Hausverkauf: Kosten für den Eigentümer
Bei einem Hausverkauf zahlt nicht nur der Käufer den vereinbarten Preis. Auch werden Gebühren fällig. Erfahren Sie hier, welche Kosten auf Sie zukommen:
Das Wichtigste zusammengefasst:
Ein Energieausweis ist seit 2009 verpflichtet beim Verkauf einer Immobilie, die Kosten variieren je nach Art des Ausweises.
Notarkosten werden In der Regel vom Käufer übernommen und betragen 1-1,5% des Kaufpreises. Der Verkäufer trägt zusätzliche Kosten bei der Löschung von Rechten Dritter.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf an und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Inhaltsverzeichnis
1. Brauche ich einen Energieausweis?
Seit 2009 müssen Eigentümer, die ihr Haus verkaufen, spätestens beim Besichtigungstermin einen Energieausweis für ihre Immobilie vorzeigen. Andernfalls drohen hohe Bußgelder. Die Kosten sind je nach Art des Energieausweises unterschiedlich hoch. Ein Verbrauchsausweis, der auf der Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basiert, kostet den Verkäufer zwischen 50 und 80 Euro. Für einen Bedarfsausweis, für den ein Fachmann eine umfassende Analyse vor Ort vornimmt, zahlt er rund 300 Euro.
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2. Fallen Notarkosten für mich an?
Ob Grundstück, Wohnung oder Haus: Nur mit Notar wird der Immobilienverkauf rechtsgültig. Der Notar übernimmt dabei die Rolle eines neutralen Mittlers zwischen Käufer und Verkäufer. Er erstellt den Immobilienkaufvertrag, verliest diesen und ist dabei, wenn Käufer und Verkäufer ihn unterschreiben. Darüber hinaus besorgt er beispielsweise auch für den Vertrag relevante Dokumente oder beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
Die Notarkosten beim Immobilienverkauf (inklusive dessen Auslagen sowie Gebühren des Grundbuchamts) übernimmt in der Regel der Käufer des Hauses. Ihre Höhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und unabhängig vom Aufwand, den der Notar betreibt. Die Kosten für den Notar betragen zwischen 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie.
Für den Verkäufer können in dieser Verkaufsphase beim Hausverkauf Kosten anfallen, wenn er Rechte Dritter – etwa die Grundschuld für seine Hausbank (siehe weiter unten) oder ein bestehendes Wohnrecht – löschen lässt.
Hinweis:
Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere professionelle Hausbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Entscheiden Sie sich im Anschluss für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an.
2.1 Wer zahlt die Notarkosten wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Hat der Notar einen Vertragsentwurf im Auftrag des Verkäufers erstellt und erfolgt kein Kaufabschluss, muss der Verkäufer die gesamten Notarkosten tragen. Wurde ein Kaufvertrag schon notariell beurkundet und von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, sind beide Seiten als Gesamtschuldner anzusehen und tragen gemeinsam die Notarkosten beim Hausverkauf. Tritt der Käufer nach Unterzeichnung vom Kaufvertrag zurück, muss er die Gebühren für den Notar komplett zahlen.
3. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, stehen die nächsten Kosten an: die Grunderwerbsteuer. Sie wird per Bescheid vom Finanzamt gefordert und ist spätestens einen Monat nach dessen Zustellung zu zahlen. In der Regel vereinbaren Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen ist. Anders als die Grundsteuer fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal an. Ihre Höhe ist abhängig vom Kaufpreis und variiert von Bundesland zu Bundesland. Sie liegt dabei zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Berlin beträgt sie sechs Prozent. Liegt der Kaufpreis unter 2.500 Euro, ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.
4. Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die vom Käufer für den Grundstücksbesitz und dessen Bebauung gezahlt wird. Das Finanzamt teilt den Jahresbetrag meist auf vier Raten auf, fällig am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Ihre Berechnung gestaltet sich dabei sehr komplex, da die jeweiligen Werte von unterschiedlichen Faktoren abhängen. So spielt es beispielsweise eine Rolle, in welchem Bundesland sich eine Immobilie befindet. Auch das zuständige Finanzamt und allen voran der Steuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde beeinflussen den Wert und entsprechend die Kosten beim Hausverkauf.
Hinweis:
Das Finanzamt gibt Auskunft darüber, wie viel Grundsteuer Immobilienbesitzer zahlen müssen. Außerdem versendet die Behörde automatisch einen Bescheid.
5. Welche Kosten können beim Finanzamt geltend gemacht werden?
Hausbesitzer, die Ihre Immobilie verkaufen, können nur einen geringen Teil der Hausverkauf Kosten steuerlich geltend machen. Laut § 23 im Einkommenssteuergesetz (EStG) entfällt in folgenden Fällen die Steuerpflicht bei einem privaten Hausverkauf für den Verkäufer:
1. Zwischen Verkauf und Erwerb der Immobilie liegen mehr als zehn Jahre
2. Die Immobilie wurde in den letzten zwei Jahren vom Verkäufer, einem Ehe- bzw. Lebenspartner oder kindergeldberechtigten Kindern zu Wohnzwecken genutzt
Hinweis:
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerfrei, wenn sie sich seit mindestens zehn Jahren (Spekulationsfrist) und einem Tag im Besitz des Verkäufers befindet.
