Grundstückspreise 2024: So viel kosten Grundstücke aktuell
Wer ein unbebautes Grundstück veräußern möchte, muss zunächst dessen Wert kennen. Erfahren Sie hier, wie Sie den richtigen Angebotspreis für Ihr Grundstück festlegen, was den Preis beeinflusst und wie hoch die Grundstückspreise in den verschiedenen Bundesländern sind.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die Preise variieren erheblich je nach Bundesland. Die niedrigsten Preise pro Quadratmeter wurden in Thüringen und Sachsen-Anhalt verzeichnet.
Die Lage, Schnitt, Größe, Erschließung, Bodenbeschaffenheit und Ausweisung als Bauland sind wichtige Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen. Die Lage ist besonders entscheidend und beeinflusst den Wert maßgeblich.
Für ein günstiges Bauland sollten Sie die Grundstücksgröße überdenken, Optionen auf dem Land oder im Randgebiet betrachten, den separaten Kauf von Grundstück und Immobilie erwägen und sich für ein bereits erschlossenes Grundstück entscheiden.
Inhaltsverzeichnis:
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Wie hoch sind die Grundstückspreise in Deutschland aktuell?
Wie teuer ist ein Grundstück? Die durchschnittlichen Kosten für ein Grundstück pro Quadratmeter beliefen sich im zweiten Quartal des Jahres 2021 für baureifes Land auf rund 228 Euro. Dabei erstreckt sich die Preisspanne von 50 Euro bis hin zu rund 1.200 Euro pro Quadratmeter. Als baureifes Land werden unbebaute Grundstücke bezeichnet, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bereits bebaut werden dürfen. Bei einer aktuell durchschnittlichen Grundstückröße von 680 m² ergibt sich ein durchschnittlicher Grundstückspreis von 155.040 Euro. Allerdings variiert der Preis für unbebaute Grundstücke stark je nach Lage, Schnitt und weiteren Faktoren.
Wie hoch sind die Grundstückspreise der Bundesländer?
In der folgenden Tabelle lassen sich die Grundstückspreise in Deutschland für die einzelnen Bundesländer ablesen:
| Bundesland | Preis (in € pro m²) |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 219,50 |
| Bayern | 344,39 |
| Berlin | 1.177,11 |
| Brandenburg | 146,63 |
| Bremen | 170,44 |
| Hamburg | 1.099,91 |
| Hessen | 241,70 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 70,98 |
| Niedersachsen | 108,52 |
| Nordrhein-Westfalen | 148,11 |
| Rheinland-Pfalz | 121,74 |
| Saarland | 106,91 |
| Sachsen | 143,56 |
| Sachsen-Anhalt | 53,91 |
| Schleswig-Holstein | 120,77 |
| Thüringen | 55,17 |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: 2020
In welchen Bundesländern sind die Grundstückspreise am niedrigsten?
Der Tabelle für Grundstückspreise in Deutschland ist zu entnehmen, dass die Mehrheit der Bundesländer unter dem deutschen Durchschnitt von 227,86 Euro pro Quadratmeter liegt. Dazu gehören folgende Bundesländer: Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Mit durchschnittlich 53,91 Euro pro Quadratmeter sind die Grundstückspreise in Sachsen-Anhalt aktuell am niedrigsten, gefolgt von Thüringen mit einem aktuellen Grundstückspreis von 55,17 Euro pro Quadratmeter. An dritter Stelle folgt Mecklenburg-Vorpommern. Hier werden durchschnittlich 70,98 Euro pro Quadratmeter baureifes Grundstück fällig.
In welchen Städten sind die Grundstückspreise am niedrigsten?
Einen Überblick über die Städte mit den günstigsten und teuersten Baugrundstücken Deutschlands bietet Ihnen die folgende Grafik:
Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?
