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Wie funktioniert die kostenlose Immobilienbewertung von Homeday?

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Immobilienbewertung – Alle Fragen für Sie beantwortet

Inhaltsverzeichnis:

1. Warum ist eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf wichtig?

Verkaufswillige Eigentümer wissen oft nicht vorab, wie viel ihre Immobilie wert ist. Da sich Immobilienpreise ständig verändern, ist es nicht sinnvoll, den einstigen Wert vom Kauf anzusetzen oder den Preis nur grob selbst abzuschätzen. Vor allem, wenn Eigentümer emotional sehr an der Immobilie hängen, tendieren sie dazu, einen zu hohen Preis zu verlangen. Da sich nur die wenigsten Laien mit der Wertentwicklung von Immobilien auskennen, helfen die Kenntnisse einer Sachverständigen wie einer Immobilienmaklerin oder einer Wertgutachterin. Es lohnt sich also für Verkäufer vor Verkauf ihre Immobilie bewerten zu lassen.

2. Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Es gibt verschiedene Anlässe, die Eigentümer dazu bewegen, ihre Immobilie bewerten beziehungsweise den Verkehrswert (Marktwert) für ihr Haus oder ihre Wohnung ermitteln zu lassen. Wer einen Verkauf seines Eigentums plant, benötigt die Immobilienbewertung etwa, um einen realistischen Angebotspreis im Immobilienexposé festzulegen. Andersherum möchten potenzielle Käuferinnen mithilfe einer kostenlosen Immobilienbewertung wissen, ob der Preis für ihr Wunschobjekt angemessen ist beziehungsweise sich der Kauf lohnt. Auch nach einer Modernisierung oder im Fall einer Erbschaft ist eine Immobilienbewertung sinnvoll, da sie nützliche Informationen zum aktuellen Marktwert liefert.

3. Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es und warum gibt es verschiedene?

Übersicht der verschiedenen Verfahren zur Bewertung einer Immobilie.

Ob Hausbewertung, Wohnungsbewertung oder Grundstücksbewertung: Es gibt verschiedene Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie. Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren der ImmoWertV ermitteln den sogenannten Markt- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie anhand verschiedener Kriterien. Er gibt – anders als der Einheitswert – ihren derzeit am Markt erzielbaren Preis an. Es gibt diese verschiedenen Verfahren, eine Immobilie bewerten zu lassen, da bei unterschiedlichen Immobilien auch unterschiedliche Faktoren den Wert bestimmen. So kommt es bei einem vermieteten Haus auf die Rendite an, während eine selbstbewohnte Eigentumswohnung zur Wertermittlung am besten mit ähnlichen Wohnungen verglichen wird. Fehlen vergleichbare Immobilien braucht es ein Verfahren, das Bodenrichtwert und Baukosten berücksichtigt. Welches Verfahren für Ihr Wohneigentum sinnvoll ist, hängt unter also anderem von der Art der Immobilie ab.

3.1 Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren  kommt bei selbstgenutzten, also nicht bei vermieteten Immobilien zum Einsatz und vergleicht die zu bewertende Immobilie (meist Ein- und Zweifamilienhäuser) mit ähnlichen Grundstücken beziehungsweise Immobilien derselben Gegend. Je mehr Vergleichsobjekte in die Wohnmarktanalyse einfließen und je größer ihre Ähnlichkeit im Hinblick auf Lage, Zustand und Ausstattung ist, desto wahrscheinlicher lässt sich mit dem Verfahren der tatsächliche Wert der Immobilie ermitteln. Relevante Faktoren für diese Methode sind u. a. die Größe der Immobilie, die Bausubstanz, die Energieeffizienz, die Restnutzungsdauer und die Bauweise. Auch die Umgebung ist wichtig: Grenzt die Immobilie direkt an eine Mülldeponie oder eine vielbefahrene Straße an, wirkt sich das in der Regel eher negativ auf ihren Wert aus. Liegt sie hingegen ruhig im Grünen kann das ihren Wert steigern. Das Vergleichswertverfahren bietet sich vor allem an, wenn Sie die Immobilienbewertung eines unbebauten Grundstücks, eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage wünschen.

3.2 Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Ist das Vergleichswertverfahren – beispielsweise wegen zu weniger Vergleichsimmobilien – nicht durchführbar, bietet sich das Sachwertverfahren für die Immobilienbewertung an. Dieses basiert auf den Bau- und Herstellungskosten. Es werden also der Grundstückswert sowie der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück ermittelt. Im Mittelpunkt des Verfahrens steht der aktuelle Bodenrichtwert. Der Wert für Grund und Boden wird mit den Kosten eines Neubaus addiert und die Abnutzungserscheinungen eines Gebäudes entsprechend vom Wert abgezogen. Da diese Methode der Wertermittlung keine Marktveränderungen berücksichtigt, werden dazu noch Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse miteinbezogen. Das Sachwertverfahren ist vor allem sinnvoll, um den Marktwert von selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern professionell zu ermitteln. Bei vermieteten Immobilien kommt es nicht zur Anwendung.

3.3 Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Um den Wert vermieteter Immobilien – meist Mehrfamilienhäuser – zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt seiner Berechnung sind die wirtschaftlichen Erträge. Der Verkehrswert wird also anhand des in der Zukunft möglichen Ertrags ermittelt. Der Immobilienwert setzt sich dabei zusammen aus der Jahreskaltmiete abzüglich Fix- und Betriebskosten. Außerdem werden bei der Berechnung auch die Werte für Grund und Boden berücksichtigt. Weiter spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes bei dieser Art von Immobilienbewertung eine Rolle und auch der sogenannte Vervielfältiger ist relevant.

4. Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?

Lage Ihrer Immobilie

• Preisentwicklung

• Distanz zu Schulen, Ärzten etc.

• Verkehrsanbindung

• Kulturangebote

• Lärmbelästigung

Zustand Ihrer Immobilie

• Baujahr

• Bausubstanz

• Elektrische Leitungen

• Renovierungen

• Energieeffizienz

Ausstattung Ihrer Immobilie

• Größe

• Balkon, Terrasse, Garten

• Fußbodenbelag

• Heizung

• (Smart)Technik

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4.1 Wie bedeutend ist die Lage für die Immobilienbewertung?

Fragt man Expertinnen, welcher Faktor den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat, hört man immer wieder eine Antwort: „Lage, Lage, Lage“. Dabei hat nicht nur die Makrolage (die Region, die Stadt und der betreffende Stadtteil) Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie, sondern auch die Mikrolage. Sie beschreibt die direkte Nachbarschaft, also die Umgebung einer Immobilie. Außerdem spielen für die Immobilienbewertung auch harte und weiche Bewertungskriterien eine Rolle. Die Infrastruktur des Viertels gehört zu den harten, die Einschätzung der vorherrschenden sozialen Schicht zu den weichen Faktoren.

4.2 Welche Rolle spielt der Zustand einer Immobilie bei der Bewertung?

Beim Zustand eines Gebäudes sind vor allem das Dach, die Fenster und die Fassade von Bedeutung. Umfangreiche Investitionen – zum Beispiel in die Modernisierung eines Badezimmers, das Verlegen hochwertiger Böden oder die Installation einer neuen Heizungsanlage – wirken sich positiv auf den Immobilienwert aus. Auch eine Maßnahme wie der neue Fassadenanstrich, das Weißen der Innenwände und der Austausch alter Sockelleisten lohnt sich im Hinblick auf die Immobilienbewertung.

4.3 Wie wirkt sich die Ausstattung einer Immobilie auf ihren Wert aus?

Zur Ausstattung eines Hauses oder einer Wohnung zählen etwa die Größe und Einrichtung des Badezimmers oder verbaute Materialien wie der Bodenbelag. Dabei gilt: Je gehobener die Ausstattung, desto größer der Marktwert der Immobilie. So beeinflussen ein Kamin, eine Fußbodenheizung oder ein Wintergarten den Immobilienwert positiv.

4.4 Welche weiteren Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Weitere Faktoren haben Einfluss auf den Immobilienwert:

• Flexible Nutzungsmöglichkeiten: Eine flexible Nutzung wirkt sich positiv auf den Immobilienwert aus. Für Immobilien, die vielseitig genutzt werden können, gibt es eine höhere Nachfrage und das Leerstandsrisiko sinkt. So können beispielsweise Häuser und Wohnungen unter Umständen in Praxen, Kanzleien oder Büros umgewandelt werden, sofern eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Kaufinteressenten, die auf der Suche nach Immobilien mit Nutzungsmöglichkeiten, die an ihre Anforderungen angepasst werden können sind, werden angesprochen. Für Anleger sind diese Immobilien aufgrund der vielfältigen Optionen und des geringen Risikos ebenfalls interessant.

• Möblierte Vermietung: Bei kleineren Wohnungen in verkehrsgünstigen, nachgefragten Lagen, ist auch eine möblierte Vermietung denkbar.

• Nutzung als Ferienwohnung: Auch die temporäre Nutzung als Ferienimmobilie ist möglich, sofern der Gesetzgeber die Vermietungen in der Region gestattet. Insgesamt bietet sich hier die Aussicht auf eine gute Rendite.

• Miethöhe: Bei vermieteten Immobilien ist die Miethöhe entscheidend für den Immobilienwert. Kapitalanleger sind bereit, für Wohnungen mit einer hohen Nettomiete entsprechende Preise zu zahlen. Erwirtschaftet eine Wohnung hingegen nur eine geringe Rendite, sinkt das Kaufinteresse und damit auch der Immobilienwert.

• Nachfrage: Die Nachfrage hat einen direkten Einfluss auf den Immobilienwert. Je höher die Nachfrage in einer bestimmten Region oder für einen bestimmten Immobilientyp ist, desto höher ist der Preis. Potenzielle Käufer sind bereit, mehr zu zahlen, um eine favorisierte Immobilie zu erwerben.

• Zinsniveau: Sind die Kapitalmarktzinsen niedrig, besteht ein größeres Kaufinteresse und Nachfrage und Immobilienwert steigen. Bei einem hohen Zinsniveau agieren Käufer zurückhaltend und das sinkende Interesse wirkt sich preisdämpfend aus.

5. Wie steigere ich den Wert meiner Immobilie?

Wer seine Immobilie verkauft, möchte selbstverständlich den höchstmöglichen Preis dafür bekommen. Es kann sich lohnen, vor dem Verkauf noch in die Immobilie zu investieren. Aber nicht alles lässt sich schnell umsetzen, deshalb ist es wichtig, während der gesamten Eigentumsdauer auf die Pflege der Immobilie zu achten. Grob unterteilt, gibt es zwei Möglichkeiten, den Wert von Haus oder Wohnung zu steigern. Das sind zum einen werterhaltende und zum anderen wertsteigernde Maßnahmen. 

5.1 Was sind werterhaltende Maßnahmen für Immobilien?

Wie der Name verrät, dienen werterhaltende Maßnahmen dazu, den Wert einer Immobilie über die Zeit beizubehalten, sodass diese nicht durch Abnutzung und Überalterung immer weniger wert ist. Dazu gehören:

5.2 Was sind wertsteigernde Maßnahmen für Immobilien?

Als werterhöhende Maßnahmen bezeichnet man Arbeiten, die den Wert einer Immobilie steigern. Das sind beispielsweise:

6. Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Wird eine Immobilie vererbt, muss der Erbe in den meisten Fällen Erbschaftssteuer zahlen. Um die Höhe dieser festzulegen, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Dazu bezieht es sich auf Daten von Gutachterausschüssen, individuelle Merkmale von Immobilie und Grundstück bleiben unberücksichtigt. Das kann dazu führen, dass der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert deutlich über dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegt und die somit ermittelte Erbschaftssteuer ebenfalls zu hoch angesetzt ist. Wer glaubt, dass für seine geerbte Immobilie zu viel Erbschaftssteuer erhoben wurde, kann sie auf eigene Kosten von einem unabhängigen Gutachter bewerten lassen. Kommt dieser zu einem geringeren Verkehrswert, können die Erben eine Korrektur der Steuerhöhe veranlassen

7. Wer sollte meine Immobilie bewerten?

Eigentümer

• Kenntnis der Lage

• Markt- und Fachkenntnis

• Objektive Einschätzung

Gutachter

• Markt- und Fachkenntnis

• Objektive Einschätzung

• Hohe Kosten

Immobilienmakler

• Markt- und Fachkenntnis

• Objektive Einschätzung

• Kenntnis der Lage

7.1 Kann ich als Eigentümer meine Immobilie selbst bewerten?

Eigentümerinnen sind häufig in der Lage, sämtliche Kosten ihrer Immobilie zu beziffern. Schließlich kennen sie den Preis der Immobilie beim Kauf, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die Heizung oder Bodenbeläge. Ihnen fehlt jedoch die Erfahrung am Markt, um Angebot und Nachfrage optimal einzuschätzen. Darüber hinaus haben sie häufig einen emotionalen Bezug zu ihrem Eigentum – vor allem, wenn sie es selbst bewohnt haben. Dies erschwert eine neutrale und professionelle Immobilienbewertung.

7.2 Wie ermitteln Immobiliengutachter den Immobilienwert?

Immobiliengutachter bestimmten den Verkehrswert einer Immobilie, indem sie sie gründlich begutachten und sämtliche Eigenschaften protokollieren und diese in die Immobilienbewertung einfließen lassen. Die Kosten für das Gutachten sind abhängig vom jeweiligen Wert der Immobilie. Fordern Gerichte, Versicherungen oder Finanzämter ein Immobiliengutachten, ist nur das einer anerkannten Gutachterin zulässig.

7.3 Eignet sich ein Makler dazu, eine kostenlose Immobilienbewertung vorzunehmen?

Ein kompetenter Immobilienmakler ist mit dem regionalen Markt vertraut, kennt die aktuellen Preise und Preisentwicklungen von Immobilien. Er weiß, wie sich die Lage einer Immobilie, der Zustand der Bausubstanz oder die Ausstattung auf den Wert der Immobilie auswirken. Seriöse Makler führen grundsätzlich vor einer Vertragsunterzeichnung eine kostenlose Immobilienbewertung durch. Wer seine Immobilie bewerten lassen möchte, hat mit einer Maklerin die richtige Partnerin zur Hand. 

8. Was kostet die professionelle Immobilienbewertung von Homeday?

Unsere professionelle Immobilienbewertung ist kostenlos. Sie zahlen für unseren Service keinen Cent. Entscheiden Sie sich nach der Wertermittlung Ihres Hauses für den Immobilienverkauf mit einem Homeday-Makler, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an.

Wer sich für den Verkauf seiner Immobilie entscheidet, hat in Deutschland bei mehreren zehntausend Immobilienmaklern die Qual der Wahl. Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung möchten wir Immobilieneigentümern nicht nur den präzisen Wert Ihrer Immobilie mitteilen. Wir möchten Ihnen auch einen Eindruck davon geben, welchen Service Sie bei einem Immobilienverkauf mit Homeday erwarten können.

9. Wie präzise ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung von Homeday?

Unser Immobilienmakler macht sich zunächst ein persönliches Bild von Ihrer Immobilie. Das heißt: Er nimmt Kriterien wie die Lage, Ausstattung und den Zustand unter die Lupe und erfragt von Ihnen verschiedene Eckdaten Ihrer Immobilie. Ihre Angaben – zum Beispiel zum Baujahr oder der letzten Sanierung – wertet er noch vor Ort mithilfe des Homeday-Preisassistenten aus. Das komplett neu entwickelte, digitale Bewertungsprogramm bewertet Ihre Angaben anhand kürzlich verkaufter, ähnlicher Immobilien in Ihrer Umgebung. Das Ergebnis ist der präzise und optimale Angebotspreis Ihrer Immobilie.

9.1 Wie unterscheidet sich die Homeday-Immobilienbewertung von einem Wertgutachten?

Die kostenlose Immobilienbewertung von Homeday unterscheidet sich vor allem preislich von der Immobilienbewertung durch eine Immobiliengutachterin. Denn die Kosten für das professionelle Immobilienwertgutachten eines (zertifizierten) Sachverständigen betragen zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswerts der zu bewertenden Immobilie. Bei einem Wert von 300.000 Euro wären das immerhin zwischen 1.500 Euro und 3.000 Euro. Die Immobilienbewertung von Homeday kostet Eigentümer dagegen keinen Cent. Wer sich einfach nur fragt „Was ist meine Immobilie wert?“ oder einen konkreten Immobilienverkauf plant, findet in der Homeday-Immobilienbewertung eine günstige Alternative zum Wertgutachten. Wird das Gutachten allerdings von einer offiziellen Stelle wie dem Finanzamt oder einem Gericht gefordert, ist das Gutachten eines Sachverständigen erforderlich.

9.2 Wie unterscheidet sich die Homeday-Immobilienbewertung von einer Online-Bewertung?

Eine Online-Bewertung, zu der im weitesten Sinne auch unser Homeday-Preisatlas zählt, bietet Eigentümerinnen eine erste Einschätzung zum Wert ihrer Immobilie. Sie berücksichtigt jedoch noch nicht ihre individuelle Ausstattung, den Zustand oder zum Beispiel eine bestehende Reallast eines Grundstücks. Im Gegensatz zur Immobilienbewertung online bezieht der Homeday-Makler diese für den Immobilienwert entscheidenden Faktoren in seine Bewertung ein. So ermittelt er den idealen Verkaufspreis.

10. Wie erhalte ich die Bewertung meiner Immobilie?

In der Regel kommt unser Homeday-Makler innerhalb von zwei bis drei Tagen nach Ihrer Anfrage für eine Vor-Ort-Bewertung Ihrer Immobilie persönlich vorbei. Das Ergebnis seiner Immobilienbewertung erhalten Sie dank unseres innovativen Bewertungstools, dem Homeday-Preisassistenten, direkt in Ihrem Wohnzimmer.

Wie schnell Sie einen gemeinsamen Termin finden, hängt zum einen von der Auslastung des Maklers und zum anderen von Ihrer Flexibilität ab.

10.1 Welche Daten sollte ich für die Immobilienbewertung zur Hand haben?

Damit der Homeday-Makler den Wert Ihrer Immobilie präzise ermitteln kann, sollten Sie diese Fragen beim Vor-Ort-Termin mit ihm beantworten können:

10.2 Welche Dokumente benötige ich für eine Immobilienbewertung?

Für die Wertermittlung von Haus, Wohnung oder Grundstück sind verschiedene Unterlagen nötig. Für eine Hausbewertung, benötigen Sie:

• Bauplan der Immobilie

• Flurkarte

• Auszug aus dem Grundbuch

• Grundriss der Immobilie

• Wohnflächenberechnung

• Energieausweis

• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis  

• Ggf. Wohnungsmietvertrag / Hausmietvertrag

• Ggf. Erbbaurechtsvertrag & Erbbauzinsnachweis

• Ggf. Denkmalbescheid

• Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen und -kosten

Bei der Bewertung einer Wohnung, sind in der Regel auch diese Dokumente relevant:

• Teilungserklärung

• Wirtschaftsplan

• Aufteilungsplan

• Wohngeldabrechnungen der vergangenen drei Jahre

• Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen

Mithilfe dieser Unterlagen können Maklerinnen oder Gutachter eine möglichst präzise Wertermittlung vornehmen. Beide wissen, welche Unterlagen für den jeweiligen Fall vorliegen müssen und wo diese zu bekommen sind.

10.3 Worauf muss ich bei einer Hausbewertung achten?

Neben der richtigen Einschätzung von Lage, Zustand und Ausstattung, ist bei der Hausbewertung Neutralität wichtig. Wer sein Haus bewerten möchte, sollte realistische Erwartungen haben. Vor allem, wenn es sich um das Elternhaus handelt, das Haus selbst gebaut wurde oder eine andere emotionale Bindung besteht, neigen Verkäufer zu (zu) hohen preislichen Erwartungen. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt jedoch potenzielle Käufer ab, dasselbe gilt für eine nachträgliche Preisreduzierung. Natürlich wollen Verkäuferinnen ihr Haus auch nicht unter Wert verkaufen. Daher gilt es, den lokalen Immobilienmarkt gut zu kennen bzw. über einen längeren Zeitraum genau zu beobachten. Wer sich das nicht zutraut, setzt lieber auf die Expertise eines Profis wie einer Immobilienmaklerin oder einer Gutachterin. Während Gutachter für ihr Wertgutachten Kosten in Rechnung stellen, können Verkäufer ihr Haus kostenlos schätzen lassen, wenn sie sich dafür an einen Makler wenden. 

10.4 Welche Faktoren bei der Bewertung gelten speziell für Wohnungen, Einfamilienhaus, Bauernhaus, Doppelhaushälfte, Zweifamilienhaus, Reihenmittelhaus, Reiheneckhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnhaus und Co.?

Je nach Immobilienart spielen über die oben genannten Faktoren hinaus noch weitere, individuelle Faktoren eine Rolle, um die Frage “Was ist mein Haus wert?” zu beantworten. So ist bei der Hausbewertung eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage etwa der Kaufpreisfaktor ausschlaggebend. Er zeigt an, wie viele Jahre es dauert, den Kaufpreis einer Immobilie anhand der Mieteinnahmen wieder hereinzuholen. Bei der Bewertung einer einzelnen Wohnung ist für die Wertermittlung etwa entscheidend, in welchem Geschoss sie liegt. Erdgeschosswohnungen sind in der Regel günstiger als höher liegende Wohnungen. Auch welche Teile einer Wohnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum gehören, spielen für die Bewertung eine Rolle.

10.5 Kann ich meine Immobilie auch bewerten lassen, ohne sie zu verkaufen?

Viele Eigentümer entscheiden sich erst dann für oder gegen einen Verkauf, wenn sie den Wert ihrer Immobilie kennen. Homeday bietet daher jedem Immobilienbesitzer eine unverbindliche und kostenlose Immobilienbewertung, um den Wert seiner Immobilie beziehungsweise die jeweiligen Grundstückspreise präzise zu ermitteln. Ob Sie mit Homeday verkaufen möchten, entscheiden Sie erst nach der Bewertung.

Immobilienbewertung – FAQ

Themengebiet: Immobilienbewertung

Hinweis:

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