Alles, was Sie über Sicherungshypotheken wissen müssen
Sicherungshypotheken sind eine besondere Form der Hypothek. Sie sind streng an das Bestehen einer entsprechenden Forderung gebunden (strenge Akzessorietät) und können im Unterschied zu „normalen“ Hypotheken nicht übertragen werden (keine Verkehrsfähigkeit). Sicherungshypotheken werden zu ganz bestimmten Sicherungszwecken eingesetzt. Zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen sind sie nicht geeignet. Hier kommt die sogenannte Verkehrshypothek oder noch häufiger die Grundschuld zum Einsatz.
Inhaltsverzeichnis
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Sicherungshypotheken: Gesetzliche Regelung im BGB
Die Sicherungshypothek wird im Rahmen des Titels über Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB) im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Rechtsgrundlage bildet § 1184 BGB. Das Recht eines Gläubigers bemisst sich bei Sicherungshypotheken ausschließlich nach den zugrundeliegenden Forderungen. Der Gläubiger muss also im Zweifel beweisen können, dass die Forderung besteht und noch offen ist. Er kann sich - anders als bei „normalen“ Hypotheken - nicht auf die Eintragung im Grundbuch berufen.
Die Ausstellung eines Hypothekenbriefes ist bei der Sicherungshypothek ausdrücklich ausgeschlossen (§ 1185 Abs. 1 BGB). Daher besteht auch keine Verkehrsfähigkeit der Hypothek. Es handelt sich um eine reine Buchhypothek. Im Grundbuch muss die Sicherungshypothek explizit als solche vermerkt werden.
In welchen Fällen sieht das Gesetz Sicherungshypotheken vor?
Ein Bauunternehmer kann zur Absicherung der Forderungen aus seinem Vertrag eine Sicherungshypothek auf dem Baugrundstück des Bestellers verlangen (§ 630e BGB)
Das gleiche Recht steht Bauhandwerkern zu, sofern keine der anderen im BGB vorgesehenen Sicherheiten verlangt werden (§ 630f BGB)
Auch Architekten und Bauingenieure können Sicherungshypotheken zur Absicherung ihrer Honorarforderungen im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben verlangen (§ 630q Abs. 1 BGB)
Ein Gläubiger kann bei einem säumigen Schuldner durch die Eintragung einer Sicherungshypothek die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück betreiben (§ 866 ZPO). Das ist eine mögliche Maßnahme neben der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung. Man spricht dann auch von einer Zwangshypothek oder von einer Zwangssicherungshypothek. Die Zwangshypothek setzt einen vollstreckbaren Titel voraus (Ausnahme: Das Finanzamt kann auch ohne Titel vollstrecken). Die Einwilligung des Grundstückseigentümers zur Eintragung im Grundbuch ist nicht erforderlich. Zwangshypotheken sind nur für Beträge über 750 Euro möglich.
Beispiel für eine Sicherungshypothek
Herr Müller ist Bauunternehmer und hat für Frau Schmidt ein Haus gebaut. Frau Schmidt schuldet ihm dafür noch 50.000 Euro. Um sicherzustellen, dass er sein Geld bekommt, lässt Herr Müller eine Sicherungshypothek auf Frau Schmidts Grundstück eintragen. Sollte Frau Schmidt nicht zahlen, kann Herr Müller das Grundstück verkaufen, um an sein Geld zu kommen.
Wann sind Sicherungshypotheken von Bedeutung, wann nicht?
Praktisch ist die Sicherungshypothek als Sicherungsinstrument für Bauunternehmer oder Bauhandwerker eher von nachrangiger Bedeutung. Häufig liegt für ein Bauvorhaben bereits eine Finanzierungszusage von einer Bank vor. Diese bietet in der Regel eine hinreichende Gewähr dafür, dass die Forderungen auch erfüllt werden. Deshalb verzichten Bauunternehmer bzw. Bauhandwerker häufig auf die aufwändige Eintragung. In der Regel ist das Grundstück auch bereits mit Grundschulden belastet, die im Rang der Sicherungshypothek vorgehen. Sie sind im Insolvenzfall vorrangig zu bedienen.
Rein theoretisch könnte eine Sicherungshypothek auch zur Absicherung einer Kreditforderung dienen. Praktisch ist das aber umständlich, weil der Kreditgeber das Bestehen der Forderung beweisen muss und die Hypothek mangels Verkehrsfähigkeit nicht übertragen werden kann. Das ist aber wichtig - zum Beispiel in Zusammenhang mit Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen. Die „normale“ Verkehrshypothek und erst recht die Grundschuld sind wesentlich flexibler handhabbare Sicherungsinstrumente und werden daher von Kreditinstituten durchweg vorgezogen.
Wichtig ist die Sicherungshypothek im Insolvenzfall. Dem Besteller einer Sicherungshypothek steht im Insolvenzfall ein Absonderungsrecht bezüglich seiner Forderung zu. Die Forderung wird dann vorrangig aus der Sicherungshypothek bedient, sofern nicht noch weitere vorrangig zu bedienende Grundpfandrechte bestehen. Der Gläubiger kann dann davon ausgehen, dass die ausstehende Forderung aus der Verwertung des Grundstücks zu hundert Prozent bedient werden kann.
Wann ist eine Sicherungshypothek sinnvoll?
Situation | Sinnvoll | Nicht sinnvoll |
|---|---|---|
Bauunternehmer sichert Forderung | ✔️ | X |
Käufer hat Finanzierungszusage der Bank | X | ✔️ |
Absicherung einer Kreditforderung | X | ✔️ |
Im Insolvenzfall des Schuldners | ✔️ | X |
Sicherungshypotheken löschen lassen
Mit der vollständigen Begleichung der zugrundeliegenden Forderung erlischt die Sicherungshypothek. Die Löschung muss beim Grundbuchamt beantragt werden und der Gläubiger der Forderung muss die Löschung bewilligen. Ist die Forderung beglichen, darf er die Löschungsbewilligung nicht verweigern. Die Löschung erfolgt in der Weise, dass der entsprechende Eintrag im Grundbuch durchgestrichen wird. Der Eintrag ist damit weiter ersichtlich, was insbesondere bei Zwangshypotheken oft unerwünscht ist, sich aber nicht vermeiden lässt.
Themengebiet: Immobilienfinanzierung
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