Gewerbeimmobilien verkaufen
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie wie einer Logistikimmobilie sind einige Besonderheiten zu beachten. Insbesondere bei der Festsetzung des Kaufpreises empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Experten. Erfahren Sie hier u. a., welche Typen von Gewerbeimmobilien es gibt und welche Unterlagen Sie für den Verkauf bereithalten sollten.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Eine Gewerbeimmobilie wird definiert durch eine überwiegend gewerbliche Nutzung von mehr als 80 Prozent
Es gibt verschiedene Typen von Gewerbeimmobilien wie Produktionsimmobilien, Handelsimmobilien, Logistik
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie fallen möglicherweise Einkommensteuer, Gewerbesteuer und Spekulationssteuer an. Es ist wichtig, die entsprechenden steuerlichen Regelungen zu beachten
Inhaltsverzeichnis:
Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie lukrativ verkaufen?
Wann handelt es sich um eine gewerbliche Immobilie?
Als Teil des Steuerrechts regelt das Bewertungsgesetz die Definition einer Gewerbeimmobilie: Demnach handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, wenn sich aus dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche eine überwiegend gewerbliche Nutzung von mehr als 80 Prozent ergibt. Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, ist es wichtig, zunächst den Immobilientyp zu bestimmen.
Die Typen im Überblick:
Produktionsimmobilien: Gebäude, in denen Güter und industrielle Waren produziert werden; meist große, ebenerdige Hallen mit nur einem Stockwerk.
Handelsimmobilien: Dazu gehören etwa Einkaufszentren, Supermärkte und Ladengeschäfte.
Logistikimmobilien: in der Regel Hallen, in denen Güter (Endprodukte oder Zwischenprodukte) gelagert (Lager) oder distribuiert werden.
Büroimmobilien: typischerweise Büroräume, in denen die Verwaltung (z.B. Personalabteilung, Buchhaltung, Mitarbeiter, Vertrieb) eines Unternehmens untergebracht ist.
Freizeitimmobilien: werden ausschließlich im Rahmen einer Freizeitaktivität genutzt, typische Beispiele: Ferienhäuser, Kleingärten, Bootshäuser.
Spezialgewerbeimmobilien: alle Arten von Immobilien, die nicht in eine Kategorie passen wie Kraftwerksgebäude oder Flughäfen.
Gewerbeimmobilien verkaufen – wie gehe ich vor?
Eine Marktanalyse ist der erste Schritt beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie.
Ist definiert, um welchen Immobilientyp es sich handelt, empfiehlt sich eine umfangreiche Marktanalyse. Hier sollte unter anderem die Frage geklärt werden, für welche Zielgruppe die Immobilie von Interesse ist, denn eine Tankstelle spricht andere Kaufinteressenten an als ein Einzelhandelsgeschäft. Im nächsten Schritt gilt es, einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Für eine Immobilie mit einem bestehenden Gewerbemietvertrag erzielen Sie in der Regel sehr gute Verkaufsergebnisse. Eine leerstehende Immobilie ohne Gewerbemieter lässt sich hingegen nur schwer verkaufen. Ratsam ist beim Gewerbeimmobilienverkauf die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Immobilienmakler, der eine ausgezeichnete Expertise für dieses Marktsegment besitzt.
Zielgruppendefinition und spezielle Anforderungen für Gewerbeimmobilien
Jede Zielgruppe hat besondere Interessen und Anforderungen an eine Gewerbeimmobilie. Bei der Vermarktung werden idealerweise die Entscheidungskriterien dieser Zielgruppen berücksichtigt, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen:
Investoren: Investoren bevorzugen Gewerbeimmobilien mit stabilem Mietertrag und möglichem Wertsteigerungspotenzial. Die wirtschaftliche Situation des Mieters und die Zukunftsaussichten des Marktes sind entscheidende Kriterien. Zudem haben Investoren das Risiko und die Rendite der Immobilie im Blick.
