Haus verkaufen ohne Makler: Welche Risiken drohen?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht vor der zentralen Frage, ob der Hausverkauf ohne Makler oder lieber mit professioneller Hilfe erfolgen soll. In diesem Ratgeber erfahren Sie unter anderem, ob sich der private Immobilienverkauf lohnt, welche Risiken beim Verkauf ohne Makler drohen und worauf Sie generell achten sollten.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Ein Hausverkauf ist ohne Makler möglich, da ein Makler nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
Die größten Risiken beim Verkauf ohne Makler sind ein hoher Zeit- und Arbeitsaufwand, Unsicherheit bei der Preisbestimmung, mögliche Überforderung und fehlendes Rechtsverständnis.
Bei der Vorbereitung sollten der richtige Zeitpunkt, wichtige Dokumente, die Zielgruppe, die Immobilienaufbereitung und die Preisbestimmung beachtet werden. Bei der Vermarktung sind ein aussagekräftiges Exposé, aktive Vermarktung und Interaktion mit Interessenten wichtig. Beim Verkaufsabschluss sind die Preisverhandlung, der Kaufvertrag, die Übergabe und die Schlüsselübergabe entscheidend.
Inhaltsverzeichnis
Haus verkaufen ohne Makler – geht das?
Haus verkaufen ohne Maklergebühren? Ausgeschlossen ist das nicht. Denn natürlich ist es möglich, seine Wohnung, sein Grundstück oder sein Haus ohne Makler zu verkaufen. Anders als die Beauftragung eines Notars ist es nicht gesetzlich vorgeschrieben, einen Makler zu engagieren. Sie können also den Verkauf in die eigene Hand nehmen, was jedoch besonders für Laien mit einigen Risiken verbunden ist.
Was sind die größten Risiken bei einem Verkauf ohne Makler?
Wer seine Wohnung oder sein Haus ohne Makler verkaufen möchte, wird vor allem von zwei Punkten angetrieben:
Einsparen der Maklerprovision: Ein Immobilienmakler nimmt für seine Dienste natürlich Geld: die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt. Durch das Einsparen dieser erhoffen sich viele verkaufswillige Immobilieneigentümer einen großen Gewinn. Allerdings übernimmt ein Makler zahlreiche Aufgaben und erzielt dank seiner Expertise in der Regel einen deutlich höheren Verkaufspreis.
Voller Gestaltungsspielraum: Wickeln Sie den Hausverkauf ohne Makler ab, können Sie über sämtliche Schritte des Verkaufsprozesses selbst entscheiden. Das heißt aber nicht, dass Sie bei der Zusammenarbeit mit einem Makler kein Mitspracherecht haben. Ein guter Makler berät und unterstützt, überlässt aber Ihnen die finale Entscheidung.
Hoher Zeit- und Arbeitsaufwand: Ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück ohne die Hilfe eines Makler zu verkaufen, bedeutet einen immensen Zeit- und Arbeitsaufwand. Sich um diesen aufwändigen Ablauf von Anfang bis Ende zu kümmern, bedeutet einen ungefähren Zeitaufwand von rund 80 Stunden und sollte daher wohl überlegt sein.
Unsicherheit bei der Preisbestimmung: Private Verkäufer tendieren dazu, den Verkaufspreis ihrer Immobilie falsch anzusetzen. Ist er zu niedrig, verkaufen sie ihr Haus oder ihre Wohnung unter Wert. Ein höherer Verkaufspreis heißt jedoch nicht automatisch mehr Geld. Zu hoch angesetzt, wird eine Immobilie zum Ladenhüter. Für eine lange Verkaufs- bzw. Verweildauer gibt es aber noch mehr Gründe. Mehr dazu hier.
Mögliche Überforderung: Ein Immobilienverkauf ohne Makler erfordert viele Fähigkeiten und Kenntnisse, die Laien in der Regel nicht oder nur unzureichend besitzen. Schnell sind sie mit dem komplexen Verkaufsprozess überfordert.
Keine Rechtssicherheit: Bei einem privaten Hausverkauf haben Sie keinerlei Rechtssicherheit und sind für sämtliche Rechtsfragen selbst verantwortlich. Verfügen Sie nicht selbst über ausreichende Kenntnisse oder kennen jemanden, der Sie kostenlos berät, gehen Sie entweder ein großes Risiko ein oder müssen mit zusätzlichen Kosten rechnen.
