Immobilien GbR: Gründung, Ablauf & Kosten im Überblick
Die Gründung einer Immobilien GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ist eine beliebte Option beim Immobilienerwerb durch mehrere Personen. Erfahren Sie in unserem Homeday-Ratgeber alles Wichtige zur Immobilien GbR - von der Definition bis hin zu Praxistipps für einen rechtssicheren Ablauf.
Inhaltsverzeichnis
Herausforderungen bei der Finanzierung und Bankakzeptanz einer Personengesellschaft
Was passiert beim Ausscheiden eines Gesellschafters einer GbR?
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1. Was bedeutet der Immobilienerwerb mit einer GbR?
Beim Immobilienerwerb mit einer GbR wird die Gesellschaft als Gesamtheit ins Grundbuch eingetragen. Die Besitzverhältnisse zwischen den einzelnen Parteien (Gesellschaftern) regelt dagegen der Gesellschaftervertrag der Immobilien GbR.
1.1 Definition der GbR und Einfachheit der Rechtsform
Die GbR ist die einfachste Personengesellschaft, bei der mehrere Gesellschafter einen Vertrag abschließen, um ein gemeinsames Ziel zu verfolgen. Ist dieses Ziel der Erwerb einer Immobilie, entsteht eine Immobilien GbR. Für die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind weder eine Registrierung noch ein schriftlicher Vertrag notwendig.
Wichtig:
Da die Gesellschafter der GbR mit ihrem persönlichen Vermögen unbeschränkt haften, kann es bei größeren Unternehmungen sinnvoll sein, eine Rechtsform mit beschränkter Haftung (GmbH) zu wählen.
2. Immobilien GbR: Gründung, Ablauf & Kosten
2.1 GbR-Gründung
Bei der Gründung einer GbR zum Immobilienerwerb sind folgende Eckpunkte zu beachten:
Gesellschaftsvertrag: Die Organisation der GbR, die Beziehung der Gesellschafter zueinander, die Gewinn- und Verlustaufteilung und weitere Regelungen sollten schriftlich in einem Gesellschaftervertrag festgehalten werden.
Eintragung ins Gesellschaftsregister (optional): In bestimmten Fällen kann ab dem 1. Januar 2024 ein Eintrag der Personengesellschaft in das neue Gesellschaftsregister sinnvoll sein.
Steuernummer: Zur Erfüllung der Steuerpflicht benötigt die Immobilien GbR eine Steuernummer.
Gesellschaftskonto: Für finanzielle Transaktionen ist ein Gesellschaftskonto im Namen der GbR zu eröffnen.
Immobilienerwerb: Nach Abschluss der organisatorischen Schritte kann der Immobilienerwerb erfolgen.
Grundbucheintrag: Beim Grundbucheintrag wird die GbR als Eigentümer eingetragen.
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2.2 Kosten der Immobilien GbR-Gründung
Folgende Kosten entstehen bei der GbR-Gründung:
Anwalts- und Notarkosten (optional)
Kosten für die Anmeldung beim Gewerbeamt
Steuerberaterkosten (optional) für die steuerliche Erfassung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
2.3 Wichtige Aspekte bei der GbR-Vertragserstellung
Folgende grundlegenden Aspekte sind bei der Vertragserstellung einer Immobilien GbR festzulegen:
Gesellschaftszweck
Geschäftsführung und Vertretung der GbR nach außen hin
Name und Sitz der GbR
Interne Haftungsverteilung
Immobilienfinanzierung und Beiträge der Gesellschafter
Tätigkeitsvergütung und Entnahmerecht
Gewinn- und Verlustverteilung
Abtretung von Geschäftsanteilen
Tod und Ausscheiden eines Gesellschafters
Beendigung der GbR
3. Welche Vor- und Nachteile hat die Immobilien GbR?
3.1 Vorteile der GbR als vermögensverwaltende GbR
Unbürokratische Gründung
Flexible Vertragsgestaltung
Geringe Gründungs- und Verwaltungskosten
Kein Mindestkapital
Anteilige Gewinn- und Verlustbeteiligung
3.2 Steuerliche Nachteile der Personengesellschaft im Vergleich zur Kapitalgesellschaft
Spitzensteuersätzen der Einkommensteuer von bis zu 45 %
Kapitalgesellschaften werden dagegen mit den niedrigeren Steuersätzen der Körperschaftsteuer (15,6 %) besteuert.
