Erbschaftssteuer: Das bekommt der Staat beim Erben von Immobilien
Fast jede zweite Erbschaft in Deutschland beinhaltet heute Immobilien. Grund genug für Erblasser und Erben von Häusern, Wohnungen und Grundstücken sich frühzeitig über das Thema Erbschaftssteuer zu informieren. Erfahren Sie hier u.a., wann eine Erbschaftssteuer auf Immobilien anfällt, wie sich die Erbschaftssteuer berechnen lässt (Erbschaftssteuerklassen) und wann es sich lohnt, ein geerbtes Haus zu verkaufen.
Inhaltsverzeichnis
Welche Form des Nachlasses ist von der Erbschaftssteuer befreit?
Muss ich auf den Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?
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Wann fällt die Erbschaftssteuer an?
Ob Bargeld, Aktien oder Immobilien: Wer in Deutschland erbt und das Erbe annimmt, zahlt auf das hinterlassene Vermögen Steuern. Die Erbschaftssteuer berechnet sich abhängig vom Vermögenswert und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab. Denn §15 des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) teilt die Erben abhängig von ihrem Verwandtschaftsgrad in drei verschiedene Erbschaftssteuerklassen (I, II, III) ein. Sie sind nicht gleichzusetzen mit den Steuerklassen der Einkommensteuer, sondern abhängig von ihrem persönlichen Verhältnis zum Erblasser.
| Erbschaftssteuerklasse | Verwandtschaftsgrad |
|---|---|
| Steuerklasse I | Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern |
| Steuerklasse II | Geschiedene Ehegatten, Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern |
| Steuerklasse III | Nicht verwandte Erben |
Gibt es Erbschaftssteuer-Freibeträge?
Durch den in § 16 ErbStG geregelten Freibetrag müssen Erben je nach Verwandtschaftsverhältnis beziehungsweise Erbschaftssteuerklasse zum Verstorbenen bis zu einer gewissen Vermögenshöhe keine Erbschaftssteuer zahlen. Ehepartner erhalten mit 500.000 Euro den höchsten Erbschaftssteuer-Freibetrag. Kinder bekommen mit 400.000 Euro je Elternteil den zweithöchsten Freibetrag. Der Erbschaft-Freibetrag für einen Bruder oder eine Schwester liegt jedoch nur bei 20.000 Euro.
| Steuerklasse Erbschaft | Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|---|
| I | Ehepaare (auch gleichgeschlechtliche Paare) | 500.000 € |
| I | Kinder (auch adoptierte Kinder sowie Stiefkinder und Enkelkinder, wenn deren Eltern verstorben sind) je Elternteil | 400.000 € |
| I | Enkel | 200.000 € |
| I | Eltern und Großeltern | 100.000 € |
| II | Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Partner (inklusive gleichgeschlechtlicher Partnerschaften) | 20.000 € |
| III | Sämtliche anderen Erben | 20.000 € |
Welche Steuerklassen und Freibeträge gelten für eingetragene Lebenspartner?
Das Erbschaftssteuerreformgesetz 2009 hat eingetragene Lebenspartner Ehepartnern weitgehend gleichgestellt. Das heißt: Lebenspartner zählen wie Ehepartner auch zur Erbschaftssteuerklasse I und erhalten einen Erbschaftssteuer-Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Außerdem steht ihnen der gleiche Versorgungsfreibetrag wie Ehepartnern zu.
Was ist ein Versorgungsfreibetrag und wer erhält ihn?
§ 17 Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz sieht einen besonderen Versorgungsfreibetrag für bestimmte Verwandte des Erblassers vor, welcher diesen zusätzlich zu den Erbschaftssteuer-Freibeträgen gewährt wird. Bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartner beträgt die Höhe des Versorgungsfreibetrags 256.000 Euro. Kindern steht – je nach Alter – zudem ein Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 Euro und 52.000 Euro zu. Die Freibeträge werden entsprechend gekürzt, wenn den Erben durch den Tod des Erblassers weitere Versorgungsbezüge zustehen, welche nicht erbschaftssteuerpflichtig sind.
Wie hoch ich die Erbschaftssteuer?
