Darlehenszinsen für Immobilien: Berechnung, Einflussfaktoren und Spartipps
Ob Neubau oder Erwerb einer Immobilie - die meisten Immobilienvorhaben können nur durch Aufnahme von Darlehen finanziert werden. Für solche Immobiliendarlehen sind Zinsen zu zahlen. Dabei können über die Laufzeit erhebliche Summen an Zinskosten zusammenkommen. In diesem Beitrag befassen wir uns näher mit den Darlehenszinsen. Wir erklären, welche Faktoren die Zinshöhe beeinflussen, wie die Zinsen berechnet werden und was bei der Darlehensaufnahme bezüglich der Zinsgestaltung zu beachten ist.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die Darlehenszinsen sind der Preis für das Leihen bzw. Verleihen von Geld.
Für Darlehensvergleiche ist der sogenannte effektive Jahreszins gedacht.
Der Darlehenszinssatz wird durch Markteinflüsse und die Geldpolitik beeinflusst, aber auch durch die persönliche Bonität und die Darlehensgestaltung.
Über Homeday ist es für Sie ganz leicht, Darlehensangebote mit günstigen Darlehenszinsen zu finden, die genau auf Ihr Vorhaben zugeschnitten sind.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Begriffe erklärt - Sollzins, Effektivzins, Zinsbindung
Welche individuellen Faktoren beeinflussen die Darlehenszinsen?
Darlehenszinsen - aktuelle Zinsentwicklung und Zinsperspektiven
1. Was sind die Darlehenszinsen und wie werden sie berechnet?
Die Darlehenszinsen sind so etwas wie der Preis eines Darlehens. Es ist das Geld, was man über die Rückzahlung des Darlehensbetrags hinaus zahlen muss, um das Darlehen überhaupt zu erhalten. Die Darlehenszinsen stellen üblicherweise den Hauptkostenbestandteil bei einem Darlehen dar. Wieviel Zinsen zu zahlen sind, hängt maßgeblich von der Höhe des Darlehenszinssatzes ab. Dieser wird in der Regel auf Jahresbasis (p.a.) und als Prozentwert angegeben. Die Prozentangabe bezieht sich dabei auf den jeweils offenen Darlehensbetrag.
Beispiel:
Der Darlehenszinssatz von 5 % beträgt 10.000 € bei einem Darlehen über 200.000 Euro
Rechnung
200.000 Euro x 5/100 = 10.000 Euro
Bei typischen Hypothekendarlehen findet allerdings meist eine fortlaufende Tilgung durch regelmäßige Raten (Monatsraten, Quartalsraten, Halbjahresraten) statt. Die Zinsen werden dann nur auf die jeweilige Restschuld berechnet, nicht auf den gesamten ursprünglichen Darlehensbetrag. Das führt dazu, dass im Zeitablauf der Zinsanteil bei den Raten sinkt, während der Tilgungsanteil steigt. Bei der Zinsberechnung wird häufig von Monaten á 30 Tagen, Quartalen á 90 Tagen oder Halbjahren á 180 Tagen ausgegangen. Manche Kreditgeber rechnen aber auch taggenau.
2. Wichtige Begriffe erklärt - Sollzins, Zinsbindung, Effektivzins
Bei Darlehensangeboten finden sich in der Regel die Begriffe Sollzinssatz bzw. gebundener Sollzinssatz und Effektivzins (effektiver Jahreszins). Wo liegt der Unterschied?
