Immobilie kaufen und verkaufen -
das Wichtigste im Überblick
Sie spielen mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? In Zeiten von Niedrigzinsen können Immobilien als Anlage äußerst lukrativ sein. Sie sind wertbeständig und lassen auf eine ordentliche Rendite hoffen. Auf der anderen Seite ist die Strategie "Immobilie kaufen und verkaufen" mit einigen Risiken und Fragen verbunden. Werden Steuern fällig, wenn ich ein Haus oder eine Wohnung kaufe und verkaufe? Muss ich eine Immobilienertragsteuer für den Verkauf nach einer Schenkung bezahlen? Erfahren Sie hier, welche Punkte es beim Immobilienverkauf und Kauf von Immobilien zu beachten gilt.
Inhaltsverzeichnis:
Lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und zu verkaufen?
Wie finde ein Haus oder eine Wohnung zum Kaufen und Verkaufen?
Muss ich auf die Lage achten, wenn ich Immobilien kaufen und weiterverkaufen möchte?
Welche Gründe gibt es eine gerade gekaufte Immobilie wieder zu verkaufen?
Lohnt sich das Geschäftsmodell: Immobilie kaufen und wieder verkaufen?
Welche Kosten entstehen beim Kaufen und Weiterverkaufen von Immobilien?
Muss ich Immobilienertragsteuer für den Verkauf nach einer Schenkung bezahlen?
Lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und zu verkaufen?
Seit Jahren hält die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen bei null Prozent. Dieses Zinstief schafft günstige Bedingungen, um eine Immobilie zu kaufen und zu verkaufen. Nachteilig ist jedoch, dass immer mehr Anleger in das sogenannte "Betongold" investieren möchten, weil andere Anlageformen kaum profitablen Gewinn versprechen. Dementsprechend steigt vor allem in den Ballungszentren die Nachfrage nach Immobilien und auch die Immobilienpreise. Bevor Sie investieren und ein Haus kaufen oder eine Eigentumswohnung kaufen und verkaufen, gilt es folgende Fragen zu klären:
Befindet sich die Immobilie in guter Lage?
Stehen Rendite und Risiko in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander?
Können geplante Mieteinnahmen erzielt werden?
Stammt die Immobilie aus Privatbesitz oder Betriebsvermögen?
Welche Kosten (Steuern, Finanzierungskosten etc.) fallen an?
Hinweis:
Die Frage, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen und zu verkaufen, lässt sich also pauschal nicht mit Ja oder Nein beantworten. Erwägen Sie den Immobilienkauf gut und treffen Sie keine voreilige Kaufentscheidung. Sie sind noch auf der Suche nach der passenden Immobilie? Ein großes Angebot an Immobilien in ganz Deutschland finden Sie bei Homeday.
Wie finde ein Haus oder eine Wohnung zum Kaufen und Verkaufen?
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte genau prüfen, ob der der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist. Besichtigen Sie die Immobilie persönlich. Achten Sie darauf, dass die Objektbeschreibung inklusive Wohnfläche und Grundstücksgröße mit dem Exposé übereinstimmt. Lassen Sie im Zweifel die Bausubstanz von einem Immobiliengutachter prüfen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Immobilie kaufen und verkaufen wollen, ist es ratsam, trotzdem das gesamte Gebäude zu besichtigen. Um unangenehme Überraschungen beim Kauf einer Eigentumswohnung zu vermeiden, ist es wichtig die Betriebskosten und die Eigentümerprotokolle der letzten Jahre einzusehen. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die Nutzungsrechte von Terrasse, Garten oder Kellerraum. Informieren Sie sich auch über erfolgte und geplante Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
Hinweis:
Bevor Sie eine Immobilie kaufen und weiterverkaufen, gilt es sicherzustellen, dass Haus oder Wohnung lastenfrei sind. Zur Prüfung, ob das Pfandrecht aus dem Grundbuch getilgt wird, empfiehlt es sich einen Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder einzusetzen.
Muss ich auf die Lage achten, wenn ich Immobilien kaufen und weiterverkaufen möchte?
Die Lage einer Immobilie entscheidet mit darüber, wie schnell und gewinnbringend Sie eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen können. Auch sagt die Lage viel darüber aus, ob Haus oder Eigentumswohnung langfristig im Wert steigen:
Mikrolage: Die direkte Umgebung
Mikrolage:
Die unmittelbare Umgebung einer Immobilie
Machen Sie sich ein Bild vom Viertel oder Stadtteil, in dem Sie eine Wohnung kaufen und verkaufen möchten. Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und Apotheken sollten fußläufig erreichbar sein. Für Familien, die ein Haus kaufen und später verkaufen wollen, sind Kitas, Schulen und Spielplätze wichtig. Auch eine optimale Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und eine entspannte Parkplatzsituation kennzeichnen eine gute Wohnlage.
