Erbschaft: Was tun, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben?

Bei fast jeder zweiten Erbschaft wird eine Immobilie hinterlassen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie als Erbe beachten sollten, z. B. wann Erbschaftssteuern anfallen, wie hoch der Freibetrag vom Erbe eines Hauses oder einer Wohnung ist und welche Besonderheiten eine Erbengemeinschaft mit sich bringt.

Was passiert bei der Erbschaft einer Immobilie?

Nachdem ein Erblasser verstorben ist, wird dessen Erbschaft und somit der gesamte Nachlass automatisch auf seine Erben übertragen. Wer erbt, ergibt sich aus der gesetzlichen Erbfolge und gegebenenfalls testamentarische Verfügungen des Erblassers.

Erben erhalten den kompletten Besitz des Verstorbenen. Als Rechtsnachfolger des Verstorbenen, auf den alle Rechte und Pflichten übergehen, sind diese auch für etwaige Schulden verantwortlich. In der Praxis bedeutet das, dass Sie für diese Schulden mit ihrem eigenen Vermögen haftbar sind. Nachlassempfänger sollten sich daher genau über den Nachlass erkundigen und die Erbschaft unter Umständen ausschlagen.

Hinweis: Nach §1939 BGB haben Erblasser die Möglichkeit, jemandem einen Vermögensvorteil zu sichern, ohne ihn als Erben zu benennen. Der sogenannte Vermächtnisnehmer erhält so einen Gegenstand des Vermögens, übernimmt jedoch nicht die Rechtsnachfolge des Verstorbenen.

Wie ist die Erbfolge geregelt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Erbfolge und die Erbberechtigten in den §§ 1924 bis 1936. Demnach gilt die gesetzliche Erbfolge immer dann, wenn es kein Testament oder Erbvertrag mit anderslautenden Regelungen gibt. Die Erben werden dabei nach ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser in verschiedene Stufen eingeteilt.

Durch die Erbschaft der nächsten Angehörigen werden Erben mit einer weiter entfernten Verwandtschaft von der Erbfolge ausgeschlossen. Konkret bedeutet das: Hat ein Erblasser Kinder, die das Erbe antreten, haben Erben der 2. Ordnung wie Geschwister keinen Anspruch auf die Erbschaft.

Welche Vorkehrungen sollte der Erblasser zu Lebzeiten treffen?

Um Streitigkeiten beim Nachlass zu vermeiden, sollten Erblasser sich idealerweise rechtzeitig Gedanken um das Erbe machen. Insbesondere wenn die Erbschaft Immobilien umfasst, empfiehlt sich eine frühzeitige Planung.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Erbe zu Lebzeiten zu regeln:

• Testament oder Erbvertrag, wenn von der gesetzlichen Erbfolge abgewichen werden soll.

• Bestimmung eines Testamentsvollstreckers, um Streitigkeiten zu vermeiden.

• Erbverzichtserklärungen, in denen Erbe auf ihren Erbteil oder einen Teil des Erbes verzichten. In diesem Zusammenhang vereinbaren Erbe und Erblasser häufig eine Abfindung.

• Schenkung zu Lebzeiten, um das Vermögen erbschaftsteuerfrei zu übertragen.

• Vermächtnis, hier wird ein Teil des Vermögens nach dem Tod übertragen. Im Unterschied zu einem Erben wird ein Vermächtnisnehmer nicht Rechtsnachfolger des Erblassers und auch nicht als Erbe benannt. Der Gegenstand oder der Vermögensteil geht nicht automatisch an den Vermächtnisnehmer über. Vielmehr besteht ein Anspruch an die Erben, den Anteil oder Gegenstand herauszugeben.

Was sind Erblasser- und Erbfallschulden?

