Das Testament für Immobilieneigentümer: So schützen Sie Ihr Immobilienerbe
Häuser, Grundstücke und Wohnungen - nie wurde in Deutschland so viel Immobilieneigentum vererbt wie derzeit. Wer selbst darüber bestimmen möchte, welchen Erben das eigene Vermögen zufallen soll, ist gut beraten, seinen Nachlass zu Lebzeiten genau zu regeln. Ein Testament ist für Immobilieneigentümer besonders wichtig, weil sich Haus oder Wohnung nun mal nicht aufteilen lassen. Lesen Sie im folgenden Ratgeber, welche Möglichkeiten das Testament Ihnen als Immobilieneigentümer bietet, Ihren letzten Willen ohne Erbstreitigkeiten durchzusetzen.
Inhaltsverzeichnis
Warum ist ein Testament für Immobilieneigentümer besonders wichtig?
Wie kann ein Testament für Immobilieneigentümer Erbstreitigkeiten vermeiden?
Was sollten Immobilieneigentümer bei der Erstellung eines Testaments berücksichtigen?
Möchten Sie Ihre Immobilie vererben?
Zur Eintragung in das Testament sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Nutzen Sie den Homeday Immobilienrechner, um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
1. Welche Arten von Testamenten gibt es überhaupt?
In Deutschland gibt es kein „herrenloses“ Vermögen. Mit dem Tod des bisherigen Eigentümers geht sein Vermögen quasi automatisch auf seine Erben über. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 1922 eindeutig so geregelt. Hat der Erblasser kein Testament verfasst, greift ebenso automatisch die gesetzliche . Dabei steht dem oder den Erben das Recht zu, das Erbe auszuschlagen - dazu haben sie allerdings nur sechs Wochen Zeit. Mit einem Testament können Immobilieneigentümer hingegen eindeutig bestimmen, wie ihr Nachlass vererbt werden soll. Für ein Testament bei Hausbesitz gibt es keine vorgeschriebene Form - Sie haben mehrere Möglichkeiten.
1.1. Reicht ein handschriftliches Testament bei Immobilien?
Wie der Name unschwer vermuten lässt, wird ein handschriftliches Testament eigenhändig mit Tinte oder Kugelschreiber verfasst. Wichtig ist, dass Sie das Dokument mit Ort und Datum versehen und mit vollem Vor- und Zunamen unterschreiben. Sie können das Testament, mit dem Sie Ihr Haus vererben, daheim in einer Schublade aufbewahren oder es bei einem Nachlassgericht hinterlegen. Das handschriftliche Testament ist ohne Notar auch bei Immobilien gültig - vorausgesetzt, es wurde in einer allgemeinverständlichen Sprache niedergeschrieben.
Ein Beispiel für eine Formulierung eines Testaments, in dem ein Haus vererbt wird, könnte so aussehen:
Beispiel für Formulierung
„Ich, [Ihr Name], geboren am [Ihr Geburtsdatum], derzeit wohnhaft in [Ihre Adresse], erstelle hiermit mein Testament.
Hiermit verfüge ich als Alleinerbe über mein Eigentum, das Haus mit der Adresse [Adresse des Hauses], und setze [Name des Erben], geboren am [Geburtsdatum des Erben], derzeit wohnhaft in [Adresse des Erben], als Alleinerben dieses Hauses ein.
Ich weise darauf hin, dass diese Verfügung meinem letzten Willen entspricht und in Übereinstimmung mit meinen Wünschen und Absichten steht. Dieses Testament ersetzt alle früheren Testamente und Verfügungen.
Datum: [Datum der Testamentserrichtung]
Unterschrift: [Ihre Unterschrift]“
Bitte beachten Sie, dass es empfehlenswert ist, bei der Erstellung eines Testaments rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und das Testament gültig ist. Ein Notar oder Rechtsanwalt kann Ihnen helfen, sicherzustellen, dass Ihr Testament Ihren Wünschen entspricht und rechtlich durchsetzbar ist.
1.2. Das notarielle oder öffentliche Testament
Das notarielle Testament wird von einem Notar erstellt, der Ihren letzten Willen dokumentiert. Alternativ ist es auch möglich, dem Notar ein vorgefertigtes Dokument zu überreichen, das dieser dann beglaubigt. Notarielle Testamente werden beim zuständigen Nachlassgericht in amtliche Verwahrung genommen. Sie erhalten damit den Status einer öffentlichen Urkunde. Als Testament für Immobilieneigentümer hat das notarielle Testament den Vorteil, dass es den Erbschein ersetzt. Die Kosten für die Beantragung eines Erbscheins - wie er beispielsweise für die Eigentumsänderung im Grundbuch benötigt wird - liegen sehr, sehr deutlich über den Kosten für ein notarielles Testament.
