hier, was es bei einer Immobilienblase zu beachten gilt.
Wann sinken die Immobilienpreise?
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland vielerorts und vor allem in den Metropolen (z. B. Berlin, München, Hamburg) kontinuierlich gestiegen. Grund war unter anderem, dass sich durch die Niedrigzinsphase mehr Menschen eine Immobilie leisten konnte. Dieser Trend könnte durch die gestiegenen Bauzinsen nun ein Ende haben. Viele Immobilienportale verzeichnen bereits jetzt einen Rückgang der Käufernachfrage, welche mittelfristig zu sinkenden Immobilienpreisen führen könnte. Mehr zur Immobilienpreis-Prognose