Um die Erbschaftssteuer berechnen zu können, sollte man wissen, dass alles, was über den Erbschaftssteuer-Freibetrag hinausgeht, unterschiedlichen Prozentsätzen unterliegt. Die Summer berechnet sich abhängig von der Erbschaftssteuerklasse und dem Wert des Vermögens.
| Wert des Vermögens abzüglich Freibetrag | bis 75 Tsd. € | bis 300 Tsd. € | bis 600 Tsd. € | bis 6 Mio. € | bis 13 Mio. € | bis 26 Mio. € | ab 26 Mio. € |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Steuerklasse I | 7 % | 11 % | 15 % | 19 % | 23 % | 27 % | 30 % |
| Steuerklasse II | 15 % | 20 % | 25 % | 30 % | 35 % | 40 % | 43 % |
| Steuerklasse III | 30 % | 30 % | 30 % | 30 % | 50 % | 50 % | 50 % |
Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet?
Um die Erbschaftssteuer-Höhe zu berechnen, wird das gesamte geerbte Vermögen zu Grunde gelegt. Bei einer vererbten Immobilie ist deren Verkehrswert Basis für die Berechnung. Liegt der Wert der Immobilie über der Freibetragsgrenze des Erben, fällt für die geerbte Immobilie Erbschaftssteuer an. Liegt er darunter, wird keine Erbschaftssteuer für die Wohnung oder das Haus fällig.
Den Verkehrswert einer geerbten Immobilie bestimmt das Finanzamt nicht mithilfe eines Erbschaftssteuerrechners, sondern anhand der Daten von Gutachterausschüssen. Bei vermieteten Immobilien zieht es rund zehn Prozent des Werts ab. Individuelle Merkmale des Grundstücks und der Immobilie berücksichtigt das Finanzamt jedoch nicht, sodass die Gefahr besteht, dass der Verkehrswert zu hoch geschätzt und damit eine zu hohe Erbschaftssteuer erhoben wird.
Um dies zu vermeiden, können Erben ihre Immobilie unabhängig davon auf eigene Kosten von einem Immobiliengutachter bewerten lassen. Stellt er einen anderen Wert als das Finanzamt fest, sodass eine Korrektur der Steuerhöhe nötig wird, kann der Erbe diese mit einem qualifizierten Gutachten über die sogenannte „Escape Klausel“ beantragen. Eine erste Schätzung Ihres Immobilienwerts erhalten Sie zudem mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday.
Gibt es Berechnungsbeispiele für die Erbschaftssteuer auf Immobilien?
Erbschaftssteuer Ehegatte
Ein Ehepartner (Erbschaftssteuerklasse I) erbt ein Haus mit einem Verkehrswert in Höhe von 460.000 Euro. Da sein Steuerfreibetrag mit 500.000 Euro über diesem Wert liegt, muss er keine Erbschaftssteuer auf das geerbte Haus zahlen.
Erbschaftssteuer Kind
Ein Kind (über 27 Jahre) erbt von seinen verstorbenen Eltern eine Wohnung im Wert von 460.000 Euro. Abzüglich seines persönlichen Freibetrags in Höhe von 400.000 Euro bleiben 60.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb übrig. Dieser Betrag wird entsprechend der Erbschaftssteuerklasse I mit sieben Prozent besteuert. Die Erbschaftssteuer für die Wohnung beträgt damit 4.200 Euro.
Erbschaftssteuer Schwester
Eine Schwester erbt von ihrem verstorbenen Bruder eine Immobilie mit einem Marktwert von 460.000 Euro. Abzüglich ihres persönlichen Freibetrags von 20.000 Euro bleiben 440.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb übrig. Sie werden entsprechend der Erbschaftssteuerklasse II mit 25 Prozent besteuert. Die Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie beträgt damit 110.000 Euro.
Ist der Vermögenswert bekannt, bietet der Erbschaftssteuerrechner eine schnelle Möglichkeit, die individuelle Erbschaftssteuer auszurechnen.
Welche Form des Nachlasses ist von der Erbschaftssteuer befreit?
Nicht immer benötigen Sie einen Erbschaftssteuerrechner. Denn in einigen Fällen wird nach §13 ErbStG keine Erbschaftssteuer auf den Nachlass fällig. Steuerfrei bleibt danach etwa für die Steuerklasse I Hausrat inklusive Wäsche und Kleidung bis zu einem Wert von 41.000 Euro. Auch „andere bewegliche körperliche Gegenstände“ bleiben für diese Erbengruppe frei von Steuer bis zu einer Höhe von 12.000 Euro. Zum Vergleich: Erben der Steuerklasse II und III erhalten für die beiden „Posten“ insgesamt einen Freibetrag von 12.000 Euro. Außerdem von der Erbschaftssteuer befreit sind u.a. und unter bestimmten Bedingungen Grundbesitz, Kunstgegenstände oder Archive.
