Einen Bauernhof kaufen: Diese Dinge sollten Sie wissen und berücksichtigen
Das Landleben wirkt auf viele Menschen ausgesprochen romantisch. Sie möchten dabei oft nicht einmal unbedingt landwirtschaftlich tätig sein, sondern einfach in einem Bauernhaus wohnen. Die Gebäude umgibt ein besonderes Flair. Die Ruhe auf dem Land verspricht zudem Harmonie. Vielleicht finden Sie sich in diesen Worten wieder und möchten deshalb einen Bauernhof kaufen. Wir informieren Sie in diesem Text über die wichtigsten Dinge, die Sie diesbezüglich wissen müssen.
Inhaltsverzeichnis:
Grundsätzliches Vorgehen: Wie und wo kann ich einen Bauernhof kaufen?
Was ist vor dem Kauf eines Bauernhofs besonders zu beachten?
Bauernhof kaufen und bewirtschaften: Welche Kosten entstehen?
Grundsätzliches Vorgehen: Wie und wo kann ich einen Bauernhof kaufen?
Prinzipiell können Sie einen Bauernhof wie sonstige Immobilien auch kaufen. Es handelt sich um ein bebautes Grundstück mit zusätzlichen Nutzflächen. Es kann zudem sein, dass spezielle Rechte mit dem Besitz der Anlage verbunden sind - beispielsweise Wegerechte, um auf eigene Weiden zu gelangen. Klassische Immobilienportale führen deshalb auch Bauernhöfe. Oft finden Sie hier aber spezialisierte Bereiche für landwirtschaftliche Objekte, damit Interessenten diese einfacher finden können. Wenn Sie eine entsprechende Immobilie erwerben möchten, sind normale Wohnhäuser für Sie schließlich ohne Relevanz. Sie können auf den Portalen einen Bauernhof von Privatanbietern kaufen - aber auch Offerten von Banken, Unternehmen, etc. finden.
Wenn Sie einen Bauernhof kaufen, funktioniert der konkrete Erwerbsprozess ansonsten ebenfalls analog zu sonstigen Immobilien. Zu beachten sind lediglich zwei Punkte: Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich erstens je nach Bundesland. Sie reicht von 3,5 bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. (Hinzu kommen 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch.) Nutzen Sie das Objekt nicht privat, sondern gewerblich, müssen Sie die gesetzlichen Auflagen erfüllen, die mit der jeweiligen Tätigkeit einhergehen.
Rechtliche Verpflichtungen beim Kauf eines Bauernhofs
Für die landwirtschaftliche Produktion ist eine Gewerbeanmeldung zwar nicht notwendig, aber die Mitgliedschaft in der Berufsgenossenschaft schon. Dies gilt, sobald Ihr Grundstück wenigstens 2,8 Hektar umfasst. Tiere müssen zudem bei den zuständigen Behörden registriert werden. Dient der Bauernhof als Urlaubsziel für Familien oder führen Sie einen Hofladen, kann die Gewerbeanmeldung doch notwendig sein. Weitere rechtliche Faktoren, die Sie im Auge behalten sollten, sind:
Viehverkehrsordnung
Tierseuchenkasse
Futtermittelhygieneverordnung
Informations- und Herkunftssicherungssystem für Tiere
Welche Arten von Bauernhöfen gibt es?
Der vorherige Abschnitt deutete es bereits an: Landwirtschaftliche Immobilien können in vielfältiger Art auftreten. Wir möchten Ihnen hier nur einige Beispiele geben, um dies zu verdeutlichen:
Wellnesshof
Aussiedlerhof
Biobauernhof
Bergbauernhof
Reiterhof
Weinbauernhof
Gemüsebauernhof
Obstbauernhof
Grundsätzlich lassen sich die Bauernhofarten also danach unterscheiden, welchem Zweck die Anlage dient - oder was auf dem Grundstück angebaut wird. Dadurch, dass die Typen so vielfältig sind, können wir Ihnen immer nur generelle Angaben machen. Nicht möglich ist es, bestimmte Details in einem angemessenen Rahmen darzustellen. Geht es um den Unterhalt einer landwirtschaftlichen Anlage, unterscheiden sich die Kosten danach, was Sie anbauen, wie viel Sie anbauen, welche Tiere Sie haben und über welche Geräte sowie Maschinen Sie verfügen. Hier können wir Ihnen deshalb nur Spannbreiten anzeigen. Für konkrete Zahl entscheidet Ihr individueller Fall. Bitte behalten Sie dies stets im Hinterkopf.
