Grundstück verkaufen – Darauf kommt es an!
Erbschaften, veränderte Lebenssituationen oder einfach ideale Marktbedingungen: Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer ihr Grundstück verkaufen. Welche Vorgehensweise sich beim Verkauf eines Grundstücks anbietet, welche Unterlagen Sie benötigen oder wie Sie den Wert Ihres Grundstücks festlegen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Inhaltsverzeichnis:
Was sollte ich vor dem Verkauf meines Grundstücks erledigen?
Wie finde ich den richtigen Käufer für den Grundstücksverkauf?
Wie funktioniert das Bieterverfahren und wann sollte ich es nutzen?
Wie verkauft Homeday mein Grundstück?
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Erfolgreicher Grundstücksverkauf
Wir stimmen den Verkaufspreis mit Ihnen ab und verhandeln ihn für Sie mit den Kaufinteressenten. Außerdem organisieren wir alle für den Grundstücksverkauf notwendigen Unterlagen und stehen Ihnen bis zur Übergabe des Grundstücks an den neuen Eigentümer zur Seite.
Was sollte ich vor dem Verkauf meines Grundstücks erledigen?
Der Verkauf eines Grundstücks ist genau wie ein Haus- oder Wohnungsverkauf gut vorzubereiten. Zuerst sollten Sie als Grundstücksverkäufer einen Blick in den Grundbuchauszug werfen. Denn dieser informiert Sie über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Nur, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie auch berechtigt, das Grundstück zu verkaufen. Stehen weitere Eigentümer im Grundbuch, können Sie das Grundstück nur mit deren Erlaubnis veräußern.
Außerdem liefert Ihnen der Grundbuchauszug auch Informationen zu den Eigenschaften Ihres Grundstücks (z.B. Lage und Größe) oder dessen etwaigen Belastungen und Beschränkungen etwa durch Wegerechte. Diese Informationen brauchen Sie auch, um den Wert Ihres Grundstücks zu berechnen oder berechnen zu lassen.
Sonderfälle beim Grundstücksverkauf
Unter Umständen sind in bestimmten Fällen bei Grundstücksverkäufen besondere rechtliche Vorgaben zu beachten.
Einige Sonderfälle beim Grundstücksverkauf im Überblick:
Verkauf eines Erbpachtgrundstücks: Der Verkauf eines Erbpachtgrundstücks kommt in der Praxis selten vor. Bei der Erbpacht bleibt der Erbbaurechtsgeber Eigentümer des Grundstücks. Nur der Eigentümer ist zum Verkauf des Grundstücks berechtigt. Im Erbpachtvertrag wird in der Regel ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten eingeräumt - plant der Grundstückseigentümer einen Verkauf, ist er verpflichtet, dem Erbbauberechtigten ein Kaufangebot zu unterbreiten. Erst danach kann das Grundstück zum freien Verkauf angeboten werden.
Verkauf eines vermieteten Grundstücks: Beim Verkauf eines vermieteten Grundstücks bleibt der Mietvertrag auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen. Der neue Eigentümer tritt in die Rolle des bisherigen Vermieters, ein Kündigungsrecht aufgrund des Verkaufs besteht nicht. Zudem sind die Rechte der Mieter bei einem Grundstücksverkauf zu beachten, unter Umständen besteht ein Vorkaufsrecht für die Mieter. Vor der Kaufabwicklung ist es wichtig, den Mietvertrag genau zu prüfen.
Verkauf eines geerbten Grundstücks: Vor dem Verkauf eines geerbten Grundstücks muss zunächst die Eigentumsübertragung auf die Erben abgeschlossen werden. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, ist eine Einigung über den Verkauf und die Verteilung des Erlöses wichtig. Darüber hinaus wird abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis und der geltenden Freibeträge eventuell Erbschaftsteuer fällig.
Verkauf eines Grundstücks mit Denkmalschutzauflagen: Befindet sich auf dem Grundstück eine denkmalgeschützte Immobilie, können Auflagen der Denkmalschutzbehörde die Nutzung und geplante Umbauten des Grundstücks unter Umständen einschränken.
Verkauf eines Grundstücks mit einem Nutzungsrecht: Ist ein Grundstück mit einem Nutzungsrecht belastet, ist eine Dritte Person berechtigt, das gesamte Grundstück oder Teile in einer festgelegten Weise zu nutzen. Es ist zu beachten, dass dieses Recht auch nach einem Verkauf bestehen bleibt und unter Umständen die Nutzungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers einschränkt.
Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?
