Eine Checkliste für den Hauskauf: einfach und zuverlässig an alles denken
Ein Hauskauf ist eine große Investition. Mit einer Checkliste behalten Sie den Überblick und vermeiden Fehler. Dieser Artikel bietet eine Checkliste für den Hauskauf, die helfen kann, dass alles reibungslos abläuft und Sie als Eigentümer eines neuen Zuhauses glücklich werden. Erfahre, welche Dinge Du beim Kauf eines Hauses bedenken solltest und was es beim Kauf zu beachten gilt.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Vor dem Hauskauf ist eine gründliche Prüfung der eigenen finanziellen Möglichkeiten erforderlich, einschließlich Kreditraten und möglicher Veränderungen im persönlichen Bereich.
Die Suche nach der richtigen Immobilie erfordert Ausdauer und kann über Internetportale, Makler und Gespräche im Umfeld erfolgen. Lage, Größe und Wohngegend hängen vom Budget ab.
Vor dem Kauf sollte eine Prüfung auf Baumängel durch einen Experten erfolgen. Zudem werden verschiedene Unterlagen benötigt, darunter Grundrisse, Energieausweis und Baugenehmigung.
Inhaltsverzeichnis
Haussuche - wie und wo findet man das richtige Haus für sich?
Wie teilen sich die Kosten für den Hauskauf auf (Grundstückskosten, Notarkosten, Nebenkosten)?
Hinweis:
Homeday stellt Ihnen kostenlos eine Checkliste für den Hauskauf zur Verfügung. Mit Hilfe der Checkliste können Sie einen umfassenden Überblick über alle wichtigen Aspekte des Hauskaufs bekommen. Es ist eine einfache und schnelle Möglichkeit, sicherzustellen, dass Sie nichts vergessen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Die eigenen Finanzen prüfen - Wie viel ist möglich?
Ein Hauskauf ist eine bedeutende Investition. Der Immobilienkauf ist deshalb eine komplexe Angelegenheit. Die meisten Menschen können den Erwerb einer Immobilie nicht aus eigenen Mitteln bewältigen. Fremdmittel wie ein Kredit bilden zusammen mit den Eigenmitteln die Grundlage für den finanziellen Rahmen. Finanzierungen müssen über einen längeren Zeitraum zurückgetragen werden. Nicht zuletzt deshalb steht am Anfang jedes Hauskaufs eine gründliche Analyse der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Hier müssen viele Aspekte bedacht werden. In den nächsten Jahren sind nicht nur etwaige Kreditraten und Zinsen zu tilgen. Auch das eigene Leben will weiterhin finanziell bewältigt werden. Hier ist es notwendig, auch die Möglichkeit einer krisenhaften Veränderung im persönlichen Bereich in die eigenen Überlegungen einzubeziehen.
Wie steht es um die Kreditraten, wenn man erwerbslos oder krank wird?
Bei Prüfung der finanziellen Möglichkeiten sollte vor allem untersucht werden, welcher Betrag maximal durch Fremdmittel finanziert werden kann. Wenn man so will, erfordert die finanzielle Analyse eine eigene kleine Checkliste. Darin sollte ein wichtiger Punkt sein, bis zu welchem Finanzierungsbetrag immer noch eine lebensnotwendige Reserve für den Fall des Falles bleibt.
Haussuche - wie und wo findet man das richtige Haus für sich?
Die Frage nach der richtigen Immobilie beantworten nicht alle Menschen gleich. Wir alle haben unsere eigenen Vorstellungen von der Größe, der Lage, dem Baustil, der Umgebung und vielen weiteren Gesichtspunkten. Deshalb lässt sich die Frage nach dem wie und wo bei der Haussuche nicht nur auf eine Art und Weise beantworten.
Wo nach dem Traumhaus zu suchen ist, hängt nicht zuletzt von dem bereits abgesteckten Budget ab. Es bestimmt maßgeblich darüber mit, welche Lage, Größe und Wohngegend infrage kommt. Deshalb sind die ersten beiden Punkte auf der Checkliste für den Hauskauf eng miteinander verbunden.