Gibt es eine Steuerbefreiung bei selbst genutztem Wohnraum?
Hat der Erblasser eine Immobilie selbst als Wohnraum genutzt und wohnt der verwitwete Ehepartner für weitere zehn Jahre in der Immobilie, entfällt für ihn die Erbschaftssteuer. Einzige Voraussetzung: Der Ehepartner wohnt dort mindestens zehn Jahre lang und verkauft, verpachtet oder vermietet die Immobilie innerhalb der Frist nicht.
Das Gleiche gilt für die Kinder des Erblassers, wenn die geerbte Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist.
Muss ich auf den Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?
Beim Verkauf eines geerbten Hauses beziehungsweise einer Wohnung fällt möglicherweise eine Spekulationssteuer an. Dies ist der Fall, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. In diesen Fällen hingegen ist bei einem Hausverkauf nach einer Erbschaft keine Spekulationssteuer zu zahlen:
Der Erblasser hat die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft.
Der Gewinn aus dem Verkaufserlös liegt unter 600 Euro.
Sie als Erbe haben mindestens im Verkaufsjahr sowie in den zwei Jahren davor selbst in der Immobilie gelebt.
Eines Ihrer Kinder, für das Sie noch Kindergeld beziehen, hat die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr sowie zwei Jahre davor mietfrei bewohnt.
Hinweis:
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Was ist ein Berliner Testament?
Als Berliner Testament wird ein Testament bezeichnet, das Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner gemeinschaftlich erstellen und in welchem sie sich gegenseitig als Alleinerben bestimmen. Ziel des Testaments ist es, die Versorgung des Ehepartners, der länger lebt, sicherzustellen. In dem Testament legen die Partner außerdem fest, wer den Nachlass nach dem Tod des länger lebenden Partners erhält. In der Regel sind dies die gemeinsamen Kinder.
Gehört zu dem Nachlass des zuerst verstorbenen Elternteils etwa eine Immobilie, schützt das gemeinschaftliche Testament den länger lebenden Elternteil davor, diese nach dessen Tod verkaufen zu müssen, um etwaige andere Erben wie die Kinder auszuzahlen. Denn diese werden durch die Regelung so lange enterbt, bis auch der zweite Elternteil stirbt. Der Pflichtteil am Nachlass des ersten Elternteils steht Kindern jedoch auch im Falle eines Berliner Testaments zu. Um der Geltendmachung des Pflichtteils entgegenzuwirken, ist es möglich, eine sogenannte „Pflichtanteilsstrafklausel“ in das Testament aufzunehmen. Sie besagt, dass das Kind, das den Pflichtteil nach dem Tod des ersten Elternteils fordert, auch nach dem Tod des überlebenden Elternteils nur den Pflichtteil erhält.
Wie kann ich Erbschaftssteuer reduzieren?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu reduzieren oder sogar komplett zu umgehen. Dazu gehören neben der geschickten Ausnutzung der Freibeträge oder einem Supervermächtnis (Berliner Testament) auch Erbschaften über Umwege. Hier wird die Immobilie erst an jemanden mit einem höheren Freibetrag vererbt und im Nachgang von diesen Erben an den eigentlichen Erben. Will zum Beispiel ein Bruder seiner Schwester eine Immobilie vererben, ist es sinnvoller diese erst den Eltern zu vermachen. Diese vererben die Immobilie dann an ihre Tochter. Eine weitere Möglichkeit ist die Änderung der Familienverhältnisse. Es lohnt sich durchaus vor einer Erbschaft zu heiraten oder ein Kind zu adoptieren. Klassische Schenkungen können die Erbschaftssteuer ebenfalls reduzieren oder ganz umgehen.
Was mindert die Erbschaftssteuer?
Ist ein Erbe verpflichtet, jemand anderem ein Vermächtnis oder einen Pflichtteilsanspruch auszuzahlen, mindert das die Höhe der Erbschaftssteuer. Ordnet der Erblasser eine Auflage an und diese resultiert in einer finanziellen Belastung für den Erben, reduziert dies ebenfalls die zu zahlende Erbschaftssteuer.
Wer meldet die Erbschaft beim Finanzamt?
