Immobilie finanzieren einfach und sorgenfrei

Diese Frage stellen sich alle Käufer früher oder später. Auch wenn das genaue Zusammenspiel der verschiedenen Faktoren sehr komplex erscheinen kann, sind die grundlegenden Konditionen stets die gleichen:

Zins

Der Zins eines Kredits ist der Anteil am gesamten Darlehensvolumen, den die Bank jährlich für die Bereitstellung des Kredits verlangt. Dabei wird zwischen Sollzins und Effektivzins (oder effektivem Jahreszins) unterschieden. Der Unterschied zwischen Soll- und Effektivzins ist vergleichbar mit dem zwischen der Kalt- und Warmmiete einer Immobilie oder den Netto- und Bruttopreisen im Handel. Orientieren sollten Sie sich letztendlich am (etwas höheren) Effektivzins, der neben dem Sollzins auch noch zusätzliche mit der Kreditbereitstellung verbundene Kosten beinhaltet.

Zinsbindung

Die (Soll-)Zinsbindung bestimmt für wie lange Sie an den vereinbarten Zins gebunden sind. Typische Zeiträume sind 10, 15 oder 20 Jahre. Allerdings bieten manche Banken auch Zinsbindungen von 5, 8, 12, 25 oder 30 Jahren an.

Tilgungssatz

Neben dem Zinssatz bestimmt auch der Tilgungssatz die Höhe Ihrer monatlichen Rate. Der Tilgungssatz wird ähnlich wie der Zinssatz pro Jahr angegeben und reflektiert dabei den Anteil an Ihrem Kredit, den Sie der Bank jährlich zurückzahlen. Während beim Zins in der Regel der Grundsatz desto weniger, desto besser gilt, ist dies beim Tilgungssatz nicht ganz so einfach. Ein hoher Tilgungssatz sorgt nämlich einerseits für eine höhere monatliche Rate, führt allerdings auch dazu, dass der Kredit schneller abbezahlt werden kann. Ein hoher Tilgungssatz ist also per se etwas Gutes - wenn man ihn sich leisten kann.

Sondertilgung

Außerhalb des der regulären Tilgung haben Kreditnehmer oftmals ein Sondertilgungsrecht im Vertrag vorgesehen, das es ihnen ermöglicht auch mehr als den vereinbarten Tilgungssatz zurückzuzahlen. Viele Banken bieten jedoch standardmäßig nur einen geringen Rahmen für Sondertilgungen an. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Sondertilgungen.

Gut zu wissen: Der Gesetzgeber erlaubt dem Kreditnehmer nach 10 Jahren den Kredit ganz oder teilweise zurückzuzahlen - auch bei Darlehen mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren. Während größere Sondertilgungen oder eine Umschuldung innerhalb der ersten 10 Jahre oftmals teuer werden, besteht diesbezüglich nach Ablauf von 10 Jahren also eine deutlich höhere Flexibilität.

Besonders durch die aktuell niedrigen Zinsen sind Banken in den letzten Jahren zusehends risikoaverser geworden. Dies führt dazu, dass auch die Anforderungen an mögliche Kreditnehmer gestiegen sind. Hier ein Überblick über die Faktoren auf die Banken dabei besonders Wert legen:

Einkommen

Um eine Baufinanzierung abschließen zu können, sollten Sie über ein Einkommen verfügen, das es Ihnen ermöglicht neben Ihren Lebenshaltungskosten auch die monatliche Rate problemlos zu stemmen. Dabei sollte die Baufinanzierungsrate nicht mehr als 35% Ihres Nettomonatseinkommens eines Haushalts betragen. Hier ist es wichtig, konstante monatliche Einnahmen nachweisen zu können. Ideal sind deshalb langjährige und unbefristete Anstellungsverhältnisse, allerdings ist es auch möglich als Selbstständiger einen Kredit zu erhalten, sofern ein konstantes und regelmäßiges Einkommen garantiert werden kann.