Um Grundstückspreise zu ermitteln, liefern die Quadratmeterpreise für Wohnungen, Grundstücke oder Häuser in der Region erste Anhaltspunkte, um sich einen Überblick über die Immobilienpreise zu verschaffen. Diese Informationen reichen für eine erste Einschätzung aus. Um die Grundstückspreise zu berechnen genauer zu bestimmen, gibt es zwei verschiedene Verfahren:
die Festsetzung nach dem Bodenrichtwert
Grundstücke ähnlicher Art in der Nähe dienen beim Vergleichswertverfahren als Grundlage für die Wertermittlung. Konkret werden die Grundstückspreise von Nachbargrundstücken in ähnlicher Lage, die dem zu bewertenden Grundstück entsprechen, herangezogen, um den Grundstückspreis zu ermitteln. Nicht immer sind jedoch ähnliche Grundstücke für einen Vergleich vorhanden. In diesen Fällen hilft der Bodenrichtwert weiter. Der Gutachterausschuss einer Gemeinde legt den Wert auf Basis der Durchschnittspreise bei Grundstücksverkäufen in einer bestimmten Zeitspanne fest. Die Experten unterscheiden dabei nach verschiedenen Lagen, den sogenannten Bodenrichtwertzonen.
Was sagt der Bodenrichtwert aus? In der Regel dienen diese Richtwerte als Orientierung, um Grundstückspreise einzuschätzen. Den Bodenrichtwert erfragen Sie unter Angabe der konkreten Lage bei Ihrer Gemeinde oder dem Gutachterausschuss. In vielen Gemeinden lassen sich die Bodenrichtwerte auch online abfragen oder sind auf Bodenrichtwertkarten einzusehen. Zu den genannten Werten kommen individuelle Eigenschaften des Grundstücks, aus denen sich entsprechende Anpassungen ergeben. Dabei gibt es verschiedene Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen.
Wer legt Grundstückspreise fest?
Der Bodenrichtwert wird von den Gemeinden ermittelt. Als gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung wird das Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen. Dafür werten die Gemeindebehörden die beurkundeten Kaufvertragskopien aus, die ihnen von den Notaren der Kommune zugestellt wurden.
Fachkundige Experten wie Immobiliengutachter oder Grundstücksmaklerinnen wenden häufig das Vergleichswertverfahren an, um Grundstückspreise zu berechnen.
Gut zu wissen:
Der Bodenrichtwert ist nur ein erster Anhaltspunkt. Der eigentliche Grundstückswert weicht oft bis zu 20 Prozent vom Bodenrichtwert ab. Daher empfiehlt es sich, eine Expertin zu beauftragen, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln. Die Homeday-Makler kennen die Grundstückspreise in Ihrer Gegend und bestimmen den entsprechenden Wert zuverlässig. Das Beste: Die Bewertung von Homeday ist kostenlos und unverbindlich.
Beispielrechnung für ein Grundstück
Bei der Suche nach einem passenden Grundstück, spielt die Grundstücksgröße eine wichtige Rolle. Hierbei sollte bedacht werden, dass die gewünschte Wohnfläche nicht als Grundstückgröße ausreicht. Ausreichend Platz sollte auch für weitere erwünschte Komponenten, wie beispielsweise einen Garten, eine Garage, ein Carport, eine Auffahrt oder eine Terrasse eingeplant werden. Für das Rechenbeispiel werden die aktuellen Grundstückspreise für ein 680 m², ein 800 m² und 1000 m² großes Grundstück für die Bundesländer Berlin, Brandenburg und Sachsen-Anhalt berechnet.
| Bundesland | 680 m² | 800 m² | 1.000 m² |
|---|---|---|---|
| Berlin | 800.434,80 € | 941.688 € | 1.177.110 € |
| Brandenburg | 99.708,40 € | 117.304 € | 146.630 € |
| Sachsen-Anhalt | 36.658, 80 € | 43.128 € | 53.910 € |
Aus den Ergebnissen des Rechenbeispiels wird deutlich, dass die Lage des Grundstücks einen erheblichen Einfluss auf den letztendlichen Wert hat. So zahlen Grundstück-Käuferinnen in Berlin mehr als den 20-fachen Wert im Vergleich zu Grundstück-Käufern in Sachsen-Anhalt. Außerdem lässt sich ablesen, dass die Grundstückskosten mit einem teureren Preis pro Quadratmeter exponentiell ansteigen. So beträgt der Preisunterschied zwischen einem 800 m² Grundstück und einem 1000 m² Grundstück in Sachsen-Anhalt 10.728 Euro, wohingegen in Brandenburg 29.326 Euro für die zusätzliche Fläche gezahlt werden müssen.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis?