Um ein Grundstück zu verkaufen, sollten Eigentümer dessen Markt- beziehungsweise Verkehrswert kennen. Er informiert darüber, welcher Preis sich aktuell für ein Grundstück bei dessen Verkauf erzielen lässt und ist damit wesentlich, um den Angebotspreis festzulegen.
Um ein Grundstück zu bewerten, spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle:
Lage
Zuschnitt
Größe
Erschließung
Bodenbeschaffenheit
Stand des Grundbuchs
etwaige Altlasten
Rechte Dritter
Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit
Vor allem die Art und Weise, wie sich ein Grundstück bebauen lässt, entscheidet über seinen Wert. Handelt es sich um:
ein Wald- oder Wiesengrundstück: darf es möglicherweise nicht bebaut werden
Bauerwartungsland: ist davon auszugehen, dass es zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden kann
Rohbauland: ist das Grundstück noch nicht erschlossen, von der Gemeinde jedoch angedacht, dass es zu einer Bebauung kommt
Bauland: darf das Grundstück im Rahmen des Bebauungsplans bebaut werden
Über die Nutzung eines Grundstücks geben der Flächennutzungsplan und/oderBebauungsplan Auskunft. Sie sind bei der jeweiligen Kommune erhältlich und stehen teils auch online zur Verfügung. Gibt es keinen Bebauungsplan, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen. Diese Vorgehensweise kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Der Grundstückseigentümer reicht dafür Bebauungsvorschläge bei der Baubehörde ein. Die Bauvoranfrage gilt als verbindliche Rechtsauskunft darüber, wie ein Grundstück zu bebauen ist. Abhängig vom Bundesland istder Bescheid unterschiedlich lang gültig. In Nordrhein-Westfalen gilt er beispielsweise zwei Jahre und lässt sich bei Bedarf um zwölf Monate verlängern. In Berlin sind es von vornherein drei Jahre. Eine Bauvoranfrage kann mehrere Wochen dauern und kostet Gebühren, die von Gemeinde zu Gemeinde variieren.
Grundsätzlich gilt im Hinblick auf die Grundstücksnutzung: Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf einem Grundstück entstehen darf, desto wertvoller ist es.
Ausführliche Informationen erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel: Grundstücksbewertung: Diese Faktoren bestimmen den Wert
Gut zu wissen:
Beim Grundstücksverkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere Grundstücksbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Finden Sie jetzt unverbindlich heraus, wie viel Ihr Grundstück wert ist:
Wie finde ich den richtigen Käufer für den Grundstücksverkauf?
Die Käuferzielgruppe bestimmt sich vor allem dadurch, wie das zum Verkauf stehende Grundstück bebaut werden darf. Möchten Sie ein kleines Grundstück verkaufen, welches sich
für ein Ein- oder Zweifamilienhaus eignet, ist dies eher für eine Privatperson interessant. Ein großes Grundstück, welches die Bebauung durch ein Mehrfamilienhaus erlaubt, könnte zum Beispiel für Investoren oder Bauträgerrelevant sein. Baureife Grundstücke haben großes Potenzial, schnell verkauft zu werden. Wenn es baurechtlich möglich ist, empfiehlt es sich, ein sehr großes Grundstück vor dem Grundstücksverkauf zu teilen. Denn genau wie der Verkauf eines Mehrfamilienhauses über einzelne Wohneinheiten, lässt sich durch die Teilung des Grundstücks insgesamt ein höherer Verkaufspreis erzielen. Dafür sind die neu entstandenen Grundstücke jedoch neu zu vermessen und entsprechend im Grundbuch einzutragen.
Um die richtige Zielgruppe für den Grundstücksverkauf anzusprechen, ist es auch wichtig, die für sie relevanten Vorzüge im Exposé zu beschreiben und über die zielgruppenrelevanten Kanäle (Immobilienportale, Tages-/Wochenzeitungen etc.) zu bewerben.
Kaufpreisverhandlung: Wie funktioniert das Bieterverfahren und wann sollte ich es nutzen?
Ist ein passender Käufer für das Grundstück gefunden, gilt es, sich über den Kaufpreis zu einigen. Eine Möglichkeit der Preisfindung bietet das Bieterverfahren. Beim Bieterverfahren bestimmen die Kaufinteressenten durch Gebote den Verkaufspreis für ein Grundstück. Im Exposé des Grundstücks wird dafür in der Regel ein Mindestpreis festgelegt und vermerkt, dass die Preisfindung über ein Bieterverfahren erfolgt.
Nach dem Besichtigungstermin geben die Kaufinteressenten (z.B. per E-Mail) ein Gebot für das Grundstück ab. Der Eigentümer entscheidet sich im Anschluss für einen Preis beziehungsweise einen Interessenten. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, sich für das höchste Gebot zu entscheiden. Andererseits sind auch die Gebote der Kaufinteressenten nicht bindend.
