Bruchteilsgemeinschaft – wenn mehrere Personen eine Immobilie besitzen
Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt es verschiedene Eigentumsarten. Besitzen mehrere Personen ein Recht oder eine Sache, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, wann eine Aufteilung nach Bruchteilen vorliegt, was dabei bei einer Immobilienvermietung und im Erbrecht zu beachten ist und wie die Gemeinschaft beim Verkauf einer Immobilie vorgeht.
Inhaltsverzeichnis:
Wodurch unterscheiden sich Bruchteilsgemeinschaft und Erbengemeinschaft?
Was ist der Unterschied zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Grundstücksgemeinschaft?
Wie läuft die Verwaltung in einer Bruchteilsgemeinschaft ab?
Welche Rechte und Pflichten gelten innerhalb von Bruchteilsgemeinschaften?
Wie verkauft eine Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie?
Was gilt für eine Bruchteilsgemeinschaft und die Umsatzsteuer?
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Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft besitzt jeder Miteigentümer einen bestimmten Anteil an einer Sache. Grundsätzlich steht jedem Eigentümer der gleiche Anteil zu, sofern die Gemeinschaft keine abweichenden Regeln vereinbart. Jeder Eigentümer besitzt einen klar zu definierenden Teil. Genaue Vorgaben zum Bruchteilseigentum liefert das BGB § 1088 ff sowie §§ 741 ff.
Wann entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft?
Eine Bruchteilsgemeinschaft nach BGB entsteht, wenn entweder durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes mindestens zwei Personen eine Sache oder ein Recht gemeinschaftlich besitzen. Dies können unter anderem Immobilien oder Grundstücke sein. Kennzeichnend für Bruchteilsgemeinschaften ist, dass jeder Gemeinschafter einen ideellen Anteil besitzt, über den er frei verfügen kann. Hier die häufigsten Situationen, die zur Bildung von Bruchteilsgemeinschaften führen:
1. Bruchteilsgemeinschaften durch Rechtsgeschäft:
Das in der Praxis häufigste Rechtsgeschäft zur Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft ist der Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks durch mehrere Personen. Diese Gemeinschafter oder Teilhaber können dabei unterschiedlich große Anteile am Gemeinschaftseigentum besitzen. Auch bei gemeinsamen Investitionen und Projekten von Unternehmen kann es zur Entstehung von Bruchteilsgemeinschaften kommen. Häufiger ist in solchen Fällen jedoch die Gründung einer Gesellschaft zur Bildung bürgerlichen Rechts (GbR).
2. Bruchteilsgemeinschaften kraft Gesetzes:
Liegt ein gesetzlicher Eigentumserwerb durch die Verbindung oder Vermischung beweglicher Sachen (§ 947 und § 948 BGB), die Bildung einer Wohneigentümergemeinschaft (§§ 10 ff WEG) etwa in einem Mehrfamilienhausoder ein Schatzfund (§ 984 BGB) vor, entstehen Bruchteilsgemeinschaften kraft Gesetzes.
Ist ein Ehepaar eine Bruchteilsgemeinschaft?
Erwirbt ein Ehepaar gemeinsam ein Grundstück bzw. eine Immobilie, bilden sie eine Bruchteilsgemeinschaft. Die Ehegatten besitzen dabei in der Regel jeweils die Hälfte des gemeinsamen Eigentums. Als Miteigentümer kann jeder Ehepartner frei über seinen Anteil an der Immobilie verfügen und diesen zum Beispiel an eine dritte Person verkaufen.
Erben Eheleute ein Grundstück zu gleichen Teilen bilden die Ehepartner eine Erbengemeinschaft und können über ihren jeweiligen Anteil nicht unabhängig verfügen.
Gut zu wissen:
Ein Ehepaar, das gemeinsam eine Immobilie besitzt, ist ein typisches Beispiel für die Bruchteilsgemeinschaft. Das Haus oder die Wohnung gehört jedem Partner zur Hälfte.
Bruchteilsgemeinschaft - Beispiele
Hauskauf durch ein Ehepaar: Ehegatten, die gemeinsam ein Einfamilienhaus kaufen und in einer Zugewinngemeinschaft leben, bilden typische Bruchteilsgemeinschaften. Als rechtliche Grundlage dient dabei der Eintrag beider Miteigentümer ins Grundbuch.
Kauf von Wohnungseigentum: Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt automatisch auch Anteile an gemeinsam genutzten Flächen oder Räumen und wird zum Bruchteilseigentümer innerhalb einer WEG.
