Der Maklervertrag: Darauf sollten Eigentümer achten
Ein Makler wird erst durch einen gültigen Vertrag tätig. Erfahren Sie hier, welche unterschiedlichen Vertragsarten es gibt und auf welche Inhalte es ankommt.
Die verschiedenen Vertragsformen richten sich danach, wer die Immobilie vermarkten darf: Je nach Vertrag liegt dieses Recht allein bei einem Makler oder bei mehreren Maklern. Teilweise darf auch der Immobilienbesitzer nach einem Käufer suchen. Mit welchem Engagement ein Hausmakler bzw. Wohnungsmakler oder Grundstücksmakler den Verkauf vorantreibt, kann von der Vertragsform beeinflusst werden. Denn von ihr hängt auch seine Aussicht auf eine Provisionszahlung ab.
Einfacher Maklervertrag
Ein einfacher Maklerauftrag darf mit mehreren Maklern geschlossen werden. Aus diesem Grund lehnen viele Makler diese Vertragsform ab. Denn vermittelt ein anderer die Immobilie, gehen die übrigen Makler trotz ihrer Bemühungen leer aus. Außerdem darf der Eigentümer auch selbst nach einem geeigneten Käufer suchen. Trotzdem kann der “Einfache Maklervertrag” auch für den Immobilienbesitzer nachteilig sein: Denn der Makler erhält zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermarkten. Er ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Welchen Aufwand er betreibt, ist deshalb ihm überlassen. Zudem kann es auf Interessenten unseriös wirken, wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie anbieten.
Gut zu wissen:
Wer einen einfachen Maklerauftrag abgeschlossen hat und damit keinen Erfolg erzielt, kann ihn jederzeit kündigen. Deshalb ist es nicht notwendig, den Vertrag zu befristen.
Makleralleinauftrag
Bei Abschluss eines Makleralleinauftrags kümmert sich ein einziger Makler um den Verkauf der Immobilie. Weitere Makler zu beauftragen, ist nicht erlaubt. Aber auch hier darf der Eigentümer nach einem Käufer suchen. Findet er vor dem Makler einen Käufer, werden keine Maklerkosten fällig. Es empfiehlt sich, den Vertrag auf sechs Monate zu befristen, um den Verkauf zu beschleunigen. Denn der Makler erhält die Provision nur, wenn er bis Ende der Frist einen Käufer für die Immobilie findet. Dadurch wird er engagierter vorgehen und mehr Zeit investieren. Er riskiert hier nicht, wie beim einfachen Auftrag, dass ein Konkurrent die Immobilie verkauft und die Provision kassiert.
Qualifizierter Alleinauftrag
Im Unterschied zum Alleinauftrag darf der Besitzer der Immobilie diese beim qualifizierten Alleinauftrag nicht selbst verkaufen. Er muss Interessenten an den Makler verweisen. Andernfalls hat der Makler einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Vertrag beinhaltet deshalb alle wichtigen Vermarktungsmaßnahmen, die der Makler durchführen soll. Hält er sich jedoch nicht daran, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen.
Nur mit einem Alleinauftrag kann der Makler eine Immobilie für Kunden reservieren, da er exklusiv tätig ist.
Wer darf Käufer suchen?
Reservierung für Interessenten möglich?
Motivation des Maklers
Einfacher Maklervertrag
Mehrere Makler und der Verkäufer
Nein
Gering
Makleralleinauftrag
Ein Makler und der Verkäufer
Nein
Hoch
Qualifizierter Alleinauftrag
Ein Makler
Ja
Hoch
Welche Punkte sollte der Maklervertrag enthalten?
In den Vertrag werden folgende Angaben und Vereinbarungen aufgenommen:
Angaben zur Immobilie
Daten des Eigentümers
Daten des Maklers
Art und Aufwand der Vermarktung
Höhe der Provision
Laufzeit des Vertrages
Kündigungsfrist
Provision/Aufwandsentschädigung
Pflichten von Makler und Eigentümer
Bestandteile der Verträge
Provision
Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird innerhalb eines vorgegebenen Rahmens frei vereinbart und im Vertrag genau festgelegt. Seit Dezember 2020 regelt ein Gesetz, wer die Maklerkosten bezahlt. In den meisten Fällen teilen sich Eigentümer und Käufer die Provision.
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Laufzeit des Vertrages
Bei einer festgelegten Vertragslaufzeit muss ein Makler die Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufen, um seine Provision zu verdienen. Die Befristung eines Maklervertrages ist deshalb ein geeignetes Mittel, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.
Bindung
Eine Bindung kann über die Vertragslaufzeit hinaus bestehen, etwa wenn der Makler einen ernsthaften Kaufinteressenten vermittelt, der Immobilienkaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer aber erst nach dem Auslaufen des Maklervertrags abgeschlossen wird. Üblich ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten nach Vertragsende. Findet der Verkauf innerhalb dieser Frist statt, müssten die Vertragspartner gegenüber dem Makler gegebenenfalls nachweisen, dass der Verkauf nicht durch dessen Tätigkeit zustande kam.
Maklervertrag kündigen
Verkäufer können einen Maklervertrag fristlos kündigen, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das gilt zum Beispiel, wenn er keine Besichtigungstermine wahrnimmt, obwohl Interessenten vorhanden sind, oder die Immobilie nicht wie vereinbart inseriert.