Hausverkauf ohne Makler: Welche Gründe sprechen dafür?
Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, ohne dafür einen Makler zu engagieren, denkt oft vorrangig an die eingesparten Kosten. Aber nicht nur das ist ein Grund, der dafür spricht:
Einsparung der Maklerprovision: Durchschnittlich 3,57 Prozent des Verkaufspreises müssen Sie als Verkäufer für die Dienstleistungen eines Maklers bezahlen. Nach der gesetzlichen Neuregelung der Maklerprovision entfällt ein gleicher Anteil auf den Käufer. So mancher Immobilieneigentümer rechnet mit spitzem Bleistift und fühlt sich beim Anblick der eingesparten Summe in seiner Entscheidung bekräftigt, den Hausverkauf ohne Makler anzugehen. In diesem frühen Stadion wird gleichwohl oft verkannt, dass im Verkaufsprozess viele weitere Kosten anfallen - die bei einem Maklerauftrag quasi inklusive sind.
Zuversicht auf schnellen Verkaufserfolg: Wohnraum ist überall knapp, es gibt zu wenig Angebote am Markt: Aus diesen und ähnlichen Nachrichten leiten nicht wenige Eigentümer die Schlussfolgerung ab, dass sie auch ohne Makler ganz schnell einen Käufer finden. Weil ja so viele Menschen händeringend suchen.
Emotionale Fürsorge: Die eigene Immobilie liegt jedem Eigentümer am Herzen. Sie steht für viel investierte Zeit und Mühe. Deshalb möchten viele Eigentümer über das weitere Schicksal ihres Hauses ganz allein bestimmen. Kein Makler soll entscheiden, wem sie in die Hände fällt.
Größerer Verhandlungsspielraum: Durch die eingesparte Maklerprovision, so erwägen nicht wenige Eigentümer, ist der Spielraum bei den Verkaufsverhandlungen größer - ohne dass sie Abstriche beim geplanten Erlös machen müssten.
Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler?
Haben Sie sich dafür entschieden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, gilt es, wichtige Erfolgsfaktoren zu beachten, um Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden. Am besten teilen Sie den Verkaufsprozess dazu in drei Abschnitte: die Vorbereitung, die Vermarktung und die Abwicklung des Verkaufs.
Einen Überblick über die einzelnen Schritte beim Hausverkauf bietet folgende Infografik:
Was ist bei der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs ohne Makler zu beachten?
Wie so oft ist auch bei einem Hausverkauf ohne Makler eine gute Vorbereitung enorm wichtig. Beschäftigen Sie sich deshalb mit folgenden Punkten und Fragen:
Den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf finden
Nicht jede Immobilie verkauft sich zu jedem Zeitpunkt gleich gut. Es ist wichtig, den idealen Zeitrahmen zu wählen, um kein Geld zu verschenken. Mehr dazu erfahren Sie in unserem passenden Ratgeber.
Alle wichtigen Dokumente besorgen
Schon vor dem eigentlichen Verkauf sollten Sie alle wichtigen Dokumente wie beispielsweise einen Grundbuchauszug und einen Energieausweis besorgen. Nutzen Sie die praktische Übersicht unserer Checkliste. Beachten Sie aber, dass dies einiges an Zeit in Anspruch nehmen und auch Geld kosten kann.
Die richtige Zielgruppe definieren
Um erfolgreich zu verkaufen, ist die Definition der richtigen Zielgruppe essenziell. Hier geht es um die Frage, für wen sich die Immobilie eignet. Relevante Punkte sind der Familienstand, das Alter, besondere Bedürfnisse, aber natürlich auch das Einkommen Ihrer potenziellen Käufer. Einmal festgelegt, können Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zielgerichtet vermarkten und sparen sich die Interaktion mit ungeeigneten Interessenten. Achten Sie hierbei auch auf ein eventuell vorliegendes Vorkaufsrecht.
