Sollte man das Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen?
Werden Vater oder Mutter pflegebedürftig, ist das für Angehörige eine belastende Situation. Die Entscheidung über einen Umzug ins Pflegeheim fällt nicht leicht. Für einen Pflegeheimplatz ist mit hohen Kosten zu rechnen, sodass finanzielle Sorgen zu den emotionalen Problemen kommen. Im folgenden Ratgeber erfahren Sie unter anderem, mit welchen Kosten zu rechnen ist, ob es sinnvoll ist, das Haus von den Eltern im Pflegefall zu kaufen und welche Alternativen es gibt.
Das Wichtigste in Kürze:
Detaillierte Pflegekostenübersicht für finanzielle Einschätzung notwendig
Pflegekosten können erheblich und belastend sein
Überprüfung langfristiger Immobiliennutzung durch Familie erforderlich
Realistische Festlegung des Immobilienwerts für steuerliche und rechtliche Sicherheit
Notariell beglaubigte Vollmachten für rechtskonformen Verkauf essentiell
Inhaltsverzeichnis
Wäre zum jetzigen Zeitpunkt ein Pflegefall in der Familie für Sie finanziell zu stemmen?
Pflegekosten – wann ist ein Verkauf des Hauses der Eltern sinnvoll?
Haus von den Eltern im Pflegefall verkaufen – Welche Kosten und Steuern fallen an?
Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Was ist bei einer Schenkung zu beachten?
Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Wie funktioniert das Nießbrauchrecht?
Sie möchten wissen, was die Immobilie ihrer Eltern wert ist?
Basierend auf Informationen über den Immobilienmarkt und den aktuellen Zustand einer Immobilie, wird eine Einschätzung über den Marktwert einer Immobilie getätigt.
1. Pflegekosten – mit welchen Aufwendungen ist zu rechnen?
Nach Angaben des Verbandes der Ersatzkassen vdek betrug der Eigenanteil für stationäre Pflege im Juli 2022 ohne Zuschüsse 2.248 Euro. Bei Berücksichtigung der Zuschüsse ergeben sich Kosten zwischen 1.573 und 2.200 Euro, die genauen Beträge sind abhängig von der Aufenthaltsdauer im Pflegeheim und dem Bundesland.
Im Zuge der allgemeinen Kostensteigerung sind auch die Kosten für die Pflege teurer geworden. Im Jahr 2023 lagen die durchschnittlichen Kosten für einen Platz im Pflegeheim bei 2.411 Euro, knapp 200 Euro mehr als im Vorjahr. Die Eigenbeteiligung entsprechend gestiegen und lag bei bis zu 2.845 Euro.
Die folgende Tabelle verdeutlicht den Unterschied zwischen den tatsächlichen Kosten und den Leistungen der Pflegekasse für eine stationäre Pflegeeinrichtung:
Pflegegrad | Zuschuss |
|---|---|
Pflegegrad 1 | 125 € |
Pflegegrad 2 | 770 € |
Pflegegrad 3 | 1.262 € |
Pflegegrad 4 | 1.775 € |
Pflegegrad 5 | 2.005 € |
Dazu kommen weitere Entlastungen, die mit der Dauer des Aufenthalts in der Pflegeeinrichtung ansteigen und bei 15 Prozent um ersten Jahr bis zu 75 Prozent ab dem vierten Jahr liegen.
Die Leistungen der gesetzlichen Pflegeversicherung und die Rente reichen in vielen Fällen nicht aus, um diese Kosten zu decken. Ein großer Anteil der monatlichen Pflegekosten ist also aus eigener Tasche zu bezahlen. Erst, wenn das Vermögen des Betroffenen aufgebraucht ist, besteht Anspruch auf Sozialhilfe.
2. Wäre zum jetzigen Zeitpunkt ein Pflegefall in der Familie für Sie finanziell zu stemmen?
Besonders die Altersgruppe 35-54 zeigt sich finanziell eher nicht imstande zum jetzigen Zeitpunkt einen Pflegefall in der Familie zu unterstützen.
