Vergleichswertverfahren:
Infos und Tipps zur Bewertung
Das Vergleichswertverfahren ist eine gängige Methode zur Ermittlung eines Immobilien- oder Grundstückswerts. Das Verfahren berücksichtigt das aktuelle Marktgeschehen und ist damit eine sehr präzise Bewertungsart. Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie das Vergleichswertverfahren funktioniert, welche Unterschiede es zwischen der direkten und der indirekten Methode gibt und welche Vor- und Nachteile das Wertermittlungsverfahren bietet.
Inhaltsverzeichnis:
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Was ist das Vergleichswertverfahren?
Der Vergleichswert basiert nach den Vorgaben der Immobilienwertverordnung (kurz: ImmoWertV) auf tatsächlichen Kaufpreisen, die für Immobilien oder Grundstücke in ähnlicher Lage, Ausstattung und Größe erzielt wurden. Der Verkehrswert leitet sich also aus den erzielten Preisen vergleichbarer Immobilien oder Grundstücke ab.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem aktuellen Marktgeschehen: Zu welchen Konditionen wurden Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke in der Nachbarschaft verkauft? Als Datenbasis für die Bewertung dienen unter anderem die Angaben der Gutachterausschüsse oder auch die bisherigen Geschäftsabschlüsse eines Immobilienmaklers. Folgende Quellen können zur Vergleichswertermittlung herangezogen werden:
Angaben von Gutachterausschüssen
Datensammlungen von Immobilienmaklern
Daten aus Fachzeitschriften
Abschlüsse aus Bieterverfahren
Nachdem der Gutachter auf dieser Grundlage einen Wert ermittelt hat, sind die individuellen Besonderheiten der Immobilie zu beachten. Eventuell sind Zu- oder Abschläge notwendig, um den endgültigen Vergleichswert festzulegen.
Mit dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten, das Verfahren anzuwenden.
Was ist das direkte Vergleichswertverfahren?
Gibt es keine ausreichende Datengrundlage, kommt das indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Der Gutachter greift auf Geschäfte aus der Vergangenheit zurück und ermittelt Durchschnittswerte anhand unterschiedlicher Kriterien. Der indirekte Vergleichswert leitet sich daraus ab.
Was ist das indirekte Vergleichswertverfahren?
Gibt es keine ausreichende Datengrundlage, kommt das indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Der Gutachter greift auf Geschäfte aus der Vergangenheit zurück und ermittelt Durchschnittswerte anhand unterschiedlicher Kriterien. Der indirekte Vergleichswert leitet sich daraus ab.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Gibt es ausreichende Daten ähnlicher Transaktionen, ist das Vergleichswertverfahren ideal für Ein- oder Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser oder auch Eigentumswohnungen.
Üblicherweise dient das Verfahren zur Feststellung des Verkehrswerts bei Verkäufen, einer Erbschaft, Schenkungen oder einer Scheidungsauseinandersetzung.
Welche Faktoren fließen in die Bewertung ein?
Für die Wertfeststellung eines Grundstücks sind verschiedene Kriterien wichtig:
Lage und Ausrichtung
Grundstücksgröße
Erschließungszustand
Nutzungsart
Bodenbeschaffenheit
Geht es um eine Immobilie, sind folgende Faktoren wichtig:
Lage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung
Ausstattung
Zustand, Modernisierungsbedarf
Alter
Energetischer Zustand
Bei vermieteten Immobilien: Miethöhe
Wie wird der Vergleichswert ermittelt?
Zunächst nimmt der Gutachter einen Vergleich mit ähnlichen und vergleichbaren Immobilien oder Grundstücken vor. Im nächsten Schritt folgen dann Zu- oder Abschläge, die sich aus dem Zustand der Bewertungsimmobilie ergeben.