Die Immobilie auf den Verkauf vorbereiten
Am besten lässt sich eine Immobilie verkaufen, die sich potenzielle Käufer als zukünftiges Zuhause vorstellen können. Dazu sollte Ihr Haus oder Ihre Wohnung aufgeräumt, sauber und einladend sein. Denken Sie dabei auch an die Außenbereiche. Persönliche Dinge sollten – wenn möglich – entfernt oder durch neutrale Dekoration ersetzt werden. Wägen Sie auch ab, ob sich mitunter kleinere Renovierungen und Modernisierungen positiv auf den Preis auswirken könnten.
Den richtigen Wert der Immobilie ermitteln
Was ist ein realistischer Verkaufspreis? Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, sollten Sie entweder viel Erfahrung mitbringen und den aktuellen Immobilienmarkt kennen oder die Hilfe eines Fachmanns beanspruchen. Das kann ein Makler, aber auch ein Immobiliengutachter sein. Vermeiden Sie es, den Preis zu niedrig anzusetzen und so unnötigen Verlust zu machen. Zu hoch sollte der Preis auch nicht sein, da sich so nur schwer ein Käufer findet.
Gut zu wissen:
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Was ist bei der Vermarktung einer Immobilie ohne Makler zu beachten?
Haben Sie die Vorbereitung erfolgreich abgeschlossen, geht es in die Vermarktung. Jetzt kommt es darauf an, Ihre Immobilie im bestmöglichen Licht darzustellen. Wichtig sind hierbei die folgenden Punkte:
Ein aussagekräftiges Exposé erstellen
Potenzielle Käufer sehen höchstwahrscheinlich als erstes das Exposé Ihrer Immobilie. Stellen Sie also sicher, dass sie dort alle relevanten Informationen finden. Professionelle Fotos und ein ansprechender, informativer Text sind entscheidend.
Die Immobilie aktiv vermarkten
Ist die Immobilie entsprechend vorbereitet und das Exposé erstellt, geht es an die zielgruppenspezifische Vermarktung. Entscheiden Sie, wo, wann und wie Sie die Werbung für Ihre Immobilie schalten wollen. Gängig sind zum Beispiel Portale im Internet, aber auch Tageszeitungen.
Mit Interessenten interagieren
Achten Sie darauf, dass Sie in der Vermarktungsphase möglichst rund um die Uhr erreichbar sind, telefonisch, per Mail oder auch per WhatsApp. Interessenten haben viele Fragen und erwarten umgehende Antworten. Stellen Sie daher sicher, dass Sie so gut über Ihre Immobilie und Ihre Nachbarschaft (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Nahverkehr) Bescheid wissen, dass Sie auch die abwegigsten Fragen präzise beantworten können. Wenn Sie einen Anruf verpassen, rufen Sie so schnell wie möglich zurück. Lassen Sie Interessenten länger als einen Tag warten, entsteht schnell der Eindruck, dass Sie es mit dem Verkauf nicht so eilig haben.
Über Home Staging nachdenken
Sind Sie bereits ausgezogen und (fast) alle Räume sind leer? Dann kann es sich lohnen, mit ein paar Möbeln und dezenter Deko ein wohnliches Ambiente zu schaffen. Potenzielle Käufer erhalten so einen positiven Eindruck, der länger im Gedächtnis bleibt. Unter dem Begriff Home Staging werden alle verschönernden Maßnahmen gefasst, um Ihre Immobilie von ihrer besten Seite zu zeigen. Denn nur ganz wenige Menschen können sich einen leeren Raum so eingerichtet vorstellen, dass er für sie wie das eigene Zuhause aussieht.Besichtigungen organisieren und durchführen
Achten Sie bei der Terminierung von Besichtigungen nach Möglichkeit darauf, eine Uhrzeit zu wählen, zu der noch ausreichend Tageslicht herrscht. Dann erscheint Ihr Haus oder Ihre Wohnung einladender als in der Dämmerung oder gar Dunkelheit. Falls Sie Ihre Immobilie noch bewohnen, räumen Sie sorgfältig auf, putzen Sie Fenster und Böden - und sorgen Sie für einen angenehmen Duft. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für jeden Interessenten - nur dann wird er sich gut aufgehoben fühlen.
Was ist beim Verkaufsabschluss einer Immobilie ohne Makler samt Abwicklung zu beachten?