Gewerbetreibende: Unternehmen, die die Immobilie für das eigene Geschäft nutzen möchten, legen Wert auf die Funktionalität der Gewerbeimmobilie. Abhängig von der Nutzung ist die technische Ausstattung wichtig. Weitere Kriterien sind die Infrastruktur und die Erreichbarkeit der Immobilie sowie mögliche Lagerflächen.
Projektentwickler: Diese Zielgruppe sucht nach Gewerbeimmobilien mit Entwicklungspotenzial. Geeignet sind Immobilien, die erweitert oder umgebaut werden können, um bei einem Verkauf eine höhere Rendite zu erzielen.
Institutionelle Käufer: Pensionskassen, Versicherungen oder Fonds sind an stabilen Gewerbeimmobilien mit langfristigen, sicheren Renditen interessiert. Geringe Leerstandsquoten und nachhaltige Nutzungsmöglichkeiten sind für diese Käufergruppe wichtig.
Wonach richtet sich der Wert einer Gewerbeimmobilie?
Um den Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie zu berechnen, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Es betrachtet die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage und anhand von Faktoren wie erzielbaren Mieteinnahmen, Liegenschaftszinsen oder den Bewirtschaftungskosten. Mit dem Ertragswertverfahren soll herausgefunden werden, welcher Gewinn sich mit einer Immobilie erzielen lässt. Ausführliche Informationen zum Ertragswertverfahren inklusive Beispielrechnung erhalten Sie in unserem Ratgeber Zum Artikel: Verkehrswert ermitteln.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, sind folgende Unterlagen erforderlich:
aktueller Grundbuchauszug
Auszug aus der Flurkarte
Gewerbemietvertrag
Baupläne und/oder Bauzeichnungen (in Hinblick auf Bau- und Planungsrecht)
Nachweise über erfolgte Modernisierungen oder Sanierungen
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
Aufstellung über die Betriebskosten
Welche Unterlagen konkret notwendig sind, hängt von der Art der Gewerbeimmobilie ab. Für eine Fabrik benötigen Sie mitunter andere als für ein Ladengeschäft. Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie auf die Unterstützung durch einen Makler setzen, übernimmt der Fachmann die Zusammenstellung der Unterlagen für den Verkauf der Logistikimmobilie.
Welche Steuern fallen beim Verkauf von Gewerbeimmobilien an?
Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie wie einen Betrieb verkaufen, sind Sie in der Regel einkommenssteuer- und möglicherweise auch gewerbesteuerpflichtig. Halten Sie als Privatperson eine Gewerbeimmobilie und vermieten diese, sind Sie in der Regel nur einkommensteuerpflichtig. Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, sind Sie gewerbesteuerpflichtig. Das Finanzamt geht dann von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Gehört die Immobilie allerdings zu Ihrem Betriebsvermögen, ist die Veräußerung steuerpflichtig nach der Art Ihrer betrieblichen Besteuerung.
Außerdem zahlen Sie bei dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie unter Umständen auch eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, die sogenannte Spekulationssteuer.
Sie fällt immer dann an, wenn diese zwei Bedingungen erfüllt sind:
Sie machen mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie einen Gewinn.
Sie verkaufen Ihre Gewerbeimmobilie weniger als zehn Jahre nach deren Kauf.
Mit der Spekulationssteuer will der Gesetzgeber verhindern, dass Immobilien nur gekauft werden, um sie nach einer Wertsteigerung gewinnbringend zu verkaufen. Daher ist die Steuer mit rund 40 Prozent des Gewinns sehr hoch. Gewinne, die ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Gewerbeimmobilie erzielt, muss er mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Von dem Gewinn kann er jedoch Kosten abziehen, welche im Rahmen des Immobilienverkaufs angefallen sind und so Steuern sparen. Dazu gehören:
Gebühren für den Notar
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Abzahlung eines Kredits
Reparatur-/Sanierungskosten
Werbungskosten
Gut zu wissen:
Verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie mit einem Verlust, können Sie diesen von der Steuer absetzen.
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
Unter diesen Umständen ist es möglich, eine Gewerbeimmobilie zu veräußern ohne eine Spekulationssteuer zu zahlen:
Sie halten die Zehn-Jahres-Frist ein. Unter Umständen ist es möglich, mit potenziellen Käufern bereits vor deren Ablauf einen Vorvertrag zu schließen.