Was ist vor dem Kauf eines Bauernhofs besonders zu beachten?
Sanierungskosten
Grundbuch
Standort
Zweck
Denkmalschutz
Gutachter
Welche Sanierungskosten müssen Sie einplanen, wenn Sie einen Bauernhof kaufen?
Sanierungskosten kommen zum Kaufpreis hinzu. Sie umfassen die Erschließungs- und die Instandsetzungskosten. Erstere umfassen Dinge wie Internet, Wasser und Energie. Zu den Instandsetzungskosten zählen alle zu bezahlenden Arbeiten, die erledigt werden müssen, damit der Bauernhof gesetzeskonform ist und in der Form erstrahlt, die Sie sich wünschen. Erschließungskosten bewegen sich durchschnittlich zwischen 7000 und 10.000 Euro. Instandsetzungskosten hängen zu stark vom konkreten Objekt ab, um einen Durchschnittswert anzugeben. Sie sollten allerdings wenigstens mit einem sechsstelligen Betrag rechnen.
Was sagt das Grundbuch über finanzielle Belastungen, mögliche Ansprüche Dritter oder nachträglich errichtete Gebäude?
Wenn Sie einen Bauernhof kaufen, handelt es sich oft um eine alte Immobilie, die seit Generationen in Familienbesitz war. Durch Erbrechte können unangenehme Überraschungen auf Käufer warten. Kontrollieren Sie deshalb vor dem Erwerb das Grundbuch:
Bestehen irgendwelche Ansprüche Dritter (beispielsweise Nutzung von Weiden, etc.)?
Gibt es noch nicht getilgte finanzielle Belastungen?
Sind alle Bauernhäuser oder sonstigen Gebäude im Grundbuch vermerkt oder wurden sie möglicherweise nachträglich errichtet?
Stimmen die Grundstücksangaben mit denen überein, die Ihnen der Verkäufer ausgehändigt hat?
Entdecken Sie Probleme, sollte der Verkäufer diese auf seine Kosten beseitigen. Ansonsten sollten Sie vom Erwerb des Objekts Abstand nehmen.
Was soll der gekaufte Bauernhof liegen? Lieber auf dem Land oder in der Nähe der Stadt?
Viele Interessenten möchten einen Aussiedlerhof kaufen. Dabei handelt es sich um ein Objekt, das möglichst weit von einer Stadt entfernt ist. Nicht immer macht eine solche Lager aber Sinn. Durch schulpflichtige Kinder, berufliche Verpflichtungen, das öffentliche Verkehrsnetz oder z.B. Freundeskreise kann es besser sein, in der Nähe einer Stadt zu bleiben.
Welchem Zweck soll der Bauernhof dienen bzw. wie soll er genutzt werden?
Es ist selbsterklärend: Nutzen Sie die Immobilie nur zum Leben, benötigen Sie eine möglichst große Wohnfläche. Sind Sie landwirtschaftlich tätig, benötigen Sie wenigstens eine Scheune und Weideland. Planen Sie einen Reiterhof, ist ein Stall für die Pferde unverzichtbar. Der Hof sollte über die nötige Ausstattung für Ihr Vorhaben verfügen - oder wenigstens leicht die entsprechende Nachrüstung ermöglichen.
Stehen Teile der Anlage oder das gesamte Grundstück unter Denkmalschutz?
Wenn Sie einen alten Bauernhof kaufen, kann es sein, dass Teile des Grundstücks oder das gesamte Objekt unter Denkmalschutz stehen. Dies bedeutet zweierlei: Erstens können Sie die Gebäude nicht abreißen oder auch nur baulich verändern. Zweitens sind Sie dafür verantwortlich, dass die geschützten Elemente nicht verfallen. Oft ist der Erwerb entsprechender Anlagen deshalb nicht ratsam.
Was sagt ein Gutachter zur Immobilie?
