Immobilientausch: So funktioniert der Wechsel
Längst tauschen Menschen nicht mehr nur Briefmarken, Münzen oder Fußballkarten. Unter dem Stichwort "Immobilientausch" finden sich im Netz eine ganze Reihe von Portalen, auf denen Eigentümer, oder auch Mieter, einen Tauschpartner für Haus oder Wohnung suchen. Doch lassen sich Immobilien so einfach tauschen wie Briefmarken? Lesen Sie hier, wie der Immobilientausch praktisch funktioniert und welche Vor- und Nachteile er hat.
Inhaltsverzeichnis
Welche Vor- und Nachteile hat ein Immobilientausch bei Eigentum?
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich aus einem Mietwohnungs-Tausch?
Wann ist eine Zwischenfinanzierung als Alternative sinnvoll?
Was genau ist ein Immobilientausch?
Im Prinzip ist der Immobilientausch ein zeitgleicher, doppelter Haus- oder Wohnungs(ver)kauf. Während verkaufswillige Eigentümer für gewöhnlich zunächst eine neue Immobilie suchen müssen, bevor sie ihr altes Zuhause verkaufen können, werden diese beiden Vorgänge bei einem Immobilientausch zusammengefasst. Die noch bewohnte, eigene Immobilie wird auf der Tauschbörse im Netz hochgeladen. Sie trifft hier auf die Angebote von anderen Eigentümern, die ebenfalls Immobilien tauschen möchten. Im Idealfall wird ein Tauschpartner gefunden, dessen Immobilie zu den eigenen Vorstellungen passt - und umgekehrt. Dann können die Eigentümer beispielsweise ein Haus gegen eine Wohnung tauschen oder eine kleine gegen eine größere Immobilie. Vorausgesetzt, sie einigen sich über den Preis und alle übrigen Bedingungen.
Wichtig:
Jeder Immobilientausch ist rechtlich trotzdem ein Immobilienverkauf beziehungsweise -kauf, der erst durch einen notariellen Kaufvertrag gültig wird.
Auch Mieter können Immobilien tauschen. Sie benötigen dazu jedoch das finale Einverständnis des Vermieters (dazu weiter unten).
Für wen eignet sich der Wohnungstausch?
Ein Immobilientausch eignet sich perfekt für eine junge Familie, welche ihre Stadtwohnung gegen ein Haus in einer ländlicheren Region tauschen möchte.
Wer heute nach den Stichwörtern Wohnungs- oder Haustausch im Internet sucht, findet zahlreiche Portale, auf denen Mieter ihre Mietimmobilie zum Immobilientausch anbieten. Die Tauschwilligen sind vor allem Singles, Paare oder junge Familien. Ihre Tauschgesuche unterscheiden sich je nach Lebenssituation:
Paare, die Nachwuchs erwarten oder wachsende Familien bieten ihre Wohnung zum Immobilientausch gegen eine größere Immobilie mit ein bis zwei Zimmern mehr an.
Ein Paar, das bisher in getrennten Wohnungen gelebt hat, bietet diese zum Wohnungstausch gegen eine größere Wohnung an, z.B. zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen gegen eine Drei-Zimmer-Wohnung.
Paare, die sich getrennt haben, möchten ihre gemeinsame Wohnungen gegen zwei kleinere tauschen.
Wie läuft der Wohnungstausch meiner Mietwohnung ab?
Wer seine Mietwohnung tauschen möchte, kommt nicht am Vermieter vorbei. Schließlich muss dieser den Mieterwechsel erlauben und die Mietverträge entsprechend ändern. Stimmt der Vermieter zu, ist es sogar möglich, die dreimonatige Kündigungsfrist des Mietverhältnisses zu umgehen. Zur Zustimmung sind Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Zumal sie bei Auszug ihres Mieters die Chance haben, die Miete zu erhöhen oder Renovierungsarbeiten durchzuführen. Einige Vermieter wählen ihre Mieter auch gerne selbst aus.
Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Vermieter die Initiative zum Wohnungstausch ergreifen:
So initiierte der Erbbauverein Köln bereits vor mehreren Jahren seinen „Senioren-Wohnungstausch“, bei dem Immobilientauschwillige u.a. von einer Beteiligung an den Umzugskosten profitieren.