Banken und Versicherungen sind genauso wie Notare und Nachlassgerichte verpflichtet, einen Todesfall an das Finanzamt zu melden. Erben erhalten daher in der Regel häufig nach kurzer Zeit ein Formular für die Erbschaftssteuererklärung. Wird die Erbschaft nicht von offizieller Seite beim Finanzamt angezeigt, sind Erben nach § 30 ErbStG verpflichtet, dies innerhalb von drei Monaten selbst zu tun.
Wie lange habe ich Zeit, um die Erbschaftssteuer zu entrichten?
Auf Grundlage der Steuererklärung für das Erbe inklusive Anlage und Verzeichnis aller Vermögenswerte und Gegenstände, die zum Nachlass gehören, prüft das Finanzamt, ob Erbschaftssteuer auf das Erbe anfällt. Dafür hat das Finanzamt bis zu 48 Monate Zeit. Fällt Erbschaftssteuer an, erhalten die Erben einen entsprechenden Bescheid inklusive Termin, zu dem die Erbschaftssteuer zu entrichten ist. Möglich ist unter Umständen auch eine Stundung. Meldet sich das Finanzamt erst nach Ablauf der Frist, gilt die Erbschaftssteuer als verjährt. Erben müssen dann nichts zahlen.
Was tun, wenn ich eine Immobilie verkaufen muss, um die Erbschaftssteuer zu zahlen?
Ist eine Immobilie sehr viel wert oder ist der Freibetrag eines Erben sehr niedrig, kann die Erbschaftssteuer sehr hoch ausfallen. Wären Erben jedoch dazu gezwungen, das durch die Erbschaft erhaltene Haus zu verkaufen, um die Erbschaftssteuer begleichen zu können, ist auch eine Ratenzahlung (Stundung) dieser möglich. Grundlage hierfür ist § 28 ErbStG. Um die Erbschaftssteuer in Raten zahlen zu dürfen, müssen die Erben dies beim Finanzamt beantragen. Gewährt das Finanzamt den Antrag, fallen für die Erben zudem keine Zinsen auf die Stundungsraten an.
Erbschaftssteuer – FAQ
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus?
Die Höhe der Erbschaftssteuer für ein Haus oder eine Wohnung richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Erbens zum Erblasser und nach der Höhe des Erbes. Der Verwandtschaftsgrad wirkt sich direkt auf die Höhe des Erbschaftssteuer-Freibetrags aus. Die Erbschaftssteuer-Höhe können Sie mit einem Erschaftssteuerrechner ermitteln lassen. Beispiele für die Berechnung finden Sie außerdem hier
Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?
Das Finanzamt legt bei der Berechnung der Erbschaftssteuer-Höhe für eine Immobilie deren Verkehrswert zugrunde. Ist der Erbe der Ansicht, dass die Finanzbehörde einen zu hohen Verkehrswert ansetzt, kann er dagegen Einspruch erheben. Grundlage ist dann das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen. Die Kosten dafür muss der Erbe tragen. Einen ersten Anhaltspunkt über den Wert einer Immobilie bietet die kostenlose Immobilienbewertung von Homeday.
Welcher Betrag ist beim Erben steuerfrei?
Die Höhe der steuerfreien Beträge orientiert sich am Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe. Die Erbschaftssteuer vom Bruder fällt geringer aus, als zwischen Tante und Neffe. Es empfiehlt sich, die Erbschaftssteuer-Freibeträge bereits zu Lebzeiten durch Schenkungen auszuschöpfen. Steuerfreie Schenkungen im Rahmen der Freibeträge sind alle zehn Jahre möglich. Informieren Sie sich über die Höhe der steuerfreien Beträge
Wann zahle ich Erbschaftssteuer?
Erbschaftssteuer wird in dem Moment fällig, in dem ein Erbe ein über den Freibetrag hinausgehendes Vermögen erhält. Dieser Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Die Erbschaftssteuer für Kinder und Eltern fällt insofern am geringsten aus, weil sie die höchsten Freibeträge erhalten. Bei Personen, die nicht miteinander verwandt sind, fällt der Freibetrag marginal, der Steuersatz dagegen umso höher aus. Ein Erbschaftssteuerrechner ermittelt schnell, wie viel Erbschaftssteuer sie zahlen müssen.
Haus verkaufen nach Erbschaft: Fallen Steuern an?
Wenn Sie ein aus einer Erbschaft stammendes Haus verkaufen, fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Dies ist der Fall, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, zahlen Sie als Erbe keine Spekulationssteuer. Mehr zu den Ausnahmen lesen
Themengebiet: Immobilienerbschaft
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