Gibt es eine Idee, in welcher Lage und Umgegend sich das zukünftige Haus befinden kann, kann man auf Internetportalen, in Kleinanzeigen-Angeboten und Zeitungsannonce auf Immobilienangebote achten. Ebenso kann es sinnvoll sein, einen Makler mit der Suche zu beauftragen. Das kann die Suche erheblich beschleunigen, weil Immobilienmakler die Immobiliensituationen einen bestimmten Bereich besonders gut kennen und einschätzen können. Teilt man ihm mit deiner Checkliste zum Hauskauf mit, welche Eckpunkte man sich für die zukünftige Immobilie vorstellt, kann er sehr gezielt vorgehen. Mit einem Makler wird die Haussuche mit einiger Wahrscheinlichkeit beschleunigt. Zusätzliche Kosten muss man mit der Beauftragung nicht unbedingt befürchten. In den meisten Fällen vereinbaren die Parteien, dass der Käufer die Kosten auch trägt, wenn der Verkäufer anfänglich den Makler beauftragt hatte. Die Maklerkosten bewegen sich etwa zwischen 3,5 % und etwas über 7 % des Kaufpreises.
Auf der Suche nach der eigenen Wunschimmobilie kann man sehr kreativ werden. Manchmal helfen auch Gespräche und Handzettel im Umfeld der bevorzugten Wohngegend weiter. Wer sich öfter in einem bevorzugten Viertel auffällt, erfährt von den dortigen Anwohnern schneller, welche Nachbarn vielleicht ihr Haus verkaufen möchten. Je mehr Möglichkeiten der Informationsbeschaffung genutzt werden, desto zügiger schreitet die Haussuche voran und desto eher steht die erste Hausbesichtigung an.
Welche Immobilienkriterien werden in diesem Jahr für Käuferinnen und Käufer an Bedeutung gewinnen?
Immobilienkäufer achten in diesem Jahr besonders auf den Preis, die Energieeffizienz und den Zustand der Immobilie, während die Lage, Ausstattung und Größe für viele Käufer etwas weniger wichtig sind. Quelle: Homeday-Maklerumfrage 2023
Hinweis:
Mit einem unserer Immobilienrechner gelingt sofort einen Überblick über die Kaufpreise für Immobilien mit Wunschausstattung in einer bestimmten Region. Das erleichtert die Haussuche. Der Rechner benötigt nur wenige Eingaben, um Ergebnisse bereitzustellen, die aussagekräftig sind. Einfacher geht es nicht, sich bei der Suche nach der Traumimmobilie unterstützen zu lassen.
Wie erkennt man Baumängel?
Bei jedem Bestandsbau können Baumängel gegeben sein. Dieses Problem betrifft längst nicht nur Altbauten. Allerdings wird mit dem Alter einer Immobilie der eine oder andere Mangel wahrscheinlicher. Auch Neubauten können einen Mangel haben. Baumängel entstehen auf unterschiedliche Art und Weise. Manche sind die Folge einer fehlerhaften Konstruktion und Bauausführung. Andere können auch im Laufe der Nutzung und bei unzureichender Instandhaltung zum Problem werden.
Die Prüfung auf mögliche Baumängel ist ein essenzieller Punkt auf der Checkliste zum Hauskauf. Unentdeckte Baumängel haben es in sich und können die Finanzierung einer Immobilie infrage stellen. Es kann rechtlich sehr schwierig werden, sie erst nach dem erfolgten Kauf geltend zu machen. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt das Haus vor dem Kauf von einem Bauexperten und/oder Bausachverständigen objektiv begutachten. Es ist nämlich nicht immer so, dass Verkäufer selbst Mängel der Immobilie kennen. Wer etwa eine frisch geerbte Immobilie verkauft, kennt das Haus und seinen Zustand nicht immer bis ins Detail.
Daneben gibt es im Bereich der Baumängel einige Klassiker, die du als Baulaie bei einiger Beschäftigung mit dem Thema sogar selbst erkennen kannst:
Feuchtigkeit macht sich unter anderem durch Stockflecken, Schimmel, Schwammbildung, muffige Gerüche und Risse an Wänden und auf dem Dach bemerkbar.
Unzureichende Dämmung kann spätestens durch explizite Nachfrage erkannt werden. Auf eine eigene kleine Checkliste beim Hauskauf gehört die Frage nach dem verwendeten Dämmmaterial. Vor Ort kann man bei entsprechender Witterung bereits erspüren, wo Wärmebrücken oder -lücken auftreten. Zieht es an den Fenstern, reicht die Dämmung wahrscheinlich nicht aus.
Zustand sowie Alter von Heizungssystem und Haustechnik können für den Laien schwer zu bewerten sein. Auch hier unbedingt im Rahmen der Checkliste zum Hauskauf immer danach fragen, wann die entsprechende Technik verbaut wurde. Im Zweifelsfall einen Experten hinzuziehen.
