Zulässige Mieterhöhung: Der Mietspiegel als Grundlage

Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, eine zulässige Mieterhöhung zu begründen. Häufig ziehen sie den Mietspiegel als Datengrundlage heran. Dabei steht er immer wieder in der Kritik.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Mietspiegel?

2. Welche zulässige Mieterhöhung gilt bei einer Neuvermietung?

3. Gibt es weitere Gründe für eine zulässige Mieterhöhung?

4. Wann und wie oft darf die Miete erhöht werden?

5. Wie kündigen Vermieter die Mieterhöhung richtig an?

6. Welche Kritik gibt es am Mietspiegel?

7. Worum geht es bei der Mietspiegelreform?

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Datensammlung, die die Mietpreise von ähnlich ausgestatteten Immobilien einer bestimmten Lage (Stadtteil, Bezirk, Gemeinde) ausweist. Er dient als Grundlage dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete (durchschnittliche Miethöhe je Wohnlage) von frei finanzierten Wohnungen zu ermitteln. Ursprünglich war es Ziel des Mietspiegels, Mieter vor überteuerten Mieten und Mieterhöhungen zu schützen. Heutzutage nutzen Vermieter den Mietspiegel, um eine zulässige Mieterhöhung zu begründen.

Ein Mietspiegel beinhaltet verschiedene Kategorien, die die Merkmale einer Immobilie entsprechend beschreiben. Dazu gehören etwa:

Städte beziehungsweise auch größere Gemeinden (oder von ihnen Beauftragte) ermitteln den Mietspiegel alle zwei Jahre anhand wissenschaftlicher Kriterien und veröffentlichen ihn beispielsweise in ihrem Amtsblatt oder im Internet. Um als bindende Grundlage für eine Mieterhöhung zu dienen, muss es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handeln. Das heißt, er muss auch von der Gemeinde sowie von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt sein. Eine Verpflichtung zur Erstellung besteht jedoch nicht.

Neben dem Mietspiegel haben Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch die Möglichkeit, eine Erhöhung gegenüber ihren Mietern anhand dieser Quellen zu begründen:

1. eine unabhängige Datenbank mit einer Sammlung von Mieten

2. drei andere Vergleichsimmobilien inklusive relevanter Daten (Adresse, Größe etc.)

3. ein Sachverständigengutachten (z.B. von einem Immobiliengutachter)

Was ist ein einfacher Mietspiegel?

Der sogenannte einfache Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Diese Übersicht wird in der Regel von den Bewohnern einer Stadt / Gemeinde selbst erstellt und von der zuständigen Behörde anerkannt. Der einfache Mietspiegel hat seinen Ursprung im Landesrecht (§ 558c Abs. 1 BGB).

Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?

Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist beruht der qualifizierte Mietspiegel, wie ich beim Namen schon vermuten lässt, auf wissenschaftlichen Daten. Der qualifizierte Mietspiegel ist eine repräsentative Evaluation, die nach wissenschaftlichen Maßstäben erhoben wird.

Welche zulässige Mieterhöhung gilt bei einer Neuvermietung?

Zieht ein Mieter aus einer Wohnung aus, haben Vermieter die Möglichkeit, die Miete bei einer Neuvermietung anzuheben – jedoch nicht unbegrenzt. Denn hier regelt die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse die Höhe der zulässigen Mieterhöhung. Demnach darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen.

Für viele Städte und Gemeinden gibt es jedoch keinen verbindlichen Mietspiegel. In diesen Fällen ist die Mietpreisbremse wirkungslos. Die Miete darf dann bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Diese gesetzliche Regelung sieht noch weitere Ausnahmen vor: So gilt die Mietpreisbremse beispielsweise nicht für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden. Das heißt: Vermieter dürfen die Höhe der Miete in diesem Fall nach Belieben festlegen. Das Gleiche gilt, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung nach einer umfassenden Sanierung zum ersten Mal vermieten. Wann eine Sanierung als umfassend gilt, lässt der Gesetzgeber jedoch offen. In der Regel ist davon auszugehen, dass eine Sanierung rund ein Drittel der Neubaukosten beträgt. Als Sanierungsmaßnahmen gelten auch das Verlegen eines neuen Bodenbelags oder der Einbau einer modernen Küche.

