Schimmel in der Mietwohnung: Wer übernimmt die Kosten?
Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur unansehnlich, sondern unter Umständen auch gesundheitsschädlich. Mieter sehen die Schuld für Schimmel in der Wohnung häufig beim Vermieter. Doch nicht immer ist der Eigentümer für den Schimmelbefall der Wohnung verantwortlich. Erfahren Sie unter anderem, wie es zu Schimmel in der Wohnung kommt, ob eine Mietminderung bei Schimmel gerechtfertigt ist und wie Sie Schimmelpilz in der Wohnung entfernen.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Schimmelbildung entsteht durch Feuchtigkeitsansammlungen, die nicht abtrocknen können, beispielsweise durch eindringendes Wasser oder Kondenswasser an kalten Flächen wie Fenstern.
Schimmel kann sich an verschiedenen Stellen in der Wohnung bilden, wie hinter Wandverkleidungen, hinter Möbeln oder in schlecht belüfteten Ecken und Hohlräumen.
Bei Schimmel in der Mietwohnung liegt die Verantwortung für die Beseitigung und die Haftung zunächst beim Vermieter, es sei denn, der Mieter ist nachweislich für den Schimmelbefall verantwortlich.
Inhaltsverzeichnis:
Schimmel in der Mietwohnung: Wer ist wirklich schuld und wer muss den Schimmel entfernen?
Welche Pflichten hat der Vermieter bei Schimmel in der Wohnung?
Welche Pflichten hat der Mieter bei Schimmel in der Wohnung?
Darf der Mieter die Miete bei Schimmel in der Wohnung mindern?
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Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?
Kommt es zu Feuchtigkeitsansammlungen, die nicht abtrocknen, kann sich Schimmel bilden. Dringt beispielsweise Wasser von außen durch das Mauerwerk ein oder sammelt sich in Folge eines Rohrbruchs, ist das ein Nährboden für Schimmelpilze. Verschiedene Stellen in der Wohnung, wie Fenster, wo sich häufig Kondenswasser sammelt, sind anfällig für Schimmel. Vor allem an kalten Flächen in der Wohnung kommt es zur Kondensation, in deren Folge schwarze Schimmelflecken entstehen. Weitere Orte, an denen sich Schimmel in der Mietwohnung bilden kann im Überblick:
hinter Wandverkleidungen
hinter Möbelstücken
in schlecht belüfteten Ecken oder Hohlräumen (vor allem bei Außenwänden)
Schimmel am Fenster in der Mietwohnung
Fußböden über unbeheizten Kellern
Neben einem falschen Lüftungsverhalten können Baumängel oder Schäden an der Immobilie zur Schimmelbildung führen. Um herauszufinden, ob es in einer Wohnung Schimmel gibt, erhalten Sie im Handel einen Schimmeltest, mit dem Sie den Befall direkt überprüfen können. Zudem können verschiedene Anzeichen wie ein muffiger Geruch,einehohe Luftfeuchtigkeit oder Wasser- und Stockflecken an den Wänden auf einen Schimmelbefall hindeuten.
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Schimmel in der Mietwohnung: Wer ist wirklich schuld und wer muss den Schimmel entfernen?
Wer haftet bei Schimmel in der Mietwohnung? Zunächst einmal müssen Mieterinnen dem Vermieter laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches melden, wenn sie Schimmel in der Wohnung erkennen. Im Zweifelsfall muss der Mieter nachweisen, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen ist und tatsächlich ein Mangel vorliegt. Melden Mieterinnen den Schimmelbefall nicht, verwirken sie ihren Anspruch auf Schadensersatz und Mietminderung bei Schimmel. Die rechtzeitige Meldung soll Hausverwaltungen bzw. Eigentümern die Möglichkeit geben, den Schaden zu beheben. Umgekehrt können Vermieterinnen eine Schadensersatzforderung gegen den Mieter erheben, sollte dieser den Mangel nicht rechtzeitig melden und dadurch Schäden an der Immobilie entstehen.