Der wichtigste Faktor bei der Auswahl eines Grundstückes ist und bleibt die Lage. Ebenfalls relevant in diesem Zusammenhang ist die Anbindung an eine gute Infrastruktur. Auch die Nachbarschaft und die Lärmbeeinträchtigung an einem Standort spielen eine tragende Rolle. Vor allem auch die Art des Grundstückes hat Einfluss auf dessen Preis. Diese Faktoren sind dabei entscheidend:
der Schnitt
die Ausrichtung
die Größe
der Grad der Erschließung
die Bodenbeschaffenheit
die Ausweisung als Bauland
Für Bauherren ist die Bebaubarkeit des Grundstücks ein wichtiger Aspekt. Wird der Grund und Boden bereits als Bauland ausgewiesen, sind die Grundstückspreise höher. Auch eine bereits erfolgte Erschließung treibt den Preis in die Höhe – ebenso wie ein guter Schnitt oder ein unverbaubarer Blick. Erfahren Sie hier, worauf Sie bei der Auswahl eines Grundstücksnoch achten sollten.
Wie entscheidend ist die Lage für den Grundstückspreis?
Eine gute Lage wirkt sich maßgeblich auf den Wert des Grundstücks aus. Dabei gilt in der Regel: Je zentraler das Grundstück gelegen ist, desto höher ist der Grundstückswert.
Daher sind die durchschnittlichen Grundstückspreise in Städten, Großstädten und zugehörigen Ballungszentren oft erheblich höher als in ländlichen, etwas abgelegenen Gebieten. In der Regel sind die Grundstückspreise in Städten mit einer hohen Wirtschaftskraft am höchsten. Spitzenreiter bei den Grundstückspreisen ist München. Wer hier kaufen möchten, zahlt abhängig von der Lage zwischen 2.100 und 4.700 Euro pro Quadratmeter. Teuer ist der Grund und Boden auch in Stuttgart, Düsseldorf, Frankfurt oder Köln . Wer hier sein Grundstück verkaufen möchte, erzielt Höchstpreise.
Die Preise sind vor allem in angesagten Großstädten und Ballungsräumen hoch. Vergleichsweise günstig ist das Bauland in ostdeutschen Städten wie Magdeburg, Dresden und Leipzig. Aber auch im Westen Deutschlands, in Duisburg oder Dortmund sind Grundstücke im Vergleich zu den Topstädten deutlich günstiger. Viele Kommunen sind bestrebt, die Einwohner in der Region zu halten oder neue Bewohner in die Gegend zu ziehen - daher liegen die Grundstückspreise vergleichsweise niedrig. In Leipzig und Magdeburg sind die durchschnittlichen Grundstückskosten pro Quadratmeter im Vergleich zu München mehr als zehnmal günstiger. Noch günstiger wird es, wenn Sie sich für den Grundstückskauf im ländlichen Raum entscheiden.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Grundstückspreise in städtischen und eher ländlichen Gebieten:
Städte über 500.000 Einwohner
| Stadt | Grundstückspreise |
|---|---|
| München | 2.100 bis 4.700 Euro |
| Stuttgart | 1.065 bis 2.275 Euro |
| Köln | 720 bis 1.080 Euro |
| Hamburg | 400 bis 3.950 Euro |
| Düsseldorf | 600 bis 1.400 Euro |
Städte zwischen 100.000 und unter 500.000 Einwohner
| Stadt | Grundstückspreise |
|---|---|
| Augsburg | 500 bis 1.000 Euro |
| Bremerhaven | 95 bis 280 Euro |
| Göttingen | 75 bis 325 Euro |
| Heidelberg | 650 bis 1.900 Euro |
Städte zwischen 20.000 und unter 100.000 Einwohner
| Stadt | Grundstückspreise |
|---|---|
| Ahrensburg | 380 bis 760 Euro |
| Apolda | 75 bis 100 Euro |
| Eisenhüttenstadt | 50 bis 95 Euro |
| Fulda | 170 bis 500 Euro |
Welche Nebenkosten erhöhen die Grundstückspreise?