Insbesondere unverheiratete Paare, sollten darauf achten, dass beide Namen im Grundbuch als Eigentümer vermerkt werden.
Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?
Eine Bruchteilsgemeinschaft ist keine GbR, da bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts alle Gesellschafter gemeinsam das Eigentum besitzen. Anders als bei einer Aufteilung nach Bruchteilen wird bei der GbR also kein konkreter Anteil zugeordnet. In diesem Fall wird als Eigentümer im Grundbuch die GbR eingetragen, das Verhältnis der Gesellschafter untereinander regelt der Gesellschaftsvertrag.
Welche weiteren Eigentumsarten gibt es?
Das BGB nennt folgende weitere Eigentumsarten:
Gesamthandsgemeinschaft
Wohnungseigentümergemeinschaft
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft teilt sich das Eigentum in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der jeweilige Anteil eines Eigentümers wird in der Teilungserklärung festgelegt. Die abgeschlossene Wohnung ist das Sondereigentum, während Teile an gemeinsam mit anderen Eigentümern genutzten Flächen zum Gemeinschaftseigentum zählen.
Ist eine Erbengemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft ist prinzipiell keine Bruchteilsgemeinschaft laut Definition. Vielmehr handelt es sich bei Erbengemeinschaften meist um Gesamthandsgemeinschaften. Bezeichnend für diese rechtliche Konstellation ist dass, alle Beteiligten ausschließlich gemeinsam den Nachlass verwalten. Um Konflikte zu vermeiden und Miterben größere Spielräume einzuräumen, besteht die Möglichkeit, Erbengemeinschaften in Bruchteilsgemeinschaften umzuwandeln.
Wodurch unterscheiden sich Bruchteilsgemeinschaft und Erbengemeinschaft?
Im Erbfall stellt sich häufig die Frage: Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft und wie unterscheidet sie sich von einer Erbengemeinschaft? Der wesentliche Unterschied zwischen Bruchteils- und Erbengemeinschaft besteht in den rechtlichen Rahmenbedingungen. Bei Erbengemeinschaften haben die Miterben ausschließlich Anspruch auf das Gesamteigentum. Die Gemeinschafter von Bruchteilsgemeinschaften besitzen dagegen das Recht, eigenständig über ihren jeweiligen Anteil zu verfügen. Die Verwaltung oder der Verkauf der Gemeinschaftsimmobilie obliegt aber auch bei dieser Eigentumsart der Gemeinschaft. Des Weiteren unterscheiden sich Bruchteils- und Erbengemeinschaft in folgenden Punkten:
Entstehung: Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen einen Nachlass erben. Dies kann zum Beispiel aufgrund eines Testaments oder der gesetzlichen Erbfolge passieren. Bruchteilsgemeinschaften bilden sich dagegen unabhängig vom Erbfall, wenn zum Beispiel mehrere Privatpersonen gemeinsam eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen und dabei keinen Zweck verfolgen.
Auflösung: Bei einer Erbengemeinschaft erfolgt die Auflösung oder die sogenannte Auseinandersetzung in der Regel durch die Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben. Bei Uneinigkeiten zwischen den Beteiligten ist häufig die Teilungsversteigerung der Erbimmobilie die letzte Option. Kommt es bei einer Bruchteilsgemeinschaft zur Auflösung, kann diese entweder einvernehmlich oder durch eine Teilungsversteigerung erfolgen.
Verwaltung: Bei der Erbengemeinschaft gilt das Prinzip der Gesamtvertretung, so dass Entscheidungen über die Verwaltung der Immobilie nur einvernehmlich getroffen werden können. Die Verwaltung von Bruchteilsgemeinschaften basiert dagegen auf dem Prinzip der Einzelvertretung.
Bei einer Teilungsversteigerung liegt der Verkaufserlös erfahrungsgemäß weit unter dem Verkehrswert der Immobilie. Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt von einem Homeday-Immobilienexperten kostenlos online bewerten.
Wodurch unterscheiden sich Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft?
Die Gesamthandsgemeinschaft ist das Gegenteil einer Bruchteilsgemeinschaft. Hier besitzen mehrere Personen eine Sache, dürfen aber nicht unabhängig von den anderen Eigentümern über ihren Anteil verfügen. Bei einer Eigentümergemeinschaft handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft.
Was ist der Unterschied zwischen Bruchteilsgemeinschaft und Grundstücksgemeinschaft?
