Bruchteilseigentum:
Die besondere Art des gemeinschaftlichen Eigentums
Beim Bruchteilseigentum besitzen mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie zu gleichen Teilen. Im folgenden Artikel zeigen wir Ihnen, wie sich das Bruchteilseigentum von weiteren Eigentumsarten unterscheidet, wie Sie dieses Eigentum verkaufen und welche Risiken bestehen.
Inhaltsverzeichnis:
Wann ist Bruchteilseigentum eine Alternative zum Wohnungseigentum?
Welche Nachteile und Gefahren gibt es beim Bruchteilseigentum?
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Was ist Bruchteilseigentum?
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Eigentumsarten in den Paragrafen 1008 bis 1011. Beim Bruchteilseigentum besitzt jeder Eigentümer einen bestimmten Anteil an einer Immobilie. Alle Eigentümer zusammen bilden die Bruchteilsgemeinschaft. Diese entsteht immer dann, wenn es keine anderen Vereinbarungen zu den Eigentumsverhältnissen gibt. Kaufen zwei Ehepartner ein Haus oder eine Wohnung, entsteht durch die ideelle Teilung Bruchteilseigentum. Die Immobilie wird nicht real geteilt, sondern jedem gehört ein Anteil gleicher Größe.
Wie unterscheiden sich die verschiedenen Eigentumsarten?
Das BGB kennt außer dem Alleineigentum verschiedene Miteigentumsarten:
Bruchteilseigentum
Gesamthandseigentum
Wohnungseigentum
Beim Gesamthandseigentum gehört die Immobilie mehreren Personen. Hier wird jedoch nicht in einzelne Teile aufgeteilt, sondern das Haus oder die Wohnung ist im Besitz aller. Entscheidungen treffen daher immer nur alle Eigentümer gemeinsam. Besitzt eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, handelt es sich um Gesamthandseigentum.
Das Wohnungseigentum setzt sich aus dem Alleineigentum, auch als Sondereigentum bezeichnet, und dem Gemeinschaftseigentum zusammen. Eine Eigentumswohnung befindet sich im alleinigen Besitz des Eigentümers, während gemeinschaftlich genutzte Räume allen gehören. Dabei handelt es sich um Bruchteilseigentum, das sich nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer aufteilt. Die genauen Regelungen über die Anteile finden sich in der Teilungserklärung.
Wie wird Bruchteilseigentum im Grundbuch eingetragen?
Als Eigentümer im Grundbuch werden alle Mitglieder, die Bruchteilseigentum besitzen, eingetragen. Es handelt sich um eine ideelle Teilung: Gibt es keine anderweitige Absprache, sind alle zu gleichen Teilen Eigentümer.
Wann ist Bruchteilseigentum eine Alternative zum Wohnungseigentum?
Wie bereits erläutert, sind Ehepaare, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kaufen, Bruchteilseigentümer. In der Praxis kommt diese Eigentumsform auch vor, wenn beispielsweise mehrere Paare oder Familien gemeinsam eine größere Immobilie erwerben und die Kosten unter sich aufteilen. Gängig ist diese Verfahrensweise auch bei Ferienimmobilien. Bauträger verkaufen in diesem Fall keine Eigentumswohnungen, sondern nur Bruchteilseigentum. In vielen Gemeinden werden Zweitwohnungen, die für lange Zeiträume leer stehen, nicht mehr genehmigt. Durch das Aufteilen in Bruchteilseigentum werden diese Regelungen umgangen. Insbesondere bei Ferienimmobilien birgt das Bruchteilseigentum einige Gefahren.
Welche Nachteile und Gefahren gibt es beim Bruchteilseigentum?
Problematisch wird es bei einer Aufteilung nach Bruchteilen, wenn die Mitglieder der Gemeinschaft sich nicht einigen können oder einer der Beteiligten zahlungsunfähig wird.
Das Eigentum wird bei einer Bruchteilsgemeinschaft nicht aufgeteilt, das heißt, jeder ist ideeller Miteigentümer der gesamten Immobilie. Eine Gefahr droht bei größeren Eigentümergemeinschaften wie bei einer Ferienimmobilie: Kommt einer der Bruchteilseigentümer beispielsweise seinen Kreditverpflichtungen nicht nach, kann kein Ausschluss aus der Gemeinschaft erfolgen. Die Eigentümer haften alle gemeinsam. Entscheidet die finanzierende Bank sich also, die Zwangsvollstreckung einzuleiten, gilt das für die gesamte Immobilie. Wollen die anderen Eigentümer das verhindern, ist das nur möglich, wenn ein Dritter den Bruchteil kauft oder alle anderen Eigentümer diesen Anteil übernehmen.
Möchte ein Mitglied der Gemeinschaft sein Bruchteilseigentum beleihen, müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Da keine reale Teilung erfolgt, wird die gesamte Immobilie belastet. Fraglich ist also nicht nur, ob die anderen Eigentümer damit einverstanden sind, sondern auch ob Banken eine derartige Finanzierung bewilligen.
Auch wenn einer der Eigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, birgt das ein Risiko für die anderen Eigentümer: Bei Bruchteilseigentum ist es schwierig, einen Käufer zu finden. Im schlimmsten Fall könnte also ein Eigentümer die Teilungsversteigerung einleiten, damit die Immobilie verkauft werden kann. Dabei wird das Haus oder die Wohnung in der Regel deutlich unter Wert verkauft, sodass sich für alle Miteigentümer Nachteile ergeben.
Gut zu wissen:
Den Kauf von Bruchteilseigentumsanteilen sollten Sie gut überdenken, gerade wenn es wie bei Ferienimmobilien viele Miteigentümer gibt. Es lauern verschiedene Gefahren, die zu Problemen führen können.
Ist ein Verkauf von Bruchteilseigentum möglich?
Der Eigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen und demnach auch verkaufen. In der Praxis ist der Verkauf eines Bruchteilsanteils jedoch kaum möglich, da es so gut wie keine Interessenten gibt. Möglich wäre also der Verkauf an einen anderen Bruchteilseigentümer, etwa wenn ein Ehepartner seinen Anteil am Haus an den anderen Ehegatten oder dessen neuen Partner veräußert.
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Bruchteilseigentum – FAQ
Was ist Bruchteilseigentum?
Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft, sofern es keine anderen vertraglichen Vereinbarungen gibt. Üblicherweise sind die Anteile jedes Eigentümers gleich groß. Man spricht auch von ideellem Eigentum. Lesen Sie alles zum Bruchteilseigentum hier
Kann ich meinen Bruchteilsanteil verkaufen?
Theoretisch kann jeder Eigentümer seinen Bruchteilsanteil verkaufen. In der Praxis wird sich jedoch kaum ein Käufer finden, sodass die Veräußerung nur an einen anderen Miteigentümer realistisch ist. Das gilt etwa bei Ehepartnern, wenn einer dem anderen den Anteil abkauft. Mehr zum Thema Bruchteilseigentum verkaufen
Welche Gefahren gibt es beim Bruchteilseigentum?
Risiken gibt es, wenn ein Miteigentümer zahlungsunfähig wird und dessen Bank die Zwangsvollstreckung der Immobilie betreibt. Alle Bruchteilseigentümer sind gemeinsam im Grundbuch eingetragen und damit auch von etwaigen Vollstreckungsmaßnahmen betroffen. Zudem kann einer der Eigentümer die Teilvollstreckung beantragen, wenn er die Gemeinschaft auflösen möchte. Die Folge ist in der Regel ein Verkauf unter Wert.