Altersgruppe in Jahren | 18-34 | 35-54 | 55-65 |
|---|---|---|---|
Ja, auf jeden Fall | 11% | 6% | 12% |
Eher ja | 20% | 15% | 16% |
Eher nein | 32% | 36% | 34% |
Nein, auf keinen Fall | 27% | 31% | 30% |
Weiß nicht, keine Angabe | 10% | 12% | 8% |
Quelle: Pronova BKK © Statista 2022
Weitere Informationen: Deutschland; August 2018; 1.003*; 18-65 Jahre; Online-Umfrage
Gut zu wissen: Schonvermögen
Ob eine Immobilie zum Schonvermögen gehört und für die Bewältigung der Pflegekosten verkauft werden muss, hängt von der Größe des Hauses und der Anzahl der Bewohner ab. Das gilt auch, wenn der Ehepartner weiterhin in einer gemeinsamen Immobilie lebt. In der Rechtsprechung orientieren die Juristen sich ausgehend von einer vierköpfigen Familie an einer Größe von 130 Quadratmetern für ein Einfamilienhaus. Für jede fehlende Person werden 20 Quadratmeter abgezogen. Letztlich kommt es bei der Entscheidung jedoch auf den Einzelfall an.
3. Pflegekosten – wann ist ein Verkauf des Hauses der Eltern sinnvoll?
Wohnen Vater oder Mutter im Pflegeheim, stehen Betroffene und Angehörige vor der Frage, was mit dem Haus passieren soll. Sinnvoll ist ein Verkauf, wenn niemand mehr in der Immobilie wohnt und Angehörige kein Interesse an der Nutzung haben.
Grundsätzlich steht bei einem Umzug ins Pflegeheim die Entscheidung an, was mit der Immobilie passieren soll.
Das Sozialamt prüft, ob die Immobilie zur Deckung der Pflegekosten verkauft werden muss und ob Angehörige unter Umständen unterhaltspflichtig sind. In diesen Fällen kann es also sinnvoll sein, mit dem Verkaufserlös die Pflegekosten zu decken.
4. Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Warum ist es wichtig, den Immobilienwert genau zu ermitteln?
Unabhängig davon, ob die Kinder das Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen, ist eine genaue Festsetzung des Immobilienwerts entscheidend.
Einige der Gründe im Überblick:
Wenn Kinder das Haus der Eltern kaufen oder bei einer Schenkung innerhalb der Familie ist ein realistischer Immobilienwert für die Angabe beim Finanzamt wichtig. Die Steuerbehörde könnte bei einem zu geringen Kaufpreis von einer versteckten Schenkung ausgehen und es drohen rechtliche Probleme.
Bei einem Hausverkauf wegen des Pflegeheims an Dritte ist ein realistischer Kaufpreis anzusetzen. Ein zu hoher Verkaufspreis führt dazu, dass es keine Kaufinteressenten gibt. Bei einem zu niedrigen Wert drohen finanzielle Einbußen.
Gibt es mehrere Erben, ist der Immobilienwert für die spätere Regelung des Nachlasses und eventuelle Ansprüche Pflichtteilsberechtigter wichtig.
Was ist meine Immobilie wert?
Geht es um den Immobilienverkauf, eignet sich der Online-Immobilienrechner als gute Entscheidungsgrundlage. Der kostenlose unverbindliche Immobilienpreisrechner ermittelt eine fundierte Einschätzung des zu erwartenden Verkaufspreises.
5. Welche Alternativen gibt es zum Hausverkauf?
Nicht immer ist ein Hausverkauf an einen Dritten die beste Lösung, wenn die Mutter im Pflegeheim ist und die Angehörigen entscheiden, was mit dem Haus passiert. Es gibt verschiedene Alternativen:
Haus von den Eltern im Pflegefall kaufen
Immobilieneigentümer verkaufen das Haus im Pflegefall an die Enkel
Schenkung oder Überschreibung der Immobilie an die Kinder
Vermietung der Immobilie
6. Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen – Welche Vorteile bietet der Verkauf an die Kinder?
In vielen Fällen regeln die Eltern rechtzeitig, was bei Eintritt des Pflegefalls und dem Umzug in ein Pflegeheim passieren soll. Möglich ist der Verkauf des eigenen Hauses an die Kinder. Diese Variante das Haus von den Eltern kaufen im Pflegefall bietet für die Beteiligten verschiedene Vorteile:
Die Eltern sichern sich ausreichend Kapital, um die Unterbringung im Pflegeheim oder den Kauf einer altersgerechten Wohnung zu finanzieren.