Werden die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt, muss der Gewinn aus dem Immobilienverkauf als Einkommen in der Einkommensteuererklärung deklariert und versteuert werden. Um in diesen Fällen beim Hausverkauf die Kosten oder Steuerlast zu mindern, sind für Hausverkäufer folgende Kosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar:
Vermarktungskosten (Online-Anzeigen,Inserate)
Kosten für Rechtsberatung
Fahrkosten (Besichtigungen, Makler etc.)
Modernisierungskosten
Kosten für Energieausweis und Grundbucheinträge
Steuerlich nicht absetzbar sind bei einem privaten Immobilienverkauf die Kosten für Gutachten oder Maklergebühren.
Wichtig:
Kommt der Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung nicht zustande, lassen sich bereits angefallene Hausverkauf Kosten wie zum Beispiel die Ausgaben für die Eigenvermarktung nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
5.1 Kann ich mein Haus unter Wert verkaufen, um Steuern zu sparen?
Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, erwägen Eigentümer häufig, Ihren Kindern oder dem Partner Ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen. Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, Ihr Haus für 1 Euro zu verkaufen, doch wird in diesen Fällen unter Umständen vom Fiskus eine Schenkungssteuer erhoben. Da auch bei Schenkungen eine Beurkundung erfolgt, fallen zudem für den Notar Hausverkauf Kosten an.
6. Wie viel kostet mich die Maklerprovision?
Da ein Hausverkauf für Laien ein erheblicher zeitlicher und organisatorischer Aufwand ist, empfiehlt es sich, einen Makler damit zu beauftragen. Ein guter Makler kümmert sich um jeden Schritt im Verkaufsprozess: Er vermarktet die Immobilie, führt die Wohnungsbesichtigung bzw. Hausbesichtigungendurch, holt auf Wunsch ggf. einen Finanzierungsnachweis beim ausgewählten Käufer ein. Im Erfolgsfall erhält er für seine Arbeit eine Maklerprovision. Diese beträgt in der Regel 3,57 % des Kaufpreises pro Partei.
7. Wie funktioniert der Hausverkauf mit Homeday?
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Erfolgreicher Hausverkauf
Wir stimmen den Verkaufspreis mit Ihnen ab und verhandeln ihn für Sie mit den Kaufinteressenten. Außerdem organisieren wir alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen und stehen Ihnen bis zur Übergabe Ihres Hauses an den neuen Eigentümer zur Seite.
7.1 Welche Kosten fallen beim privaten Hausverkauf an?
Wer den Hausverkauf privat plant, muss Kosten für verschiedene Aufgaben einkalkulieren. Dazu zählen etwa die Kosten für die Anzeigenschaltung oder Gebühren bei Ämtern. Größer sind noch die sogenannten Opportunitätskosten beim Hausverkauf, also der Zeitaufwand, der Eigentümern beim privaten Verkauf entsteht: zum Beispiel für die Besichtigungen der Immobilie. Eine detaillierte Aufstellung aller Kosten finden Sie in unserem Artikel Haus verkaufen privat.
8. Immobilien-Teilverkauf als Alternative?
Teilverkäufe können Senioren eine Alternative zur Immobilienrente bieten und für schnelle Liquidität sorgen.
Das eigene Haus nur zum Teil zu verkaufen und im Alter finanzielle Freiheit genießen - der sogenannte Immobilien-Teilverkauf scheint auf den ersten Blick für ältere Immobilienbesitzer verlockend. Doch mit dem Teilverkauf der eigenen Immobilie an einen Anbieter sind meist finanzielle Nachteile für Eigentümer in Form von Hausverkauf Nebenkosten verbunden.
Anders als beim klassischen Immobilienverkauf überschreiben Hausbesitzer beim Teilverkauf maximal 50 % ihrer Immobilie dem Käufer. Daraufhin wird Ihnen sofort eine Geldsumme ausgezahlt. Deren Höhe richtet sich nach dem Schätzwert der Immobilie. Beim Teilverkauf behält der Verkäufer zwar ein lebenslanges Wohnrecht, ist dafür jedoch zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts verpflichtet. Wie hoch das Nutzungsentgelt ausfällt, bemisst sich an der Höhe der Kaufsumme.
Zusätzlich sind von Verkäuferseite beim Teilverkauf meist sämtliche Gebühren, Instandhaltungs- und Unterhaltskosten für Haus oder Wohnung zu tragen. Da das monatliche Nutzungsentgelt in seiner gesamten Summe in der Regel die Ausgaben für einen Kredit einschließlich Zinsen übersteigt, ist der Immobilien-Teilverkauf nur in seltenen Fällen empfehlenswert.