Bei einer Bruchteils- und einer Grundstücksgemeinschaft handelt es sich um zwei unterschiedliche Eigentumsformen. Bei beiden Rechtsverhältnissen verfügen zwei oder mehrere Personen gemeinsam über eine Sache oder ein Recht. Jedoch unterscheiden sich Grundstücksgemeinschaften und Bruchteilsgemeinschaften per Definition folgendermaßen:
Grundstücksgemeinschaft: Als Grundstücksgemeinschaft wird eine Personengruppe bezeichnet, die gemeinsam ein Grundstück kauft. Auch bei dieser rechtlichen Konstellation besitzen die Teilhaber Anteile am gemeinsamen Grundstück, die zahlenmäßig variieren können. Da die Grundstücksgemeinschaft selbst als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, können die einzelnen Beteiligten nicht frei über ihren Anteil verfügen. Grundstückskauf, Erbschaft oder Schenkung dienen unter anderem dem Zweck zur Bildung einer Grundstücksgemeinschaft.
Bruchteilsgemeinschaft: Als Bruchteilsgemeinschaften werden Eigentumsformen bezeichnet, bei denen mindestens zwei Personen gemeinsam eine Sache zum Beispiel eine Immobilie besitzen und verwalten. Je nach Aufteilung hat jeder Teilhaber von Bruchteilsgemeinschaften einen ideellen Anteil am Vermögenswert, über den er frei verfügen kann. Die jeweilige Größe der Anteile am Gemeinschaftseigentum können bei dieser Eigentumsform variieren.
Wie läuft die Verwaltung in einer Bruchteilsgemeinschaft ab?
Die Mitglieder verwalten das Eigentum gemeinsam. Jeder Eigentümer kann über seinen quotenmäßigen Anteil frei verfügen, über die gesamte Sache können jedoch nur alle Eigentümer gemeinsam verfügen. Das heißt, ein Eigentümer kann seinen Anteil verkaufen, sodass in der Folge ein neues Mitglied in die Gemeinschaft eintritt. Ein Verkauf der gesamten Sache durch einen einzelnen Bruchteilseigentümer ist jedoch ausgeschlossen.
Welche Rechte und Pflichten gelten innerhalb von Bruchteilsgemeinschaften?
Die Rechten und Pflichten der einzelnen Gemeinschafter regelt das BGB §§ 1008 ff und §§ 741 bis 758. Zu den wichtigsten Vorschriften bezüglich der Verwaltung von Bruchteilsgemeinschaften zählen:
Jeder Teilhaber hat das Recht über seinen Anteil an der entsprechenden Sache (Immobilie, Grundstück) unabhängig zu entscheiden und ihn zum Beispiel zu verkaufen. Der Käufer des Anteils wird durch die Eintragung ins Grundbuch zum Eigentümer und damit auch zum neuen Teilhaber.
Jeder Miteigentümer kann das Gemeinschaftsvermögen nutzen, wenn dadurch die anderen Bruchteilseigentümer nicht beeinträchtigt werden.
Für die gesamte Verwaltung der gemeinschaftlichen Immobilie sind alle Gemeinschafter der Bruchteilsgemeinschaft gemeinsam verantwortlich.
Maßnahmen zur Instandhaltung der Immobilie dürfen auch ohne Zustimmung der Gemeinschaft von jedem Teilhaber eigenständig beauftragt werden. Maßnahmen zur Wertsteigerung sowie Entscheidungen bezüglich der Verwaltung und Nutzung der Immobilie müssen dagegen gemäß § 744 Abs. 1 durch Mehrheitsbeschluss getroffen werden. Dabei berechnet sich die Stimmenmehrheit nach der Größe der jeweiligen Anteile.
Jeder Gemeinschafter hat die Pflicht, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie sämtliche Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und gemeinschaftliche Nutzung anteilig zu tragen.
Jeder Teilhaber unterliegt bei Bruchteilsgemeinschaften dem Risiko der voll umfänglichen Haftung für die gesamte Sache.
Jeder Gemeinschafter ist berechtigt, die Auflösung der Gemeinschaft zu verlangen. Gründe für die Aufhebung können unter anderem ein Immobilienverkauf oder Streitigkeiten sein. In diesem Fall erfolgt die Teilungsversteigerung des gemeinsamen Eigentums.
Die gemeinsame Immobilie darf nur verkauft oder vermietet werden, wenn das Einverständnis aller Mitglieder vorliegt.
Bruchteilsgemeinschaft und Vermietung: Was ist zu beachten?