Wird die Immobilie an die Kinder verkauft, entfallen Erbschafts- oder Schenkungssteuer.
Die Eltern wissen ihre Immobilie in guten Händen.
Erbstreitigkeiten sind ausgeschlossen bei dieser Variante, da die Besitzverhältnisse noch zu Lebzeiten der Eltern klar geregelt werden.
Kinder müssen beim Kauf von den Eltern keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Gut zu wissen: Wohnrecht
Wollen Eltern trotz des Verkaufs zunächst in dem Haus wohnen bleiben, ist es möglich, das Haus von den Eltern zu kaufen im Pflegefall und ein Wohnrechteinzuräumen.
7. Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Was sind die Nachteile eines Verkaufs innerhalb der Familie?
Der Verkauf an die Kinder bietet deutliche Vorteile, dennoch ist es wichtig, dass die Beteiligten auch über mögliche Nachteile des Vorhabens sprechen. Gerade wenn die Eltern zunächst weiterhin im Haus wohnen bleiben, sind Streitigkeiten über mögliche Modernisierungen oder Renovierungen denkbar. Eventuell fällt es den Eltern schwer, ihre Rolle als bisherige Eigentümer aufzugeben und zu akzeptieren, dass die Kinder neue Eigentümer des Hauses sind. Umso wichtiger ist es daher, im Vorfeld mögliche Konflikte zu klären.
Die Anzahl der zu Hause versorgten Pflegebedürftigen in Deutschland wächst weiter an:
Jahr | Versorgte Personen in Tsd. |
|---|---|
1999 | 1.443 |
2001 | 1.435 |
2005 | 1.452 |
2009 | 1.621 |
2013 | 1.862 |
2017 | 2.595 |
2021 | 4.168 |
Anzahl der zu Hause sowie in Heimen versorgten Pflegebedürftigen in Deutschland in den Jahren 1999 bis 2021 (in 1.000). Quelle: Statistisches Bundesamt © Statista 2023
8. Haus von den Eltern im Pflegefall kaufen – Welche Kosten und Steuern fallen an?
Schenkungssteuer
Entscheidend ist, dass Immobilie nicht deutlich unter dem Marktwert verkauft wird, da das Finanzamt das sonst als Schenkung werten könnte, die unter Umständen besteuert wird.
Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten
Bei einem Verkauf innerhalb der Familie müssen Sie keinen Makler mit dem Vorhaben beauftragen, sodass neben der Grunderwerbsteuer auch keine Maklerkosten zu zahlen sind. Alle weiteren Kosten, wenn die Kinder das Haus von den Eltern kaufen im Pflegefall, sind so wie bei einem anderen Immobilienkauf auch zu zahlen. Notar- und Grundbuchkosten fallen in gewohnter Höhe an.
Spekulationssteuer
Hat der Eigentümer die Immobilie nicht durchgängig selbst bewohnt oder ist noch nicht seit mindestens zehn Jahren Eigentümer, fällt Spekulationssteuer an, sofern die Immobilie mit Gewinn verkauft wird. Wichtig ist, dass der Verkäufer die letzten zwei Jahre vor dem Verkauf im Haus gewohnt hat.
Bestehendes Bankdarlehen
Berücksichtigen sollten Sie, wenn Kinder das Haus von den Eltern im Pflegefall kaufen, gibt es eventuell noch ein bestehendes Bankdarlehen. Wird dieser Kredit vor Ende der Laufzeit zurückgezahlt, ist die Bank berechtigt, Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Bank. Sollten Kinder das Haus der Eltern kaufen im Pflegefall, ist unter Umständen auch eine Übernahme des Darlehens möglich.
9. Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Was ist bei einer Schenkung zu beachten?