Seit Juni 2017 möchte der Immobilienkonzern LEG (130.000 Wohnungen in NRW) mit dem Projekt „Wohnen für Generationen“ älteren Menschen einen Anreiz geben, in eine kleinere Wohnung umzuziehen. Das Angebot: Die Mieter zahlen in der neuen Wohnung den gleichen Quadratmeterpreis Kaltmiete.
In Berlin startete die Senatsverwaltung für Wohnen gemeinsam mit den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen im Sommer 2018 eine Online-Immobilientauschbörse für ihre rund 300.000 Mieter. Auch hier werden die Nettokaltmieten der alten Wohnung für die neue garantiert. Unter bestimmten Bedingungen erhalten Tauschwillige zusätzlich eine Prämie.
Hinweis:
Ein Wohnungstausch ist nicht zu unterschätzen! Schließlich gilt es, zwei Umzüge parallel zu bewältigen. Auch mögliche Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen sind zeitlich entsprechend einzuplanen.
Für wen eignet sich der Immobilientausch?
In Zeiten eines angespannten Wohnungsmarkts und wenigen auf dem Markt verfügbaren Immobilien, wird für einige Gruppen von Menschen auch der Tausch der eigenen Immobilie interessant, darunter vor allem:
Ältere Personen, die nach dem Auszug ihrer Kinder ihr Haus gegen eine Wohnung mit weniger Zimmern tauschen möchten.
Paare und Familien, die ihre durch Nachwuchs zu klein gewordene Eigentumswohnung gegen ein Haus tauschen möchten.
Neben dem Wunsch nach Veränderung können auch weitere Gründe für den Tausch einer Immobilie sprechen:
Die Eigentümer möchten ihre Immobilie erst verkaufen, nachdem sie ein neues Zuhause gefunden haben.
Die Eigentümer brauchen den Verkaufserlös ihrer aktuellen Immobilie, um sich das neue Zuhause leisten zu können.
Gerade ältere Eigentümer haben heute durch die neue Immobilienkreditrichtlinie schlechte Chancen, einen Kredit zu erhalten, um ihre neue Immobilie zu finanzieren. Gleiches gilt für junge Familien, die den Kredit für ihre aktuelle Immobilie noch nicht abgezahlt haben. Der Immobilientausch kann dieses Problem lösen.
Gut zu wissen: Während viele Gründe für einen Haustausch sprechen, kann er sich in der Praxis jedoch schwierig gestalten beziehungsweise es lange dauern, bis der richtige Tauschpartner gefunden ist. Denn neben der Wohnungsgröße muss auch die Lage der Immobilie für beide Seiten passen und jeder bereit sein, gegebenenfalls mehr Geld in die neue Immobilie zu investieren. Schließlich ist es sehr unwahrscheinlich, dass beide Tauschimmobilien den gleichen Marktwert haben, sodass einer der Tauschwilligen quasi draufzahlen muss.
Hinweis:
Oftmals ist das größte Risiko bei dem Immobilientausch, den Wert der Tauschimmobilie und zumeist auch den des eigenen Hauses falsch einzuschätzen. Sichern Sie sich jetzt mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday ab und finden den Preis ihrer Immobilie schnell und unverbindlich heraus.
Wie funktioniert der Haustausch in der Praxis?
Wer einen Haustausch in Erwägung zieht, sollte die Immobilie besser nicht selbst inserieren, sondern die Suche nach dem passenden Tauschpartner bzw. der passenden Tauschimmobilie einem Profi wie einem Hausmakler überlassen. Denn in der Praxis bedeutet der Haustausch für jede Partei, eine Immobilie zu verkaufen und eine andere zu kaufen. Makler haben in der Regel zahlreiche Kunden in ihrer Kartei und dadurch möglicherweise schon die passende Tauschwohnung in petto.
Sind die Tauschimmobilien gefunden und die Besitzer sich über die Konditionen einig, werden die Immobilien jeweils an die andere Partei verkauft. Die Immobilienverkäufe sind von einem Notar zu beurkunden. Ist eine Immobilienfinanzierung im Spiel oder muss eine Seite einen Immobilienkredit aufnehmen, weil die neue Immobilie wertvoller ist, spielt auch die Finanzierung eine Rolle.
Hinweis:
Da der Immobilientausch defacto ein Hauskauf ist, fallen auch Kaufnebenkosten dafür an. Mehr Details dazu in unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Hauskauf:Zum Artikel: Welche Nebenkosten entstehen beim Hauskauf?
Welche Vor- und Nachteile hat ein Immobilientausch bei Eigentum?