Ist ein vielversprechender Kaufinteressent gefunden, geht es jetzt in die heiße Phase. Es folgen wichtige Schritte, um den Verkauf erfolgreich abzuschließen:
Die Preisverhandlung meistern Der Kaufinteressent wird höchstwahrscheinlich in die Preisverhandlung gehen wollen. Seien Sie darauf gut vorbereitet und behaupten Sie sich mit Verhandlungsgeschick. Legen Sie vorher fest, was Ihre Untergrenze ist und üben Sie das Gespräch am besten vorher.
Den Kaufvertrag aufsetzen Sind sich beide Parteien einig, folgt als nächster Schritt der Kaufvertrag. Da dafür viel Fachwissen erforderlich ist, übernimmt das ein Notar.
Den Notartermin organisieren und wahrnehmen Vereinbaren Sie einen Termin mit dem Käufer der Immobilie und dem Notar. Bei diesem wird der Kaufvertrag dann von beiden Seiten unterschrieben und mitunter eine Auflassungsvormerkung beantragt.
Die Immobilie übergeben Denken Sie unbedingt daran, ein ausführliches Übergabeprotokoll anzufertigen. Dieses beugt Missverständnissen und späteren Auseinandersetzungen mit dem Käufer vor. Die finale Schlüsselübergabe sollte erst erfolgen, wenn der gesamte Kaufbetrag auf Ihrem Konto eingegangen ist.
Welche Kosten fallen für den Hausverkauf ohne Makler an?
Auch ohne Makler kommen einige Kosten auf Sie zu.
Auch wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen und so die Provision sparen, heißt das keineswegs, dass keinerlei Kosten für den Hausverkauf auf Sie zukommen. Einige für den Hausverkauf notwendigen Dokumente wie der Grundbuchauszug kosten Sie Gebühren, selbiges gilt für eventuell notwendige Immobiliengutachten. Modernisierungen und Homestaging kosten ebenfalls Geld. Ein Fotograf, der professionelle Fotos Ihrer Immobilie anfertigt, möchte bezahlt werden. Für die Schaltung der Anzeigen bzw. die Veröffentlichung des Exoposés fallen Kosten an. Auch eventuelle An- und Abreisen für die Besichtigungen schlagen zu Buche. Ein schlechte Preisverhandlung kann Sie ebenfalls um Geld bringen. Die Notarkosten werden zwar meistens von der Käuferseite getragen, brauchen Sie aber vorab rechtlichen Rat, ist mit weiteren Kosten zu rechnen.
Neben diesen monetären Ausgaben, verlangt ein Immobilienverkauf ohne Makler auch viel Zeit, Aufwand und Nerven. Bedenken Sie zudem, dass ein Großteil der aufgezeigten Kosten bei dem Verkauf über einen Makler bereits in der Maklerprovision enthalten sind. Andere Dinge fallen komplett weg, wie die An- und Abreisen für die Besichtigungen.
Ein Hausmakler kostet zwar Geld, er erbringt aber auch zahlreiche Leistungen. Er verfügt über die notwendige Expertise, kennt den Markt und steht unterstützend von Anfang bis Ende des Verkaufsprozesses an Ihrer Seite. So spart er Ihnen nicht nur viel Geld, sondern auch zahlreiche Arbeitsstunden und Aufwand.
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Immobilie verkaufen – mit oder ohne Makler?
Ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, liegt ganz allein bei Ihnen. Gehen Sie den Verkauf gedanklich durch und beantworten Sie sich ehrlich die Frage, ob Sie dazu in der Lage sind. Besonders Menschen, die weit von der Immobilie entfernt wohnen und andere Verpflichtungen wie Beruf und Familie haben, sind mit dieser Aufgabe schnell überfordert. Auch wenn eine emotionale Bindung zur Immobilie besteht, ist es mitunter ratsam, einen Makler mit der Verkaufsabwicklung zu beauftragen. Nutzen Sie auch die unten stehende Checkliste bei der Entscheidungsfindung.
Haus verkaufen ohne Makler – Checkliste
Sie sind sich unsicher, ob Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück ohne Makler verkaufen sollen? Gehen Sie die Fragen dieser Checkliste durch:
Wohnen Sie dicht bei der Immobilie?
Haben Sie genügend Zeit für die Abwicklung des Verkaufs?