Bei Schenkungen an Kinder und Stiefkinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Liegt der Wert des Hauses darüber und die Freibeträge werden überschritten, fällt Schenkungssteuer an. Es ist jedoch möglich, alle zehn Jahre die Freibeträge erneut auszunutzen. Anstatt das Haus der Eltern zu kaufen im Pflegefall, können die Eltern den Kindern das Immobilieneigentum auch in mehreren Schritten steuerfrei schenken. In diesem Fall ist eine rechtzeitige Planung des Vorhabens unerlässlich.
Unter bestimmten Umständen fällt die Immobilie trotz einer Schenkungin das Vermögen, dass das Sozialamt bei einer Prüfung berücksichtigt. Tritt innerhalb von zehn Jahren nach Schenkung der Pflegefall ein, fällt die Immobilie in das Vermögen des Pflegebedürftigen.
Es gibt in diesen Fällen einen Rückforderungsanspruch, den auch der Sozialhilfeträger nutzen kann und die Schenkung sogar gegen den Willen des Pflegebedürftigen von den Kindern zurückfordern kann. Hier zeigt sich, wie wichtig eine frühzeitige Planung ist.
10. Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Wie funktioniert das Nießbrauchrecht?
Regeln die Eltern beizeiten, was im Pflegefall mit dem Haus passieren soll, ist die Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts denkbar. Mit dem Wohnrecht sichern die Eltern sich das Recht, weiterhin der Immobilie wohnen zu bleiben. Das Nießbrauchrecht geht noch weiter und bietet die Möglichkeit, das Haus zu vermieten und einen Nutzen daraus zu ziehen, ohne weiterhin darin zu wohnen. Sinnvoll ist das, wenn der Hausverkauf wegen des Umzugs in ein Pflegeheim erfolgt. Die Eltern können also die Immobilie vermieten und von den monatlichen Mieterträgen profitieren, sind auf der anderen Seite aber auch für die entstehenden Unterhaltungskosten verantwortlich. Ausgaben, die über die normale Nutzung hinausgehen, übernimmt der Immobilieneigentümer.
So ist der Nutznießende beispielsweise verpflichtet, die Immobilie ausreichend zu versichern und die Versicherungsprämie zu zahlen. Der Immobilieneigentümer hingegen muss für größere Modernisierungsmaßnahmen aufkommen.
Mehr über das Nießbrauchrecht erfahren Sie in unserem Artikel: "Das Nießbrauchrecht bei Immobilien".
11. Wer darf das Haus der Eltern verkaufen?
Nur der im Grundbuch eintragene Eigentümer darf die Immobilie verkaufen. Sollen die Kinder das Geschäft abwickeln, weil es den Eltern aufgrund der Pflegebedürftigkeit nicht möglich ist, sollte eine entsprechende Vollmacht vorliegen.
Eine Vorsorgevollmacht wird erst mit einer Geschäftsunfähigkeit des Pflegebedürftigen wirksam. Unter Umständen soll das Vorhaben jedoch schon früher abgewickelt werden. Für diese Fälle ist eine Generalvollmacht ideal. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt werden, der Bevollmächtigte darf alles genauso regeln wie der Vollmachtgeber. Wichtig bei Ausstellung der Generalvollmacht ist daher ein Vertrauensverhältnis zwischen den Beteiligten.
12. Welche Vollmachten sind für den Hausverkauf notwendig?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Vollmachten für den Immobilienverkauf zu erteilen:
Generalvollmacht, der Bevollmächtigte kann alle Rechtsgeschäfte für den Vollmachtgeber durchführen.
Vollmacht für den Hausverkauf, spezielle Vollmacht für den Verkauf der Immobilie
Unabhängig von der Art der Vollmacht ist wichtig, dass das Dokument in notariell beglaubigter Form vorliegt. Der Notar überprüft in diesem Fall die Rechtmäßigkeit der Unterschrift, eine Prüfung des Inhalts führt der Jurist jedoch nicht durch.
Liegt keine Vollmacht vor und der Pflegebedürftige wird geschäftsunfähig, wird ein gerichtlicher Betreuer bestellt. Da dies einige Zeit dauert, empfiehlt es sich, diese Dinge bei Immobilienbesitz rechtzeitig zu regeln.
Es ist auch möglich, dass ein sogenannter vollmachtsloser Vertreter zunächst den Kaufvertrag unterzeichnet. In diesem Fall ist der Vertrag bis zur endgültigen Genehmigung durch den Eigentümer schwebend unwirksam.