Begriff | Bedeutung |
|---|---|
Sollzinssatz | Der rechtliche Ausdruck für den Darlehenszinssatz, also die Zinsen, die für ein Darlehen zu zahlen sind. |
Gebundener Sollzins | Ein fester Darlehenszins, der für die gesamte Laufzeit oder einen vorher festgelegten Zeitraum nicht verändert werden kann. Bietet Kalkulationssicherheit für den Darlehensnehmer und ist üblich bei Hypothekendarlehen mit typischen Zinsbindungen von 5, 10, 15, 20, oder 25 Jahren. Nach Ablauf der Frist werden die Konditionen neu festgelegt. |
Effektivzins | Ein auf Jahresbasis angegebener Zinssatz, der als Vergleichsgröße dient, um verschiedene Kreditangebote bewertbar zu machen. Er berücksichtigt neben den Darlehenszinsen auch weitere Kosten wie Disagio oder Gebühren, die mit dem Darlehen in Verbindung stehen. Nicht alle Kosten werden in die Effektivzinsberechnung einbezogen, z. B. Bereitstellungszinsen oder Kosten für die Besicherung des Darlehens. Der Effektivzins ist in der Regel höher als der Sollzins, auch wenn keine weiteren Kosten anfallen. |
3. Welche externen Faktoren beeinflussen die Darlehenszinsen?
Marktentwicklung:
Zinsniveau: Spiegelt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Finanzierungsmitteln wider.
Immobilienspezifische Faktoren:
Wirtschaftslage
Einkommensentwicklung
Immobilienmarkt-Trends
Zentralbankpolitik:
Die Rolle der EZB: Steuert die Geldmenge und beeinflusst Inflation sowie Wachstum.
Hauptrefinanzierungssatz: Beeinflusst die Kreditkosten der Banken und damit die Zinssätze für Endkunden.
Zeitverzögerung: Hypothekenzinsen reagieren langsamer auf EZB-Entscheidungen.
4. Welche individuellen Faktoren beeinflussen die Darlehenszinsen?
Neben den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Geldpolitik der EZB beeinflussen auch individuelle Faktoren die Darlehenszinsen.
Bonität des Kreditnehmers:
Risikozuschlag bei geringerer Bonität
Einflussfaktoren: Eigenkapitalquote und Kapitaldienstfähigkeit
Kreditwürdigkeitsprüfung: Prüfung der Vermögensverhältnisse durch die Bank
Absicherung des Darlehens:
Grundpfandrechte: Häufig genutzte Sicherheit bei Immobiliendarlehen
Grundschuld: Standardabsicherung für Hypotheken
Ausfallrisiko: Niedriger bei Immobiliendarlehen, führt zu geringeren Zinssätzen
Dauer der Zinsbindung:
Zinsbindungsdauer: Längere Bindung führt oft zu höheren Zinsen
Preis für Zinssicherheit: Abhängig von Marktlage und Zinserwartungen
Markterwartungen: Höherer Zuschlag bei erwartetem Zinsanstieg
5. Darlehenszinsen - aktuelle Zinsentwicklung und Zinsperspektiven
In diesem Abschnitt befassen wir uns näher mit der aktuellen Zinsentwicklung. Die Zinsen sind ständig in Bewegung. Hier beziehen wir uns auf den Stand Ende Oktober 2023.
Niedrigzinspolitik
Die Hypothekenzinsen lagen in den vergangenen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau. Maßgeblich verantwortlich dafür war die Niedrigzinspolitik der EZB nach der Finanzkrise 2007/2008. Die Euronotenbank senkte ab Anfang Oktober 2008 ihren Hauptrefinanzierungssatz in mehreren Schritten bis auf null Prozent im März 2016 ab. Mit der Politik fortgesetzter Zinssenkungen und des "billigen Geldes" sollte die Konjunktur im Euro-Raum angekurbelt und der Gefahr einer Deflation vorgebeugt werden. Infolge dieser schrittweisen Zinssenkungen sanken auch die Hypothekenzinsen kontinuierlich. Das Zinstief wurde im Lauf des Jahres 2021 erreicht, als die Zinssätze für Hypothekendarlehen mit 5- oder 10-jährigen Zinsbindungen bei unter einem Prozent lagen - sehr gute Bonität vorausgesetzt.