Tipp: Da das Bieterverfahren sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt und sich nicht pauschal für jedes Grundstück eignet, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Experten.
Welche Unterlagen sind für den Grundstücksverkauf nötig?
Ist ein passender Käufer für das Grundstück gefunden, steht vor allem jede Menge Papierkram an. Oft benötigen Käufer verschiedene Nachweise für die Bank oder wollen diese einfach aus Interesse sehen. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte die folgenden Unterlagen parat haben:
Art der Unterlage | Bezugsquelle |
|---|---|
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte | Katasteramt oder Fachbereich Vermessung |
Bebauungsplan | Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen in der Gemeinde |
Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen in der Gemeinde |
In einigen Fällen sind zudem diese Unterlagen wichtig, um ein Grundstück zu verkaufen:
Baulastenverzeichnis
Nachweise über die Erschließung (wenn es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt)
Grundsteuerbescheid
Flächennutzungsplan (falls vorhanden)
Bauvoranfrage (falls vorhanden)
Vermessungsunterlagen (falls vorhanden)
Bei einem bebauten Grundstück kommen noch eine Reihe weiterer Dokumente beim Immobilienverkauf hinzu – wie der Energieausweis. Weiterführende Informationen erhalten Sie in unseren Ratgebern Haus verkaufen und Wohnung verkaufen.
Was macht den Grundstücksverkauf rechtswirksam?
Sind sich die Parteien einig und alle Voraussetzungen geklärt, schließen Verkäufer und Käufer einen notariell beurkundeten Kaufvertrag miteinander. Im Anschluss lässt derNotar den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen – der Abschluss des Grundstücksverkaufs.
Vertragsklauseln beim Grundstücksverkauf
Bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages sind verschiedene Vertragsklauseln wichtig, um die Rechte von Käufer und Verkäufer zu wahren und Konflikte zu vermeiden. Der folgende Überblick zeigt verschiedene gängige Vertragsklauseln in Grundstückskaufverträgen:
Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert nach Kaufvertragsabschluss die Eigentumsübertragung auf den Käufer. Diese Klausel ist wichtig, um zu verhindern, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft oder nach dem Vertragsabschluss belastet.
Rücktrittsrecht: Die Vertragsklausel gibt beiden Parteien das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt werden.
Nutzungsrechte: Ist das Grundstück mit einem Nutzungsrecht zu Gunsten eines Dritten belastet, muss der Käufer das Recht anerkennen und sich im Vertrag mit der Übernahme einverstanden erklären.
Mängelhaftung: Bei Grundstückskaufverträgen ist ein Ausschluss der Gewährleistung üblich. Auf diese Weise wird die Haftung des Verkäufers für später auftretende Schäden reduziert. Auch ein Haftungsausschluss für Altlasten ist in der Regel Bestandteil des Kaufvertrages.
Grundstück verkaufen: Welche Kosten können anfallen?
Beim Verkauf eines Grundstücks fallen verschiedene Kosten an. Die meisten von ihnen trägt der Käufer. Dazu gehören etwa die Notarkosten, die Grundsteuer und seit Dezember 2020 in der Regel die Hälfte der Maklerkosten. Gibt es den Verdacht einer Schadstoffbelastung des Grundstücks, ist ein Bodengutachten sinnvoll. Üblicherweise tragen die Käufer die Kosten für diese Prüfung, es sind jedoch abweichende Absprachen denkbar. Mit einer Bauvoranfrage klären potenzielle Käufer, ob und mit welchen Auflagen ein Bauvorhaben auf dem Grundstück realisiert werden kann. Die Kosten der Bauvoranfrage gehen in aller Regel zu Lasten des Käufers.
Für Verkäufer fallen etwa Kosten an, wenn das Grundstück beim Verkauf noch mit einer Hypotheken belastet ist und der Kredit durch den Kaufpreis vorzeitig getilgt wird. Die Bank ist in diesem Fall berechtigt, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben. Auch die Löschung der Grundschuld ist vom Verkäufer des Grundstücks zu zahlen. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes zur Teilung der Maklerprovision im Dezember 2020 trägt der Verkäufer zudem mindestens 50 Prozent der Maklerkosten. Besteht der Verdacht, dass das Grundstück mit Altlasten belastet sein könnte, ist eine Altlastenauskunft bei der Umweltbehörde oder der Kommune zu empfehlen. Die Kosten trägt in der Regel der Verkäufer.
Gut zu wissen:
Mehr Informationen zu Höhe, Fälligkeit und Verteilung der verschiedenen Kosten erhalten Sie auch in unserem Ratgeberartikel:Hausverkauf: Kosten für den Eigentümer
Grundstücksverkauf: Welche Steuern fallen an?