Neben den Kaufpreis des Grundstücks müssen sich Käufer häufig auf weitere Kosten einstellen. Dazu gehören die Erschließungskosten, welche für den Anschluss des Grundstücks an das Wasser- und Stromnetz sowie weitere technische Netze sowie an das Straßennetz fällig werden. Darüber hinaus fallen Herrichtungskosten an, wenn das Grundstück erst bebauungsfähig hergerichtet werden muss. Bei einem Grundstückskauf entstehen außerdem Kaufnebenkosten.
| Erschließungskosten | Der Erschließungsbeitrag eines Grundstücks verteilt sich auf verschiedene Kostenstellen. Dazu gehören der Anschluss an die Wasser- und Gasversorgung, der Internetanschluss sowie der Anschluss an das Telefonnetz. Der Beitrag variiert je nach Aufwand. Müssen die Leitungen zum Grundstück erst noch verlegt werden, erhöht dies die Kosten. In der Regel sollten Erschließungskosten zwischen 7.000 und 10.000 Euro eingeplant werden. |
| Herrichtungskosten | Herrichtungskosten fallen an, wenn das Grundstück von Altlasten befreit werden muss, der Boden vor dem Hausbau ausgeglichen werden soll oder Geröll abtransportiert werden muss. Sollte ein altes Gebäude abgerissen werden oder Bepflanzungen entfernt werden, zählt dies auch zu den Herrichtungskosten. Auch hier sind die letztendlich entstehenden Kosten abhängig vom jeweiligen Aufwand. |
| Kaufnebenkosten | Die Kaufnebenkosten ergeben sich aus Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten und der Maklergebühr. Für die Kaufnebenkosten sollten Sie ungefähr 10-15 % des Grundstückspreises einplanen. |
Wie entwickeln sich die Grundstückspreise in Deutschland?
In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise in Deutschland stark gestiegen. Dabei zeigen sich jedoch deutliche regionale Unterschiede. Während vor allem in großstädtischen Lagen und Ballungsräumen Immobilien und Grundstücke stark nachgefragt sind, gibt es insbesondere in ländlichen Regionen eine geringe Nachfrage nach Grundstücken. Viele Menschen entscheiden sich für ein stadtnahes Wohnen und suchen gezielt nach Immobilien in diesen Regionen. Das Angebot an freien Grundstücken ist daher durch das geringe Platzangebot niedrig. Und die hohe Nachfrage lässt die Grundstückspreise entsprechend steigen.
Für die Zukunft ist davon auszugehen, dass der Trend zu stadtnahem Wohnen anhält. Der demografische Wandel und eine alternde Bevölkerung sorgt für eine weiterhin steigende Nachfrage nach Grundstücken in Städten oder in Ballungsräumen. Ein stabiles oder sogar ansteigendes Preisniveau ist daher wahrscheinlich.
In schrumpfenden Regionen mit geringer Wirtschaftskraft und einer abwandernden Bevölkerung werden vermutlich auch die Grundstückspreise zurückgehen.
Warum steigen die Preise für Grundstücke?
Woraus ergibt sich diese Entwicklung der Grundstückspreise? In Deutschland herrscht nach wie vor eine Immobilienknappheit, wodurch Grund und Boden an Wert gewinnen. Die steigenden Preise erwecken auch das Interesse von Kapitalanlegerinnen, die in Sach- und Immobilienwerte investieren wollen. Mit einer steigenden Nachfrage schießen auch die Grundstückspreise in die Höhe. Anhand des Diagramms lässt sich erkennen, dass die Preise für baureifes Land sich in den letzten Jahren mehr als verdoppelt haben. 2001 lagen die durchschnittlichen Grundstückskosten pro Quadratmeter noch bei 75 Euro, wohingegen der Preis im Jahr 2021 bei 217 Euro pro Quadratmeter liegt.
Wann sinken die Grundstückspreise?
Solange die Nachfrage an Immobilien unverändert hoch bleibt, werden auch Grundstücke nicht an Wert verlieren. Allerdings wird befürchtet, dass die sogenannte Immobilienblase, welche sich durch immense Spekulationen mit Immobilien gebildet haben könnte, irgendwann platzt. Das würde heißen, dass mit den Immobilienpreisen auch die Grundstückspreise stark einbrechen würden.
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Welche Tipps gibt es für günstiges Bauland?
Folgende Tipps sollen helfen, trotz steigender Grundstückspreise, erschwingliches Bauland zu finden.
Grundstücksgröße überdenken: Besuchen Sie Musterhaussiedlungen oder tauschen Sie sich mit anderen Grundstücksbesitzerinnen aus, um sich ein Bild von der idealen Grundstücksgröße zu machen. Vergessen Sie nicht, neben der Hausgröße ausreichend Platz für den Garten und die Garage einzuplanen.