Generell von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind zudem:

• möblierte Wohnungen

• Wohnheime

• das Wohnen auf Zeit

Gut zu wissen: Grundsätzlich wirkt sich die Mietpreisbremse nicht auf bereits bestehende Mieten aus – auch nicht, wenn diese weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte staffelmieten bleiben von der Mietpreisbremse unberührt. Anders verhält es sich mit nach Einführung der Mietpreisbremse geschlossenen Staffelmietverträgen. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Verlaufe der Staffelung nicht übersteigen.

Gibt es weitere Gründe für eine zulässige Mieterhöhung?

Neben der Neuvermietung und einer generellen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungen eines Gebäudes möglich. Dies ist der Fall, wenn die Modernisierung zu einer Aufwertung der Immobilie beiträgt, das heißt: ihren Wert der Immobilie steigert. Gleiches gilt für energetische Sanierungen. Seit 1. Januar 2019 haben Vermieter die Möglichkeit, 8 Prozent der entstandenen Kosten als zulässige Mieterhöhung für die Maßnahmen auf die Jahresmiete ihrer Mieter umzulegen (zuvor waren es 11 Prozent).

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine sogenannte Indexmiete, gilt die Mietpreisbremse nur für die erste Miete. Unter Indexmiete ist laut § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Miete zu verstehen, die sich an den Lebenshaltungskosten aller Privathaushalte der Bundesrepublik orientiert. Steigt das allgemeine Preisniveau schneller als die ortsüblichen Mieten, sind Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt. Der Mietspiegel spielt hier keine Rolle mehr.

Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?

Die Indexmiete darf nur einmal pro Jahr erhöht werden. Nach einer Erhöhung müssen 12 Monate vergehen, in denen die Indexmiete gleich bleibt, bevor diese erneut erhöht werden darf.

Wann und wie oft darf die Miete erhöht werden?

Laut § 558 BGB kann der Vermieter „[…]die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.“
Damit Vermieter die Miete jedoch nicht alle 15 Monate erhöhen, hat der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze in das Gesetz eingebaut. Demnach darf die Miete innerhalb von 36 Monaten nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bei Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z.B. Ballungsgebiete wie Berlin) liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Beispiel:

Ein Mieter wohnt seit 20 Jahren in seiner Wohnung und zahlt aktuell eine Kaltmiete von 6 Euro pro Quadratmeter. Laut Mietspiegel liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in seiner Wohnlage jedoch bei 12 Euro. Der Vermieter darf die Miete jedoch nicht einfach auf den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Er hat zunächst maximal die Möglichkeit, die Miete um 1,20 Euro pro Quadratmeter (20 Prozent) anzuheben. Dies kann er innerhalb der 36 Monate auch schrittweise machen.

Eine weitere Restriktion bei der Mieterhöhung zur örtlichen Vergleichsmiete bezieht sich auf den Einzug. Erst 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses ist ein Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen.

Welche Mieterhöhung ist nach 10 Jahren erlaubt?

Wohnen Mietende seit 10 Jahren in der gleichen Wohnung ohne Mieterhöhung, gelten nach wie vor die bereits erwähnten Regeln. Aufgrund der Kappungsgrenze darf der Vermieter (bei Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete) die Miete innerhalb von 3 Jahren zunächst nur um 20 Prozent (bzw. 15 Prozent) anheben.

Wie kündigen Vermieter die Mieterhöhung richtig an?

Vermieter müssen ihrem Mieter eine geplante Mieterhöhung schriftlich ankündigen beziehungsweise seine Zustimmung zur Erhöhung erbitten. Denn eine Mieterhöhung erfordert immer auch das Einverständnis des Mieters – schließlich wurde im Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag eine andere Miete vereinbart. Die Miete erhöht sich erst im dritten Monat nach Zugang des Schreibens. Verweigert ein Mieter seine Zustimmung, haben Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen.

Wie lange im Voraus muss man eine Mieterhöhung ankündigen?

