Das Baugutachten –
Sicherheit bei Hauskauf und Sanierung
Der Kauf eines Hauses stellt für die meisten Menschen ein einmaliges Ereignis in ihrem Leben dar. Umso wichtiger ist es, mit entsprechender Sorgfalt vorzugehen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Ein Baugutachten kann wichtige Informationen über den Zustand der Immobilie bzw. deren Bausubstanz liefern, bestehende Mängel aufdecken und so viel Ärger und hohe Kosten ersparen. Erfahren Sie hier u.a., was ein Baugutachten beinhaltet, wer es erstellt und welche Kosten dafür anfallen.
Inhaltsverzeichnis
Was versteht man unter einem Baugutachten?
Ein Baugutachten informiert Eigentümer und Käufer hinsichtlich eines eventuellen Renovierungs- bzw. Sanierungsbedarfs einer Immobilie. Baumängel und diverse Schäden, z.B. undichte Stellen oder Schimmelbefall, können so entdeckt und entsprechende Sanierungsmaßnahmen empfohlen werden. Aber auch bei Neu- oder Umbau sowie Sanierungsvorhaben kann ein Baugutachten im Rahmen der Baubegleitung hilfreich sein, da so Vorgaben zu Baustoffen, Bauablaufschritten bzw. Sanierungsmethoden gemacht werden können. Darüber hinaus dient ein Baugutachten auch der Beweissicherung für den Fall einer Auseinandersetzung mit Bauträgern, Handwerkern oder Versicherungen. Auch Banken fordern für die Finanzierung oftmals ein Baugutachten an.
Hinweis:
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Wer erstellt das Baugutachten?
Baugutachten werden von Bausachverständigen erstellt, die meist in Berufsverbänden oder Handwerkskammern organisiert sind. Sie sind oft als Ingenieure oder Architekten bei Firmen angestellt und haben die Zusatzausbildung zum Bausachverständigen absolviert. Es gibt jedoch auch freiberufliche Sachverständige, die derartige Dienstleistungen anbieten. Viele Baugutachter bieten auch Energieberatungen (Evaluierung des energetischen Zustands des Hauses sowie Vorschläge zur Verbesserung der Energieeffizienz) an oder ermitteln den Wert einer Immobilie. Da sich jeder Bausachverständiger nennen darf, der über die erforderliche Expertise und berufliche Erfahrung verfügt, gibt es diverse Zertifikate, die über die fachliche Kompetenz des Gutachters Auskunft geben. In Deutschland ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO/ IEC 17024 sehr verbreitet.
Welche Leistungen und Schwerpunkte beinhaltet das Baugutachten?
Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben über den Inhalt eines Baugutachtens. Die einzelnen Punkte hängen daher von der Lage des Einzelfalles sowie von den Anforderungen des Auftraggebers und dem Spezialisierungsgrad des Gutachters ab. Schwerpunkte sind zumindest das Prüfen der baulichen Substanz sowie eine umfassende Beratung des Auftraggebers (Eigentümer oder Immobilienkäufer) hinsichtlich durchzuführender Renovierungs- oder Werterhaltungsmaßnahmen.
Folgende Punkte sind in der Regel in einem Baugutachten enthalten:
Komplette Untersuchung der Immobilie einschließlich Prüfung der Bausubstanz
Auflistung und detaillierte Beschreibung aller Mängel
Zustandsbeurteilung einzelner Bauteile
Feststellung der Ursache von Schäden
Umfassende Beratung zum Beheben von Schäden und zur Durchführung werterhaltender Maßnahmen
Schätzung der Kosten der Schadensbeseitigung sowie sonstiger Sanierungs- oder Renovierungsschritte
Beurteilung der Tragfähigkeit des Baugrundes (Baugrundgutachten)
evtl. Energieeffizienzprüfung
Wie läuft eine gutachterliche Überprüfung im Detail ab?
Das vorrangige Ziel eines Baugutachtens ist es, den Zustand einer Immobilie zu beurteilen. Der Gutachter erkennt Schadensszenarien wie Schimmelbefall, Rissbildung oder feuchte bzw. undichte Stellen, dokumentiert sie und geht der Ursache des Schadens (z.B. mangelhafte Materialqualität, Verschleiß oder fehlerhafte Ausführung der Bauarbeiten) auf den Grund. Die Begehung durch den Baugutachter schließt alle Räumlichkeiten – vom Keller bis zum Dach – ein. Sie beinhaltet nicht nur offen liegende Bauelemente, sondern auch Heizungs- und Wasserrohre, Elektroinstallationen sowie das Abwasser- bzw. Kanalisationssystem. Auch das Dach wird gewissenhaft begutachtet: vom Zustand des Dachstuhls, der Deckenbalken und Dämmung bis hin zur Fähigkeit, Regen bzw. Feuchtigkeit abzuhalten. Im Keller legt der Baugutachter das Hauptaugenmerk auf Schimmelbildung oder feuchte Stellen. Bei der Beurteilung von Fenstern und Türen geht es vor allem darum, ob sie dicht sind oder Wärmeverluste bedingen. Die Eingangstür wird zudem auf einbruchshemmende Eigenschaften überprüft. Empfiehlt der Gutachter den Austausch von Fenstern und/oder Türen, erstellt er zugleich eine Wirtschaftlichkeitsrechnung. Darin stellt er die voraussichtlichen Anschaffungskosten den zu erwartenden Vorteilen (Energieersparnis, Schalldichtheit, Einbruchssicherheit etc.) gegenüber. Auch das Prüfen der Wechselwirkung zwischen Bauteilen, Räumlichkeiten und Umgebung– unter Einsatz spezieller Methoden der Temperatur- und Feuchtigkeitsmessung – gehört zum Umfang einer umfassenden gutachterlichen Prüfung.