Das notarielle Testament können Immobilieneigentümer gegen Vorlage des erhaltenen Hinterlegungsschein übrigens jederzeit vom Gericht zurückfordern - falls zum Beispiel Änderungen vorgenommen werden sollen.
1.3. Der Erbvertrag
Auch der Erbvertrag ist eine sogenannte „letztwillige Verfügung", die der Regelung des Nachlasses dient. Der gravierende Unterschied zu einem gewöhnlichen Testament für Immobilieneigentümer ist der Umstand, dass dieses Dokument zusammen mit dem oder den Erben aufgesetzt wird. Entsprechend kann der Erbvertrag nur mit dem Einverständnis aller beteiligten Vertragspartien geändert werden. Erbverträge werden oftmals - und völlig legal - mit Bedingungen verknüpft, beispielsweise der Übernahme der Pflege im Alter.
2. Wen kann ich als Erben für meine Immobilie einsetzen?
Prinzipiell können Immobilieneigentümer ihr Haus, ihr Grundstück oder ihre Wohnung vererben, an wen sie möchten. Das „prinzipiell“ rührt daher, dass der Gesetzgeber unterstellt, dass jeder Mensch seinen nächsten Angehörigen gegenüber gewisse Fürsorgepflichten hat - und zwar über den Tod hinaus. Deshalb haben diese nächsten Angehörigen einen in § 2303 BGB verankerten Anspruch auf einen sogenannten Pflichtteil des Vermögens. Er umfasst die Hälfte des Erbes, das die gesetzliche Erbfolge ihnen zusprechen würde.
Wohlgemerkt: Pflichtteilberechtigt sind ausschließlich:
Kinder, und zwar unabhängig davon, ob sie ehelich, adoptiert oder nicht ehelich sind,
der Ehe- oder Lebenspartner, unter der Maßgabe, dass die Partnerschaft zum Zeitpunkt des Erbfalls noch bestand,
die Eltern, wenn der Erblasser selbst keine Kinder hatte.
Geschwister und auch Großeltern haben hingegen keinen Anspruch auf den Pflichtteil.
Gut zu wissen:
Ehe- oder Lebenspartner möchten oft den Lebensstandard des anderen nach dem eigenen Todesfall abgesichert wissen und mögliche Streitereien ums Erbe vermeiden. In diesem Fall kann ein gemeinschaftliches Testament für Immobilieneigentümer aufgesetzt werden. Mit einem sogenannten „Berliner Testament“ setzen sich die Partner zunächst gegenseitig als Alleinerben ein und verfügen gleichzeitig, dass erst nach dem Tod beider Partner der gemeinsame Nachlass den Kindern zufallen soll. Mit einer zusätzlichen Pflichtteils-Strafklausel kann überdies verhindert werden, dass Kinder bereits nach dem Tod eines Partners ihren Pflichtteil einfordern können.
3. Warum ist ein Testament für Immobilieneigentümer besonders wichtig?
Nahezu jeder Immobilieneigentümer hat im Laufe der Jahre eine hohe emotionale Bindung zu seiner Immobilie entwickelt. Das Haus ist mehr als die Summe der Wohnquadratmeter, es ist ein Stück gelebte Lebenszeit, in das viel Energie, Mühe und auch finanzielle Mittel investiert wurden. Mit einem Testament können Immobilieneigentümer sicherstellen, dass dieses „Vermächtnis“ sich auch nach ihrem Tod in guten Händen befindet. Nun kann ein Haus jedoch nicht - wie Geldvermögen oder andere bewegliche Gegenstände - aufgeteilt werden. Genau dies ist aber das Bestreben aller gesetzlichen Regelungen zur Erbfolge: Eine vermeintlich gerechte Aufteilung des Nachlasses. Nur mit einem Testament bewirken Immobilieneigentümer eine von der Norm abweichende Durchführung ihres Erbes.
4. Was passiert, wenn es kein Testament zur Immobilie gibt?
Hinterlässt ein Verstorbener kein Testament oder alternativ einen Erbvertrag, so tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Obwohl vermutlich jeder den Begriff schon einmal gehört hat, zählen die Details nicht unbedingt zum Allgemeinwissen. Ein Umstand, der oft zu fatalen Missverständnissen führen kann: So verzichten kinderlose Partner oft auf ein Testament für Immobilieneigentümer, weil sie sicher sind, dass sie sich nach dem Tod des Partners gegenseitig beerben. Dies ist jedoch nicht zwangsläufig gegeben. Die gesetzliche Erbfolge birgt ihre Tücken.