Auch wenn Mieter den Mangel nachweislich anzeigen, ist nicht automatisch der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels zuständig.
Welche Pflichten hat der Vermieter bei Schimmel in der Wohnung?
Als Vermieter sollten Sie prüfen, wie es zu der Schimmelbildung kommt. Idealerweise schließen Sie bereits bei Vermietung der Wohnung aus, dass durch Baumängel oder Schäden Schimmelpilze entstehen können.
Sollte es zu einem Schimmelbefall in der Wohnung kommen, muss zunächst geklärt werden, wer für den Schaden verantwortlich ist. Hier bietet es sich an durch ein Sachgutachten zu klären, ob die Probleme baulicher Natur sind oder ein falsches Lüft- und Heizverhalten am Schimmelbefall Schuld ist. Wer zahlt für den Gutachter bei Schimmel in der Mietwohnung? Die Kosten für die Gutachterin, trägt die Partei, die laut den Ergebnissen des Gutachtens für den Schimmel in der Mietwohnung verantwortlich ist.
Liegt die Ursache für den Schimmelbefall am Gebäude selbst, muss der Eigentümer sich um die Beseitigung des Schimmels kümmern.
Ist nachweislich das Verhalten des Mieters schuld am Schimmel, obliegt ihm auch die Beseitigung. Es besteht kein Anspruch auf Mietminderung.
Als Vermieter sollten Sie hier schriftlich eine Frist setzen, bis wann der Pilzbefall zu beseitigen ist.
Lässt der Mieter trotz Schimmel in der Wohnung diese Frist verstreichen, können Sie wiederum Schadensersatz fordern.
Hat die Mieterin bereits eine Mietminderung wegen des Schimmels vorgenommen und Sie können durch das Gutachten nachweisen, dass die Schuld bei der Mieterin lag, gilt die ausstehende Miete als Mietrückstand. Auf diesem Weg kann der Vermieter durch Schimmel in der Mietwohnung eine fristlose Kündigung und Räumungsklage begründen. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter die Differenz des Mietrückstands schuldig.
Hinweis:
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Wann sollten Sie einen Experten zu Rate ziehen?
Allgemein empfiehlt es sich, zur Schimmelbeseitigung eine Fachfirma zu Rate zu ziehen. Schimmel tritt in vielen unterschiedlichen Arten auf und muss entsprechend der jeweiligen Schimmel-Art bekämpft werden. Ist der Schimmel neu und tritt bislang nur oberflächlich auf, reicht mitunter ein Schimmelspray, um den Schimmel in der Wohnung zu entfernen. Gerade bei tiefsitzendem Schimmel kann es vonnöten sein, den Putz abzutragen. Eine fachkundige Person weiß, welche die richtige Methode zur Entfernung des Schimmels in der Wohnung ist. Zudem zeigt die Rechtslage bei Schimmel in der Mietwohnung, dass ein Nachweis, der beweist, dass gegen den Mangel vorgegangen wurde, vonnöten sein kann. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, kann dieser vorgelegt werden.
Welche Pflichten hat der Mieter bei Schimmel in der Wohnung?
Wie der Mieter bei Schimmel in der Mietwohnung vorgehen sollte – im Überblick:
Anzeige des Schimmelbefalls bei der Vermieterin
Fotografische Dokumentation der Schimmelflecken
Informationen bei Nachbarn und eventuell Vormieterinnen einholen, ob es Schimmelbefall gab
Ist der Schimmel auf die Schuld des Mieters zurückzuführen, ist dieser für die Entfernung verantwortlich.
Allgemein liegt es in der Pflicht der Mieterin, regelmäßig zu lüften und die Wohnung angemessen zu beheizen. Allerdings sind sich die Gerichte bislang nicht einig, was hier als angemessen gilt. Für das angemessene Lüften der Räumlichkeiten reicht ein angekipptes Fenster nicht aus. Auf der sicheren Seite sind Mieter, wenn sie mehrmals am Tag stoßlüften, indem sie die Fenster für wenige Minuten vollständig öffnen.