13. Welche Angaben muss die Vollmacht enthalten?
Damit eine Vollmacht rechtsgültig ist, sind verschiedene Angaben in dem Dokument erforderlich:
vollständige Namen der beteiligten Personen
Anschriften von Vollmachtgeber und Vollmachtgeber
Konkrete Angaben, wann ein Immobilienkauf erfolgen darf
Etwaige Besonderheiten um Zusammenhang mit dem Verkauf
14. Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen: Welche Unterlagen sind für das Vorhaben erforderlich?
Wenn Sie das Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen möchten, sind für das Vorhaben verschiedene Unterlagen erforderlich.
Die folgende Übersicht zeigt, welche Dokumente Sie neben der Vollmacht für den Verkauf bereithalten sollten:
aktueller Grundbuchauszug
Aufstellung über die Wohn- und Nutzfläche der Immobilie
Auszug aus der Flurkarte
Lageplan
Energieausweis
Grundriss
Angaben über Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Gern unterstützt ein erfahrener Homeday-Makler Sie bei der Zusammenstellung der Dokumente. Der Profi weiß genau, bei welchen Stellen die Unterlagen erhältlich sind und kann so den Ablauf beschleunigen.
Haus von den Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen – FAQ
Ist es sinnvoll, ein Haus im Pflegefall auf die Kinder zu überschreiben?
Ob es sinnvoll ist, dass Kinder das Haus von den Eltern kaufen im Pflegefall oder Eltern das Eigentum vorzeitig auf die Kinder überschreiben, ist vom Einzelfall abhängig. Letztlich kommt es darauf an, ob Kapital für den Pflegeheimplatz benötigt wird und der Erlös der Immobilie für diese Zwecke verwendet werden soll. Idealerweise legen die Eltern möglichst frühzeitig fest, wie im Pflegefall verfahren werden soll. Mehr zum Thema Elternhaus kaufen im Pflegefall finden Sie hier.
Droht der Verlust des Hauses, wenn die Eltern zum Pflegefall werden?
Es ist möglich, dass Kinder das Haus von den Eltern kaufen im Pflegefall. In diesem Fall hat das Sozialamt keinen Zugriff auf die Immobilie. Kinder müssen sich erst ab einem Bruttojahreseinkommen von 100.000 Euro an den Pflegekosten für die Eltern beteiligen, wobei Immobilien nicht für die Einkommensberechnung herangezogen werden. Weitere Information über Kosten des Elternhauses im Pflegefall finden Sie hier.
Was passiert mit dem Eigentum im Pflegefall?
Was mit der Immobilie im Pflegefall passiert, hängt vom jeweiligen Fall ab. Idealerweise machen sich Immobilieneigentümer rechtzeitig Gedanken, was mit dem Haus passieren soll. Möglich ist eine Schenkung oder Übertragung an die Kinder. Denkbar ist auch, dass Kinder das Haus von den Eltern kaufen im Pflegefall, damit Pflegekosten finanziert werden können und die Immobilie im Besitz der Familie bleibt. Hier erfahren Sie, was das Haus Ihrer Eltern heute wert ist.
Kann man sein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?
Das Finanzamt kann einen zu geringen Kaufpreis als versteckte Schenkung werten. Unter Umständen wird also Schenkungssteuer fällig, wenn die Freibeträge überschritten werden. An die Kinder können innerhalb von zehn Jahren 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Jetzt kostenfrei den Wert des Hauses berechnen.
Wann gilt ein Haus im Pflegefall als Schonvermögen?
Es gibt verschiedene Urteile des Bundesgerichtshofs, dass eine selbstgenutzte Immobilie im Pflegefall nicht verwertet werden muss. Der Sozialträger darf den Verkauf des Hauses nicht verlangen, wenn der Pflegebedürftige selbst oder ein Lebenspartner die Immobilie bewohnt. Entscheidend ist, dass die Immobilie eine angemessene Größe hat, bei der sich die Juristen in der Regel an einer Wohnfläche von 130 qm für eine vierköpfige Familie orientieren. Letztlich kommt es immer auf den konkreten Einzelfall an.
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