Wissen Sie, welche Dokumente für den Verkauf benötigt werden?
Haben Sie genügend Expertise, um die Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen?
Kennen Sie den realistisch erzielbaren Preis Ihrer Immobilie?
Kennen Sie die richtige Zielgruppe Ihrer Immobilie?
Sehen Sie sich in der Lage, ein ansprechendes Exposé anzufertigen?
Wissen Sie, wie Sie Ihre Immobilie am besten aktiv vermarkten?
Sehen Sie sich in der Lage, mit sämtlichen Kaufinteressenten zu interagieren?
Sind Sie bereit, mehrfach Besichtigungen durchzuführen und dafür ggf. An- und Abreise in Kauf zu nehmen?
Fühlen Sie sich sicher bei der Auswahl eines zahlungsfähigen Käufers?
Besitzen Sie ein gutes Verhandlungsgeschick, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen?
Fühlen Sie sich bezüglich rechtlicher Belange auf der sicheren Seite?
Haben Sie eine oder mehrere Fragen mit nein beantwortet, sollten Sie sich genau überlegen, ob der Hausverkauf ohne Makler wirklich der richtige Schritt ist. Ein Makler nimmt Ihnen nicht nur viele Aufgaben ab, er punktet auch mit Expertise und Marktkenntnis. Er weiß, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist und hat mitunter sogar schon einen passenden Kaufinteressenten an der Hand. Sehen Sie sich auch gerne diesen Erfahrungsbericht an.
Haus verkaufen ohne Makler – FAQ
Was sind die größten Risiken bei einem Verkauf ohne Makler?
Ein Immobilienverkauf in Eigenregie birgt Risiken. So bedeutet der Verkauf ohne Makler einen immensen Zeit- und Arbeitsaufwand. Private Verkäufer tendieren dazu, den Verkaufspreis Ihrer Immobilie falsch anzusetzen. Zudem sind viele Fähigkeiten und Kenntnisse erforderlich, die Laien schnell überfordern. Bei einem privaten Hausverkauf haben Sie außerdem keinerlei Rechtssicherheit und sind für sämtliche Rechtsfragen selbst verantwortlich.
Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler?
Haben Sie sich dafür entschieden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, gilt es, wichtige Erfolgsfaktoren zu beachten, um Fehler zu vermeiden. So ist es wichtig, den idealen Zeitpunkt zu wählen, alle wichtigen Dokumente zu besorgen, die richtige Zielgruppe zu definieren und einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Bereiten Sie Ihre Immobilie gut auf den Verkauf vor und erstellen Sie ein ansprechendes Exposé. Weitere Schritte des Verkaufsprozesses
Welche Kosten fallen für den Hausverkauf ohne Makler an?
Die verschiedenen Dokumente für den Hausverkauf sind mit Kosten verbunden, selbiges gilt für eventuell notwendige Gutachten. Modernisierungen und Homestaging kosten ebenfalls Geld. Ein Fotograf, der professionelle Fotos Ihrer Immobilie anfertigt, möchte genauso bezahlt werden. Für die Schaltung der Anzeigen bzw. die Veröffentlichung des Exoposés fallen Kosten an. Weitere Kostenpunkte
Immobilie verkaufen – mit oder ohne Makler?
Ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen, können nur Sie selbst entscheiden. Bedenken Sie alle Schritte im Verkaufsprozess und beantworten Sie sich ehrlich die Frage, ob Sie dazu in der Lage sind. Bei großer Entfernung, fehlender Zeit und/oder einer starken emotionalen Bindung, ist es mitunter besser, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Nutzen Sie diese Checkliste zur Entscheidungsfindung
Kann ich einen Makler nachträglich beauftragen, wenn der Verkauf nicht gelingt?
Grundsätzlich können Sie auch nachträglich noch einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, wenn Ihre Bemühungen, es ohne Makler zu probieren, erfolglos waren. Die Voraussetzungen sind allerdings nicht optimal. Immobiliensuchende beobachten den Markt sehr genau und langfristig. Sie werden also mitbekommen haben, dass Ihre Immobilie bereits "im Angebot" war. Es hängt dann vom Geschick des jeweiligen Maklers ab, wie zügig ein erfolgreicher Verkauf gelingt.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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