Ertragswertverfahren:
So bestimmen Sie den Ertragswert einer Immobilie
Für die Festsetzung des Wertes einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten. Beim Ertragswertverfahren basiert der Wert auf der Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, was unter Ertragswertverfahren zu verstehen ist, wie Sie den Ertragswert berechnen und bei welchen Immobilien diese Anwendung findet.
Inhaltsverzeichnis:
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Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Bewertungsgesetz und die Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) regeln, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen ist. Renditeimmobilien, bei denen es um den Ertrag geht, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Grund und Boden verlieren nicht an Wert, während das Gebäude durch Abnutzung im Laufe der Zeit weniger wert ist. Der Ertragswert setzt sich daher aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.
Wer benötigt eine Ertragswertermittlung?
Die Ertragswertermittlung wird von folgenden Personen und Institutionen benötigt:
Immobilienkäufer bzw. Investoren: Beim Kauf von Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäusern bietet das Ertragswertverfahren für Investoren und Immobilienkäufer eine seriöse Grundlage zur Feststellung der wirtschaftlichen Rentabilität ihres Immobilieninvestments. Damit dient die Ertragswertberechnung potenziellen Käufern als fundierte Entscheidungsgrundlage.
Immobilienverkäufer: Beim Verkauf von renditeorientierten Immobilien nutzen Verkäufer das Ertragswertverfahren als Basis zur Bestimmung eines Angebotspreises.
Banken und Kreditinstitute: Für die Finanzierung von gewerblichen Immobilien benötigen Banken und Kreditgeber eine Ertragswertermittlung, um das Kreditrisiko zu bewerten. Denn die zu erwartenden Erträge haben einen großen Einfluss auf die Vergabe von Krediten für Gewerbeimmobilien.
Gerichte und Behörden: Bei Zwangsversteigerungen oder Rechtsstreitigkeiten wird das Ertragswertverfahren von Gerichten angewandt, um den objektiven Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Vermieter: Mithilfe einer Ertragswertermittlung haben Vermieter größerer Mieteinheiten die Möglichkeit, die langfristige Rentabilität von Mehrfamilienhäusern zu analysieren und Entscheidungen über Modernisierungen, Neuvermietungen oder Verkäufe zu treffen.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Der Bodenwert leitet sich aus Referenzwerten vergleichbarer Grundstücke ab. Üblicherweise sind die aktuellen Grundstückswerte beim zuständigen Gutachterausschuss zu erfragen.
Der Gebäudeertragswert richtet sich nach dem Alter, der Restnutzungdauer und der erzielbaren Miete für die Immobilie. Unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten ergibt sich ein jährlicher Reinertrag, der mit dem entsprechenden Liegenschaftszins kapitalisiert zum Gebäudeertragswert führt.
Rechnen Sie beide Werte zusammen, erhalten Sie den Ertragswert der Immobilie.
Faktoren: Welche Aspekte sind für das Ertragswertverfahren wichtig?
Verschiedene Faktoren sind für die Ertragswertermittlung entscheidend:
Bodenwert | Wert des Grundstücks auf Grundlage amtlicher |
Liegenschaftszins | Rechengröße für die marktübliche Verzinsung der Immobilie, abhängig von der Art der Immobilie |
Mieteinnahmen | , die für die Immobilie zu erzielen ist (für die Berechnung gelten nicht die aktuellen Ist-Mieten) |
Bewirtschaftungskosten | Nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten für die Bewirtschaftung des Grundstücks und der Immobilie, wie oder Leerstandrisiko |
Wertmindernde Faktoren | Abschläge, die aufgrund des baulichen Zustands der Immobilie oder anderer Umstände erforderlich sind |
Vervielfältiger | Rechengröße, die sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins ergibt |
Gut zu wissen:
Die Gutachterausschüsse der Gemeinden veröffentlichen regelmäßig die Bodenrichtwerte sowie die aktuellen Liegenschaftszinsen für die unterschiedliche Gebäudearten wie Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser.
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation von Grundstücksgröße in Quadratmeter und aktuellem Bodenrichtwert pro Quadratmeter.