Belastungen durch Schadstoffe und Umwelteinflüsse lassen sich häufig nicht auf den ersten Blick feststellen. Hier gehört es auf die Checkliste zum Hauskauf, das Umfeld der Wohngegenden zu betrachten. Ein wichtiger Punkt kann in diesem Zusammenhang eine nicht erkannte Uran-Belastung sein. Wenn die Schadstoffbelastung von verbauten Stoffen ausgeht, ist ein Bauexperte der beste Ansprechpartner. Selbstverständlich lassen bereits merkbare unangenehme Ausdünstungen aus Wänden und Böden auf eine mögliche Schadstoffbelastung schließen.
Zustand und Alter von Bädern, Fenstern und anderen wichtigen Installationen lassen sich zum Teil optisch erfassen, sollten aber auch direkt erfragt werden.
Welche Unterlagen werden für den Hauskauf benötigt?
Dokumente und Unterlagen sind auf unterschiedlichen Ebenen beim Hauskauf relevant. Deshalb gehört auch dieser Aspekt auf die Checkliste für den Hauskauf. In einem ersten Schritt geht es um die persönlichen Unterlagen, die für die Finanzierung der Immobilie benötigt werden. Hier geht es vor allem um die Einkommensnachweise und den Nachweis von vorhandenem Eigenkapital. Auch eine Schufa-Auskunft, eine Übersicht über die Kosten der eigenen Lebenshaltung und möglicher Unterhaltsverpflichtungen sowie Mitteilungen zu möglichen Insolvenzverfahren gehören dazu. Eine finanzierende Bank wird sich ebenso für mögliche noch zu erbringende Bauleistungen, Eigenleistungen und Nebenkostenabrechnungen interessieren.
Daneben stellen seriöse Verkäufer ebenfalls eine Reihe von Unterlagen zur Verfügung. Dazu zählen:
Amtliche Flurkarten
Grundrisse und Pläne der Immobilie
Energieausweis
Grundbucheintragungen einschließlich Grundschulden
Baugenehmigung und Flächennutzungsplan
Berechnungen zur Wohn- und Nutzfläche
In einer weiter fortgeschrittenen Phase der Verkaufsverhandlungen kommt ein Vertragsentwurf hinzu.
Der Notar benötigt später zur Vorbereitung des Verkaufs weitere Unterlagen zum vereinbarten Übergabetermin, zu möglicherweise übernommenen Inventar und zu Belastungen wie Hypotheken, die auf der Immobilie liegen.
Der Stichpunkt Dokumente und Informationen taucht deshalb auf der Checkliste zum Hauskauf immer wieder auf. Man denke hier auch daran, möglicherweise zunächst verdeckte Informationen direkt zu erfragen. Dabei kann es sich etwa um Wegerechte und andere Belastungen handeln, die auf dem Grundstück liegen. Eine wichtige Frage ist, ob Immobilie unter Denkmalschutz steht.
Wie teilen sich die Kosten für den Hauskauf auf (Grundstückskosten, Notarkosten, Nebenkosten)?
Nicht allein der Kaufpreis gehört zu den Kosten eines Hauskaufs. Auf die Checkliste zum Hauskauf gehören auch weitere Kostenpunkte wie:
Notar- und Grundbuchkosten
mögliche Kosten für den Entwurf eines Kaufvertrages
Maklerkosten
Grunderwerbsteuer
mögliche Kosten für Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten
die eigene Belastung durch Umzug sowie einer potenziellen Übergangsphase mit Miete und Ratenzahlung
die Nebenkosten für das Haus mit Heizung, Wasser, Strom, Versicherung, Müllabfuhr und vielen anderen auf den Monat berechnet
Kosten für eine neue Gestaltung der Außenanlagen
Wie laufen Verhandlungen für einen Hauskauf ab?
In der Regel kommt vom Verkäufer ein Kaufvrtragsentwurf. Gleichzeitig finden im Idealfall mehrere Hausbesichtigungen vor der Vertiefung der Verkaufsverhandlungen statt. Auf die Besichtigung sollte man sich gezielt vorbereiten. Nicht nur für die Frage der Baumängel kann es sinnvoll sein, einen Bauexperten mit zu den Besichtigungsterminen zu nehmen. Niemand sollte sich auf die Wirkung und die Angaben in einem Makler-Exposé verlassen. Dieses soll einen Kaufanreiz bieten und ist deshalb immer so gestaltet, dass die Immobilie von der Optik her in einem besonders attraktiven Licht erscheint. Wie die Situation vor Ort wirklich aussieht, lässt sich nur über eine Haus- und Grundstücksbesichtigung klären. Deshalb beginnen ernsthafte Kaufverhandlungen immer mit Besichtigungsterminen.