Stellt sich heraus, dass der Schimmel durch bauliche Gründe wie einen nicht richtig behobenen Wasserschaden oder durch das Eindringen von Feuchtigkeit von außen entstanden ist, sind Vermieter bei Schimmel in der Wohnung verpflichtet, sich um die Behebung zu kümmern. Als Vermieter sollten Sie unbedingt überprüfen, ob die Kosten dafür von der Gebäudeversicherung übernommen werden. Falls der Schaden Ihnen bereits bekannt ist und Sie eine Fachfirma zur Behebung herangezogen haben, sollten Sie überprüfen, inwieweit diese in die Verantwortung gezogen werden kann.
Wenn Sie als Vermieter verpflichtet sind, den Schimmel in der Mietwohnung zu beseitigen, muss die Mieterin Ihnen Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren. Dazu sollten Sie den Besuch des beauftragten Handwerkers mindestens 24 Stunden im Voraus bei der Mieterin anmelden. Weigert sich die Mieterin trotz vorheriger Ankündigung, die Reparaturarbeiten zuzulassen, hat sie kein Recht, die Miete aufgrund des Schimmels zu mindern. Als letztes Mittel können Sie bei Schimmel in der Mietwohnung Ihrer Mieterin kündigen, sollte sie die Reparaturen dauerhaft verweigern.
Gut zu wissen:
Eine Mieterin ist nicht verpflichtet, bauliche Mängel durch ein angepasstes Lüftungsverhalten auszugleichen.
Wie kann Schimmelbefall in der Wohnung vermieden werden?
Sollten in der Wohnung früher schon einmal Probleme mit Schimmel aufgetreten sein, sollten diese und das erforderliche Nutzungsverhalten der Wohnung bei einer Neuvermietung im Vorfeld besprochen und im Wohnungsmietvertrag als Individualvereinbarung festgehalten werden. In diesem Fall hat der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels angemietet und eine entsprechende Obhutspflicht angenommen.
Eine Individualvereinbarung bedeutet, dass vorher die Raumklimadaten erfasst werden müssen und eine Bauteiluntersuchung vorgenommen werden muss. Die Bauteiluntersuchung begründet, warum für die entsprechende Wohnung ein geändertes Heiz- und Lüftverhalten vonnöten ist und gibt Anweisungen, wie dieses aussehen sollte. Wird in der Wohnung erneut Schimmel erkannt und stellt sich heraus, dass der Mieter sich nicht an die Vereinbarung gehalten hat, ist er zu Schadensersatz verpflichtet.
Auch bei einem Schimmelschaden während eines laufenden Mietverhältnisses besteht die Möglichkeit, mit dem Mieter ein auf die Wohnung zugeschnittenes Heiz- und Lüftverhalten festzulegen. Allerdings ist die Mieterin laut Rechtslage nicht verpflichtet, dieser Vertragsänderung zuzustimmen. Hier hilft es, sich als Mieter kooperativ zu zeigen, was die Beseitigung des Schimmels betrifft, und durch eine Mietminderung die erhöhten Heizkosten auszugleichen.
Darf der Mieter die Miete bei Schimmel in der Wohnung mindern?
Damit eine Mietminderung überhaupt gültig ist, muss, laut Rechtslage bei Schimmel in der Mietwohnung, vorher eine Mängelanzeige erfolgen. Das gilt auch, wenn der Schimmelbefall erneut auftritt. Auch kann die Miete nicht wegen bereits beim Einzug bekannter Mängel gemindert werden. Außerdem ist es dem Mieter bei Schimmel in der Wohnung nicht erlaubt, die Miete rückwirkend zu mindern, auch wenn der Schaden schon länger besteht, es sei denn der Mieter hat die Miete unter Vorbehalt gezahlt.