Für den Gebäudeertragswert gilt folgende Formel:
Berechnung des Jahresreinertrags:
Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten (pauschal zwischen 20 und 35 Prozent der Kaltmiete) = Jahresreinertrag
Berechnung des Gebäudereinertrags:
Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Berechnung des Gebäudeertragswerts:
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Es gibt Ertragswerttabellen, aus denen Sie den Vervielfältiger direkt ablesen können. Alternativ wird der Vervielfältiger wie folgt berechnet:
V = (qn -1) / (qn x i)
q = Liegenschaftszins + 1
n = Restnutzungsdauer
i = Liegenschaftszins
Ertragswertberechnung: Vorläufiger Ertragswert:
Gebäudeertragswert + Bodenwert
Gibt es Schäden am Gebäude oder andere wertmindernde Faktoren, werden diese vom vorläufigen Ertragswert abgezogen. So erhalten Sie den endgültigen Ertragswert.
Ein Beispiel verdeutlicht die Ertragswertmethode:
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus steht auf einem 100 Quadratmeter großen Grundstück. Insgesamt verfügt die Immobilie über eine Wohnfläche von 350 Quadratmetern. Der Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss liegt bei 400 Euro, die ortsübliche Miete bei 12 Euro pro Quadratmeter, der Liegenschaftszins beträgt 5,5%. Die Restnutzungsdauer liegt bei 80 Jahren.
Bodenwert:
100 m² x 400 Euro = 40.000 Euro
Jahresreinertrag:
Jährliche Miete: 50.400 Euro
Bewirtschaftungskosten: 12.600 Euro (25% der jährlichen Kaltmiete)
50.400 Euro - 12.600 Euro = 37.800 Euro
Jahresreinertrag: 37.800 Euro
Gebäudereinertrag:
Jahresreinertrag: 37.800 Euro
Bodenwertverzinsung: 2.200 Euro (40.000 x 5,5%)
37.800 Euro - 2.200 Euro = 35.600 Euro
Gebäudereinertrag: 35.600 Euro
Gebäudeertragswert:
Gebäudereinertrag: 35.600 Euro x 17,93 (Vervielfältiger) = 638.308 Euro
Vorläufiger Gebäudeertragswert:
Gebäudeertragswert: 638.308 Euro + 40.000 Euro (Bodenwert) = 678.308 Euro
In diesem Beispiel gibt es keine wertmindernden Faktoren, daher beträgt der endgültige Ertragswert 678.308 Euro.
Was kostet die Ertragswertermittlung?
Wie viel die Wertermittlung kostet, hängt davon ab, für was der Immobilienwert gebraucht wird. Für einen Hausverkauf reicht beispielsweise ein Immobilienwertgutachten durch einen Immobilienmakler – die Wertermittlung ist bei Homeday komplett kostenlos und unverbindlich. Unter Umständen reicht ein Kurzgutachten jedoch nicht aus, etwa weil das Dokument vor Gericht verwendet werden soll. In diesem Fall benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten, das auch als Vollgutachten bezeichnet wird. Ein vereidigter Sachverständiger übernimmt die Ertragswertermittlung. Die Kosten sind abhängig von dem Aufwand und der Höhe des Verkehrswerts. Grundsätzlich sind die Kosten frei verhandelbar und betragen üblicherweise zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.
Hinweis:
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und wissen, wie viel diese wert ist? Dann nutzen Sie den kostenlosen und unverbindlichen Immobilienwertrechner von Homeday.
Welche Vorteile hat das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist optimal auf Anlageimmobilien zugeschnitten, da die Wertermittlung auf Grundlage der erzielbaren Miete erfolgt. Auch der Bodenwert, der in der Regel keinen großen Schwankungen unterworfen ist, findet bei der praxisnahen Berechnung Berücksichtigung. Damit bildet der Ertragswert den Verkehrswert einer Renditeimmobilie sehr gut ab.
Welche Nachteile hat das Ertragswertverfahren?
