Kapitalanlage Immobilie: Die Investition in Sachwerte
In Zeiten niedriger Zinsen für klassische Geldanlagen ist eine Immobilie als Kapitalanlage besonders gefragt. Niedrige Darlehenszinsen und die Aussicht auf lukrative Renditen tragen dazu bei, dass viele Anleger in Betongold investieren, indem sie beispielsweise eine Pflegeimmobilie kaufen. Welche Form der langfristigen Kapitalbindung sie wählen, hängt von der Höhe ihrer Investition und ihrer Risikobereitschaft ab.
Auf dem Immobilienmarkt finden sich unterschiedliche Möglichkeiten, um in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Grundsätzlich sind direkte und indirekte Investitionen zu unterscheiden: Die Anlage in offene oder geschlossene Immobilienfonds oder Immobilienaktien und Crowdfunding sind indirekte Investitionen. Sie versprechen in der Regel eine höhere Rendite als direkte Investitionen, gehen dafür aber mit einem höheren Risiko einher. Bei den direkten Investitionen handelt es sich um den konkreten Erwerb von Immobilien, wie beispielsweise:
Eine Eigentumswohnung
Ein Mehrfamilienhaus
Eine Gewerbeimmobilie
Eine Denkmalimmobilie
Ein Studentenappartement
Eine Pflegeimmobilie
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Der Begriff Pflegeimmobilie bezeichnet Wohneinheiten in Pflege, Senioren- oder Wohnheimen sowie Wohnungen, die als „Betreutes Wohnen“ definiert sind. Wer in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage investiert, profitiert von der Mietrendite. Die Investition in Pflegeimmobilien ist daher bei Anlegern beliebt.
Welche Kapitalanlage Immobilie eignet sich für mich?
Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, spielt das eingesetzte Kapital eine wesentliche Rolle.
Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Pflegeimmobilie kaufen? Welchen Immobilientyp Sie als Kapitalanlage wählen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Das eingesetzte Kapital spielt natürlich eine wesentliche Rolle. Für Anleger, die wenig Erfahrung auf dem Immobilienmarkt haben, ist die Eigentumswohnung eine gute Wahl. Entscheiden Sie sich für eine gute Lage in der Stadt, besteht kein Vermietungsrisiko. Eine Hausverwaltung kümmert sich üblicherweise um die Immobilie. Ideal ist für diese Anleger auch ein Studentenappartement, das sich in gefragten Lagen sehr gut vermieten lässt. Bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage müssen Sie sich in der Regel ebenfalls nicht kümmern, da diese Immobilien oftmals langfristig von einem Betreiber bewirtschaftet werden.
Wer mehr Geld investieren möchte, entscheidet sich für ein Mehrfamilienhaus. Das Risiko eines Leerstands bzw. ein Mietausfall wird hier durch die anderen Einnahmen kompensiert. Als erfahrener Investor legen Sie Ihr Geld in Gewerbeimmobilien an. In der Regel lassen sich gute Renditen erzielen. Sie sollten sich in der Branche jedoch sehr gut auskennen. Wenn Sie Wert auf Steuervorteile legen, sind Denkmalimmobilien eine gute Wahl. Denn die Immobilien mit Denkmalschutz locken mit erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten.
Wie finde ich die passende Immobilie als Kapitalanlage?
Haben Sie sich für eine bestimmte Immobilienart entschieden, gilt es, verschiedene Faktoren in die Entscheidung einzubeziehen. Unter anderem sind folgende Kriterien zu bedenken:
In welcher Lage befindet sich die Immobilie?
Von welcher Mietpreisentwicklung beziehungsweise Entwicklung des Immobilienwerts ist in der Lage auszugehen?
Gibt es in der Region einen hohen Leerstand?
Wie sieht das Umfeld der Immobilie aus?
Wie ist die Mietstruktur in der Gegend?
Natürlich spielt der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle: Sind Modernisierungen durchzuführen? Ist der Preis für die Immobilie angemessen (Stichwort Verkehrswert)?
Idealerweise prüfen Sie das Angebot der Immobilienportale im Internet um sich einen ersten Überblick zu verschaffen und vergleichen die Preise mit dem Preisatlas von Homeday. Unter Umständen lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, der Sie kompetent bei der Suche nach der richtigen Immobilie unterstützt.
Wie ermittle ich die Rendite für die Kapitalanlage Immobilie?
Ob sich Ihre Kapitalanlage lohnt, ermitteln Sie mit einer Renditeberechnung.
Ob sich Ihre Kapitalanlage lohnt, ermitteln Sie mit einer Renditeberechnung. Entscheidend ist die Nettorendite der Kapitalanlage Immobilie, da Sie bei dieser Berechnung alle Kosten berücksichtigen. Dazu zählen die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerkosten. Ein Beispiel für die Berechnung einer Nettomietrendite:
Eine Wohnung kostet 200.000 Euro, die jährliche Kaltmiete beträgt 11.000 Euro. Von den monatlichen Kosten für die Wohnung sind 100 Euro nicht auf den Mieter umlegbar. Dabei handelt es sich beispielsweise um Kosten für die Verwaltung, Rücklagen und nicht umlegbare Nebenkosten. Zudem fallen zusätzlich zum Kaufpreis 20.000 Euro Nebenkosten an.
