Teilungserklärung: Inhalte und Fallstricken
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen und in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt eine Teilungserklärung. Das Dokument ist auch für Käufer einer Eigentumswohnung enorm wichtig, beispielsweise für die Anfrage eines Immobilienkredits. Erfahren Sie hier u.a., was in der Teilungserklärung steht, wo die Verwalterbestellung geregelt ist und wie sich die Kosten für eine Teilungserklärung berechnen lassen.
Hinweis:
Sie wollen eine Teilungserklärung beantragen? Erfahren Sie hier den Ablauf:
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein durch einen Notarbeglaubigtes Dokument, das die Aufteilung einer Immobilie (z. B. eines Mehrfamilienhauses, mehrerer Reihenhäuser) festlegt. Sollen einzelne Wohneinheiten einer Immobilie verkauft werden, ist es notwendig, die Teilungserklärung für ein Haus vor der Veräußerung zu erstellen. Denn erst durch die Erklärung ist es möglich, einen eigenen Grundbucheintrag für jede Wohneinheit erstellen zu lassen. Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung bildet § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer).
Was steht in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung für ein Haus regelt die konkreten Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft. Das Dokument ist entsprechend umfassend (rund 20 Seiten bis 40 Seiten) und enthält die folgenden Punkte:
Die Miteigentumsanteile in 100stel, 1000stel oder 10.000stel
Lage, Größe und Anzahl aller Wohnungen
Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrecht
Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
Beschreibung der Wohneinheiten
Beschreibung des Grundstücks
Angaben zum Stimmrecht
Aufteilung der Kosten und Lasten
Bestellung des Hausverwalters
Verwalterbestellung
Wie erfolgt die Verwalterbestellung in der Eigentümergemeinschaft?
Nach § 26 WEG erfolgt die Verwalterbestellung beziehungsweise -abberufung per Beschluss durch die Wohnungseigentümer. Sie gilt für maximal fünf Jahre beziehungsweise für drei Jahre, falls es sich um die erste Verwalterbestellung nach Begründung in Wohneigentum handelt. Es ist auch möglich, eine Verwalterbestellung zu wiederholen – Voraussetzung dafür ist ein neuer Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Wie sieht eine Teilungserklärung aus?
Konkret beinhaltet die Erklärung zur Teilung:
Einen Aufteilungsplan: Er gibt Auskunft über die Aufteilung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Konkret handelt es sich um eine Bauzeichnung im Maßstab von 1:100. Der Plan stellt Grundriss, Aufteilung und Lage dar. Jede Wohneinheit ggf. mit Keller oder Dachboden ist durchnummeriert. Gebäudeteile, die als Sondernutzungsrechte ausgewiesen sind, wie beispielsweise Gartenanteile, werden auch im Aufteilungsplan der jeweiligen Wohnung zugeordnet. Nur ein durch das Bauamt oder einen Sachverständigen geprüfter Aufteilungsplan hat Gültigkeit und ist Voraussetzung, um die Wohneinheit ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Tipp:
Den in der Teilungserklärung enthaltenen Aufteilungsplan als Muster und viele weitere Informationen zum Thema finden Sie in dieser, vom Bundesverbraucherministerium geförderten Broschüre zum Thema “Wohnen im Eigentum”.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie bescheinigt als Teil des Aufteilungsplans, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind.
Die Gemeinschaftsordnung: Sie regelt das Miteinander der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Wohnungsbesitzer rechtlich verbindlich. Sie kann beispielsweise diese Punkte enthalten beziehungsweise regeln:
Verwendung des Gemeinschaftseigentums (= alle Räume und Flächen, die von der Gemeinschaft genutzt werden, zum Beispiel ein Aufzug)
Verwendung des Sondereigentums (= alle Räumlichkeiten und Flächen, für die ein Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht hat)
Bauliche Änderungen
Vermietung und Veräußerung
Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
Kostenverteilung
Verteilung der Stimmrechte
Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung
Verwalterbestellung
Tierhaltung
Nutzung
Der Inhalt der Teilungserklärung, z. B. die Bestellung eines Verwalters, ist für sämtliche Eigentümer einer Immobilie verbindlich.
