Der Notartermin beim Hauskauf: Ein Garant für Rechtssicherheit
Kein Hausverkauf ohne Notartermin. In Deutschland schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Beteiligung eines Notars vor, wenn Ihre Immobilie den Besitzer wechselt. Dieser Artikel klärt Sie über alle Fragen rund um den Beurkundungstermin auf.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Vorbereitungen sind außerdem vor dem Beurkundungtermin zu treffen?
Welche Unterlagen müssen Sie zum Beurkundungstermin mitbringen?
Wie geht es nach dem Beurkundungstermin für den Hauskauf weiter?
Wann ist ein Notartermin nötig?
Sie haben sich mit dem potenziellen Käufer Ihrer Immobilie über den Verkauf geeinigt. Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, einen Notartermin zu machen. Das gilt auch für den Verkauf eines Grundstücks und für den Neubau einer Immobilie. Im letzteren Fall ist der Bauträger Vertragspartner.
Warum ist ein Notartermin nötig?
Das BGB schreibt die notarielle Beurkundung vor. Das ist keine bürokratische Schikane. Vielmehr will der Gesetzgeber bei derart großen finanziellen Transaktionen Käufer und Verkäufer schützen. Beim Beurkundungstermin und im Vorfeld dieses Termins fungiert der Notar als vorsorgender Rechtspfleger. Durch seine Beratung schützt er die juristisch unerfahrenen Parteien vor einer Benachteiligung. Der Notartermin gewährleistet die Rechtssicherheit des Immobilienverkaufs und schließt mögliche spätere Streitpunkte aus. Erst durch die notarielle Beurkundung erhält der Verkaufsvertrag Rechtskraft.
Welche Aufgaben hat ein Notar beim Hausverkauf?
Hier legt der Gesetzgeber einen Kanon von Pflichten fest. Der Notar muss diese Handlungsschritte einhalten. Er ist zur umfassenden und unparteiischen Beratung verpflichtet - und zwar im Vorfeld der Kaufvertragsunterzeichnung und gegenüber allen Beteiligten. Seine Ausführungen sollen so verständlich sein, dass auch juristische Laien den Überblick behalten und die Tragweite ihres Handelns erkennen. Alle Tätigkeiten des Notars rund um den Notartermin im Überblick:
Beratung aller Beteiligten vor der Kaufvertrags-Unterzeichnung
Beauftragung des Eintrags einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Zustellung der Fälligkeitsmitteilung
Übermittlung der Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbssteuer
Veranlassung der Eigentums-Umschreibung im Grundbuch
Beantragung einer Grundschuld-Eintragung ins Grundbuch
Wer vereinbart den Notartermin und wann?
Der Gesetzgeber macht keine Vorschriften, ob Käufer oder Verkäufer den Notartermin für den Hauskauf beauftragen. In der Praxis wählt zuallermeist der Käufer einen Notar aus und kommt für die Kosten auf. Denn der Verkäufer würde auf diesen Kosten sitzen bleiben, wenn der potenzielle Käufer vom Vertrag abspringt. Das beantwortet auch die Frage, wann ein Notartermin vereinbart werden sollte - nämlich genau dann, wenn Sie und Ihr potenzieller Vertragspartner sich über den Preis geeinigt haben und von Seiten des Käufers eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorliegt. Um dennoch sicher zu gehen, lassen Sie sich am besten die Übernahme der Notarkosten vom Käufer schriftlich bestätigen.
Welche Unterlagen sind zum Notartermin mitzubringen?