Gewinnbesteuerung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Ebene der Gesellschafter, was zu einer persönlichen Einkommensteuerbelastung führt
Im Gegensatz dazu ist die Kapitalgesellschaft in ihrer Gesamtheit steuerpflichtig.
3.3 Gesellschafterwechsel: Kosten und Herausforderungen
Findet ein Wechsel der Gesellschafter innerhalb der Immobilien GbR statt, müssen, wenn nicht anders vereinbart, sämtliche Gesellschafter dem Wechsel zustimmen. Zur offiziellen Bestätigung eines neuen Gesellschafters ist eine Anpassung des Gesellschaftsvertrags notwendig. Für die Vertragsänderungen fallen meist mit Anwaltskosten an. Auch kann ein Gesellschafterwechsel steuerliche Nachteile mit sich bringen.
4. Herausforderungen bei der Finanzierung und Bankakzeptanz einer Personengesellschaft
Die Baufinanzierung bei einer GbR gestaltet sich in der Regel komplex, da sich die Finanzierung der Immobilie auf die verschiedenen Gesellschafter verteilt. Dadurch kann die Kreditwürdigkeit der einzelnen Gesellschafter für Kreditgeber ein Risiko darstellen. Die Folgen sind eventuell höhere Zinsen für Immobiliendarlehen oder deren Ablehnung. Für eine erfolgreiche Finanzierung ist es ratsam, dass alle Gesellschafter einer Immobilien GbR über eine ähnliche Bonität verfügen und einen gemeinsamen Kreditgeber wählen.
5. Was passiert beim Ausscheiden eines Gesellschafters einer GbR?
Das Ausscheiden eines Gesellschafters hat in der Regel die Auflösung der GbR zur Folge. Mit seinem Austritt aus der Personengesellschaft verliert der Gesellschafter seinen Anteil am Gesellschaftsvermögen. Im Gegenzug dazu erhält er einen Abfindungsanspruch. Zudem haften Gesellschafter fünf Jahre nach ihrem Ausscheiden für alle „Altschulden“ der Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Wichtig:
Ab dem 1. Januar 2024 besteht die GbR nach Ausscheiden eines Gesellschafters fort.
Immobilien GbR - FAQs
Welche Vorteile hat eine GbR beim Immobilienkauf?
Die Immobilien GbR ermöglicht Personen, auf unkomplizierte und flexible Weise gemeinsam Immobilien zu kaufen, zu verwalten und zu nutzen.
Kann eine GbR eine Immobilie erwerben?
Möchte eine Personengesellschaft eine Immobilie erwerben, muss dies zuvor im Gesellschaftervertrag festgelegt werden. Beim Kauf wird die GbR ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Wann lohnt sich die Gründung einer GbR beim Immobilienkauf?
Die Gründung einer Immobilien GbR kann sich aus steuerlichen Gründen und zur Risikominimierung beim Immobilienerwerb lohnen.
Kann eine GbR eine Immobilie verkaufen?
Der Immobilienverkauf durch eine GbR ist möglich, wenn die im Grundbuch eingetragenen Personen auch Gesellschafter sind.
Welche Vor- und Nachteile hat die Immobilien-GbR für Neugründungen ab dem 1. Januar 2025?
Durch die Einführung des Gesellschaftsregisters ab dem 1. Januar 2025 werden die Vermögens- und Eigentumsverhältnisse innerhalb der GbR transparenter. Auf der anderen Seite büßt die Immobilien GbR durch einen höheren Verwaltungsaufwand an Attraktivität ein.
Was ist beim Grundstückserwerb durch mehrere Personen zu beachten?
Beim gemeinsamen Grundstückserwerb durch verschiedene Gesellschafter ist das sogenannte Beteiligungsverhältnis nach steuerlichen, zivilrechtlichen und praktischen Aspekten festzulegen.
Themengebiet: Immobilienkauf
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