Werden sich die Parteien im Verlauf von Besichtigung und weiteren Gesprächen einig, werden die relevanten Unterlagen dem Notar zur Vorbereitung des Kaufvertrages zur Verfügung gestellt. Der Käufer hat zu diesem Zeitpunkt alle Fragen der Finanzierung geklärt und das "Go" von der Bank erhalten.
In dem Kaufvertrag wird vor dem Notar auch ein Übergabetermin mit Übergabemodalitäten vereinbart. Zum Stichtag erhält zuvor Ort den Schlüssel für das Objekt. Dazwischen liegen die Zahlung des Kaufpreises und mögliche, mit dem Notar vereinbarte Sicherungsmaßnahmen, solange das Eigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Welche Rolle spielt der Notar beim Hauskauf?
Notare sind unverzichtbar für einen Hauskauf. In Deutschland müssen Grundstücksverkäufe notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Die notarielle Beurkundung erfolgt durch den Notar. Daneben kommt Notaren häufig auch eine Verwalterposition für den Kaufpreis zu, sodass sie eine wichtige Rolle in der Abwicklung eines Hauskaufs spielen. Notarkosten fallen bei einem Hauskauf immer an.
Worauf muss man bei der Hausübergabe achten?
Bei der Übergabe erhält der Käufer nicht nur die Schlüssel für sein Eigentum. Auf einer Checkliste sollten alle die Dokumente und Informationen vermerkt sein, die jetzt spätestens in seinem Besitz übergehen. Dabei handelt es sich unter anderem um:
Pläne wie Grundrisse und Baupläne
Verträge mit Versorgungs- und Wartungsunternehmen
Energieausweis
etwaige Boden- und Baugutachten
Baugenehmigungen
Wärmeschutz- und Schallausweis
Bedienungsanleitungen und andere wichtige praktische Dokumente
Sämtliche Vorgänge rund um die Übergabe sollten protokolliert werden. Zu diesem Protokoll können Fotos und Videos gehören. Damit gehen die Kaufvertragsparteien späteren Auseinandersetzungen aus dem Weg. Man denke daran, die Zählerstände zu notieren.
Der Verkäufer wird sich vor der Schlüsselabgabe absichern wollen, dass der Kaufpreis gezahlt wird.
Was geschieht nach der Übergabe des Hauses?
Die Vertragsparteien sollten darauf achten, dass die Feuerversicherung des alten Eigentümers zunächst weiter gilt. Damit ist für den Käufer von Anfang an die Immobilie gegen Feuer versichert. Er selbst kann dann in den folgenden Wochen entscheiden, ob er sich eine andere Versicherung aussuchen möchte.
Mit der Übergabe der Immobilie tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers ein. Daraus ergeben sich unter anderem Haftungstatbestände, die sich zum Beispiel aus Anliegerpflichten ergeben können.
Was passiert beim Hauskauf im Grundbuch?
Im Zuge eines Grundstücksverkaufs kommt es zu Änderungen im Grundbuch. Der alte Eigentümer scheidet aus dem Grundbuch aus, der neue wird eingetragen. Der Notar beantragte die Umtragung der Eigentümereigenschaft erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Dazu benötigt er eine Bescheinigung des Finanzamtes zur erfolgten Zahlung der Grunderwerbsteuer. Möglicherweise müssen bei den Änderungen im Grundbuch Streichungen für Hypotheken oder andere Sicherungsrechte zugunsten des Alteigentümers gestrichen werden. Neue Sicherungsrechte von Finanzierern des Käufers können zur Eintragung kommen.
Das alte Haus und eine andere Checkliste beim Hauskauf
Bei älteren Häusern können die einzelnen Punkte auf der Checkliste zum Hauskauf umfassender ausfallen. Hier kommt Fragen nach dem Zustand der Haussubstanz, einem möglichen Denkmalschutz und notwendigen Sanierungsarbeiten gesteigerte Bedeutung zu. Deshalb gehören diese Aspekte unbedingt auf die Checkliste beim Hauskauf mit Altbau. Auch die Checkliste für die Hausbesichtigung ist beim Altbau besonders akkurat zu führen. Ein altes Haus zu kaufen, fordert eine Checkliste, die ihr besonderes Augenmerk auf den Zustand von Mauerwerk, Fenstern, Technik, Kellern und Dach legt.