Da auch bei einem Tausch von Immobilien nicht auf den notariellen Kaufvertrag verzichtet werden kann, stellt sich die Frage, welche Vorteile es überhaupt haben kann, Immobilien zu tauschen statt zu verkaufen. Sie liegen vor allem in der Finanzierung des Kaufs.
Vorteile des Immobilientausch bei Eigentum:
Geringere Darlehenssumme: Bei einem Immobilientausch müssen nicht so hohe Darlehen aufgenommen werden, weil der Wert der Tauschimmobilie direkt angerechnet werden kann.
Verkaufserlös wird für die neue Finanzierung benötigt: Die Tauschvariante bietet sich für Eigentümer an, die den Verkaufserlös aus der bisherigen Immobilie benötigen, um das neue Zuhause finanzieren zu können. Das können junge Familien mit überschaubarem Eigenkapital ebenso sein wie ältere Menschen, die von den Banken keinen Kredit mehr erhalten.
Nachteile des Immobilientausch bei Eigentum:
Das Modell Immobilientausch bringt natürlich auch einige Nachteile mit, die sich sämtlich aus dem Grundkonstrukt ergeben.
Schwierigkeit, den geeigneten Tauschpartner zu finden: In der Praxis ist es oft nicht nur schwierig, sondern es dauert auch sehr lange, einen geeigneten Partner zu finden. Immobilientausch Erfahrungen beklagen häufig diesen Umstand.
Keine Ersparnis bei den Kaufnebenkosten: Die Entscheidung, Immobilien zu tauschen statt zu verkauften, führt zu keiner Ersparnis bei den Kaufnebenkosten, einschließlich der Steuern.
Risiko des falschen Preises: Wird der Immobilientausch ohne die Fachkompetenz beispielsweise eines qualifizierten Maklers abgewickelt, besteht das Risiko, den Wert der zu tauschenden Immobilien falsch einzuschätzen. Dies gilt sowohl, wenn es darum geht, Haus gegen Haus zu tauschen, als, auch wenn ältere Eigentümer ihr Haus gegen eine Wohnung tauschen möchten.
Gut zu wissen:
Auch die zeitweilige Überlassung von Immobilien als Ferienwohnungen erfüllt per Definition die Kriterien eines Immobilientausches. Die speziellen Portale für diesen Tausch auf Zeit sind jedoch von den klassischen Tauschbörsen eindeutig zu trennen.
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich aus einem Mietwohnungs-Tausch?
Ähnlich wie Eigentümer Häuser tauschen, können auch Mieter ihre Wohnung tauschen. Das Prinzip ist nahezu identisch. Auf einem entsprechenden Online-Portal wird die Mietwohnung unter der Rubrik „Wohnung tauschen“ möglichst detailliert beschrieben, ergänzt um die Wünsche an das Tauschobjekt. Aber: Da es sich nicht um Eigentum handelt, muss der Vermieter dem Vorhaben, die Wohnung zu tauschen, ausdrücklich zustimmen. Es empfiehlt sich unbedingt, dieses Einverständnis zuvor einzuholen.
Vorteile des Mietwohnungstausches:
Schnellerer Erfolg bei Standortwechsel möglich: Bei einem erforderlichen Umzug in eine andere Stadt kann es schneller gelingen, am neuen Standort eine Bleibe zu finden, wenn gegenseitig Wohnungen getauscht werden.
Nahtloser Übergang ohne Kündigungsfrist: Mieter, die ihre Wohnung tauschen, ersparen sich doppelte Mietkosten durch die dreimonatige Kündigungsfrist.
Nachteile des Mietwohnungstausches:
Fehlende Vermieterzustimmung: Der Vermieter kann das Ansinnen des Mieters auf Wohnungstausch ablehnen. Für ihn handelt es sich in jedem Fall um eine Neuvermietung - an einen ihm bis dahin unbekannten Mieter.
Fällt beim Immobilientausch Grunderwerbsteuer an?
Ja, der Immobilientausch unterliegt der Steuer. Zwei Eigentümer, die ihre Häuser tauschen, müssen wie bei jedem regulären Immobilienkauf beide Grunderwerbsteuer zahlen. Deren Höhe bemisst sich am im notariellen Kaufvertrag dokumentierten Preis und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz (aktuell 3,5 bis 6,5 Prozent). Auch darüber hinaus ist Immobilien zu tauschen mit Kosten verbunden: Neben der Grunderwerbsteuer müssen die übrigen, normalen Kaufnebenkosten in der Kalkulation berücksichtigt werden. Dazu zählen unter anderem die Notarkosten und die Kosten für das Grundbuchamt.
