Was ist eine Abstandsfläche?
Die Abstandsfläche ist eine Fläche, die den Abstand eines Gebäudes zur Grenze des Nachbargrundstücks darstellt. Entsprechend der Bedeutung wird die Abstandsfläche auch als Grenzabstand bezeichnet. Diese Fläche verhindert, dass ein Gebäude zu nah an die Grenze des Nachbargrundstücks gebaut wird.
Besonders durch eine Baulast der Abstandsfläche werden Eigentümer dazu verpflichtet, den Abstand zu angrenzenden Immobilien einzuhalten, indem sie bestimmte Eigenflächen oder Flächen eines benachbarten Grundstücks nicht bebauen dürfen.
Durch die Einhaltung der Abstandsfläche wird eine ausreichende Belüftung der Immobilien, Brandschutz und die Privatsphäre der Bewohnerinnen gewährleistet sowie eine übermäßige Beschattung verhindert. Der Grenzabstand wird oft durch Grenzsteine gekennzeichnet.
Die Abstandsfläche wird in Landesbauordnungen, dem Nachbarschaftsrecht und in Bebauungsplänen geregelt, wobei jedes Bundesland eigene Bauordnungen besitzt. Alle Regeln ähneln sich jedoch grundsätzlich in folgenden Teilen:
Berechnung der Abstandsfläche: Die Abstandsfläche wird durch die Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1 (unterschiedlich je nach Bundesland), berechnet. Ausschlaggebend ist außerdem die Lage des Grundstücks im Kerngebiet oder am Rand einer Kommune.
Mindestabstand zum Nachbargrundstück: In Deutschland ist gesetzlich geregelt, dass ein Gebäude mindestens zweieinhalb bis drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt aufgebaut werden darf.
Abstandsfläche entlang des Gebäudes: Abstandsflächen erstrecken sich über die volle Breite einer Fassade. Bauteile wie Balkone, Erker und Gauben, die weniger als anderthalb Meter aus dem Gebäude herausstehen, müssen nicht extra berechnet werden.
Regelungen für kleine Gebäude: Kleine Bauwerke, wie Garagen, Gartenhäuschen oder Gewächshäuser, dürfen in den meisten Bundesländern auch auf Abstandsflächen gebaut werden.
Folgende Formel kommt für die Abstandsflächenberechnung zum Einsatz:
TA = F * (H + FD * HD)
TA … Abstandsfläche bzw. Tiefe der Abstandsfläche
F… Faktor, der in der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes zu finden ist
H … Höhe des Gebäudes bis zum Dach
FD … Faktor der Dachneigung, der ebenfalls in der Bauordnung des Bundeslandes zu finden ist
HD… Höhe des Daches selbst
Gut zu wissen: Dachflächen, mit dem Neigungswinkel von mehr als 70 Grad, werden in allen Bundesländern vollständig zur Gebäudehöhe gerechnet.
Beispiel für die Berechnung der Abstandsfläche in Thüringen:
Auf einem Grundstück soll ein Bungalow mit 3,5 Metern Höhe und einer Dachhöhe von 1,6 Metern gebaut werden. Der Faktor beträgt 0,4 und der Dachwinkel ist geringer als 70 Grad:
TA = 0,4 ∗ (3,50 m + 1/3 ∗ 1,60 m) = 1,61 m
Laut der Formel müsste der Abstand zum Nachbargrundstück 1,61 Meter betragen. Aufgrund des in Thüringen vorgegebenen Mindestabstands von 3 Metern muss der Bungalow aber mindestens 3 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt gebaut werden.