Die Berechnung: Nettorendite = (11.000 Euro - 1.200 Euro ) *100 / (200.000 + 20.000) = 4,45 Prozent
Im konkreten Beispiel beläuft sich die Nettorendite auf 4,45 Prozent. Bei der Berechnung der Bruttorendite bleiben die Kaufnebenkosten und die Kosten der laufenden jährlichen Bewirtschaftung ohne Beachtung. Im Beispiel beliefe sich die Bruttorendite also auf: 11.000 * 100 / 200.000 = 5,5 Prozent.
Hinweis:
Sie besitzen bereits eine Immobilie als Kapitalanlage und möchten erfahren, wie sich der Immobilienwert seit dem Kauf verändert hat? Mit der Immobilienbewertung von Homeday erfahren Sie es kostenlos und unverbindlich.
Was ist der Unterschied zwischen dem Kaufpreisfaktor und der Rendite?
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfältiger) gibt Anlegern vor dem Erwerb einer Mietimmobilie eine grobe Einschätzung dazu, wie lohnend ihre geplante Kapitalanlage ist. Konkret gibt er die Anzahl der Jahre an, die es braucht, um den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder hereinzuholen. Um den Wert zu erhalten, wird der Kaufpreis der Immobilie einfach durch die Nettokaltmiete eines Jahres geteilt. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und jährlichen Mieteinnahmen von 15.000 Euro würde der Kaufpreisfaktor entsprechend bei 20 liegen. Nach 20 Jahren wäre der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen also gedeckt.
Die Rendite gibt den Jahresertrag der Immobilie in Prozent wieder. Sie ist sehr viel aussagekräftiger als der Kaufpreisfaktor, da bei ihrer Berechnung auch Kosten wie Kaufnebenkosten oder Verwaltungskosten berücksichtigt werden.
Wie sicher sind Immobilien als Geldanlage?
Immobilien zählen zu den krisensicheren Anlageformen. Im Vergleich zu anderen Anlageformen überzeugt ein Immobilien-Investment durch geringe Wertschwankungen. Wenn Sie in ein Haus, eine Eigentumswohnung oder Pflegeimmobilie investieren, bauen Sie Vermögen auf und sichern sich auf lange Sicht durch den Immobilienwert ein zusätzliches Kapital. Auf Grundlage der Mieterträge lassen sich die Renditen sehr gut prognostizieren. Derzeit profitieren Sie von besonders günstigen Hypothekenzinsen für das eingesetzte Fremdkapital. Zudem genießen Sie als Kapitalanleger Steuervorteile. Mit der Afa, der Absetzung für Abnutzung, und der Möglichkeit, Instandhaltungskosten und Darlehenszinsen abzusetzen, reduzieren Sie Ihre Steuerbelastung.
Welche Erwerbskosten kann ich steuerlich absetzen?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage, also zur Vermietung, erwirbt, kann verschiedene Erwerbskosten steuerlich absetzen:
Kaufpreis der Immobilie: Je nach Baujahr der Immobilie können Kapitalanleger 2,5 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude über 40 Jahre beziehungsweise 2 Prozent über 50 Jahre abschreiben.
Kontoführungsgebühren für ein spezielles Einnahmen-Ausgaben-Konto für die Kapitalanlage
Renovierungskosten
Handwerkerkosten
Rauchmelder
Möbel (bei möblierter Wohnung)
Einkünfte aus von Mietern gezahlten Nebenkosten
Kosten für Fahrten zur Mietimmobilie
Verwaltungskosten.
Ab wann lohnt sich der Kauf von Immobilien?
Ab wann sich der Kauf von Immobilien lohnt, ist pauschal schwer zu beantworten. Denn hier kommt es auf zahlreiche Faktoren an. Rein rechnerisch bietet der Kaufpreisfaktor einen guten Anhaltspunkt dafür, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder nicht. Je höher der Kaufpreisfaktor liegt, desto niedriger ist gewöhnlich die Rendite einer Immobilie. Immobilien mit einem Kaufpreisfaktor bis 20 gelten als günstig. Allerdings liegt der Kaufpreisfaktor heute in vielen Regionen bereits bei 25, in sehr guten Lagen sogar bei 30. Wer bei seiner Immobilienfinanzierung auf eine lange Zinsbindung setzt, kann sich möglicherweise aber auch diesen Kaufpreis leisten. Daneben spielt auch die individuelle Lebenssituation eine Rolle bei der Kaufentscheidung. Wer über wenig Eigenkapital verfügt oder kein regelmäßiges Einkommen hat, sollte sich mit dem Kauf einer Immobilie besser noch Zeit lassen.