SCHUFA-Auskunft

Banken fordern standardmäßig zur Beurteilung Ihrer Bonität eine SCHUFA-Auskunft. Desto besser Ihr Schufa-Score ist, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit eine Finanzierung zu bekommen. Der Schufa-Score reflektiert dabei Ihre aktuellen Zahlungsverpflichtungen und Ihr Zahlungsverhalten aus vergangenen Verträgen.

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto geringer ist folglich auch der Zins. Wenn möglich, sollten Sie deshalb unbedingt Eigenkapital mitbringen - im Idealfall beträgt der Anteil etwa 20-30%. Nichtsdestotrotz sind auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Was für eine sogenannte Vollfinanzierung nötig ist, erfahren Sie in unseremRatgeberartikel „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“.

Immobilienwert

Ähnlich wie das von Ihnen eingebrachte Eigenkapital, dient auch die Immobilie der Bank als Sicherheit. Der von der Bank berechnete Beleihungswert der Immobilie ist dabei sehr konservativ gerechnet und beläuft sich meist auf nur etwa 70-90% des Kaufpreises. Nicht zuletzt deswegen sehen Banken in der Regel die oben erwähnten 20-30% Eigenkapital gerne, um für sich das Risiko zu minimieren. Desto höher das Verhältnis von Beleihungswert zur Darlehenssumme, desto geringer ist der sogenannte Beleihungsauslauf der Finanzierung, welcher maßgeblich die Zinshöhe beeinflusst. Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Immobilie rechnet sich somit nicht nur für die Höhe sondern auch für die Konditionen der Finanzierung.

Wenn Kreditnehmer nach Ende der Sollzinsbindung nicht den vollen Darlehensbetrag getilgt haben, spricht man von einer Restschuld. Theoretisch kann diese dann sofort aus eigener Tasche getilgt werden, in der Praxis wird (zumindest bei größeren Finanzierungen) aber meist eine Anschlussfinanzierung genutzt. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Prolongation

Bei der Prolongation verlängert der Kreditnehmer einfach seinen Kredit bei der Bank, bei der er auch den ursprünglichen Kredit abgeschlossen hat. Die Bank macht hierzu meist einige Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein entsprechendes Angebot. Es ist allerdings in der Regel ratsam auch nach alternativen Angeboten von anderen Banken Ausschau zu halten.

Umschuldung

Wenn der Kreditnehmer nach Ablauf der Sollzinsbindung die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließt, spricht man von einer Umschuldung. Trotzdem oftmals durch eine Umschuldung Zinsen gespart werden, ist es wichtig im Vorfeld auch die entstehenden Kosten (z.B. durch Grundschuldabtretung oder Vorfälligkeitsentschädigung) zu berücksichtigen.

Forward-Darlehen

Durch ein Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer schon vor Ablauf der Sollzinsbindung einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Dies macht insbesondere dann Sinn, wenn steigende Zinsen zu erwarten sind. Allerdings beinhalten die Zinsen für Forward-Darlehen auch stets einen Aufschlag, der sich nach der verbleibenden Zeit bis zum Ende der Sollzinsbindung des ursprünglichen Kredits richtet.

Die wohl bekannteste Förderung im Bereich der Baufinanzierung ist die Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz KfW-Förderung). Die KfW-Programme konzentrieren sich auf Bau- und Sanierungsprojekte bei denen ein hoher energetischer Standard erreicht wird. Als Belohnung für eine hohe Energieeffizienz gibt es von der KfW zinsgünstige Kredite sowie Zuschüsse. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zum Thema KfW-Förderung.

Weiterhin unterstützt der deutsche Staat Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie auch selbst bewohnen mit 154 Euro Grundzulage Wohn-Riester jährlich, die pro vor 2008 geborenem Kind noch um je 185 Euro und pro nach 2008 geborenem Kind noch um je 300 Euro aufgestockt wird. Weitere Förderprogramme gibt es für Familien und einkommensschwache Haushalte.

Weitere Artikel und Informationen rund um das Thema Baufinanzierungen (z.B. Hypotheken, Baukredit, Darlehensvertrag, etc.) finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Baufinanzierung.