4.1. Ohne Testament für Immobilieneigentümer: Die gesetzliche Erfolge
Die gesetzlichen Regelungen zur Frage, wer, wann und wie viel erbt, orientieren sich vor allem am Verwandtschaftsgrad in gerader Linie und berücksichtigen auch Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Als gesetzliche Erben gelten demnach ausschließlich „Blutsverwandte“, adoptierte Verwandte, auch nichteheliche Kinder, sowie Ehe- und Lebenspartner.
Diese gesetzlichen Erben werden nun in verschiedenen „Ordnungen“ eingeteilt. Das Prinzip sieht vor, dass Erben der höheren Ordnung die Erben der darunterliegenden Ordnung jeweils ausschließen.
Gesetzliche Erbfolge | Erklärung |
|---|---|
Erben der 1.Ordnung | sind in erster Linie die Kinder (auch nichteheliche und adoptierte), die jeweils zu gleichen Teilen erben. Ist ein Kind zum Zeitpunkt des Erbfalls bereits verstorben, so übernehmen dessen Platz wiederum seine Kinder. Deshalb zählen auch Enkel und gegebenenfalls Urenkel zu den Erben 1. Ordnung. |
Erben der 2.Ordnung | Hat der Verstorbene kein Testament für Immobilieneigentümer hinterlassen und ist außerdem kinderlos, so betreten die Erben der 2. Ordnung das Parkett. Primär sind dies die Eltern. Lebt allerdings ein Elternteil nicht mehr, so rücken dessen Kinder, also die Geschwister nach - oder halt auch (als Geschwisterkinder) die Nichten und Neffen des Erblassers. |
Erben der 3.Ordnung | Gibt es keine lebenden Erben 2. Ordnung mehr, so greift der Gesetzgeber schließlich auf die Erben 3. Ordnung zurück. Dazu zählen - nach den gleichen Grundsätzen wie in den beiden ersten Kategorien - Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen. |
4.2. Ohne Testament für Immobilieneigentümer: Was erbt der Partner?
Wie erwähnt, können sich Ehe- und Lebenspartner nicht einfach darauf verlassen, dass sie das Haus erben, ohne dass ein Testament des anderen dies auch verfügt. Der Erbteil des Partners richtet sich danach, welche Erben der gesetzlichen Erbfolge es gibt und in welchem Güterstand die beiden Partner gelebt haben.
Sind Kinder vorhanden, so erbt der überlebende Partner zunächst ¼. Die verbleibenden ¾ stehen den Kindern zu. In einem zweiten Schritt wird nun der Güterstand berücksichtigt:
bei einer Gütergemeinschaft bleibt es bei dieser Aufteilung,
bei Gütertrennung erhält der überlebende Partner neben einen Kind ½, neben zwei Kindern 1/3 und neben mehr als zwei Kindern ¼ des Nachlasses,
beim Normalfall der Zugewinngemeinschaft steht dem noch lebenden Partner ein weiteres Viertel, also insgesamt die Hälfte des Erbes zu.
Gut zu wissen:
Ohne Kinder, also gegenüber lediglich vorhandenen Erben 2. Ordnung, erhält der überlebende Partner bei einer Zugewinngemeinschaft 75 Prozent des Erbes. Nur für den Fall, dass auch diese nicht vorhanden sind, geht der Nachlass komplett in sein Eigentum über.
5. Wie kann ein Testament für Immobilieneigentümer Erbstreitigkeiten vermeiden?
Die gesetzliche Erbfolge begünstigt die Bildung einer der konfliktträchtigsten Zwangsgemeinschaften, die das Bürgerliche Gesetzbuch zu bieten hat: Ohne ein Testament, mit dem der Immobilieneigentümer seinen Nachlass ordnet, entsteht fast zwangsläufig eine Erbengemeinschaft. In dieser gehört alles allen gemeinsam. Und weil alle Entscheidungen mehrheitlich oder sogar einstimmig getroffen werden müssen, sind Streitigkeiten vorprogrammiert und an der Tagesordnung. Im Extremfall droht eine Teilungsversteigerung der Immobilie, die jeder der Miterben jederzeit beim zuständigen Amtsgericht beantragen kann.
Es ist daher mehr als ratsam, mit einem Testament als Immobilieneigentümer noch zur Lebzeit dieses enorme Streitpotenzial zu reduzieren. Juristisch bieten sich der Einsatz eines Testamentsvollstreckers, eine Teilungsanordnung (wer erbt was), das Berliner Testament oder das Vermächtnis (die Immobilie wird nicht vererbt, sondern nur als Vermächtnis zur Weitergabe, beispielsweise an die Enkel, überlassen) an. Bei einem Testament, mit dem Sie ein Haus vererben, kann die konkrete Formulierung von entscheidender Bedeutung sein - deshalb sollte für das Verfassen eines Testaments mit Grundbesitz immer juristischer Beistand in Anspruch genommen werden. So können Sie sicher sein, dass Ihre letzte Verfügung auch tatsächlich umgesetzt wird.