Erblasserschulden sind Verbindlichkeiten, die bereits zu Lebzeiten des Erblassers bestanden haben. Dabei kann es sich um Darlehensraten, Mietschulden oder andere Vertragsverpflichtungen handeln. Nach den Regelungen des BGB gehen diese Schulden auf die Erben über. Gibt es also offene Verpflichtungen, etwa weil der Erblasser etwas gekauft, aber noch nicht bezahlt hat, ist diese Schuld von den Erben zu begleichen.

Bei Erbfallschulden handelt es sich um Verbindlichkeiten, die erst durch den Erbfall entstanden sind und durch die Erben zu begleichen sind. Erbfallschulden können beispielsweise Ansprüche gegen die Erben aus Vermächtnissen oder von Pflichtteilsberechtigten sein. Auch die Erbschaftsteuer zählt zu diesen Verbindlichkeiten.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ob vom Gesetz oder durch ein Testament festgelegt: Kein Erbe ist dazu verpflichtet, eine Erbschaft anzunehmen. Erben haben das Recht, einen Nachlass auch auszuschlagen. Dies bietet sich vor allem bei einem überschuldeten Erbe an. Vor allem, wer eine Immobilie erbt, sollte sich daher genau bezüglich der Vermögensverhältnisse erkundigen: Ist der Kredit für ein geerbtes Haus bereits getilgt oder ist die Immobilie mit einer Hypotheken belastet? Aufschluss hierüber gibt ein Blick ins Grundbuch. Um den sogenannten Verkehrswert der Immobilie zu erfahren, lassen Sie Ihre Immobilie von einem Experten, wie beispielsweise einem Makler, beurteilen.

Erben haben sechs Wochen Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen. Dies ist entweder über einen Notar oder den Rechtspfleger am zuständigen Amtsgericht möglich. Die Frist beginnt, wenn der Erbe von dem Erbfall erfährt. Wollen Sie das Erbe ausschlagen, gilt eine Frist von sechs Wochen, innerhalb derer Sie das Erbe ausschlagen können. Die Frist beginnt, wenn der Erbe vom Erbfall erfährt. Wenn Sie das Erbe antreten, gibt es keine Frist und sobald die sechswöchige Ausschlagungsfrist abgelaufen ist, gilt das Erbe als angetreten.

Wie funktionieren Erbvertrag und Testament?

Bei einem Testament legt der Erblasser fest, wer im Falle seines Todes erben soll. Bei einem Erbvertrag ist die Zustimmung der Erben erforderlich. Eine einseitige Änderung des Erbvertrags durch den Erblasser ist nicht möglich. Der Vertrag wird häufig verwendet, wenn eine bestimmte Gegenleistung für das Erbe vereinbart wird.

Dabei gilt eine sogenannte Testierfreiheit, das heißt, es ist denkbar, Angehörige, die eigentlich erben würden, vom Erbe auszuschließen. Dabei ist zu beachten, dass Ehepartner oder Kinder immer einen Anspruch auf den gesetzlichen Pflichtteil haben. Der gesetzliche Pflichtteil beträgt die Hälfte des Erbteils, das dem Erben nach der gesetzlichen Erbfolge zustehen würde.

Schenkung als Alternative zur Erbschaft - was sind die Vor- und Nachteile?

Wenn der Erblasser sein Vermögen bereits zu Lebzeiten an die Erben überträgt, handelt es sich um eine sogenannte vorweggenommene Erbfolge im Rahmen einer Schenkung. Die Schenkung ist nicht nur an die künftigen Erben, sondern an jede andere Person möglich.

Mit der Schenkung können spätere Erbauseinandersetzungen vermieden werden. Zudem werden hohe Vermögenswerte so übertragen, dass Erbschaftsteuer vermieden wird. Für die Schenkung gelten die gleichen Freibeträge wie bei einer Erbschaft, allerdings können diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut ausgenutzt werden. Die Höhe der Freibeträge ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Bei umsichtiger und rechtzeitiger Planung kann das Vermögen also ohne Erbschaftsteuer bereits zu Lebzeiten übertragen werden.