Wer ein Grundstück verkaufen möchte, muss damit rechnen, im Zuge des Verkaufs eventuell Steuern zu zahlen. So erhebt der Fiskus etwa die sogenannte Spekulationssteuer, wenn Eigentümer ihr Grundstück weniger als zehn Jahre nach dessen Erwerb wieder veräußern. Eine Ausnahme besteht, wenn das Grundstück bebaut ist oder war und Sie als Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor in dem Gebäude gewohnt haben.
Grundstück verkaufen: mit Makler oder ohne?
Beim Grundstücksverkauf empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Grundstücksmakler. Hauptgrund ist, dass er Ihnen als Verkäufer zahlreiche, teils zeitintensive Aufgaben im Verkaufsprozess abnimmt. Er bewirbt das Grundstück auf den verschiedenen Kanälen, berät Sie bei der Auswahl der Interessenten, übernimmt Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlung. Weiterer Vorteil, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen lassen: Ein Grundstücksmakler hat bereits Erfahrung im Verkauf von Grundstücken, er erkennt deren Potenzial und weiß ganz genau, welche Zielgruppe für welche Art des Grundstücks infrage kommt. Idealerweise kennt der Makler durch seinen großen Kundenstamm sogar schon einen potenziellen Käufer.
Tipp:
Bei einem Verkauf mit Homeday sparen Sie sich den unnötigen Papierkram. Wichtige Dokumente und Verträge sind digitalisiert, das reduziert Zeit und Aufwand – für Sie als Verkäufer, für Ihre Kaufinteressenten und unsere Makler.
Grundstück verkaufen – FAQs
Welche Kosten können beim Grundstücksverkauf anfallen?
Verkäufer zahlen ab Dezember 2020 bei Beauftragung eines Maklers mindestens die Hälfte der für seine Leistung anfallenden Kosten. Darüber hinaus fallen für Verkäufer Gebühren an, wenn sie den Kaufpreis über ein Notaranderkonto erhalten möchten.
Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?
Möchte ein Eigentümer sein Grundstück verkaufen, kommt der Gedanke an mögliche Steuern ins Spiel. Die Grunderwerbsteuer muss der Erwerber bezahlen. Für den Verkäufer fällt bei einem unbebauten Grundstück nur Einkommensteuer an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre gelegen haben. Ist das Grundstück bebaut, kommt es darauf an, ob der Erwerber die Immobilie selbst bewohnte. Details dazu finden Sie hier.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf?
Findet der Grundstücksverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb statt, fällt Spekulationssteuer an. Diese basiert auf dem persönlichen Steuersatz, hängt also vom Einzelfall ab. Der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf wird in der Anlage SON, sonstige Erträge, erfasst. War der Verkäufer länger als zehn Jahre Eigentümer des Grundstücks, ist der Verkauf steuerfrei.
Wer trägt die Kosten beim Grundstücksverkauf?
Die meisten Kosten bei einem Grundstücksverkauf gehen zulasten des Erwerbers. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer jedoch in der Regel die Maklercourtage. Möglicherweise diente das Grundstück der Besicherung einer Finanzierung und diese wird mit dem Verkauf abgelöst. In diesem Fall kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Informieren Sie sich hier vollständig über alle Kosten beim Grundstücksverkauf.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Grundstückskauf?
Für Notar und Gerichtskosten werden bei der Berechnung der Erwerbsnebenkosten in der Regel 1,5 Prozent des protokollierten Kaufpreises angesetzt. Diese Kosten muss der Käufer übernehmen. Der Verkäufer muss nur dann eine Gebühr an den Notar bezahlen, wenn der Erlös aus dem Grundstücksverkauf auf ein Notaranderkonto fließen soll.
Kann ich ein geteiltes Grundstück einfacher verkaufen?
Wenn Sie ein Grundstück teilen, handelt es sich um eine sogenannte Realteilung, bei der zwei Grundstücke entstehen. Es ist also möglich, die Grundstücke getrennt zu vermarkten. Gerade sehr große Grundstücke können nach der Teilung unter Umständen einfacher verkauft werden.
Was passiert, wenn mein Grundstück unter Denkmalschutz steht?
Steht eine Immobilie auf dem Grundstück unter Denkmalschutz, sind für Umbauten und Baumaßnahmen Genehmigungen von der zuständigen Behörde einzuholen. In bestimmten Fällen erteilt die Denkmalbehörde bestimmte Auflagen. In der Regel ist es wichtig, dass das historische Gesamtbild nicht verändert wird.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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