Die Vermieterin sollte die Mieterhöhung rechtzeitig vorher ankündigen. Nach Erhalt des Zustimmungsverlangens zur neuen Miete hat nämlich jeder Mieter eine sogenannte Überlegungsfrist. Diese gilt bis zum Ende des übernächsten Monats. Wurde der Brief am 3. April zugestellt, gilt sie bis zum 30. Juni. Ging das Schreiben am 29. Juli ein, gilt sie bis zum 30. September. Bei Zustimmung wird die neue Miete ab dem Monat fällig, in dem die Überlegungsfrist abläuft.

Bei Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen muss die Vermieterin drei Monate vor Erhöhung der Miete informieren.

Wie rechtfertigt man eine Mieterhöhung?

Zulässige Gründe für eine Mieterhöhung sind:

• Neuvermietung

• Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete

• Modernisierung

• Energetische Sanierung

Ist eine Mieterhöhung ohne Begründung zulässig?

In einem laufenden Mietverhältnis muss eine Mieterhöhung stets begründet sein, andernfalls ist sie unwirksam. In diesem Fall darf die Mieterin diese ignorieren. Bei Neuvermietung geht es im Rahmen der Mietpreisbremse allein um die Verhandlung zwischen Vermieter und neuem Mieter. Hier müssen nicht explizit Gründe angeführt werden.

Was passiert, wenn ich der Mieterhöhung nicht zustimme?

Stimmen Mieter der angekündigten Mieterhöhung nicht zu, wird der Vermieter aller Wahrscheinlichkeit nach versuchen, diese gerichtlich durchzusetzen. Dazu erhebt er Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht prüft daraufhin, ob die geforderte Mieterhöhung rechtens ist. Bei Berechtigung erfolgt ein Zustimmungsurteil - entweder in voller Höhe oder nur zu einer teilweisen Mieterhöhung. In diesem Fall ist die Miete zum genannten Erhöhungszeitpunkt nachzuzahlen. War die Aufforderung zur Mieterhöhung unberechtigt, verändert sich die Miete nicht. Unter Umständen ist Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts möglich.

Welche Kritik gibt es am Mietspiegel?

Kritik besteht am Mietspiegel vor allem, weil die Datengrundlage nach § 558 BGB einzig Wohnungen bilden, deren Miete sich in den vergangenen vier Jahren vor der Erhebung verändert haben. Sogenannte Bestandsmieten werden also nicht berücksichtigt. So fordern vor allem Vereine des Mieterschutzes, auch bestehende Vertragsverhältnisse bei der Berechnung des Mietspiegels einzubeziehen. Das Ziel dabei: einer rasanten Erhöhung der Mieten vorzubeugen. Auf der anderen Seite gibt es auch Vermieter, die den Mietspiegel kritisieren und beispielsweise die wissenschaftlichen Methoden der Erstellung anzweifeln.
Ende 2018 kündigte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) Änderungen am Mietspiegel an. Geplant sei etwa, zukünftig mehr als die Mieten der vergangenen vier Jahre als Grundlage der Berechnung einzubeziehen.

Worum geht es bei der Mietspiegelreform?

Das sogenannte Mietspiegelreformgesetz – MsRG. Seit dem sind alle Städte, die mehr als 50.000 Einwohner haben dazu verpflichtet Mietspiegel-Auskunft zu einzureichen. Städte welche bis dato noch keinen einfachen Mietspiegel hatten, hatten bis zum 01.01.2023 Zeit diesen zu erstellen. Wenn sich eine Stadt jedoch für einen qualifizierten Mietspiegel statt dem einfachen entscheidet, haben sie ein Jahr länger Zeit diesen einzureichen.

Was bedeutet das neue Mietspiegelgesetz für Mieter und Vermieter?

Die Bewohner haben jetzt eine Auskunftspflicht über die Merkmale Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses – das gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter. Sollte jemand dieser Pflicht nicht nachkommen, können Bußgelder in Höhe von bis zu 5.000 € anfallen. 

Was ist der Grund für die Mietspiegelreform?

Qualifizierte Mietspiegel werden relativ häufig gerichtlich angefochten. Der Grund dafür liegt darin, dass Mieter nicht mit einer erfolgten Mieterhöhung einverstanden sind. Die neuen Mindeststandards der Mietreform sollen gerichtliche Verfahren in Zukunft vorbeugen und die Qualität und Rechtssicherheit der Mietspiegel verbessern.

Zulässige Mieterhöhung – FAQ