Makrolage: Die Region
Makrolage:
Im weitesten Sinne das räumliche Umfeld der Immobilie.
Auch die Makrolage spielt eine zentrale Rolle für den erfolgreichen Kauf und Verkauf von Immobilien. Je wachstumsstärker die Region, desto höher ist der Wertzuwachs der Immobilie, die Sie kaufen und verkaufen möchten. Auch finden sich in wachstumsstarken Gegenden schneller Käufer oder Mieter und Leerstände bleiben aus.
Welche Gründe gibt es eine gerade gekaufte Immobilie wieder zu verkaufen?
Es kommt immer wieder zu Situationen, durch die Eigentümer genötigt sehen, ihre Immobile zu verkaufen. Darunter fallen:
Beruflich bedingte Ortswechsel
Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit
Zu hohe finanzielle Belastung
All diese Gründe können Eigentümer dazu zwingen, ihre noch nicht abbezahlte Immobilie zu verkaufen. Welche Kosten dabei anfallenden können und was zu beachten ist, erklären wir Ihnen im folgenden Absatz.
Gut zu wissen:
Homeday kümmert sich für Sie um jeden Schritt des Verkaufsprozesses: Wir koordinieren für Sie alle Termine mit Kaufinteressenten, prüfen gemeinsam mit Ihnen die eingehenden Angebote, holen auf Wunsch einen Finanzierungsnachweis beim ausgewählten Käufer ein, führen Preisverhandlungen, begleiten Sie zum Notartermin und übernehmen die finale Schlüsselübergabe. Das Beste: Über unseren Partner Heun Finanz schaffen wir für Ihre Kaufinteressenten Zugang zu optimalen Finanzierungskonditionen, was einen reibungslosen Ablauf fördert und die Zahlungsfähigkeit von Kaufinteressenten absichern kann.
Kann man ein nicht abbezahltes Haus verkaufen?
Ein mit einem Darlehen belastetes Haus können Sie selbstverständlich weiterverkaufen. Jedoch wird beim Verkauf einer kreditfinanzierten Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank erhoben. Sie entschädigt den Kreditgeber für entgangene Zinseinnahmen. Dabei handelt es sich oft um eine vier- bis fünfstellige Summe. Hier ein paar Tipps, wie Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können:
Sie vermieten Ihre Immobilie und kündigen Ihren Darlehensvertrag fristgerecht. Bis zum Vertragsablauf begleichen Sie die Raten mit den Mieteinnahmen.
Prüfen Sie den Darlehensvertrag auf fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Finden sich Fehler im Vertrag, können Sie ihn auch Jahre später widerrufen.
Sie kaufen eine andere Immobilie und vereinbaren mit Ihrem Kreditgeber einen "Objekttausch". Der bestehende Kreditvertrag wird nicht gekündigt. Als Sicherheit wird in den Vertrag die neue Immobilie eingetragen und die Grundschuld ausgetauscht
Im Gegensatz zum unfreiwilligen Verkauf von Immobilien steht der gewerbliche Immobilienhandel zur Gewinnmaximierung. Über ihn informiert der nächste Absatz.
Lohnt sich das Geschäftsmodell: Immobilie kaufen und wieder verkaufen?
Private Investoren, die in den Kauf und Verkauf von Immobilien investieren, können unter Umständen steuerlich belastet werden. Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren kauft, baut oder umfassend modernisiert, gilt aus steuerlicher Sicht als gewerblicher Immobilienverkäufer. Anhand dieser sogenannten "Drei-Objekte-Grenze" erfolgt die steuerliche Einstufung durch das Finanzamt. Doch nicht immer wird für Immobilien, die gekauft und verkauft werden, eine Steuer fällig. Steuerfrei sind:
Immobilien, die mehr als zehn Jahre im Besitz waren
Immobilien, die mindestens für fünf Jahre selbst genutzt wurden
Immobilien, die geerbt wurden
Welche Kosten entstehen beim Kaufen und Weiterverkaufen von Immobilien?
Wer aus gewerblichen Gründen eine Immobilie kaufen und verkaufen möchte, sollte sich zuerst einen Überblick über die anfallenden Kosten machen. Sie können je nach Immobilie unterschiedlich ausfallen:
Grundstück kaufen, Haus bauen und verkaufen
Wer ein Haus für den Weiterverkauf bauen möchte, sollte die Kosten für Grundstück und Hausbau genau kalkulieren. Da bei einem Hausbau nicht alle Baukosten planbar sind, ist diese Immobilieninvestition mit einem gewissen Risiko verbunden.
Immobilien kaufen, renovieren und verkaufen
Bevor Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie erwerben, um sie weiter zu verkaufen, ist es ratsam die Bausubstanz von professioneller Seite prüfen zu lassen. Feuchtigkeitsschäden, Sanierungen von Bädern oder neue Fenster treiben Renovierungskosten schnell in die Höhe.