Werden auch beim Immobilientausch innerhalb der Familie Steuern fällig?
Werden innerhalb der Familie Immobilien getauscht, so bestimmt der Verwandtschaftsgrad darüber, ob Grunderwerbsteuer fällig wird: Die sogenannte „gerade Linie“ ist steuerfrei. Das heißt: Wenn Eltern und Kinder ein großes Haus gegen ein kleines Haus tauschen oder, wie zumeist üblich, Elternhaus gegen Eigentumswohnung, muss ebenso keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden wie beim Tausch zwischen Großeltern und Enkeln. Bieten aber Bruder oder Schwester gegenseitig an "Tausche Haus gegen Wohnung", so unterliegt dieses Vorhaben der Steuer.
Gut zu wissen:
Auch Ehepartner, die sich bereits getrennt haben, aber noch nicht geschieden wurden, können eine Wohnung oder ein Haus tauschen, ohne Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.
Wann ist eine Zwischenfinanzierung als Alternative sinnvoll?
Für Eigentümer, die ihre Entscheidung zugunsten der Tauschbörse vorrangig deshalb treffen, weil sie mit dem Erlös, den ihre bisherige Immobilie erzielt, erst die Voraussetzungen für eine solide Finanzierung des Neuerwerbs schaffen, kann eine Zwischenfinanzierung als Alternative empfehlenswert sein. In diesem Fall nimmt beispielsweise ein Ehepaar als Kaufinteressent ein Darlehen in exakt nur der Höhe auf, die sich aus der Differenz von Verkaufspreis und noch offener Restschuld der bislang bewohnten Immobilie ergibt. Die Mittel aus dieser Zwischenfinanzierung können für die neue Immobilie genutzt werden. Sobald der Kaufpreis für die alte Immobilie überwiesen wurde, wird das Darlehen zurückgezahlt.
Welche Risiken sind mit einem Immobilientausch verbunden?
Makler tragen durch ihre langjährige Erfahrung dazu bei einen angemessenen Preis zu erzielen.
In der Theorie klingt es recht verlockend, einfach Haus gegen Haus zu tauschen, Wohnung gegen Haus oder Haus gegen Wohnung, und dabei gleichzeitig, wie gewünscht, eine größere oder kleinere Wohnfläche zu generieren. In der Praxis kann es jedoch, wie erwähnt, sehr lange dauern, bis eine Immobilie auf dem Markt des Online-Portals auftaucht, die in wesentlichen Kriterien den eigenen Anforderungen entspricht. Dazu gehören ja nicht nur die Größe, sondern auch der Zuschnitt, die Lage, das Alter und die Ausstattung.
Das größte Risiko bei dem Vorhaben, Häuser zu tauschen, besteht jedoch darin, den Wert der Tauschimmobilie und zumeist auch den des eigenen Hauses falsch einzuschätzen. Ohne eine fachmännische Immobilienbewertung ist es Laien nahezu unmöglich, den Immobilienwert realistisch anzusetzen. Aus diesem Grund besteht beim Immobilientausch immer die Gefahr, einen viel zu hohen Preis zu bezahlen. Auch eventuell versteckte Mängel oder Schäden an der Bausubstanz werden von Nicht-Laien nicht unbedingt sofort erkannt.
Schließlich müssen Eigentümer Vereinbarungen treffen, wie mit eventuell nötigen Renovierungsarbeiten umgegangen werden soll. Sind die durchzuführenden Arbeiten recht umfangreich, muss trotz Immobilientausch möglicherweise eine Zwischenunterkunft finanziert werden. Auch in diesem Fall besteht das Risiko der finanziellen Übervorteilung.
Zeitlich begrenzter Immobilientausch
Eine dritte und die wohl unkomplizierteste Art, seine Immobilie zu tauschen, ist der vorübergehende Tausch als Ferienwohnung. Dabei bieten Reiselustige ihre eigene Wohnung als Feriendomizil für Fremde an, in deren Wohnung sie im Gegenzug zeitgleich Urlaub machen. Tauschpartner finden sich auf speziellen Onlineportalen. Wichtig: Wer nicht selbst Eigentümer seiner Tauschimmobilie ist, sollte seinen Vermieter über sein Vorhaben informieren.
Was sind die Vorteile eines Immobilientausches mit Makler?