Da alle Mitglieder ihre Immobilie gemeinsam verwalten, kann eine Vermietung nur mit Zustimmung aller erfolgen. Ein Hausmietvertrag bzw. Wohnungsmietvertrag ist daher von allen Mitgliedern zu unterzeichnen. Abweichende Vertretungsregelungen sind allerdings möglich.
Wie verkauft eine Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie?
Der Verkauf ist nur nach gemeinschaftlicher Entscheidung möglich, wenn alle Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden sind. In diesem Fall erwirbt ein Dritter die Immobilie.
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Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst?
Jeder Eigentümer hat das Recht, die Auflösung zu verlangen. Soll das verhindert werden, können die Mitglieder vertraglich vereinbaren, dass die Auflösung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird. Liegt ein wichtiger Grund zur Auflösung vor, wird die Vereinbarung unwirksam. Wann es sich um einen wichtigen Grund handelt, ist nicht klar definiert und eine Entscheidung im Einzelfall.
Besteht die Gemeinschaft aus zwei Mitgliedern und einer der Beteiligten verkauft seinen Anteil an den anderen, wird dieser Alleineigentümer und die Gemeinschaft ist beendet. Häufig ist das bei Ehescheidungen der Fall, wenn ein Ehepartner den anderen auszahlt und die Immobilie übernimmt.
Können Mitglieder der Gemeinschaft keine Einigung erzielen, ist die Teilungsversteigerungeine letzte Lösungsmöglichkeit. Auf Antrag eines Eigentümers wird die Immobilie im Rahmen einer Versteigerung an den Höchstbietenden verkauft. Diesen Weg sollten die Beteiligten nur im Notfall beschreiten, da hier in der Regel unter Wert verkauft wird.
Wie kann die Bruchteilsgemeinschaft verlassen werden?
Jedes Mitglied der Gemeinschaft darf seinen Bruchteil verkaufen, vererben oder verschenken. In der Praxis ist der Verkauf des Anteils jedoch kaum zu realisieren, da es in der Regel keine Kaufinteressenten gibt. Interessanter wäre ein Verkauf des gesamten Hauses oder der gesamten Wohnung, was jedoch nur möglich ist, wenn alle Eigentümer ihren Anteil veräußern.
Wird keine Einigung erzielt, kann ein Eigentümer die Auflösung der Eigentümergemeinschaft verlangen oder die Teilungsversteigerung beantragen. Ideal ist jedoch eine Abrede mit den anderen Beteiligten, um die Versteigerung zu verhindern.
Was gilt für eine Bruchteilsgemeinschaft und die Umsatzsteuer?
Bis zu einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs im Jahr 2018 waren Bruchteilsgemeinschaften nach dem Steuerrecht Unternehmen, die bei einer Vermietung Umsatzsteuer abführen mussten.
Inzwischen wertet die Rechtsprechung nicht die Gemeinschaft selbst, sondern die Mitglieder als Unternehmer. Grund ist, dass im Zivilrecht die Bruchteilsgemeinschaft nicht rechtsfähig ist. Umsatzsteuerpflichtig ist damit nicht mehr die Bruchteilsgemeinschaft, sondern jedes Mitglied.
Bruchteilsgemeinschaft – FAQ
Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Besitzen mehrere Personen ein Recht oder eine Sache, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Eigentümer verfügt über den gleichen Anteil an einer Sache. Lesen Sie alles zur Bruchteilsgemeinschaft hier
Wann liegt eine Aufteilung nach Bruchteilen vor?
Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt beispielsweise vor, wenn zwei Ehepartner gemeinsam eine Immobilie besitzen. Jedem der Partner steht der gleiche Anteil an der Immobilie zu. Mehr Infos zu den verschiedenen Eigentumsarten und der Bruchteilsgemeinschaft finden Sie hier
Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?
Eine Bruchteilsgemeinschaft ist keine GbR. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehört die Sache den Gesellschaftern gemeinsam. Daher steht in diesem Fall auch die GbR als Eigentümer im Grundbuch, während bei der Aufteilung nach Bruchtteilen jedem Mitglied ein konkreter Anteil zugeordnet wird.
Wie muss eine Bruchteilsgemeinschaft bei ihrer Auflösung vorgehen?
Jedes Mitglied der Gemeinschaft kann die Auflösung verlangen. Möglich ist die Veräußerung der Immobilie an einen Dritten, sofern alle Mitglieder einverstanden sind. Auch die Übertragung eines Anteils an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft ist möglich. Erzielen die Beteiligten keine Einigung, kann jeder Eigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Da die Immobilie in diesem Fall meistens unter Wert verkauft wird, sollte das nur eine Notlösung darstellen.