Immobilien nach kurzer Zeit verkaufen
Wer innerhalb weniger Jahre eine Immobilie kaufen und verkaufen möchte, muss eventuell Spekulationssteuer bezahlen. Sie entfällt, wenn der Eigentümer, sein Ehe- oder Lebenspartner oder die eigenen Kinder die Immobilie selbst genutzt haben.
Hinweis:
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und verkaufen wollen, entstehen neben den Aufwendungen für den Immobilienerwerb, Kosten für Renovierung, Grundsteuer, Notar, Grundbuch sowie eventuelle Maklergebühren.
Wann wird beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer fällig?
Sie möchten eine Immobilie kaufen und verkaufen? Dann wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Bei ihr handelt es sich um die Besteuerung von Gewinneinnahmen, die zum Beispiel durch Immobilienverkäufe erfolgen. Ob eine Spekulationssteuer erhoben wird, richtet sich auch nach der Spekulationsfrist. Diese Zehn-Jahres-Frist beginnt bei Bestandsimmobilien mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Bei Neubauten kennzeichnet die Gebäudefertigstellung den Beginn der Spekulationsfrist.
Muss ich Immobilienertragsteuer für den Verkauf nach einer Schenkung bezahlen?
Ob Sie nach für den Verkauf nach einer Schenkung Immobilienertragsteuer – in Deutschland auch Spekulationssteuer genannt – zahlen müssen, hängt von einigen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt auch bei geschenkten Immobilien die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese beginnt allerdings mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, das Datum der Schenkung ist irrelevant.
Wurden Haus oder Wohnung jedoch vom Beschenkten mindestens in den drei Kalenderjahren vor Verkauf selbst bewohnt, entfällt die Steuer. Hierbei zählen auch angefangene Kalenderjahre: Wohnt der Beschenkte zum Beispiel seit Dezember 2021 in der Immobilie, ist ein steuerfreier Verkauf ab Februar 2023 möglich.
Immobilien kaufen und verkaufen: Brauche ich einen Notar oder Anwalt?
Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, eine notarielle Beurkundung ist in Deutschland verpflichtend. Denn nur ein von einem Notar beglaubigter Kaufvertrag ist rechtskräftig. Einen Immobilienkaufvertrag sollten Sie am besten auch von einem Fachanwalt für Immobilien- und Steuerrecht prüfen lassen. Er kann Sie im Gegensatz zu einem Notar gerichtlich vertreten und Ihre Interessen durchsetzen.
Immobilie kaufen und verkaufen – FAQ
Kann ich eine Immobilie kaufen und gleich wieder verkaufen?
Es ist möglich, eine Immobilie zu kaufen und gleich wieder zu verkaufen. Allerdings kommen in einigen Fällen bestimmte Kosten auf Sie zu. Ist das Haus beispielsweise noch nicht abbezahlt, erhebt die Bank meistens die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Ist die Immobilie weniger als zehn Jahre in Besitz und wurde auch nicht für eine gewisse Zeit lang selbst bewohnt, fällt die Spekulationssteuer an. Mehr zum Thema Immobilie kaufen und verkaufen
Wann kann ich eine gekaufte Immobilie wieder verkaufen?
An sich können Sie eine gekaufte Immobilie sofort wieder verkaufen. In den meisten Fällen kommen dann jedoch Kosten auf Sie zu. Um beispielsweise die Spekulationssteuer zu vermeiden, müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach Kauf wieder verkauft, gilt als gewerblicher Immobilienhändler und muss Steuern zahlen.
Kann man ein Haus nach zwei Jahren wieder verkaufen?
Es ist durchaus möglich, sein Haus zwei Jahre nach Kauf wieder zu verkaufen. Dann entfällt nämlich die Spekulationssteuer, sofern die Immobilie in diesem Zeitraum vom Eigentümer selbst oder von einem seiner kindergeldberechtigten Kinder zu Wohnzwecken genutzt wurde. Das gilt auch für Zweitwohnsitze, Ferienhäuser und Immobilien, die der doppelten Haushaltsführung dienen. Weitere Informationen zum Hausverkauf nach zwei Jahren
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?
Auch ein noch nicht abbezahltes Haus kann verkauft werden. In den meisten Fällen verlangt die Bank dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese zu umgehen, beispielsweise durch einen sogenannten “Objekt-Tausch”.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht abbezahlt ist?
Eigentümer können ihre Wohnung verkaufen, selbst wenn der Kredit noch läuft. Da der Kreditgeber in diesem Fall weniger Zinsen einnimmt, verlangt er in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese beträgt nicht selten mehrere Tausend Euro. Mehr zum Thema Wohnung kaufen und verkaufen
Themengebiet: Immobilienkauf
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