Checkliste Hauskauf - viele verschiedene Checklisten
Die eine Hauskauf-Checkliste gibt es nicht. Zwar kann amnman im Internet verschiedene Muster für eine Checkliste finden. Eine Checkliste zum Hauskauf erhält man auch von der Verbraucherzentrale. Jedoch spaltet sich die Checkliste beim Hauskauf in der Regel in einzelne Checklisten auf. Man benötigt hier unter anderem:
eine Hauskauf-Fragen-Checkliste
eine Hauskauf-Finanzierung-Checkliste
eine Hauskauf-von-Privat-Checkliste
eine Hauskaufschlüsselübergabe-Checkliste
eine Ablauf-Hauskauf-Checkliste
eine gebrauchtes-Haus-kaufen-Checkliste
Je intensiver man sich auf die Vorbereitung einlässt, desto sicherer werden alle relevanten Punkte für die gesamte Checkliste beim Hauskauf berücksichtigt. Ein Rat von erfahrenen Immobilien Experten ist in diesem Zusammenhang wertvoll.
Was ist beim Hauskauf zu beachten? Unsere Checkliste beantwortet alle Fragen.
Im Laufe der Vertragsverhandlungen können sich weitere Punkte ergeben, die auf der Checkliste zum Hauskauf ergänzt werden sollten.
Hinweis:
Homeday stellt Ihnen kostenlos eine Checkliste für den Hauskauf zur Verfügung. Mit Hilfe der Checkliste können Sie einen umfassenden Überblick über alle wichtigen Aspekte des Hauskaufs bekommen. Es ist eine einfache und schnelle Möglichkeit, sicherzustellen, dass Sie nichts vergessen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Checkliste beim Hauskauf in der Praxis - FAQ
Was muss ich beim Hauskauf beachten?
Mit einer umfassendsten Checkliste zum Hauskauf, die sich in mehrere spezielle Checklisten aufteilt, werden alle relevanten Punkte von der Finanzierung, der Haussuche, den Vertragsverhandlungen, der Besichtigung und der Übergabe berücksichtigt.
Welche Unterlagen müssen beim Hauskauf vorliegen?
Zu unterschiedlichen Zeitpunkten werden umfassende Dokumente benötigt. Diese reichen von den Informationen und Unterlagen für die Beantragung eines Kredites wie Selbstauskunft, Lohnunterlagen, Unterhaltsverpflichtungen bis zu allen relevanten Informationen der Immobilie selbst wie Grundbuchauszüge, Baugenehmigung, Energieausweis und mehr. Mit der Auflistung in der Checkliste zum Hauskauf gelingt die Vorbereitung. Ebenso wissen die beteiligten Experten wie Notare und Makler genau, welche Dokumente sie ihrerseits in der Abwicklung benötigen.
Was sind versteckte Kosten beim Hauskauf?
Versteckte Kosten können sich insbesondere durch nicht erkannte Baumängel, nicht thematisierte Belastungen und andere Beeinträchtigungen der Immobilie ergeben. Deshalb gehört die Prüfung von Bausubstanz und Belastungssituationen ganz nach oben auf die Checkliste zum Hauskauf.
Was braucht die Bank beim Hauskauf?
Sie möchte Informationen zur Immobilie und zum Käufer. Deshalb interessiert sie sich für den Kaufvertrag, Grundbuchauszüge, Nebenkosten und mehr. Zur Einschätzung der Bonität des Kreditnehmers werden umfassende Informationen über dessen finanzielle Situation benötigt.
Wie erkenne ich Mängel beim Hauskauf?
Einige Mängel kann auch der Laie erkennen, wie Schimmelbildung oder Risse im Mauerwerk. Andere erschließen sich nur dem Bauexperten.
Wie viel Eigenkapital sollte man beim Hauskauf haben?
Die meisten Immobilienexperten empfehlen eine Eigenkapitalquote zwischen 20 und 30 %. Der Baufinanzierer kann auch eine höhere Eigenkapitalausstattung verlangen.
Wie läuft die Zahlung beim Hauskauf?
Regelmäßig einigen sich die Vertragsparteien auf eine Einmalzahlung. Ratenzahlungen werden eher selten vereinbart. Bei einer Baufinanzierung wird häufig der Eigenkapitalanteil zuerst über ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer überwiesen. Schließlich folgt der Finanzierungsbetrag dann direkt von der Bank. Es gibt verschiedene Sicherungsmöglichkeiten, mit denen der Notar den Verkäufer bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises absichern kann.
Was schreibt man in ein Übergabeprotokoll?
Das Übergabeprotokoll sollte möglichst umfassend alle Vorgänge bei der Übergabe der Immobilie und der Schlüsselübergabe erfassen. Vermerkt wird vor allem die nochmalige, finale Besichtigung in Anwesenheit der Kaufvertragsparteien oder ihrer Vertreter. Hier werden alle übergebenen Dokumente und Informationen aufgelistet. Fotos und Videos dokumentieren den Zustand der Immobilie bei der Übergabe.
Themengebiet: Immobilienkauf
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