Ein qualifizierter Immobilienmakler ermittelt auf Basis anerkannter Verfahren den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. So haben Verkäufer und Käufer stets die Sicherheit, einen fairen Preis zu bezahlen. Bei einem Immobilientausch übernimmt der Makler die Funktion eines Mittlers. Oft verfügt er bereits über eine umfangreiche Kundenkartei, aus der sich unmittelbar Optionen ergeben. Er ist direkter Ansprechpartner für beide Seiten.
Vorteile für den Käufer:
Er erhält regelmäßig Angebote zu geeigneten Immobilien, die zeitnah veräußert/getauscht werden sollen. In aller Regel kann der Makler auch bei einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung den nötigen Kontakt herstellen.
Vorteile für den Verkäufer:
Der Makler kann die Immobilie zielgerichtet anbieten, weil er mögliche Interessenten in seiner Kartei gespeichert hat - oder neue Anfragen erhält. So entfällt die oft lange Wartezeit, die beim Immobilientausch zu den Erfahrungen zählt, die durchgängig gemacht werden.
Vorteile für beide Seiten:
Der Immobilientausch steht auf einem fairen, finanziellen Fundament, da der Makler den Wert beider Immobilien korrekt und belastbar ermittelt hat.
Immobilientausch – FAQ
Für wen eignet sich der Wohnungstausch?
Die Tauschwilligen sind vor allem Singles, Paare oder junge Familien, da sich ihre Lebenssituationen mitunter schnell und oft ändern. Paare erwarten Nachwuchs und sie brauchen mehr Platz. Zuvor getrennt lebende Paare beschließen, zusammen in eine größere Wohnung zu ziehen oder aus der gemeinsamen Drei-Zimmer-Wohnung sollen wieder zwei kleinere werden. Aber auch für ältere Menschen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, eignet sich ein Wohnungstausch.
Wie läuft der Wohnungstausch meiner Mietwohnung ab?
Wer seine Mietwohnung tauschen möchte, kommt an der Zustimmung des Vermieters nicht vorbei. Zur Zustimmung sind Vermieter jedoch nicht verpflichtet. Liegt die Erlaubnis des Vermieters vor, kann es mit der Suche nach passenden Tauschpartnern losgehen. In einigen Städten, darunter Köln und Berlin, gibt es dazu auch spezielle Initiativen. Ansonsten helfen entsprechende Online-Portale. Mehr erfahren zum Thema Immobilientausch.
Für wen eignet sich der Tausch der eigenen Immobilie?
Der Tausch des Eigenheims eignet sich für ältere Personen, die nach dem Auszug ihrer Kinder ihr Haus gegen eine Wohnung mit weniger Zimmern tauschen möchten. Auch für Paare und Familien, die ihre durch Nachwuchs zu klein gewordene Eigentumswohnung gegen ein Haus tauschen möchten, bietet sich dieses Prinzip an. Dazu kommen weitere, mitunter persönliche Gründe. Lesen Sie jetzt alle Informationen zu Immobilientausch hier.
Wie funktioniert der Haustausch in der Praxis?
Wer einen Haustausch in Erwägung zieht, sollte die Suche nach dem passenden Tauschpartner bzw. der passenden Tauschimmobilie einem Hausmakler überlassen. Sind die Tauschimmobilien gefunden und die Besitzer sich über die Konditionen einig, werden die Immobilien jeweils an die andere Partei verkauft. Die Immobilienverkäufe sind von einem Notar zu beurkunden. Weitere Informationen zum Immobilientausch.
Können Immobilien steuerfrei getauscht werden?
Der Immobilientausch innerhalb der Familie ist steuerfrei, wenn die Tauschpartner in gerader Linie verwandt sind. Das bedeutet: Es fällt keine Grunderwerbssteuer an, wenn Eltern und Kinder oder Großeltern und Enkel tauschen. Auch für Ehepartner, die sich mitten im Trennungsjahr befinden, folglich noch nicht geschieden sind, ist der Immobilientausch von der Steuer befreit.
Wie läuft ein Dreiparteientausch ab?
Der Dreiparteientausch funktioniert in aller Regel nur durch die Vermittlung einer Tauschbörse reibungslos und bezieht sich zumeist auf Mietwohnungen. Im Idealfall wird quasi im Dreieck getauscht: Mieter A zieht in die Wohnung B, Mieter B in die Wohnung C und Mieter C in die Wohnung A.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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