Der Ertragswert berücksichtigt keine Mietsteigerungen, kommt es also zu steigenden Mieten, bleibt das bei der Immobilien Wertermittlung ohne Ansatz. Auch vergleichbare Immobilien werden nicht in die Wertfeststellung einbezogen. Zudem veröffentlicht nicht jede Gemeinde normierte Liegenschaftszinssätze, sodass sich durch die Änderung des Liegenschaftszinses unterschiedliche Ertragswerte ergeben können.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren ist bei allen Immobilien, mit denen der Eigentümer einen Ertrag erzielt, sinnvoll. Verschiedene Immobilien werden auf dieser Grundlage bewertet:
Grundsätzlich ist das Ertragswertverfahren also für alle Renditeimmobilien zu empfehlen.
Was ist das vereinfachte Ertragswertverfahren und wie funktioniert es?
Die vereinfachte Ertragswertermittlung gehört zu den Standardverfahren, um der Ertragswert einer Immobilie zu berechnen. Der Unterschied zwischen der allgemeinen und vereinfachten Ertragswertberechnung besteht im Detailgrad der Berechnung. Werden beim allgemeinen Ertragswertverfahren detaillierte Einflussfaktoren wie die Bodenverzinsung berücksichtigt, basiert die vereinfachte Ertragswertermittlung auf folgenden standardisierten Annahmen:
Die zukünftigen Erträge aus der Immobilie entsprechen den Erträgen der vergangenen Jahre und bleiben stabil.
Der angewandte Liegenschaftszinssatz der Immobilie bleibt konstant.
Ein zukünftiges Wachstum der Erträge wird bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt.
Damit sind vereinfachte Ertragswertverfahren zwar schneller und einfacher durchzuführen als die allgemeinen Verfahren, aber auch weniger präzise als diese.
Anwendung findet das vereinfachte Ertragswertverfahren meist zur Bewertung von kleineren Renditeimmobilien, die regelmäßige und stabile Erträge generieren. Zu diesen Immobilien zählen unter anderem Gewerbeimmobilien, Mietwohnhäuser, Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien.
Wie funktioniert das vereinfachte Ertragswertverfahren?
Beispiel Mietimmobilie:
Berechnung des durchschnittlichen Jahresreinertrags der vergangenen 3 bis 5 Jahre:
Ermittlung der jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko etc.).
Formel:
Jahresreinertrag = Jahresrohmiete - BewirtschaftungskostenFestlegung des Kapitalisierungsfaktors (Vervielfältigers):
Der Kapitalisierungsfaktor beim Ertragswertverfahren basiert auf den künftigen Renditeerwartungen für die Immobilie und deren Restnutzungsdauer.Berechnung Ertragswert:
Er berechnet sich aus der Formel:
Ertragswert = Jahresreinertrag × Vervielfältiger
Ertragswertverfahren – FAQ
Was versteht man unter Ertragswertverfahren?
Mit dem Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen ermittelt. Dabei ist nicht der eigentliche Wert der Immobilie entscheidend, sondern der Ertrag, den der Eigentümer damit erwirtschaften kann. Lesen Sie hier mehr zum Ertragswertverfahren
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Bei Berechnung des Gebäudeertragswertes spielen das Alter und die Abnutzung des Gebäudes eine Rolle, diese Faktoren bleiben beim Grundstückswert unberücksichtigt. Hier mehr dazu erfahren, wie Sie den Ertragswert berechnen
Welche Aspekte sind für das Ertragswertverfahren wichtig?
Um den Ertragswert zu berechnen, benötigen Sie wichtige Angaben wie die Grundstücksgröße, die erzielbare Miete und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Wichtig sind zudem der in der Gemeinde gültige Liegenschaftszins und die Art der Immobilie. Auch das Alter und die Restnutzungsdauer fließen in die Berechnung ein.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien, mit denen der Eigentümer eine Rendite erzielt, angewendet. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Wohnungen ist das Sachwertverfahren besser geeignet.
Ist Ertragswert gleich Verkehrswert?
Nein: Ertragswert und Verkehrswert sind nicht dieselben Größen. Der Ertragswert berechnet sich aus dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zukünftigen Erträge, die eine gewerbliche Immobilie generieren kann. Der Verkehrswert oder Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie unabhängig von Erträgen unter normalen Marktbedingungen erzielen kann. Der Verkehrswert berechnet sich aus Gebäudesachwert und Bodenrichtwert.
Themengebiet: Immobilienbewertung
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