Anstieg der Inflation
Im Jahr 2022 hat sich die Zinssituation grundlegend geändert. Infolge eines "Nachfrage-Schocks" nach Ende der Corona-Pandemie und durch exorbitante Preissteigerungen bei den Energie- und Rohstoffpreisen im Zuge des Ukraine-Krieges entwickelte sich ein sprunghafter Anstieg der Inflation. Die EZB reagierte darauf in der zweiten Jahreshälfte 2022 mit einer geldpolitischen Kehrtwende. Seitdem sind die Leitzinsen mehrfach angehoben worden - der vorerst letzte Zinsschritt fand am 20. September 2023 mit der Anhebung des Hauptrefinanzierungssatzes auf 4,5 % statt. Ob das bereits das berühmte "Ende der Fahnenstange" ist, bleibt vorerst offen. Im Zusammenhang mit dieser Zinswende sind auch die Hypothekenzinsen deutlich gestiegen. Der drastischste Zinsanstieg fand im Jahresverlauf 2022 statt, seither setzt er sich in abgeschwächter Form fort.
Vier Prozent Marke
Ende Oktober 2023 lag das Zinsniveau bei Hypothekendarlehen deutlich über vier Prozent. Die weitere Zinsentwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob es der EZB gelingt die Inflation einzudämmen, um dann wieder zu einer moderateren Zinspolitik mit der Aussicht auf Zinssenkungen übergehen zu können.
6. Zinshöhe, Zinskosten und Darlehenstilgung
Die Höhe des Darlehenszinses hat maßgeblichen Einfluss auf die Zinskosten, die Darlehensraten und die Schnelligkeit, mit der ein Darlehen getilgt werden kann. Da es bei Immobilienfinanzierungen meist um größere Summen geht, haben selbst kleine Zinsunterschiede einen spürbaren Effekt.
Zinssatz | 4,5% | 4,75% |
|---|---|---|
Monatliche Rate | 1.389,58€ | 1.425,29 |
Gesamtzinskosten | 166.874,36€ | 177.588,02€ |
Zusätzliche Kosten bei höherem Zinssatz | - | 10.713,66€ |
Verlängerung der Tilgungsdauer | - | 15 Monate |
Wird das Darlehen über 25 Jahre vollständig getilgt, ergibt sich bei einem Zinssatz von 4,5 % eine monatliche Rate von 1.389,58 Euro und die Zinskosten belaufen sich über die gesamte Laufzeit auf 166.874,36 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,75 % müsste die monatliche Rate 1.425, 29 Euro betragen und es entstünden Zinskosten von 177.588,02 Euro. Ein Viertelprozent Zinsunterschied macht im Beispiel einen Unterschied von 10.713,66 Euro bei den Zinskosten aus. Soll die ursprüngliche Rate von 1.389,58 Euro beibehalten werden, würde sich die Tilgungsdauer beim höheren Zinssatz um gut 15 Monate verlängern. Das Beispiel verdeutlicht eindrucksvoll, warum es sich bei Immobilienfinanzierungen lohnt, auch um kleine Zinsdifferenzen zu verhandeln.
Zinsunterschiede am Beispiel von Anna und Jonas
Anna und Jonas stehen vor der größten Entscheidung ihres Lebens: Sie wollen ein Haus kaufen und müssen dafür ein Hypothekendarlehen aufnehmen. Sie haben ein Auge auf ein charmantes Haus geworfen, das genau 250.000 Euro kostet.
Sie erhalten zwei Angebote für die Hypothek: eines zu 4,5% Zinssatz und das andere zu 4,75%. Auf den ersten Blick scheint der Unterschied minimal, nur ein Viertelprozent, aber sie setzen sich hin und rechnen nach.
4,5 % Zinsen
Mit dem Zinssatz von 4,5% würden ihre monatlichen Raten 1.389,58 Euro betragen, und die gesamten Zinskosten über 25 Jahre würden sich auf 166.874,36 Euro summieren.
4,75 % Zinsen
Bei 4,75 % Zinsen steigen die monatlichen Raten auf 1.425,29 Euro, und die Zinskosten auf 177.588,02 Euro. Das sind 10.713,66 Euro mehr, nur wegen eines Viertelprozent.
Jeder Prozentpunkt zählt. Sie entscheiden sich, den niedrigeren Zinssatz zu sichern, und freuen sich, in ihrem neuen Zuhause Geld zu sparen.
