Mietkauf – vom Mieter zum Eigentümer
Reichen die finanziellen Mittel nicht aus, um eine Immobilie zu finanzieren, ist der Mietkauf eine gute Alternative. Erfahren Sie hier u.a., wie diese Art des Immobilienkaufs funktioniert und wann er sich lohnt.
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert ein klassischer Mietkauf?
Wer sich für ein Haus oder eine Wohnung auf Mietkauf entscheidet, schließt einen entsprechenden notariellen Miet- und Kaufvertrag. Statt des fälligen Kaufpreises zahlen Sie als Käufer zunächst für einen bestimmten Zeitraum eine Miete, die als Teil der Kaufpreiszahlung verrechnet wird und den Preis entsprechend reduziert. Ein konkretes Beispiel: Zahlt der Mieter monatlich 1.000 Euro und ein Anteil von 70 Prozent ist für die Rückzahlung bestimmt, reduziert sich der Kaufpreis jeden Monat um 700 Euro beziehungsweise in einem Jahr um 8.400 Euro. Der restliche Kaufpreis muss vom Käufer zum vereinbarten Zeitpunkt in einer Summe beglichen werden. Unter Umständen einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine Anzahlung, die in der Regel bis zu 20 Prozent des Kaufpreises beträgt.
Gut zu wissen:
Zu unterscheiden ist beim Mietkauf das wirtschaftliche und das juristische Eigentum: Wirtschaftlich wird der Käufer mit Unterzeichnung des Mietvertrages Eigentümer der Immobilie. Juristischer Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nachdem der endgültige Kaufpreis gezahlt wurde.
Wird beim Mietkauf die Miete angerechnet?
Sinn des Mietkaufes ist es, die Miete auf den Kaufpreis anzurechnen. Wie genau das aussieht, kann individuell verhandelt werden. In vielen Fällen behält der Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins und rechnet nur den restlichen Betrag auf die Kaufsumme an. Dadurch fällt die monatlich zu zahlende Rate höher aus als die eigentliche Miete. Es kann jedoch auch vereinbart werden, den Kaufpreis um die komplette Miete zu reduzieren.
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Spezialfall: Mietkauf mit Optionsrecht?
Handelt es sich um einen Mietkaufvertrag mit Optionsrecht, ist der Mieter nicht zum Kauf verpflichtet. Im Grundbuch der Mietkauf-Immobilie wird ein Optionsrecht zugunsten des Mieters eingetragen. Solange der Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag besteht, hat der Mieter das Recht, die Option auszuüben und die Immobilie zu kaufen, er muss es jedoch nicht tun.
Welche Vorteile bietet der Mietkauf?
Wer aufgrund einer negativen Bonität oder eines zu niedrigen Einkommens geringe Chancen auf einen Baukredit bei einer Bank hat, profitiert von einem Mietkauf. Den Vertrag schließt der Käufer direkt mit dem Verkäufer ohne eine Bank einzuschalten. Als Mietkäufer haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie zunächst genau zu prüfen und etwaige Mängel zu erkennen.
Weitere Vorteile des Mietkaufs im Überblick:
flexible Vertragsgestaltung möglich
keine Abhängigkeit von der Zinsentwicklung
die Mietzahlungen reduzieren den später fälligen Kaufpreis
Gerade wenn Sie sich für ein Mietkaufmodell mit einer längeren Laufzeit entscheiden, reduzieren Sie den späteren Kaufpreis durch die langjährigen Mietzahlungen deutlich.
Gut zu wissen:
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Welche Nachteile und Risiken birgt der Mietkauf?
Wenn Sie sich für den Mietkauf entscheiden, sollten Sie die Nachteile im Blick haben: Unter Umständen rechnet der Verkäufer nicht die gesamten Mietzahlungen auf den Kaufpreis der Immobilie an. Unterm Strich zahlen Sie also am Ende zu viel für die Immobilie – als Käufer sollten Sie daher genau kalkulieren. Darüber hinaus müssen Sie als Käufer nicht nur die monatlichen Mietzahlungen bewältigen, sondern auch Rücklagen bilden um den späteren Kaufpreis zu finanzieren.
Weiterer Nachteil: Wirtschaftlich betrachtet geht die Immobilie direkt bei Vertragsabschluss auf den Käufer über. Damit hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Mietkäufer zu einem großen Teil an Modernisierungskosten zu beteiligen.
Gibt es keine entsprechende vertragliche Vereinbarung und der Verkäufer wird während der Laufzeit insolvent, verliert der Käufer im schlimmsten Fall das eingezahlte Kapital. Sollte der Käufer in Zahlungsschwierigkeiten geraten, erhält er Zahlungen, die er bereits für die Immobilie geleistet hat, nicht zurück.
Für wen lohnt sich Mietkauf?
Wer über wenig oder kein Eigenkapital verfügt oder aufgrund seiner beruflichen Stellung Probleme hat, ein klassisches Bankdarlehen aufzunehmen, liegt mit dem Mietkauf richtig. Dennoch ist ein hohes Einkommen wichtig, um Mietzahlungen, Ansparleistungen und eventuelle Anzahlungen leisten zu können. Für den Verkäufer ist das Mietkaufmodell eine denkbare Variante um die Spekulationssteuer zu umgehen. Würde bei einem direkten Verkauf Spekulationssteuer fällig werden, lässt sich der Zeitpunkt des Verkaufs durch den Mietkauf nach hinten schieben. Das gilt auch, wenn der Verkäufer die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert hat und bei einer vorzeitigen Ablösung eine Entschädigung zu zahlen wäre. Durch den Mietkauf kann der Vertrag bis zum Ende weiterlaufen.