6. Was sollten Immobilieneigentümer bei der Erstellung eines Testaments berücksichtigen?
Mit einem Testament können Immobilieneigentümer die gesetzliche Erbfolge verhindern und eigenmächtig darüber entscheiden, wie ihr Vermögen nach dem eigenen Tod aufgeteilt werden soll. Zwar kann kein Testament der Welt die engsten Angehörigen, also hier bevorzugt die eigenen Kinder, gänzlich „enterben“, sie dürfen jedoch vom Immobilienerbe oder einer Erbengemeinschaft ausgeschlossen werden und behalten lediglich den Anspruch auf einen Pflichtteil in Form von finanziellen Mitteln.
Das Testament für Immobilieneigentümer sollte nach Möglichkeit als notarielles Testament verfasst werden. Zwar hat auch ein handschriftliches Testament, das der Immobilieneigentümer daheim in einer Schublade aufbewahrt, volle Gültigkeit - aber das notarielle Dokument erspart den Erben eine Menge Kosten. Das notarielle Testament kann stellvertretend für den ansonsten erforderlichen Erbschein zur Legitimierung als Erbe genutzt werden, beispielsweise bei der Verfügung über Konten oder gegenüber dem Grundbuchamt bei der Änderung des Eigentümertitels. Die Beantragung eines Erbscheins beim zuständigen Amtsgericht nimmt hingegen eine längere Zeit in Anspruch - und ist ausgesprochen kostenintensiv.
Schließlich ist es im Einzelfall durchaus eine Überlegung wert, ob Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenken - umso den Immobilienwert zu schmälern, der für den Pflichtteil eines Angehörigen, mit dem Sie seit Jahren zerstritten sind, berücksichtigt wird. Mit jedem Jahr ab Datum der Schenkung minimiert sich der Immobilienwert zur Berechnung des Pflichtteils um 10 Prozent. Im Jahr elf ist die verschenkte Immobilie folglich nicht mehr pflichtteilsrelevant.
Möchten Sie Ihre Immobilie vererben?
Zur Eintragung in das Testament sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Nutzen Sie den Homeday Immobilienrechner, um den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
FAQ - Testament Immobilieneigentümer
Welches Testament ist für Immobilieneigentümer am besten?
Das notarielle Testament, das vor einem Notar erstellt wird, ist eine öffentliche Urkunde und dient gleichzeitig als Erbschein, der beispielsweise für die Änderungen im Grundbuch benötigt wird. So sparen sich die Erben das kostspielige Erbschein-Verfahren.
Kann ich eine Immobilie ohne Notar vererben?
Durch ein handschriftliches Testament können Immobilieneigentümer auch ohne Notar ihre Immobilie an einen beliebigen Menschen vererben. Wichtig ist lediglich, dass das eigenhändige Testament mit Ort, Datum und vollem Namen unterschrieben wird.
Was passiert mit der Immobilie ohne Testament?
Fehlt ein Testament, das der Immobilieneigentümer aufgesetzt hat, so tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Danach erben zunächst Kinder und Ehe- oder Lebenspartner, beziehungsweise falls ein Kind bereits verstorben ist, Enkel oder sogar Urenkel. Sie bilden dann zwangsweise eine Erbengemeinschaft und dürfen nur gemeinsam über alle Belange entscheiden, die die Immobilie betreffen. Entsprechend ist häufiger Streit vorprogrammiert.
Was muss in einem privaten Testament stehen?
Ein handschriftliches Testament, das ein Immobilieneigentümer verfasst, erhält erst Gültigkeit, wenn es mit Orts- und Datumsangabe versehen ist und vom Verfasser mit Vor- und Zunamen unterschrieben wird. Formale Vorschriften gibt es keine, mit Ausnahme der Tatsache, dass die Sätze klar formuliert und eindeutig zu verstehen sein sollten. Erben können zudem nur Menschen, die zum Zeitpunkt des Erbeintritts leben, oder existente juristische Personen. Tiere können nicht erben.
Wofür brauche ich einen Erbschein?
Wenn Sie Erbe in gesetzlicher Erbfolge sind, dann dient der Erbschein dazu, sich als offizieller Rechtsnachfolger des Verstorbenen ausweisen zu können, beispielsweise gegenüber Banken, Behörden oder Versicherungen. Ein Erbschein wird nur auf (kostenpflichtigen) Antrag vom Nachlassgericht ausgestellt. Sind Sie Mitglied einer Erbengemeinschaft, erhalten Sie entsprechend nur einen gemeinschaftlichen Erbschein. Wer erwägt, ein Erbe auszuschlagen, sollte auf keinen Fall einen Erbschein beantragen - allein der Antrag gilt nach deutschem Recht als Annahme des Erbes.
Themengebiet: Immobilienerbschaft
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