Machen Sie es wie Anna und Jonas:
Berechnen Sie jetzt Ihre möglichen Ersparnisse. Indem Sie unseren benutzerfreundlichen Darlehensrechner, können Sie sehen, wie viel Sie bei Ihrem Hypothekendarlehen sparen können. Verpassen Sie nicht die Chance, Tausende von Euros zu sparen und früher schuldenfrei zu sein!
7. Können Darlehenszinsen steuerlich abgesetzt werden?
Wenn das Immobiliendarlehen zur Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum eingesetzt wird, können die Darlehenszinsen normalerweise nicht steuerlich geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn das Darlehen für die Finanzierung einer aus beruflichen Gründen notwendigen Zweitwohnung eingesetzt wird.
Bei Immobilien, die für Kapitalanlagezwecke erworben werden, sind die Finanzierungskosten dagegen als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Sie mindern dann zum Beispiel die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Geltend gemacht werden kann nur der Zinsanteil bei den Darlehensraten, nicht etwa die Rate an sich.
8. Wie finde ich die günstigsten Darlehenszinsen?
Steht bei Ihnen eine Immobilienfinanzierung an, sollten Sie auf jeden Fall Angebote unterschiedlicher Kreditgeber vergleichen. Dabei zählt nicht nur der niedrigste Effektivzins. Auch die übrigen Konditionen sind in den Vergleich mit einzubeziehen - zum Beispiel ob, wann und unter welchen Bedingungen Sondertilgungen möglich sind oder ob Ratenaussetzungen bzw. -anpassungen vereinbart werden können.
Über Homeday können Sie ganz einfach und bequem eine passende Finanzierung mit günstigen Darlehenszinsen für Ihr Vorhaben finden. Wir nehmen Ihnen dabei viel Arbeit ab und vergleichen für Sie die Angebote von über 500 Partnerbanken in ganz Deutschland. So können Sie eine fundierte Entscheidung treffen. Wir unterstützen Sie bei der Antragstellung und sind auch danach bei Fragen rund um Ihre Finanzierung für Sie da!
Darlehenszinsen - FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der Zinssatz, der der Zinsberechnung bei einem Darlehen zugrunde liegt. Der Effektivzins ist dagegen eine Vergleichsgröße, um unterschiedliche Kreditangebote kostenmäßig vergleichbar zu machen. In den Effektivzins fließen neben den Zinskosten auch noch andere Kostengrößen ein.
Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung gibt an, über welchen Zeitraum der ursprünglich vereinbarte Zinssatz bei einem Immobiliendarlehen festgeschrieben ist. Der Kreditgeber kann während der Zinsbindung keine Zinsanpassungen vornehmen - auch wenn sich die Zinsen am Markt verändern. Typische Zinsbindungsdauern sind 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre.
Wovon hängt die Höhe der Darlehenszinsen ab?
Die Höhe der Darlehenszinsen wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Neben der allgemeinen Marktlage sowie der Geld- und Zinspolitik der EZB zählen auch individuelle Einflussgrößen wie die persönliche Bonität, die Qualität von Sicherheiten oder die Dauer der Zinsbindung.
Wie sieht die weitere Zinsentwicklung aus?
Nach einem historischen Zinstief sind die Darlehenszinsen bei Hypothekendarlehen in 2022 deutlich gestiegen. Dieser Zinsanstieg hat sich 2023 abgeschwächt fortgesetzt. Die weitere Zinsentwicklung wird maßgeblich von der weiteren Inflationsentwicklung und der geldpolitischen Reaktion der EZB hierauf bestimmt.
Welche Zinskosten entstehen bei einem 300.000 Euro-Darlehen?
Die Höhe der Zinskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab: dem Darlehenszinssatz, der Laufzeit und den Tilgungsmodalitäten. Bei einem 300.000 Euro-Darlehen mit einem festen Darlehenszinssatz von 4,25 %, 30 Jahren Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung und gleichbleibenden monatlichen Raten ergeben sich Darlehenszinsen in Höhe von 231.295,08 Euro. Bei 4,00 % wären es "nur" 215.608,52 Euro.
Themengebiet: Immobilienfinanzierung
Lesen Sie jetzt:
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