Gut zu wissen:
Ob sich der Kauf einer Immobilie letztlich lohnt, hängt auch davon ab, wie sich die Immobilie selbst und ihre Lage langfristig entwickeln. Wer eine Kapitalanlage plant, sollte sich daher umfassend über das Gebäude (z.B. Zustand, Bausubstanz, Ausstattung, Mietverhältnisse, Immobilienwert) und seine Umgebung (Infrastruktur, Arbeitslosenquote, Bevölkerungsentwicklung etc.) informieren.
Wie viel Eigenkapital sollte ich für die Kapitalanlage Immobilie aufbringen?
Bei der Investition in Pflegeimmobilien und Co. empfiehlt es sich, 15% der Gesamtkosten (Immobilie + Erwerbsnebenkosten) aus dem Eigenkapital zu stemmen. Diesen Prozentsatz setzen Banken häufig beim Erwerb von Kapitalanlagen voraus. Wer weniger Eigenkapital einbringt, muss mit einem höheren Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung rechnen. Es ist unter Umständen heute jedoch auch möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren. Man spricht dann von einer 100-Prozent-Finanzierung. Mit einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung ist es außerdem möglich, neben der Immobilie auch die Kaufnebenkosten per Immobilienkredit zu finanzieren. Voraussetzung für diese Arten der Vollfinanzierung: Der Kreditnehmer verfügt über einen sicheren Arbeitsplatz und eine sehr gute Bonität. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“.
Sie planen den Kauf einer Kapitalanlage, benötigen aber noch die passende Finanzierung? Dann finden Sie jetzt mit wenigen Klicks kostenlos heraus, welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben:
Welche Nachteile hat eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wenn Sie sich für die Kapitalanlage Immobilie entscheiden, ist Ihr Geld für einen langen Zeitraum gebunden. Über kurzfristige Liquidität verfügen Sie bei dieser Anlageform nicht. Abhängig von der Art der gewählten Immobilie besteht grundsätzlich das Risiko eines Wertverlustes, wenn Sie plötzlich verkaufen müssen. Bedenken Sie, dass Sie bei der Immobilie als Kapitalanlage Ihr gesamtes Kapital in eine einzige Anlageform stecken – es besteht also ein sogenanntes Klumpenrisiko. Da Eigentum verpflichtet, haben Sie als Immobilienbesitzer auch die Pflicht zur Instandhaltung. Im Laufe der Zeit müssen Sie also weiter in den Wert einer Immobilie investieren, was mit hohen Kosten (Stichwort Bewirtschaftungskosten) verbunden sein kann.
Kapitalanlage Immobilie – FAQ
Welche Anlageimmobilien gibt es?
Auf dem Immobilienmarkt finden sich unterschiedliche Möglichkeiten, um in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren: Die Anlage in offene oder geschlossene Immobilienfonds oder Immobilienaktien und Crowdfunding stellt eine indirekte Investition dar. Um direkte Investitionen handelt es sich, wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder eine Pflegeimmobilie kaufen. Weitere Beispiele
Wie sicher sind Immobilien als Geldanlage?
Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Pflegeimmobilien zählen zu den krisensicheren Anlageformen. Im Vergleich zu anderen Anlageformen überzeugt ein Immobilien-Investment durch geringe Wertschwankungen. Wenn Sie in ein Haus oder eine Wohnung investieren, bauen Sie Vermögen auf und sichern sich auf lange Sicht ein zusätzliches Einkommen. Auf Grundlage der Mieterträge lassen sich die Renditen sehr gut prognostizieren. Mehr Vorteile
Welche Kapitalanlage Immobilie eignet sich für mich?
Welchen Immobilientyp Sie als Kapitalanlage wählen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Für Anleger, die wenig Erfahrung auf dem Immobilienmarkt haben, sind Eigentumswohnungen, Studentenappartements oder Pflegeimmobilien eine gute Wahl, da ihnen die Verwaltung in der Regel abgenommen wird. Erfahrene Investoren legen ihr Geld in Gewerbeimmobilien an. In der Regel lassen sich dadurch gute Renditen erzielen. Sie sollten sich in der Branche jedoch auskennen.
Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Der Begriff Pflegeimmobilie bezeichnet Wohneinheiten in Pflege, Senioren- oder Wohnheimen sowie Wohnungen, die als „Betreutes Wohnen“ definiert sind. Wer in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage investiert, profitiert von der Mietrendite. Es lohnt sich also für Anleger, eine Pflegeimmobilie zu kaufen.
Wie ermittle ich die Rendite für die Kapitalanlage Immobilie?
Ob Mehrfamilienhaus oder Pflegeimmobilie: Ob sich Ihre Kapitalanlage lohnt, ermitteln Sie mit einer Renditeberechnung. Entscheidend ist die Nettorendite der Kapitalanlage Immobilie, da Sie bei dieser Berechnung alle Kosten berücksichtigen. Dazu zählen die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerkosten. Zum Berechnungsbeispiel
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
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