Oft setzen Mieter die Minderung bei einem Schimmelbefall in der Wohnung zu hoch an. Tatsächlich ist ein angemessener Minderungsbetrag Ermessenssache. Minderungstabellen von früheren Gerichtsentscheiden geben eine gute Orientierung. Sollte die Mieterin die Miete unangemessen hoch mindern, kann der Vermieter Widerspruch einlegen. Kommt die Mieterin der Forderung nicht nach und überweist Ihnen nach wie vor einen Mietbetrag, der weit unter den Richtwerten der Minderungstabelle liegt, haben Sie ggf. die Möglichkeit, der Mieterin fristlos zu kündigen. Bedingung für die fristlose Kündigung ist, dass der Mietausfall gegenüber den Richtwerten der Minderungstabelle die Summe von zwei monatlichen Kaltmieten übersteigt.
Gut zu wissen:
Homeday stellt Vermieterinnen kostenlose Musterschreiben, u.a. für eine Kündigung wegen Zahlungsverzug, zur Verfügung. Neben zahlreichen Hintergrundinformationen beinhaltet das Musterdokument einen Vordruck für die Abmahnung.
Schimmel in der Mietwohnung - FAQ
Was tun bei Schimmel in der Mietwohnung?
Wer Schimmel in der Wohnung feststellt, sollte sofort handeln, denn die Sporen können gesundheitsschädlich sein. So kann Schimmel in der Wohnung beispielsweise Allergien oder Erkrankungen der Atemwege auslösen. Ein oberflächlicher Schimmelbefall, dessen Ursache schnell gefunden ist, kann in der Regel mit geeigneten Mitteln selbst behandelt werden. Ist der Befall großflächig und die Schadensursache nicht zu erkennen, empfiehlt sich die Beauftragung eines Experten. Erfahren Sie hier mehr zum Schimmelbefall in der Wohnung
Wer zahlt bei Schimmel in der Mietwohnung?
Wer für die Schimmelbeseitigung aufkommt, hängt von dem Verursacher des Schimmels ab. Liegt es am Mieter, der durch falsches Lüften den Befall begünstigt, ist dieser auch für die Entfernung des Schimmels verantwortlich. Sind Baumängel oder Gebäudeschäden die Ursache, zahlt der Vermieter die Beseitigung. Mehr Informationen zur Beseitigung von Schimmel in der Wohnung
Wer stellt Schimmel in der Mietwohnung fest?
In der Regel bemerkt der Mieter die Schimmelbildung. Der Mangel muss umgehend beim Vermieter angezeigt werden. Kann nicht geklärt werden, woher die Schimmelpilze kommen, muss unter Umständen ein Gutachter eingeschaltet werden. Wann Sie eine Gutachterin einschalten sollten, erfahren Sie hier
Wie sollte ein Mieter bei Schimmel in der Mietwohnung vorgehen?
Als Mieter sollten Sie den Schimmelbefall direkt beim Vermieter anzeigen. Liegt der Schimmel nicht in Ihrer Verantwortung, muss der Eigentümer sich um die Entfernung kümmern. Dazu sollte dem Vermieter eine Frist eingeräumt werden. Bei Streitigkeiten sollten Sie am Ball bleiben und sich nicht vom Vermieter abwimmeln lassen. Im Zweifel läuft der Schimmelbefall auf eine gerichtliche Auseinandersetzung heraus, wobei dann ein Gutachter den Befall klärt. Eine Mietminderung sollten Sie idealerweise mit einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt besprechen.
Wie sollte ein Vermieter bei Schimmel in der Mietwohnung vorgehen?
Vermieter sollten zunächst prüfen, wie es zur Schimmelbildung in der Wohnung kommt. Sind bauliche Mängel oder andere Gebäudeschäden die Ursache, muss der Eigentümer den Schimmel entfernen und die Ursache der Schimmelbildung beheben.