Sie oder Ihre Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, wohnen im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor in der Immobilie.
Der Gewinn aus dem Verkauf beträgt maximal 600 Euro und ist als Freibetrag daher nicht spekulationssteuerpflichtig. Hier lohnt es sich, genau zu rechnen, welche Aufwände sich von dem Gewinn abziehen lassen.
Sonderfall Betriebsauflösung
Wenn Sie als Gewerbetreibender eine Immobilie aufgrund einer Betriebsauflösung aus dem Betriebsvermögen in Ihr Privatvermögen überführen, definiert das Gesetz dies als Erwerb der Immobilie. Das heißt: Die Spekulationsfrist für die Immobilie beginnt erst mit dem Tag, an dem Sie sie in Ihren Privatbesitz überführen. Sie können die Immobilie also in der Regel frühestens zehn Jahre nach der Überführung ohne Spekulationssteuer verkaufen.
Wann ist eine Immobilie Teil des Betriebsvermögens?
Eine Immobilie gehört immer dann zu Ihrem steuerlichen (notwendigen) Betriebsvermögen, wenn Sie sie für Ihr Unternehmen nutzen – zum Beispiel als Büroimmobilie, Produktionsimmobilie oder Logistikimmobilie. Eine Ausnahme besteht nach §8 EStDV, wenn der Immobilienwert unter 20.500 Euro liegt. Nutzen Sie nur einen Teil der Immobilie im Rahmen Ihres Betriebes, zählt dieser Teil zu Ihrem steuerlichen Betriebsvermögen.
Gewerbeimmobilien verkaufen – privat oder mit Makler?
Grundsätzlich können Sie eine Gewerbeimmobilie ohne Beauftragung eines Maklers auch privat verkaufen. Wer allerdings wenig Erfahrung bei dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie hat, sollte auf die Zusammenarbeit mit einem Experten setzen. Spezielle Gewerbeimmobilienmakler verfügen in den Teilbereichen über eine ausgezeichnete Marktkenntnis, wissen wie man den Immobilienwert ermittelt und sorgen dafür, dass Sie Ihre Gewerbeimmobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen. Bitte beachten Sie, dass in diesem Fall jedoch eine Maklerprovision für die Gewerbeimmobilie anfällt.
Gewerbeimmobilien verkaufen: Vermarktungsstrategie festlegen
Es gibt verschiedene Vermarktungsstrategien für den Verkauf von Gewerbe. In bestimmten Fällen kann ein sogenannter "Secret Sale", ein stiller Verkauf, sinnvoll sein. Die Vermarktung erfolgt diskret, ohne öffentliche Aufmerksamkeit. Dabei wird die Immobilie gezielt einem kleinen Kreis von Kaufinteressenten angeboten. Ideal ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, der die Immobilie innerhalb seines Netzwerks anbieten kann. Insbesondere bei exklusiven Immobilien kommt die diskrete Vermarktung vor.
Weitere Vermarktungsstrategien im Überblick:
Angebot auf Online-Marktplätzen und Immobilienportalen: Das Angebot wird einer breiten Käuferschicht präsentiert.
Social Media: Um moderne Gewerbeflächen anzubieten, können gezielte Kampagnen in sozialen Netzwerken mögliche Käufer erreichen.
Fachzeitschriften: Die Zielgruppe wird über Anzeigen in speziellen Fachzeitschriften erreicht.
Verkauf im Bieterverfahren: Bei stark nachgefragten Immobilien erzielen Verkäufer mit einer Auktion oder einem Bieterverfahren ein gutes Verkaufsergebnis.
Gewerbe verkaufen: Schritt-für-Schritt durch den Verkaufsprozess
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie setzt sich aus verschiedenen Schritten zusammen:
Immobilienbewertung: Feststellung des Immobilienwerts auf Grundlage einer umfassenden Marktanalyse. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienprofi ist zu empfehlen.