Sie sollten niemals einen Bauernhof kaufen, den nicht zuvor ein unabhängiger Gutachter kontrolliert hat. Für das Erkennen bestimmter Baufälligkeiten benötigen Sie das Auge des Experten. Dies gilt ebenfalls für den Zustand der Böden, die Sie bewirtschaften möchten. Sie müssen den Gutachter in der Regel bezahlen, aber es lohnt sich.
Bauernhof kaufen und bewirtschaften: Welche Kosten entstehen?
Kaufpreise für noch aktive Bauernhöfe bewegen sich mindestens im mittleren siebenstelligen Bereich. Sie erwerben dann aber auch sämtliche Maschinen, Gebäude, etc. - nicht enthalten sind manchmal die landwirtschaftlichen Fahrzeuge. Stellen Sie sicher, dass diese nicht vergessen werden, sollten Sie diese benötigen. Wenn Sie einen stillgelegten Bauernhof kaufen, müssen Sie wenigstens einen höheren sechsstelligen Betrag einplanen. Eine Reaktivierung verlangt dann nochmals erhebliche Kosten.
Was kostet die Bewirtschaftung eines Bauernhofs?
Hierfür können nur einige Kennziffern angegeben werden, um einen Eindruck zu vermitteln. Ein Pferd kostet monatlich 200 bis 400 Euro. Die Erfüllung der gesetzlichen Auflagen schlägt mit durchschnittlich 315 Euro pro Hektar zu Buche. Die Landwirtschaft zahlt zudem die höchsten Strompreise in Deutschland. Für die Bewirtschaftung ist monatlich daher mit vier- bis fünfstelligen Beträgen zu rechnen. Entlastung kann beispielsweise die Vermietung von Grundstücksflächen bringen.
Wie kann ich einen Bauernhof Kauf detailliert planen?
Der Traum vom Leben und Arbeiten auf dem Land ist erfüllbar. Damit er sich wirtschaftlich nicht zu einem Alptraum entwickelt, sollten Sie detaillierte Planungen erstellen, bevor Sie einen Bauernhof kaufen. Wer eignet sich beispielsweise als Gutachter? Welchen Finanzierungsspielraum haben Sie? Was müsste am Wunschobjekt gemacht werden? Welche Unterhaltskosten kämen auf Sie zu?
Wir können Ihnen bei einigen dieser Planungen helfen. Nutzen Sie jetzt unseren Immobilienwertrechner, um Ihr Budget zu bestimmen!
Bauernhof kaufen - FAQ
Spannbreite: Wie viel kostet ein Bauernhof?
In Deutschland kosten noch aktive Bauernhöfe durchschnittlich zwischen fünf und zehn Millionen Euro. Stillgelegte Varianten kosten zwischen zehn und 20 Prozent der Summe. Diesbezüglich gibt es allerdings extreme Schwankungen abhängig vom konkreten Objekt.
Wie viel verdient man mit einem Bauernhof?
Es kommt diesbezüglich auf den konkreten Fall an. Reiterhöfe machen bis zu 25 Prozent Gewinn, wenn sie vollausgelastet sind. Sie rutschen allerdings schnell in die Verlustzone ab, wenn dies nicht der Fall. Bei anderen Einsatzzwecken sieht es ähnlich aus, nur ist der Gewinn nicht derart hoch. Am stabilsten sind die Renditen bei Vermietung und Verpachtung. Sie liegen bei zwei bis vier Prozent. Mischlösungen sind in der Regel für einen wirtschaftlichen Betrieb sinnvoll.
Wie viel Steuern zahlt ein Landwirt?
Neben der Einkommensteuer zahlen Bauern die Umsatzsteuer. Diese erfolgt nach der Pauschalierung (60 Prozent aller Betriebe) oder nach der Optierung. Die Pauschalierung betrug bisher 9,5 Prozent, soll jedoch 2023 wieder auf 9,0 Prozent abgesenkt werden. Für Landwirte ist dies in der Regel nicht vorteilhaft, weil der Regelsteuersatz für viele ihrer Produkte eigentlich sieben Prozent beträgt. Sie zahlen also mehr. Wer sich für die Optierung entscheidet, zahlt den Regelsteuersatz (sprich 7 oder 19 Prozent).
Themengebiet: Immobilienkauf
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