Ein Grundstück auf dem Land: Auf dem Land sind die Grundstückspreise häufig günstiger als in der Stadt. Auch im Randgebiet einer Stadt lässt sich meist ein erschwinglicheres Angebot finden.
Grundstück ohne Haus kaufen: Anstatt ein Grundstück inklusive Wohnimmobilie zu kaufen, kann es in einigen Fällen ratsam sein, Bauland und Immobilie separat zu erwerben. Auf diesem Weg sparen Sie einen Teil der Grunderwerbsteuer ein. Erwerben Sie vorerst nur das Grundstück, wird die Grundsteuer ausschließlich auf den Grundstückspreis erhoben. Sollten Sie sich dafür entscheiden, Grundstück und Immobilie in einem zu kaufen, wird die Grundsteuer auf den gesamten Kaufpreis erhoben.
Ein erschlossenes Grundstück kaufen: Bei bereits erschlossenen Grundstücken werden die Erschließungskosten in der Regel auf den Kaufpreis addiert. Allerdings sind erschlossene Grundstücke bereits als Bauland zugelassen und Sie müssen sich keine Sorgen machen, ob Sie auf dem Grundstück überhaupt bauen dürfen. In der Regel wurde für erschlossene Grundstücke auch bereits die Bodenbeschaffenheit überprüft. Auf diesem Weg können Sie ungewollte Überraschungen vermeiden. Auf den ersten Blick fallen für unerschlossene Grundstücke zwar weniger Kosten pro Quadratmeter an, allerdings sollte die letztendliche Summe der Erschließungskosten nicht unterschätzt werden.
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Grundstückspreise - FAQ
Wie viel kostet ein Grundstück?
Die durchschnittlichen Kosten für ein Grundstück pro Quadratmeter beliefen sich im zweiten Quartal des Jahres 2021 für baureifes Land auf rund 228 Euro. Dabei erstreckt sich die Preisspanne von 50 Euro bis hin zu rund 1.200 Euro pro Quadratmeter. Alle Informationen zu Grundstückspreisen in Deutschland finden Sie hier
Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?
Der Grundstückspreis hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen ist natürlich die Lage ausschlaggebend, zum anderen der Stand der Erschließung. Um Grundstückspreise ermitteln zu können, bieten sich zwei Methoden an: Das Vergleichswertverfahren und das Bodenrichtwertverfahren. Lesen Sie hier alle Details zur Berechnung von Grundstückspreisen
Wer gibt Auskunft über Grundstückspreise?
Bodenrichtwerte werden von den Gemeinden ermittelt und können in vielen Gemeinden online abgefragt werden oder sind auf Bodenrichtwertkarten einzusehen. Als gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung dient das Baugesetzbuch (BauGB). Immobiliengutachter oder Immobilienmaklerinnen verfügen über das notwendige Fachwissen, um Grundstückspreise zu ermitteln.
Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?
In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise in Deutschland teils stark gestiegen. Dabei zeigen sich jedoch deutliche regionale Unterschiede. Während vor allem in großstädtischen Lagen und Ballungsräumen Immobilien und Grundstücke stark nachgefragt sind, gibt es insbesondere in ländlichen Regionen eine geringe Nachfrage nach Grundstücken. Mehr Informationen zu aktuellen Entwicklungen der Grundstückspreise hier
Was kostet ein nicht erschlossenes Grundstück?
Bei bereits erschlossenen Grundstücken werden die Erschließungskosten auf den Kaufpreis addiert. In der Regel fallen bei nicht erschlossenen Grundstücken, je nach Aufwand, Erschließungskosten in der Höhe von 7.000 bis 10.000 Euro an. Daher sind unerschlossene Grundstücke auf dem ersten Blick zwar günstiger, allerdings sollten die letztendlichen Erschließungskosten mit in Betracht gezogen werden. Lesen Sie hier mehr über Grundstückspreise in Deutschland
Welche Nebenkosten entstehen bei unerschlossenen Grundstücken?
Bei der Erschließung eines Grundstücks fallen unter anderem Kosten für den Anschluss an das Straßen- und Wegenetz, Wasser- und Stromanschluss und Erschließungskosten für Gas, Fernwärme und Telekommunikation an.
Themengebiet: Immobilienbewertung
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