Für den Verkauf einer Immobilie benötigt der Notar einige Informationen von Käufer und Verkäufer. Als Verkäufer legen Sie die genaue Bezeichnung des Verkaufsgegenstandes vor (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Grundstück etc.). Dazu die Adresse und Lage, das genaue Flurstück und das Grundbuchblatt. Sodann natürlich den Kaufpreis. Handelt es sich um eine Erbimmobilie, müssen die berechtigten Erben in Testaments- oder Erbscheinform bescheinigt sein. Zusätzlich versorgen Sie den Notar mit einigen Grunddaten: Ihrem Namen, Anschrift, Geburtsdatum, Ihren Kontaktdaten sowie Ihrer Steuer-Identifikationsnummer und Ihrer Kontoverbindung. Vergessen Sie auch nicht eine Kopie Ihrer Ausweispapiere.
Schließlich braucht es für den Notartermin ein paar Angaben zum Käufer der Immobilie. Name, Anschrift, Geburtsdatum, Kontaktdaten und Steuer-Identifikationsnummer sind notwendig. Außerdem eine Kopie der Ausweispapiere. Und schließlich, wenn es sich - wie in den meisten Fällen - um eine Finanzierung handelt: Die Grundschuld-Bestellung für die Bank.
Welche Vorbereitungen sind außerdem vor dem Beurkundungtermin zu treffen?
Es gibt ein paar Vertragsinhalte, über die sich Verkäufer und Käufer vor der notariellen Beurkundung geeinigt haben müssen. Beabsichtigt der Käufer, Gegenstände aus dem Haus zu übernehmen - beispielsweise eine Einbauküche - , gehört diese Information in den Kaufvertrag hinein. Nur dann erlässt das Finanzamt dem Käufer für den Wert der übernommenen Gegenstände die Grunderwerbsteuer. Sollte Ihre Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs mit einer Grundschuld belastet sein, ist es gängige Praxis, diese beim Notartermin zu löschen. Haben Sie sich mit Ihrem Käufer auf eine Grundschuld-Übertragung geeinigt, muss das von Ihnen für den Beurkundungstermin kommuniziert werden. Schließlich benötigt Ihr Notar vor dem eigentlichen Notartermin konkrete Zahlen zum Kaufpreis, auf den Sie sich mit dem potenziellen Käufer geeinigt haben.
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Worauf sollten Sie beim Vertragsentwurf achten?
Auf der Grundlage aller Unterlagen zum Verkauf Ihrer Immobilie stellt der Notar einen Vertragsentwurf her. Diesen stellt er Ihnen in der Regel zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zu. Sie und der Käufer haben somit genug Zeit zum Studium des Vertragswerks und für eventuelle Korrekturvorschläge. Achten Sie auf die Vollständigkeit der folgenden Inhalte:
Beschreibung des Kaufgegenstandes (inklusive der Wege/Garagenparzellen, Inventarveräußerungen und besonderer Vereinbarungen)
Kaufpreis und seine Fälligkeit (inklusive Grundstück und Zubehör plus gesonderte Ausweisung von erworbenem Inventar)
Sachmängelhaftung (für gebrauchte Immobilien am besten in Form eines Sachmängelausschlusses, der die Haftung für nachträglich monierte Mängel und Schäden ausschließt)
Wie lange dauert der Notartermin und wie ist der Ablauf?
Die Handlungsschritte der notariellen Beurkundung sind streng normiert, um Ihnen und dem Käufer maximale Rechtssicherheit zu gewährleisten. Sollte es keinen gravierenden weiteren Klärungsbedarf unter den Parteien geben (dazu diente ja das Vorfeld des Notartermins), dauert der Notarvertrag-Abschluss ungefähr eine Stunde.
Welche Unterlagen müssen Sie zum Beurkundungstermin mitbringen?
Der Käufer und der Verkäufer legitimieren sich durch die Vorlage ihrer originalen Ausweispapiere. Auch die Steuer-Identifikationsnummer sollte bereit gehalten werden. Außerdem, falls es abzulösende Darlehen gibt, die Unterlagen darüber.
