Gemeiner Wert:
Definition, Berechnung und Anwendung
Der gemeine Wert ist vor allem für Eigentümerinnen wichtig, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Doch auch für Käufer, Erben und scheidende Eheleute ist der Immobilienwert von Belang. Wie Sie den gemeinen Wert Ihrer Immobilie herausfinden und wie Sie damit sogar Geld sparen können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Der gemeine Wert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, den sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde. Er berücksichtigt Faktoren wie Lage, Zustand und Größe.
Die Ermittlung des gemeinen Werts erfolgt durch verschiedene Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren, abhängig von der Art der Immobilie.
Der gemeine Wert wird beim Immobilienverkauf, bei Scheidungen, Erbschaften und Zwangsversteigerungen sowie im Versicherungsfall verwendet.
Inhaltsverzeichnis:
Gemeiner Wert Berechnung: Wie lässt sich der gemeine Wert ermitteln?
Was ist der Unterschied zwischen Teilwert und gemeiner Wert?
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und gemeiner Wert?
Wann wird der gemeine Wert bei der Einkommensteuer angesetzt?
Was ist mit „Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes“ gemeint?
Gemeiner Wert Definition: Was ist der gemeine Wert?
Das deutsche Bewertungsgesetz (BewG) definiert den gemeinen Wert unter Paragraf 9, Absatz 2 so:
„Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
Das bedeutet: Der gemeine Wert ist der Preis, den jemand für eine bestimmte Sache bekommen würde, wenn er diese zum aktuellen Zeitpunkt auf dem freien Markt verkaufen würde. Umstände, die den Preis beeinflussen, gibt es einige. Bei Immobilien sind das vor allem Lage, Zustand und Größe.
Hinweis:
Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday finden Sie es schnell und unverbindlich heraus.
Was sind die Bestandteile des gemeinen Wertes?
Die Bestandteile des gemeinen Wertes auf einen Blick:
Der erzielbare Preis
Der gewöhnliche Geschäftsverkehr
Der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie (oder eines anderen Gutes)
Den Preis beeinflussende Umstände
Wie beeinflussen persönliche Verhältnisse den gemeinen Wert?
Gemäß der Definition des gemeinen Wertes im Bewertungsgesetz sind ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse bei dessen Ermittlung nicht zu berücksichtigen. Beispiele für ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind:
Verträge zwischen Angehörigen
Notverkäufe
Liebhaberpreise
Kauf des Nachbargrundstücks
Verfügungsrechte oder -beschränkungen (z. B. in Testamenten oder Erbverträgen)
All diese und weitere ungewöhnliche Umstände fließen nicht in die Ermittlung des gemeinen Wertes ein. Einige würden den Preis drücken (wie Nießbrauchrechte oder Verfügungsbeschränkungen). Andere würden den Preis steigern, zum Beispiel wenn jemand bereit ist, für eine Immobilie mehr zu bezahlen, weil eine berühmte Persönlichkeit darin gewohnt hat. Ziel dieser Regelung ist es, den gemeinen Wert objektiv zu halten.
Praxis-Beispiel: Was sind nicht zu berücksichtigende, persönliche Gründe?
Herr Schneider verkauft ein Grundstück an seine Nichte. Sie einigen sich vertraglich auf einen günstigen Preis, der unter den Verkehrswerten vergleichbarer Grundstücke liegt. Die Nichte zahlt Herrn Schneider nur 80.000 Euro, obwohl das Grundstück 120.000 Euro wert ist. Der gemeine Wert des verkauften Grundstücks beträgt dennoch 120.000 Euro, da die individuelle Absprache zwischen Herrn Schneider und seiner Nichte irrelevant ist und nicht berücksichtigt wird. Ohne diese hätte Herr Schneider bei einem Verkauf auf dem freien Markt aller Voraussicht nach mehr Geld erhalten.
Gemeiner Wert Berechnung: Wie lässt sich der gemeine Wert ermitteln?
Grundlage für die Immobilienbewertung ist in Deutschland die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Um den gemeinen Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie zu ermitteln, kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz. Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, liegt dem gemeinen Wert der Bodenrichtwert zugrunde. Dieser wird regelmäßig vom jeweiligen Gutachterausschuss der Gemeinde festgelegt. Der Bodenrichtwert wird mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert, das Ergebnis ist der gemeine Wert.
Beispiel:
Der Bodenrichtwert beträgt 600 Euro pro Quadratmeter und das Grundstück ist 400 Quadratmeter groß. 400 x 600 = 240.000
In diesem Fall liegt der gemeine Wert des Grundstücks also bei 240.000 Euro.
Ist das Grundstück bebaut, gibt es keine einfache Formel zur Wertermittlung. Der gemeine Wert von Gebäuden ist deutlich komplexer zu ermitteln, da diese von zahlreichen Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche oder Zustand beeinflusst werden. Für bebaute Grundstücke gibt es drei verschiedene Verfahren, um den gemeinen Wert zu ermitteln:
