Sachwertverfahren:
Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie
Neben dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren ist das Sachwertverfahren eine gängige Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wann das Sachwertverfahren angewendet wird, wie sich der Sachwert einer Immobilie ermitteln lässt und welche Vor- und Nachteile diese Verfahrensweise hat.
Inhaltsverzeichnis:
Was sind Sachwerte?
Güter, die ihren Wert auch dann erhalten, wenn der Geldwert sinkt, werden als Sachwerte bezeichnet. Sachwerte sind also wertstabile Vermögenswerte, die nur geringen Schwankungen unterlegen sind. Unter anderem zählen Immobilien oder Edelmetalle zu den Sachwerten.
Was bedeutet der Sachwert bei einer Immobilie?
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus verschiedenen Werten zusammen:
Dem Bodenwert des Grundstücks
Den Herstellungskosten für das Gebäude
Den Herstellungskosten für die Außenanlagen
Zudem finden das Alter der Immobilie und eventuelle Wertminderungen Berücksichtigung im Sachwert.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung einer Immobilie. Zentraler Faktor dieser Methode ist der Wiederbeschaffungswert einer Immobilie. Gutachter schätzen den Grundstückswert auf Grundlage der Kosten, die anfallen würden, um die Immobilie zu errichten. Von diesem Wert wird die Abnutzung, die sich aufgrund des Immobilienalters ergibt, abgezogen. Genaue Regelungen zum Sachwertverfahren finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren ist eine komplexe Wertermittlungsmethode, die Immobiliengutachter anwenden, wenn eine andere Wertbestimmung aufgrund der Immobilienart nicht möglich ist. So ist das Verfahren ideal für Einfamilienhäuser, bei denen es keine vergleichbaren Immobilien gibt, bei Industrie- oder Gewerbeimmobilien oder bei Denkmalschutzimmobilien.
Wie lässt sich der Sachwert ermitteln?
Um den Sachwert zu ermitteln, werden zunächst die einzelnen Werte der Immobilie berechnet:
Ermittlung des Bodenwerts:
Die Gutachterausschüsse der Kommunen legen den Bodenrichtwert auf Basis der Verkaufspreise fest. Aus diesem Wert ergibt sich der Bodenwert:
Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro m² = Bodenwert
Gebäudesachwert ermitteln:
Der Sachwert orientiert sich an den Baukosten einer Immobilie. Darum sind die Normalherstellungskosten, aus denen sich die durchschnittlichen Aufwendungen für eine bestimmte Immobilienart ergeben, wichtig. Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist bei der Festsetzung der Normalherstellungskosten auf die Sachwertrichtlinie 2010 zurückzugreifen. Mit dem aktuell gültigen Baupreisindex werden diese Werte auf den heutigen Stand umgerechnet.
Regelherstellungskosten pro m² x Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Dazu kommt der Wert der baulichen Außenanlagen:
Regelherstellungskosten pro m² x m²
Gebäudeherstellungskosten - Alterswertminderung = Gebäudesachwert
Gut zu wissen:
Die Höhe der Altersminderung ist vom Alter und Restnutzungsdauer der Immobilie abhängig. Der Gesetzgeber geht von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren sowie einer jährlichen Wertminderung von 1,25 Prozent aus.
Sachwertermittlung: Vorläufiger Sachwert:
Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert
Sachwertermittlung: Tatsächlicher Sachwert:
Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Sachwert
Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, den ermittelten Wert an den regionalen Immobilienmarkt anzupassen. Die Gutachterausschüsse legen diese Faktor auf Basis der Lage einer Immobilie fest. Werden in der Region Immobilien beispielsweise im Schnitt für 90 Prozent des Sachwerts verkauft, liegt der Anpassungsfaktor bei 0,9.
Beispielrechnung: Berechnung des Sachwertes
In unserem Beispiel handelt es sich um ein 400 m² großes Grundstück und ein Einfamilienhaus mit einer Bruttogrundfläche von 180 m². Die Regelherstellungskosten betragen 1.100 Euro pro m², der Wert der Außenanlagen liegt bei 2.500 Euro. Die Immobilie hat eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren, der Marktanpassungsfaktor liegt bei 0,9, der Bodenrichtwert beträgt 200 Euro pro m².
Bodenwert:
400 m² x 200 Euro pro m² = 80.000 Euro
Gebäudesachwert:
1.100 Euro pro m² x 180 m² = 198.000 Euro
Zzgl. Außenanlagen:
198.000 Euro + 2.500 Euro = 200.500 Euro
200.500 Euro - 12,5 Prozent Altersminderung (10 Jahre x 1,25 Prozent) = 175.438 Euro
Vorläufiger Sachwert:
80.000 Euro + 175.438 Euro = 255.438 Euro
Sachwert:
255.438 Euro x 0,9 = 229.894 Euro
Für das Beispiel ergibt sich also ein Sachwert von rund 230.000 Euro.
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Wie unterscheiden sich Ertragswert- und Sachwertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist perfekt geeignet, wenn es um die Bewertung einer vermieteten Immobilie geht, mit der der Eigentümer eine Rendite erzielt. Genau wie beim Sachwert ist der Bodenwert Bestandteil der Berechnung. Anders als beim Sachwert wird der Gebäudewert jedoch auf Grundlage des Ertrages und nicht auf Basis der Herstellungskosten berechnet.
Was sind die Vorteile des Sachwertverfahrens?
Die Sachwertermittlung ist eine objektive Bewertungsmöglichkeit und bietet verschiedene Vorteile:
Immobilien, bei denen Vergleichs- oder Ertragswertverfahren nicht möglich sind, lassen sich so bewerten
Gut geeignet für Ein- oder Zweifamilienhäuser in ländlichen Regionen
Ideal für Gewerbeimmobilien
Basiert auf der Bausubstanz einer Immobilie
Anpassung an die aktuelle Marktsituation möglich
Was sind die Nachteile des Sachwertverfahrens?
Den Vorteilen stehen verschiedene Nachteile gegenüber:
Äußerst komplexe Immobilienbewertung, die nur mit Beauftragung eines Gutachters möglich ist
Beurteilung der Bausubstanz kann nur ein Profi übernehmen
Für moderne Immobilien wie Passivhäuser gibt es keine Daten, die als Grundlage verwendet werden können
Das aktuelle Marktgeschehen wird nicht ausreichend in die Bewertung einbezogen
Kann ich den Sachwert meiner Immobilie selbst ermitteln?
Das vorhergehende Beispiel zeigt, dass es sich beim Sachwertverfahren um eine sehr aufwendige Methode der Wertermittlung handelt. Auch wenn Sie als Laie eine überschlägige Berechnung vornehmen können, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Profi, der die Bausubstanz genau einschätzen kann und auch das aktuelle Marktgeschehen in die Bewertung einfließen lässt. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie für einen geplanten Verkauf erfahren möchten, hilft Ihnen idealerweise ein Immobilienmakler bei der Wertermittlung. Die erfahrenen Homeday-Makler aus Ihrer Region bewerten Ihre Immobilie bei einem Vor-Ort-Termin kostenlos und unverbindlich. Eine grobe Einschätzung Ihres Immobilienwerts erhalten Sie auch ohne Termin mit unserem ebenfalls kostenlosen und unverbindlichen Online-Immobilienwertrechner:
Sachwertverfahren – FAQ
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eine komplexe Methode zur Wertermittlung einer Immobilie. Genaue Regelungen zur Anwendung liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung. Lesen Sie hier mehr zum Sachwertverfahren
Was bedeutet der Sachwert einer Immobilie?
Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen, der sich aus dem Alter der Immobilie und den Herstellungskosten der Immobilie ergibt. Berücksichtigung finden zudem die Nutzungsdauer und das Alter des Gebäudes. Hier mehr dazu erfahren, wie Sie den Sachwert einer Immobilie berechnen
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren nutzen Gutachter beispielsweise in ländlichen Regionen, wenn es keine vergleichbaren Immobilien für eine Markteinschätzung gibt. Auch bei Gewerbeimmobilien ist die Methode gängig.