Welche Kosten fallen beim Mietkauf an?
Bei einem Mietkauf wird nach Einigung auf Kauf- und Mietpreis ein Mietkaufvertrag abgeschlossen. Dieser muss notariell beglaubigt werden, weshalb auch bei einem Mietkauf Notarkosten anfallen. Hält der Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein und rechnet nur den Restbetrag auf den Kaufpreis an, entstehen auch hier quasi zusätzliche Kosten. Zumeist muss der Mietkäufer außerdem etwa 20 Prozent der Kaufsumme als Anzahlung leisten.
Wer zahlt die Grundstückssteuer beim Mietkauf?
Die von der jeweiligen Gemeinde erhobene Grundsteuer zahlt grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks. Bei einem Mietkauf ist das bis zur kompletten Zahlung aller Mietkaufraten der Verkäufer. Dementsprechend muss er auch die Grundsteuer zahlen. Allerdings kann dieser die Grundsteuer auf die Miete umlegen, sodass indirekt doch der Mietkäufer zahlt.
Wie wird Mietkauf versteuert?
Steuerlich verhält es sich bei einem Mietkauf so, dass der Verkäufer die Mieteinnahmen versteuern muss. Dafür darf er Instandhaltungskosten, die Grundsteuer und die Nebenkosten von der Steuer absetzen. Dies gilt jedoch noch bei Mietkaufverträgen, die länger als fünf Jahre laufen. Obwohl der Mietkäufer in den meisten Fällen für die Instandhaltung verantwortlich ist, darf er diese Kosten nicht steuermindernd anrechnen. Zudem muss er nach notarieller Beurkundung des Mietkaufvertrags die Grunderwerbsteuer zahlen. Selbst dann, wenn die Eigentumsübertragung erst später erfolgt. Ausnahme ist hier ein Mietkauf mit Optionsrecht. Dann wird die Steuer erst fällig, wenn die Mietkäufer von ihrer Kaufoption Gebrauch machen.
Was muss ich bei einem Mietkauf beachten?
An einem Mietkauf Interessierte sollten einige Dinge beachten bzw. vorab prüfen:
Höhe der monatlichen Raten, der Anzahlung, des Gesamtkaufpreises sowie des Restkaufpreises
Höhe des Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate
Sicherheit der eingezahlten Gelder (Stichwort: Geldanlage mit Gewinnbeteiligung)
Absicherung der Immobilie bei Insolvenz des Vermieters
Änderung der Lebensumstände (Umzug, Scheidung, Jobverlust)
Kosten für Sanierungsarbeiten und Verwaltung
Möglichkeit zu Sondertilgungen
Möglichkeit zur Abtretung des Mietkaufvertrags
Wie unterscheiden sich Mietkauf und Leibrente?
Beim Mietkauf wohnt der Käufer zunächst als Mieter in der Immobilie. Handelt es sich um eine Leibrente, bleibt der Verkäufer für den vereinbarten Zeitraum in der Immobilie wohnen. In der Regel gilt das Wohnrecht bis zum Tod des Verkäufers.
Mietkauf – FAQ
Wie funktioniert ein klassischer Mietkauf?
Einigen sich Käufer und Verkäufer auf einen sogenannten Mietkauf, zahlt der Käufer statt des fällig Kaufpreises zunächst für einen bestimmten Zeitraum eine Miete, die als Teil der Kaufpreiszahlung verrechnet wird. Zahlt der Mieter beispielsweise monatlich 1.000 Euro und ein Anteil von 70 Prozent ist für die Rückzahlung bestimmt, reduziert sich der Kaufpreis jeden Monat um 700 Euro beziehungsweise in einem Jahr um 8.400 Euro. Der restliche Kaufpreis muss vom Käufer zum vereinbarten Zeitpunkt in einer Summe beglichen werden.
Welche Vorteile bietet der Mietkauf?
Käufer mit einem niedrigen Einkommen oder einer negativen Bonität profitieren von einem Mietkauf, da sie den Vertrag direkt mit dem Verkäufer schließen. Außerdem haben Mietkäufer die Möglichkeit, die Immobilie zunächst genau zu prüfen und etwaige Mängel zu erkennen. Ebenso besteht keine Abhängigkeit von der Zinsentwicklung und die Mietzahlungen reduzieren den später fälligen Kaufpreis. Mehr Vorteile
Welche Nachteile und Risiken birgt der Mietkauf?
Unter Umständen rechnet der Verkäufer nicht die gesamten Mietzahlungen auf den Kaufpreis an. Unterm Strich zahlen Mietkäufer am Ende zu viel für die Immobilie. Wirtschaftlich betrachtet geht die Immobilie direkt bei Vertragsabschluss auf den Käufer über. Damit hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Mietkäufer zu einem großen Teil an Modernisierungskosten zu beteiligen. Weitere Risiken
Wann lohnt sich der Mietkauf?
Ein Mietkauf kann sich für beide Seiten lohnen. Wer über wenig oder kein Eigenkapital verfügt oder aufgrund seiner beruflichen Stellung Probleme hat, ein klassisches Bankdarlehen aufzunehmen, liegt mit dem Mietkauf richtig. Für den Verkäufer ist das Mietkaufmodell eine denkbare Variante um die Spekulationssteuer zu umgehen.
Themengebiet: Immobilienkauf
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