Notartermin Dauer und Ablauf
Die Normierung des Notartermins beim Verkauf einer Immobilie schafft ein recht verlässliches Zeitfenster von etwa einer Stunde pro Termin. Anfangs legen beide Parteien, Käufer wie Verkäufer, dem Notar ihre Ausweise vor. Sodann verliest der Notar den Vertragsentwurf. Das geschieht langsam und mit den gebührenden Pausen, um zu gewährleisten, dass alle Zuhörenden den Inhalt erfassen. Zwischendurch vergewissert sich der Notar, ob alles verstanden worden ist, erklärt juristische Fachbegriffe und beantwortet offene Fragen. Eventuell kommt es während der Vertragsverlesung zu Korrekturwünschen der Vertragsparteien. Haben sich die beiden Parteien auf die Änderungen/Modulationen geeinigt, trägt der Notar sie handschriftlich in den Originalentwurf ein. Der Notartermin endet mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags über die Immobilie durch Verkäufer und Käufer. Abschließend erfolgt die notarielle Beglaubigung durch die Unterschrift des Notars unter das Vertragswerk. Erst mit seiner Unterschrift entsteht Rechtsgültigkeit. Nach der notariellen Beurkundung erhalten beide Vertragsparteien die korrigierte Fassung des Vertrags per Post. Das Original mit seinen handschriftlichen Änderungen archiviert der Notar in seiner Urkundensammlung.
Wie geht es nach dem Beurkundungstermin für den Hauskauf weiter?
Der Zeitraum zwischen dem Notartermin und dem eigentlichen Verkauf Ihrer Immobilie ist noch mit einigen Pflichten für den Notar gefüllt.
Die Auflassungsvormerkung
Zuerst einmal setzt sich der Notar mit dem Grundbuchamt in Verbindung. Hier veranlasst er eine sogenannte Auflassungsvormerkung. Sie reserviert dem Käufer vor Überweisung des Kaufpreises einen Platz im Grundbuch und sichert ihm damit die Immobilie vor Verkauf an einen Dritten oder vor Zwangsvollstreckung. Die Auflassungsvormerkung ist Teil der Grundstücksübereignung, sie darf nicht übergangen werden.
Die Veräußerungsanzeige
Nach dem Notartermin lässt der Notar dem Finanzamt des Käufers eine Veräußerungsanzeige zukommen. Das ist ein schriftlicher Hinweis über den Grundstücksverkauf, der beim Finanzamt hinterlegt werden muss. Jetzt stellt die Steuerbehörde den Grunderwerbsteuerbescheid aus. Der Käufer Ihrer Immobilie ist dazu verpflichtet, diese Steuer innerhalb eines Monats zu entrichten. Erst wenn die Zahlung beim Finanzamt eingegangen ist, fertigt die Behörde die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung an. Damit ist die Voraussetzung für den endgültigen Eintrag des Käufers ins Grundbuch erfüllt.
Die Fälligkeitsmitteilung
Erst jetzt sind nach dem Notartermin alle Voraussetzungen für die sichere Bezahlung der Immobilie gegeben. Der Notar schickt dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung zu. Für diesen das Signal: Es gibt keine Unstimmigkeiten mehr, der Hauskauf kann mit Rechtssicherheit getätigt werden.
Der Grundbucheintrag
Nun sind nach dem Notartermin alle Voraussetzungen für einen sicheren Transfer von Grundstück und Immobilie gegeben. Der Käufer zahlt den Kaufpreis entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notaranderkonto. Dabei handelt es sich um ein Treuhandkonto, das eigens für den Geldtransfer bei Immobilienkäufen vom Notar eingerichtet worden ist. Es gewährleistet die größte Sicherheit bei der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts.
Der Notarvertrag: Nicht "notwendiges Übel", sondern Absicherung
Für den Verkauf Ihrer Immobilie zu einem angemessenen Preis braucht es Zeit. Sie müssen den Markt kennen und Ihr Objekt richtig einschätzen, damit Sie es weder unter Wert verkaufen noch den Verkauf durch einen unangemessen hohen Preis verzögern.