Ein Nachteil der Schenkung ist, dass der Schenkende bereits zu Lebzeiten das Eigentum an der Sache verliert und nicht mehr darüber verfügen kann. Handelt es sich um eine Immobilie, kann er sich mit einem Wohnrecht oder einem Nießbrauchrecht absichern.

Warum führt das Jahressteuergesetz 2023 zu höheren Erbschaft- und Schenkungssteuern?

Mit dem Jahressteuergesetz hat der Gesetzgeber die Vorgaben für die steuerliche Bewertung von Immobilien geändert und auf das aktuelle Preisniveau angehoben. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, ergibt sich also durch die geänderten Bewertungsrichtlinien ein höherer Verkehrswert. Unter Umständen werden durch diesen höheren Wert, die Freibeträge für Erbschaften und Schenkungen überschritten und es fallen Erbschaft- oder Schenkungssteuer an.

Eine Ausnahme gilt bei Immobilien, in der der Erblasser bis zu seinem Tod gelebt hat: Ziehen die Erben innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die geerbte Immobilie ein und nutzen diese als neues Zuhause, bleibt das Erbe steuerfrei, sofern der oder die Erben mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben.

Haus geerbt: Welche Kosten entstehen bei einer Erbschaft?

Bei der Erbschaft eines Hauses können verschiedene Kosten anfallen:

• Kosten für die Erteilung eines Erbscheins (richten sich nach der Höhe des Nachlasswertes). Sofern es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag gibt, ist der Erbschein zur Umschreibung von Immobilieneigentum nicht erforderlich.

• Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Veranlassen Erben die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, werden für die Umschreibung keine Kosten in Rechnung gestellt.

• Erbschaftsteuer, die Höhe ist abhängig vom Vermögenswert und dem Verwandtschaftsgrad des Erben. Für nahe Verwandte gelten hohe Freibeträge.

• Unter Umständen fällt im Zusammenhang mit der Erbschaft Spekulationssteuer an: Verkaufen Erben die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, ist der Gewinn in bstimmten Fällen steuerpflichtig. Wurde das Haus gekauft und danach innerhalb der letzten drei Jahre selbst genutzt, ist der Gewinn nicht zu versteuern.

Welche Vermögenswerte gehören zum Nachlass? - Positives und negatives Vermögen erben

Zu einem Nachlass gehören immer die Vermögenswerte und die Verbindlichkeiten des Erblassers. Bei einer Erbschaft ist es nicht möglich, nur das positive Vermögen - also das Eigentum des Erblassers zu erben. Bestandteil des Nachlasses sind auch die Schulden - das negative Vermögen des Verstorbenen. Es gehen also alle Rechte und Pflichten des Erblassers auf den Erben über. Sofern das negative Vermögen das positive Vermögen übersteigt, kann das Ausschlagen der Erbschaft sinnvoll sein.

Haus geerbt: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Wer ein Haus erbt, sollte sich zuerst Gedanken darüber machen, wie die Immobilie zukünftig genutzt werden soll: Möchten Sie als Erbe selbst darin wohnen? Oder haben Sie vor Ihren Erbteil zu verkaufen oder zu vermieten? Um eine Entscheidung zu treffen, ist es notwendig, die Rahmenbedingungen der Immobilie zu kennen. Neben dem Blick ins Grundbuch spielt auch der Zustand einer Immobilie – Stichwort Sanierungsbedarf – im Hinblick auf die spätere Nutzung eine Rolle.

Möchten Erben eine Immobilie selbst bewohnen, sollten Sie auch die Kosten für etwaige Umbauten kalkulieren. Bei Mietobjekten sind die Instandhaltungskosten den Mieteinnahmen entgegenzustellen. Im Falle einer Erbengemeinschaft gilt es zudem, ausreichend Geld aufzubringen, um Ansprüche von Miterben zu erfüllen. Bei vermieteten Immobilien werden Erben automatisch zum neuen Vermieter. Um die Immobilie selbst zu bewohnen, haben Sie die Möglichkeit, dem aktuellen Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen. Wer sich für den Verkauf einer Immobilie entscheidet, findet den aktuellen Marktpreis schnell mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday heraus.