Verlangt der Auftraggeber eine Beurteilung der Energieeffizienz der Immobilie, sind weitergehende Untersuchungen mittels spezieller Messverfahren und -instrumente erforderlich.
Wie viel kostet ein Baugutachten?
Da die Gebühren für ein Baugutachten mitunter stark variieren, sollten Auftraggeber Preise und Leistungsumfang der Angebote genau vergleichen. Da die Höhe der Kosten auch vom ortsüblichen Preisniveau sowie von den Anfahrtskosten abhängt, lohnt es sich unter Umständen, einen lokalen Gutachter zu beauftragen. Die Aufwendungen für das Gutachten können entweder als Festpreis (meist auf Grundlage des Immobilienwerts) oder anhand fixer Stundensätze vereinbart werden. Dabei können für spezielle Messungen oder Verfahren Zusatzkosten anfallen.
Fazit
Ein Baugutachten gibt Aufschluss über die Beschaffenheit der Bausubstanz sowie eventuelle Bauschäden und hilft Immobilienkäufern so, später auftretende Probleme und damit Kosten zu sparen. Aber auch im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle anlässlich eines Um- oder Neubaus bzw. bei Sanierungsvorhaben erweist sich ein Baugutachter oft als hilfreich. Denn seine Beratung zu Materialauswahl, Zeitmanagement und Baukosten kann finanzielle Aufwendungen reduzieren und Risiken sowie Fehlentwicklungen vermeiden.
Baugutachten – FAQ
Was versteht man unter einem Baugutachten?
Ein Baugutachten gibt Aufschluss über den Zustand einer Immobilie und deren Bausubstanz. Es informiert Eigentümer und Käufer hinsichtlich eines eventuellen Renovierungs- bzw. Sanierungsbedarfs einer Immobilie. Ziel des Baugutachtens ist es unter anderem Baumängel und diverse Schäden, z.B. undichte Stellen oder Schimmelbefall, zu entdecken und entsprechende Sanierungsmaßnahmen zu empfehlen. Auch bei Neu- oder Umbau sowie Sanierungsvorhaben kann ein Baugutachten im Rahmen der Baubegleitung hilfreich sein.
Wer erstellt das Baugutachten?
Baugutachten werden von Bausachverständigen erstellt, die meist in Berufsverbänden oder Handwerkskammern organisiert sind. Oft sind das Ingenieure oder Architekten , die die Zusatzausbildung zum Bausachverständigen absolviert haben. Es gibt auch freiberufliche Sachverständige, die derartige Dienstleistungen anbieten. Diverse Zertifikate geben über die fachliche Kompetenz des Gutachters Auskunft. In Deutschland ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO/ IEC 17024 sehr verbreitet. Weiterlesen
Welche Leistungen und Schwerpunkte beinhaltet das Baugutachten?
Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben über den Inhalt eines Baugutachtens. Die einzelnen Punkte hängen daher vom Einzelfall sowie von den Anforderungen des Auftraggebers und dem Spezialisierungsgrad des Gutachters ab. Schwerpunkte sind in der Regel das Prüfen der baulichen Substanz sowie eine umfassende Beratung hinsichtlich durchzuführender Renovierungs- oder Werterhaltungsmaßnahmen. Mehr zu den Leistungen
Wie läuft eine gutachterliche Überprüfung im Detail ab?
Die Begehung durch den Baugutachter schließt alle Räumlichkeiten – vom Keller bis zum Dach – ein. Sie beinhaltet nicht nur offen liegende Bauelemente, sondern auch Heizungs- und Wasserrohre, Elektroinstallationen sowie das Abwasser- bzw. Kanalisationssystem. Auch das Dach, die Fenster und die Türen werden gewissenhaft begutachtet. Der Gutachter erkennt Schadensszenarien wie Schimmelbefall, Rissbildung oder feuchte bzw. undichte Stellen. Auch das Prüfen der Wechselwirkung zwischen Bauteilen, Räumlichkeiten und Umgebung – unter Einsatz spezieller Methoden der Temperatur- und Feuchtigkeitsmessung – gehört zum Umfang einer umfassenden gutachterlichen Prüfung.
Wie viel kostet ein Baugutachten?
Die Gebühren für ein Baugutachten können stark variieren. Auftraggeber sollten daher Preise und Leistungsumfang der Angebote genau vergleichen. Da die Höhe der Kosten auch vom ortsüblichen Preisniveau sowie von den Anfahrtskosten abhängt, lohnt es sich oft, einen lokalen Gutachter zu beauftragen. Die Kosten können entweder als Festpreis (meist auf Grundlage des Immobilienwerts) oder anhand fixer Stundensätze vereinbart werden. Mehr Informationen zu den Kosten
Themengebiet: Immobilienkauf
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