Bei dieser Taxierung helfen Ihnen Makler und unsere hochqualifizierten Immobilien- und Grundstücksrechner. Alle relevanten Faktoren wie Lage, Schnitt des Grundstückes, baulicher und energetischer Zustand des Gebäudes, Marktsituation etc. fließen in unsere Bewertung ein. So erhalten Sie eine wirklich reelle Verhandlungsgrundlage.
Der Notartermin erscheint manchem Verkäufer einer Immobilie wie eine zusätzliche, zeitverzögernde Hürde. Aber der Gesetzgeber hat diesen Schritt nicht ohne Grund ans Ende des Verkaufsprozesses gestellt. Nur der Notartermin gewährleistet Ihnen und Ihrem Käufer absolute Rechtssicherheit. Bei einem Immobilienverkauf werden riesige Geldsummen transferiert. Es ist letztlich ein gutes Gefühl, dabei von einer juristisch sattelfesten, amtlich eingesetzten Person begleitet zu werden.
Notartermin beim Hauskauf - FAQ
Wie lange dauert es, bis Sie einen Notartermin für den Hauskauf bekommen?
Meistens lässt sich für beide Parteien mit dem Notar ein zeitnaher Wunschtermin vereinbaren. Aber Achtung: Selbstverständlich erfolgt zu diesem Termin noch nicht die notarielle Beurkundung. Zuerst einmal prüft der Notar alle notwendigen Unterlagen und fertigt auf dieser Basis einen Vertragsentwurf an. Dieser geht an die Vertragsparteien, denen ab Zustellung eine 14-tägige Frist für die Prüfung und für eventuelle Korrekturen/Einsprüche zusteht. Der gesamte Verkaufsprozess über den Notar dauert vier bis acht Wochen.
Müssen beide Parteien beim Beurkundungstermin anwesend sein?
Nein. Sie oder der Käufer können sich vertreten lassen. Für diese Vertretung muss der Notar eine Vollmacht ausstellen. Auch eine Vertretung ohne Vollmacht ist möglich. Allerdings braucht es dann im Anschluss an den Notartermin eine Nachgenehmigung durch den Notar.
Welche Notartermin Kosten entstehen?
Notare sind an Gebührentabellen gebunden, die im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben sind. Es ist also müßig, auf die Suche nach einem besonders günstigen Notar zu gehen. Beim Verkauf einer Immobilie fallen in der Regel Notarkosten zwischen 1,5 und 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises an.
Kann ein Notartermin online stattfinden?
Nein. Es stimmt zwar, dass infolge der Corona-Pandemie seit dem 1.8.22 auch Videobeurkundungen ermöglicht worden sind. Diese betreffen aber nur bestimmte Geschäftsvorgänge im Gesellschaftsrecht wie Gründungen einer GmbH oder Anmeldungen im Handelsregister. Eine notarielle Beurkundung beim Hausverkauf ist nicht möglich. Besprechungstermine werden zwar digital angeboten, aber der eigentliche Notartermin mit Vertragsvorlesung und Unterschrift braucht die reelle Anwesenheit des Notars.
Ist ein Rücktritt vom Hauskauf nach der notariellen Beurkundung möglich?
Nicht ohne weiteres. Sobald die Unterschrift des Notars unter dem Kaufvertrag sitzt, ist dieser Vertrag für beide Parteien bindend. Dennoch gibt es Gründe, die den Käufer zu einem Rücktritt berechtigen. Erfährt er erst nach der Unterzeichnung des Vertrags von Schulden, die unübertragbar auf der Immobilie lasten, darf er von dem Kauf zurücktreten. Das gleiche gilt, wenn erst nach dem Notartermin erhebliche Mängel an der Immobilie offenkundig werden. Allerdings muss der Käufer in diesem Fall den Beweis führen, dass Sie diese Mängel arglistig verschwiegen haben.
Themengebiet: Immobilienkauf
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