Enthalten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung widersprüchliche Angaben, gelten grundsätzlich die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung.
Hinweis:
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Wer kann eine Teilungserklärung aufsetzen?
Im Prinzip kann jeder eine Teilungserklärung für ein Grundstück oder eine Immobilie aufsetzen. Wichtig ist, dass das Dokument die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt beziehungsweise den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entspricht. Die Teilungserklärung ist von einem Notar zu beurkunden.
Wie ist eine Teilungserklärung zu beantragen?
Erklärt und zur Eintragung beantragt wird die Teilungserklärung nach § 8 WEG vor dem Grundbuchamt. Um das wichtige Dokument zu beantragen, gehen Sie wie folgt vor:
- 1
Erstellen Sie Aufteilungspläne
Aus den Aufteilungsplänen geht hervor, was zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum gehört. In der Regel erstellt ein Architekt den Aufteilungsplan für Immobilien.
- 2
Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Das Bauamt stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Dazu benötigt die Behörde den Aufteilungsplan.
- 3
Geben Sie eine Teilungserklärung ab
Wenn Sie der alleinige Besitzer der zu teilenden Immobilie sind, geben Sie beim Grundbuchamt die Teilungserklärung nach § 8 WEG ab. Sie erfolgt in der Regel in Form der beglaubigten oder beurkundeten Teilungserklärung. Bei der Erstellung kann Sie ein Notar unterstützen.
- 4
Bildung der Wohnungsgrundbücher
Sind alle Unterlagen erfolgreich eingereicht und formal durch das Grundbuchamt geprüft, wird das Grundstücksgrundbuch geschlossen und es werden einzelne Wohnungsgrundbücher gebildet.
Wie lange dauert die Beantragung der Teilungserklärung?
Wie viel Zeit das Grundbuchamt benötigt, um eine Teilungserklärung im Grundbuch zu vermerken, lässt sich nicht pauschal sagen. Ausschlaggebend ist hier, wie ausgelastet das Grundbuchamt ist. Eigentümer sollten jedoch von der Erklärung bis zur Eintragung mindestens mehrere Wochen einplanen, da unterschiedliche Behörden bzw. Dienstleister beteiligt sind.
Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
Die für einen Teilungsvertrag bzw. eine Teilungserklärung anfallenden Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sowie dem Aufwand. Sofern Sie das Dokument selbst erstellen, kostet die Beglaubigung zwischen 70 und 140 Euro. Für eine notarielle Beurkundung wird eine 10/10 Gebühr nach dem halben Verkehrswert der Immobilie fällig. Der Aufteilungsplan inklusive Abgeschlossenheitsbescheinigung hängt vom Umfang ab und kostet bis zu 200 Euro.
Beispielrechnung für die Kosten einer notariellen Beurkundung der Teilungserklärung
Bei einem Verkehrswert in Höhe von 900.000 Euro richten sich die Kosten entsprechend nach dem halben Verkehrswert, also 450.000 Euro. Laut der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes fallen für die Beurkundung der Teilungserklärung Kosten in Höhe von 885 Euro an.
Hinweis:
Es ist möglich, dass der Notar zur Kalkulation der Kosten den kompletten Verkehrswert als Grundlage nimmt. Es empfiehlt sich daher, die Kosten vor der Beurkundung mit dem Notar zu klären.
Wo wird die Teilungserklärung aufbewahrt?
Das Grundbuchamt bewahrt die Teilungserklärung inklusive der in ihr enthaltenen notariellen Urkunde auf. Liegt eine Teilungserklärung vor, ist auch ein entsprechender Eintrag im Grundbuch erforderlich. Das Dokument ist zudem Bedingung dafür, um einzelne Wohnungsgrundbücher anzulegen.
Was sind die häufigsten Fallstricke in der Teilungserklärung?