Wofür brauche ich einen Erbschein?

Ein Erbschein gibt Auskunft über die rechtmäßigen Erben und den Umfang ihrer Erbschaft (Erbquote). Das Dokument, welches das Nachlassgericht auf Antrag und gegen eine Gebühr ausstellt, ist oft notwendig, um das Erbe zu erhalten bzw. darüber bestimmen zu können. Vor allem Behörden oder Banken verlangen es in diesem Zusammenhang. So ist der Erbschein etwa Voraussetzung, um auf die Konten des Erblassers zuzugreifen. Der Erbschein dient als Nachlassverzeichnis und berechtigt einen Erben zudem, Einsicht ins Grundbuch einer geerbten Immobilie zu nehmen – beispielsweise um herauszufinden, ob und inwieweit diese belastet ist. Das Dokument ist auch erforderlich, um die gesetzliche Erbfolge aufzuzeigen und die Erben im Grundbuch als neue(n) Eigentümer einzutragen. Letzteres ist für Erben innerhalb einer Frist von 24 Monaten kostenlos möglich.

Wer einen Erbschein beantragt, nimmt gleichzeitig das Erbe an. Es ist danach nicht mehr möglich, die Erbschaft auszuschlagen. In einer Erbengemeinschaft ist es möglich, als einzelner Erbe entweder einen Teilerbschein zu erhalten oder einen gemeinschaftlichen Erbschein, der für mehrere Erben gilt.

Immobilienerbschaft: Wie wird das Grundbuch korrigiert und wie werden Mieter informiert?

Nach den Vorgaben der Grundbuchordnung sind Erben verpflichtet, das Grundbuch berichtigen zu lassen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben. Durch den Todesfall ist das Grundbuch unrichtig geworden und muss entsprechend berichtigt werden. Eine automatische Korrektur durch das Grundbuchamt erfolgt nicht.Das Erbe ist mit einem geeigneten Dokument wie einem Erbschein oder einem notariellen Testament nachzuweisen.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs kostenfrei, danach entstehen Gebühren, die sich aus dem Verkehrswert der Immobilie ergeben. Geht es bei der Erbschaft um eine vermietete Immobilie, gehen die Rechte und Pflichten des Mietvertrages auf die Erben über. Idealerweise informieren Erben die Mieter, dass sie die Rechtsnachfolge angetreten haben. Es ist nicht erforderlich, den bestehenden Mietvertrag zu ändern, da der Erbe automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters tritt.

Wie hoch ist der Freibetrag von meinem Erbe und ab wann werden Erbschaftssteuern fällig?

Wer in Deutschland erbt, zahlt auf den Nachlass Erbschaftssteuern. Wie hoch die Erbschaftssteuer für den einzelnen anfällt, hängt davon ab, in welcher Erbschaftssteuerklasse sich der Erbe befindet und wie hoch sein persönlicher Freibetrag ist. Für Ehepartner (Steuerklasse I) eines Verstorbenen gilt etwa ein Freibetrag von 500.000 Euro. Liegt ihr Erbteil unter diesem Wert, zahlen Sie keine Steuer darauf. Zum Vergleich: Der Schwester (Steuerklasse II) eines Erblassers steht hingegen nur ein Freibetrag von 20.000 Euro zu. Alles, was darüber hinaus geht, wird besteuert.

Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, ist es möglich, sein Vermögen schon zu Lebzeiten an seine Erben zu übertragen: mit einer Schenkung. Bei dieser Art der Vermögensübertragung gelten hohe Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden können. So lassen sich beispielsweise sehr wertvolle oder mehrere Immobilien übertragen. Ein Schenkungsvertrag ermöglicht es zudem, Erben aus dem Nachlass auszuschließen bzw. deren Pflichtteil zu reduzieren. In beiden Fällen empfiehlt es sich, die Schenkung langfristig zu planen und die Vor- und Nachteile abzuwägen.

Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft

Im Gegensatz zum Alleinerben geht das vererbte Vermögen bei einer Erbengemeinschaft auf mehrere Erben (sogenannte Miterben) über. Eine vererbte Immobilie gehört damit allen Erben gemeinsam. Ein alleiniges Eigentum an einzelnen Gegenständen des Erbes besteht für keinen Miterben. Die Miterben treffen alle Entscheidungen bezüglich der Immobilie zusammen: Wer soll sie verwalten? Wie soll sie genutzt werden? Kommt ein Verkauf infrage?

Erbengemeinschaften sind in der Praxis nicht selten und entstehen vor allem, wenn der Erblasser seinen letzten Willen nicht in einem Testament festgesetzt hat. In diesem Fall tritt die gesetzliche Erbfolge ein und mehrere Geschwister oder Ehegatten und die Kinder des Verstorbenen finden sich schnell in einer Erbengemeinschaft wieder. Abhängig von der Erbquote bekommt jeder Miterbe einen bestimmten Stimmanteil in der Erbengemeinschaft, die viel Kooperation von den Miterben verlangt.

Was ist eine Erbauseinandersetzung?

In der Regel findet die Erbengemeinschaft ihr Ende mit einer Erbauseinandersetzung, in deren Zuge die Erbengemeinschaft aufgelöst und das gemeinsame Erbe unter den Miterben aufgeteilt wird. Eine glimpfliche Lösung von Erbstreitigkeiten kann für Erben der gemeinschaftliche Verkauf eines geerbten Hauses sein. Im Gegensatz zur Teilungs- oder Zwangsversteigerung ist er mit weniger wirtschaftlichen Verlusten verbunden.

Um Erbstreitigkeiten und einen etwaigen daraus resultierenden Wertverlust an der vererbten Immobilie zu verhindern, sollten Erblasser ihren letzten Willen schon zu Lebzeiten verfügen. Neben einer Schenkung bietet sich auch ein an, über welches Sie ihr Haus vererben. Ebenfalls sollten sich der Erblasser rechtzeitig Gedanken dazu machen, ob er/sie bestimmte Personen enterben möchte.

Erbschaft – FAQ

Themengebiet: Immobilienerbschaft

Hinweis:

Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.

Lesen Sie jetzt:

Erbschein

Wozu Erben einen Erbschein brauchen und wie viel ein Erbscheinsantrag kostet

Erbschaftssteuer

So viel Geld bekommt der Staat durch die Erbschaftssteuer

Erbbaurecht und Erbpacht

Wie funktioniert das Erbbaurecht und wann lohnt sich eine Erbpacht?

Schenkungssteuer

Wie verschenke ich eine Immobilie? Wann ist der beste Zeitpunkt?

Erbengemeinschaft

Was ist eine Erbengemeinschaft und was gilt es zu beachten?

Haus vererben

Welche Formen der Nachlassregelung gibt es?

Erbauseinandersetzung

Wie funktioniert die Erbauseinandersetzung?

Gesetzliche Erbfolge

Was regelt die gesetzliche Erbfolge? Welche Rangordnungen gelten?

Erbe ausschlagen: Wann ist es sinnvoll?

Welche Kriterien spielen eine Rolle?

Enterben

Enterben – und seine Auswirkungen beim Vererben von Immobilien

Erbteil verkaufen

Was ist der Erbteil und was gilt es zu beachten?

Der Schenkungsvertrag

Bedeutung, Tipps und Muster-PDF

Nachlassverzeichnis

Nachlassverzeichnis – wichtiges Dokument bei der Erbschaft

Testament für Immobilieneigentümer

Jetzt informieren

Abschichtung in Erbengemeinschaften