Je nach Vertragsart gelten unterschiedliche Bedingungen für die Kündigung:
Unbefristete Verträge können jederzeit gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen ist nicht nötig.
Befristete Verträge können innerhalb der Befristung nur per außerordentlichem Kündigungsrecht gekündigt werden. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen, etwa eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers, durch die er die Interessen des Eigentümers erheblich beeinträchtigt (z.B. durch Untätigkeit).
Diese Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem der Eigentümer von der Pflichtverletzung erfahren hatte, erfolgen.
Schriftlich abgeschlossene Maklerverträge müssen auch schriftlich gekündigt werden.
Reservierungsgebühr
Die Reservierung einer Immobilie für einen Kaufinteressenten ist nur möglich, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag vergeben wurde. Wenn der Makler die Immobilie für einen Interessenten reserviert, darf er sie für diesen Zeitraum niemand anderem anbieten. Dafür kann der Makler eine Reservierungsgebühr vom Interessenten verlangen, sofern der Verkäufer zustimmt. Sie liegt bei höchstens zehn Prozent der Maklerprovision. Die Gebühr soll davor schützen, dass ein Kunde nach langen Gesprächen und Prüfungen das Interesse verliert und dadurch innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags kein Kauf zustande kommt. Dadurch würde dem Makler trotz seiner Bemühungen die Provision entgehen. Bei einem Verkauf wird die Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet.
Aufwandsentschädigung
Einen nachgewiesenen Aufwand des Maklers, zum Beispiel Kosten für Inserate und für Porto, muss der Verkäufer erstatten, wenn eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. Das gilt auch, wenn kein Verkauf zustande kommt. Die Höhe der Entschädigung darf nicht pauschal festgelegt werden.
Neben der Provision des Maklers und seinen Ausgaben kommen auf Immobilienverkäufer eine Reihe weiterer Kosten zu.
Überpreisvereinbarung
Wenn der Makler für die Immobilie einen höheren Preis erzielt als den vereinbarten, geht laut dieser Vereinbarung die Differenz an ihn. Die Vereinbarung ist zum Nachteil des Besitzers, denn ein Makler könnte den Immobilienwert im Voraus zu niedrig bemessen, um eine hohe Nachfrage zu generieren und während des Verkaufsprozesses den Preis in die Höhe zu treiben. Als Verkäufer sollten Sie deswegen darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht. Sicherheit im Umgang mit dem Makler schafft eine umfassende Immobilienbewertung.
Auf einen Blick
Diese Fragen sollten Sie beim Maklervertrag beachten:
Um welche Vertragsform handelt es sich?
Ist eine Befristung im Vertrag enthalten?
Wurde die Höhe der Provision im Vertrag festgelegt?
Sind die eigenen Daten sowie die des Maklers im Vertrag vermerkt?
Hat sich der Makler im Vertrag zu konkreten und sinnvollen Maßnahmen verpflichtet?
Ist ggf. im Vertrag der Umgang mit Reservierungen und einer entsprechenden Gebühr vereinbart?
Haben Sie beachtet, dass keine Überpreisvereinbarung getroffen wurde?
Maklervertrag – FAQ
Welche Arten von Maklerverträgen gibt es und worin unterscheiden sie sich?
Grundsätzlich gibt es drei verschiedenen Vertragsformen. Ein einfacher Maklerauftrag darf mit mehreren Maklern geschlossen werden. Außerdem darf der Verkäufer auch selbst nach einem Käufer suchen. Viele Makler lehnen diese Vertragsform ab. Bei Abschluss eines Alleinauftrags kümmert sich ein einziger Makler um den Verkauf der Immobilie. Auch hier darf der Eigentümer nach einem Käufer suchen. Im Unterschied zum Alleinauftrag darf der Besitzer der Immobilie diese beim qualifizierten Alleinauftrag nicht selbst verkaufen.
Welche Punkte sollte der Maklervertrag enthalten?
In den Vertrag werden viele Angaben und Vereinbarungen aufgenommen. Dazu gehören die Angaben zur Immobilie, die Daten des Eigentümers und des Makler, Art und Aufwand der Vermarktung, die Höhe der Provision, die Laufzeit des Vertrages und die Kündigungsfrist. Ebenso sollten die Pflichten von Makler und Eigentümer festgehalten werden. Weitere Punkte
Wann und wie kann ich den Maklervertrag kündigen?
Verkäufer können einen Maklervertrag fristlos kündigen, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Unbefristete Verträge können jederzeit gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen ist nicht nötig. Befristete Verträge können innerhalb der Befristung nur per außerordentlichem Kündigungsrecht gekündigt werden. Das ist zum Beispiel bei einer Pflichtverletzung der Fall. Diese Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem der Eigentümer von der Pflichtverletzung erfahren hatte, erfolgen.Schriftlich abgeschlossene Maklerverträge müssen auch schriftlich gekündigt werden.
Auf was sollte ich bei einem Maklervertrag achten?
Neben den wichtigen Punkten, die der Maklervertrag enthalten sollte, gibt es noch weiteres zu berücksichtigen. Achten Sie genau darauf, um welche Vertragsform es sich handelt und ob eine Befristung im Vertrag enthalten ist. Außerdem sollte der Umgang mit Reservierungen vereinbart werden. Passen Sie zudem auf, dass keine Überpreisvereinbarung getroffen wurde. Zur Checkliste
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