Den rechtlichen Rahmen der Teilungserklärung bildet das WEG (Wohneigentumsgesetz). Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit, eigene Festlegungen oder Vereinbarungen zu treffen. Die geschlossenen Öffnungsklauseln wirken sich mitunter nachteilig für zukünftige Eigentümer aus. Sie betreffen z. B.:
Die Kostenverteilung
Die Nutzung (gewerblich, privat)
Die Nutzungsrechte (Rasenfläche, Trockenplätze)
Das Stimmrecht (Kopfprinzip vs. Wert- bzw. Anteilsstimmrecht)
Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte unbedingt die Gemeinschaftsordnung lesen.
Lässt sich eine Teilungserklärung ändern?
Bei bestimmten Anlässen ist es notwendig, eine Teilungserklärung zu ändern. Dies ist der Fall, wenn Eigentum der Gemeinschaft in Sondereigentum umgewidmet wird oder sich die Größe der Miteigentumsanteile verändert. Änderungen des Dokuments erfordern die Zustimmung aller Eigentümer. Außerdem muss die Änderung von einem Notar beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden. Die Kosten dafür trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft.
Wie lange ist eine Teilungserklärung gültig?
Einmal beurkundet, hat die Teilungserklärung eine unbegrenzte Gültigkeit. Es ist jedoch möglich sie, wie oben beschrieben, mit Zustimmung aller Eigentümer, zu ändern.
Checkliste Teilungserklärung:
Diese Punkte sollten Sie als Käufer beachten
Sind Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung vorhanden?
Wurden alle Dokumente notariell beglaubigt bzw. beurkundet?
Sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte klar markiert?
Stimmen die Angaben von Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein?
Wie sieht das Stimmrecht aus?
Gibt es eine Hausordnung ?
Gibt es widersprüchliche Regelungen zwischen Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung?
Welche Baumaßnahmen und Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
Teilungserklärung – FAQ
Was steht in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein umfassendes Dokument, das die konkreten Eigentumsverhältnisse sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft regelt. Es enthält u. a. die Lage, Größe und Anzahl aller Wohnungen sowie Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechten. Mehr zur Teilungserklärung nach dem WEG
Wie sieht eine Teilungserklärung aus?
Eine Teilungserklärung beinhaltet einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Eigentümergemeinschaft regelt. Letztere enthält beispielsweise Bestimmungen zu baulichen Veränderungen oder der Verwalterbestellung. Details zum Aufteilungsplan für Immobilien
Wer stellt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Teil der Teilungserklärung und bescheinigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind. Das Bauamt stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Dazu benötigt die Behörde den Aufteilungsplan.
Wie ist eine Teilungserklärung in Berlin zu beantragen?
Ob Berlin, Hamburg oder Köln: Erklärt und zur Eintragung beantragt wird die Teilungserklärung nach dem WEG immer vor dem Grundbuchamt einer Stadt oder Kommune. Dazu müssen zunächst Aufteilungspläne erstellt werden. Danach folgt die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt. Als nächstes wird die notariell beurkundete Teilungserklärung beim Grundbuchamt abgegeben. Bei erfolgreicher Prüfung wird das Grundstücksgrundbuch geschlossen und es werden einzelne Wohnungsgrundbücher gebildet.
Teilungserklärung beantragen: Welche Dauer sollten Sie einplanen?
Wie viel Zeit das Grundbuchamt benötigt, um eine Teilungserklärung im Grundbuch zu vermerken, lässt sich nicht pauschal sagen. Ausschlaggebend ist hier, wie ausgelastet das Grundbuchamt ist. Eigentümer sollten jedoch von der Erklärung bis zur Eintragung mindestens mehrere Wochen einplanen, da unterschiedliche Behörden bzw. Dienstleister beteiligt sind.
Kann die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung verändern oder aufheben?
Ja, die Eigentümerversammlung kann die Teilungserklärung ändern. Dies ist bei bestimmten Anlässen notwendig, zum Beispiel dann, wenn gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewidmet wird oder sich die Größe der Miteigentumsanteile verändert. Den Änderungen des Dokuments müssen alle Eigentümer zustimmen.
Themengebiet: Immobilienkauf
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