Festsetzung des Verkaufspreises: Anhand der Immobilienbewertung und einer aktuellen Teilmarktanalyse wird ein realistischer Verkaufspreis bestimmt. Wichtige Faktoren wie Lage, Nutzungsart und die Nachfrage nach diesem Immobilientyp spielen eine Rolle.
Definition der Zielgruppe: Für welchen Käuferkreis ist das Gewerbe interessant? Passt die Immobilie zu Investoren, Gewerbetreibenden oder Unternehmen?
Festlegung der Vermarktungsstrategie: Die Vermarktungsstrategie ergibt sich aus den definierten Zielgruppen.
Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen: Aufbereitung der Unterlagen in einem umfassenden Exposé.
Einstieg in die Vermarktung: Denkbar sind Anzeigen auf Online-Plattformen, in Fachzeitschriften oder die direkte Ansprache möglicher Kaufinteressenten.
Besichtigungen und Preisverhandlungen: Durchführung von Besichtigungen und Klärung offener Fragen; Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern.
Verkaufsabschluss: Abwicklung des Kaufvertrages über einen Notar und Übergabe der Immobilie an den Käufer.
Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen?
Wir helfen Ihnen gerne weiter. Füllen Sie einfach das folgende Formular aus:
Gewerbeimmobilie verkaufen – FAQ
Was ist eine Gewerbeimmobilie?
Das Bewertungsgesetz definiert eine Gewerbeimmobilie als Immobilie, deren Wohn- und Nutzfläche überwiegend gewerblich genutzt wird. Es gibt verschiedene Typen von Gewerbeimmobilien: Büro-, Logistik- und Freizeitimmobilien, Produktionsimmobilien wie Lagerhallen oder Verteilzentren, Gewerbeparks, Handelsimmobilien wie Einkaufszentren oder Geschäfte des Einzelhandels. Mehr zu den Immobilientypen
Wie verkaufe ich eine Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, gilt es zunächst, die Zielgruppe zu bestimmen und einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Die Wertberechnung erfolgt bei Gewerbeimmobilien über das Ertragswertverfahren. Um nicht unter Wert zu verkaufen, empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Gewerbeimmobilie zu beauftragen. In diesem Fall fällt Maklerprovision für die Gewerbeimmobilie an. Mehr dazu
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie wie eine Logistikimmobilie zu verkaufen, sind unter anderem diese Unterlagen erforderlich: aktueller Grundbuchauszug, Auszug aus der Flurkarte, etwaige Gewerbemietverträge, Baupläne und/oder Bauzeichnungen, Nachweise über erfolgte Modernisierungen oder Sanierungen, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre sowie der Energieausweis. Welche Unterlagen konkret notwendig sind, hängt von der Art der Gewerbeimmobilie ab.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an?
Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gilt: Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn zu versteuern. War die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, sieht es anders aus. Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen veräußert, zählt der Gewinn zum Unternehmensgewinn und ist entsprechend zu versteuern. Bei Grundstücken aus dem Betriebsvermögen gibt es keine Spekulationsfrist. Das heißt, der Fiskus erhebt bei jedem Hausverkauf Steuern.
Sollte ich meine Gewerbeimmobilie mit oder ohne Makler verkaufen?
Grundsätzlich können Sie eine Gewerbe- oder Logistikimmobilie ohne einen Immobilienmakler, also privat verkaufen. Wer allerdings wenig Erfahrung mit dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie hat, sollte auf die Zusammenarbeit mit einem Experten setzen. Spezielle Gewerbeimmobilienmakler verfügen als Experten über eine ausgezeichnete Marktkenntnis in dem Bereich, wissen wie man den Immobilienwert ermittelt und verkaufen Ihre Gewerbeimmobilie zum bestmöglichen Preis. Mehr erfahren
Wann ist es sinnvoll, meine Gewerbeimmobilie diskret zu vermarkten?
Eine diskrete Vermarktungsstrategie kann bei einer hochpreisigen oder exklusiven Gewerbeimmobilie sinnvoll sein. Wenn Sie als Eigentümer die Immobilie nur einem kleinen Käuferkreis anbieten möchten, ist der Secret Sale zu empfehlen.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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