Ein Beispiel verdeutlicht die Vergleichswertverfahren Berechnung:
Eine Eigentumswohnung mit einer Größe von 120 Quadratmetern soll bewertet werden. Es gibt verschiedene Vergleichswerte für Wohnungen ähnlicher Ausstattung, die 100 Quadratmeter groß sind. Im Schnitt wurden diese Immobilien für 270.000 Euro verkauft.
Der Vergleichswert ergibt sich wie folgt:
270.000 € / 100 m² = 2.700 Euro pro Quadratmeter
2.700 € x 120 m² = 324.000 Euro
Handelt es sich bei den Vergleichsimmobilien um Wohnungen im durchschnittlichen Zustand, die Beispielwohnung wurde aber kürzlich modernisiert, wird ein Zuschlag eingerechnet:
324.000 Euro + 15 Prozent für durchgeführte Modernisierungen = 372.600 Euro
Für die modernisierte Wohnung ergibt sich also ein Vergleichswert von 372.600 Euro.
Was sind die Vorteile des Vergleichswerts?
Das Vergleichswertverfahren bietet verschiedene Vorteile:
Abbildung des aktuellen Marktgeschehens, das sich durch Angebot und Nachfrage regelt
Einfach durchzuführendes Verfahren
Leicht nachvollziehbar für Käufer und Verkäufer
Was sind die Nachteile des Vergleichswertverfahrens?
Folgende Nachteile gibt es beim Vergleichswert:
Nicht anwendbar bei sehr individuellen oder speziellen Immobilien
Nur bei einer ausreichend großen Datenbasis realistisch
Fundierte Einschätzung wertmindernder oder wertsteigernder Faktoren notwendig
Gut zu wissen:
Fehlen bei einer Immobilie vergleichbare Gebäude, sind das Ertrags- oder das Sachwertverfahren besser geeignet.
Was kostet das Vergleichswertverfahren?
Die Kosten für ein Immobilienwertgutachten sind abhängig vom Aufwand und dem Wert der Immobilie. Geht es lediglich um eine Preiseinschätzung für einen geplanten Verkauf, ist ein einfache Wertermittlung ausreichend. Mit dem Immobilienwertrechnervon Homeday ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie problemlos selbst – kostenlos und unverbindlich.
Geht es um eine Erbauseinandersetzung oder eine andere gerichtliche Streitigkeit, ist das Gutachten eines vereidigten oder gerichtlich bestellten Sachverständigen erforderlich. Die Bewertung ist sehr umfangreich und die Kosten werden nach der Honorartafel der Verordnung für Architektur- und Ingenieurleistungen HOAI abgerechnet. Für ein Einfamilienhaus müssen Sie mit Kosten zwischen 1.000 und 1.300 Euro rechnen. Die tatsächlichen Kosten hängen jedoch vom konkreten Aufwand ab.
Vergleichswertverfahren – FAQ
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren zur Feststellung des Verkehrswerts eines Grundstücks oder einer Immobilie. Der Wert basiert auf vergleichbaren Immobilien ähnlicher Ausstattung und Lage. Hier Vergleichswert berechnen
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Basierend auf einem Datenbestand aus vergleichbaren Immobiliengeschäften wird der Vergleichswert berechnet. Danach nimmt der Gutachter Zu- oder Abschläge, die den individuellen Zustand der Immobilie berücksichtigen, vor.
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Vergleichswert?
Verschiedene Faktoren wie Lage, Ausstattung, Bausubstanz, Alter, Ausrichtung des Grundstücks und Größe beeinflussen den Verkehrswert. Erfahren Sie hier, mehr zur Vergleichswertverfahren Berechnung
Was kostet die Feststellung des Vergleichswerts?
Bei einem professionellen Sachverständigen ergeben die Kosten sich aus dem Aufwand. Arbeiten Sie für Ihren Immobilienverkauf mit einem Homeday-Immobilienmakler zusammen, übernimmt dieser gern die Bewertung Ihrer Immobilie, ohne dass Kosten entstehen.