Tipp:
Nach Meinung der Homeday-Immobilienexperten, ist der Verkauf der gesamten Immobilie dem Teilverkauf meist vorzuziehen. Gerne beraten wir Sie ausführlich darüber, wie Sie im Alter Ihr Haus verkaufen und Kosten sparen können.
9. Weitere Kosten beim Immobilienverkauf
Abhängig vom konkreten Verkaufsfall können weitere Kosten beim Immobilienverkauf anfallen: etwa, wenn der Verkäufer seine Immobilie in Eigenregie verkauft, finanzielle Belastungen bestehen oder gesetzliche Fristen verletzt werden.
9.1 Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Verkauft ein Eigentümer weniger als zehn Jahre nach dessen Erwerb sein Haus und macht damit Gewinn, verstößt er gegen die gesetzliche Spekulationsfrist. Dafür wird eine Steuer fällig, die umgangssprachlich den Namen Spekulationssteuer trägt. Ihre Höhe ist abhängig vom Einkommenssteuersatz des Verkäufers und dem Wertgewinn der Immobilie.
Nicht zahlen müssen Eigentümer die Steuer hingegen, wenn sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
Beispiel: Beim Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist ist der Verkäufer verpflichtet, eine Spekulationssteuer zu zahlen:
| Ursprünglicher Kaufpreis | Pers. Steuersatz |
Spekulationssteuer auf Verkäuferseite |
|---|---|---|
| 300.000 € |
30 % |
9.900 € |
9.2 Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Ist eine Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt und wird sie über einen Kredit finanziert, kann es beim Hausverkauf zu zusätzlichen Kosten kommen: Die Bank kann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr durch die Auflösung des Kredits ein Zinsschaden entsteht.
9.3 Was kostet mich die Löschung der Grundschuld?
Als dingliches Pfandrecht fungiert die Grundschuld als Sicherheit für Gläubiger. So lässt sich etwa die Bank im Rahmen einer Baufinanzierung im Grundbuch eine Belastung in Höhe eines bestimmten Betrags eintragen. Da die Löschung der Grundschuld Gebühren kostet, lassen einige Eigentümer das Pfandrecht auch nach Tilgung des Kredits bestehen. Bei einem Hausverkauf kann der Käufer verlangen, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen. Es ist dann Aufgabe des Verkäufers bzw. eines von ihm beauftragten Notars die Löschung der Grundschuld mithilfe der Löschungsbewilligung zu veranlassen. Für den Notar und die Gebühr des Grundbuchamts werden hier ungefähr 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld fällig.
9.4 Wer trägt die Kosten der Gebäudeversicherung bei Hausverkauf?
Im Regelfall gehen bei einem Hausverkauf die Kosten für die bestehende Gebäudeversicherung automatisch an den neuen Eigentümer über. Dank Sonderkündigungsrecht kann der Käufer die Versicherung jedoch kündigen, zu einem anderen Anbieter wechseln und so die Hausverkauf Nebenkosten senken.
9.5 Lohnt es sich, vor dem Hausverkauf Kosten für eine Renovierung aufzuwenden?
In einigen Fällen kann es sich lohnen, als Eigentümer vor dem Hausverkauf Kosten für eine Renovierung in Kauf zu nehmen. Denn Maßnahmen wie Gartenarbeiten oder Schönheitsreparaturen können den Immobilienwert und damit den Verkaufspreis um einen höheren Betrag als die Höhe der Kosten für die Maßnahme steigern. Erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel, ob es sich lohnt, renoviert zu verkaufen. Auch Home Staging kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken.
10. Was kostet ein Gutachter?
Grundsätzlich müssen Eigentümer bei einem regulären Hausverkauf keinen Gutachter heranziehen. Bestehen jedoch Unsicherheiten bezüglich des Verkehrswertes der Immobilie, ist eine zum Beispiel durch einen Homeday-Makler empfehlenswert. Auch in folgenden Fällen kann es für Verkäufer hilfreich sein, den Wert der eigenen Immobilie durch einen Gutachter bestimmen zu lassen:
Wertbestimmung von Erbschafts- oder Scheidungsimmobilien
Bestimmung des richtigen Angebotspreises beim Hausverkauf ohne Makler
Identifizierung eventueller Sachmängel vor dem Immobilienverkauf
DieKosten für Gutachter unterliegen keinen gesetzlichen Bestimmungen und können frei verhandelt werden. In der Regel betragen die Gebühren für das Gutachten zwischen 0,5 und 1 Prozent des Immobilienwertes. Dabei bildet die Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) den Rahmen zur Gutachter Kostenberechnung beim Hausverkauf.
Je höher also der Hauswert ist, desto höher fallen auch die Gebühren für das Wertgutachten aus. Auch die Schwierigkeit der Bewertung und der Umfang können den Preis für das Gutachten beim Hausverkauf in die Höhe treiben. Für einen unkomplizierten Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung reicht meist ein kostengünstiges Kurzgutachten vom Makler aus. Bei Erbschaft, Scheidung oder zur Vorlage beim Finanzamt wird das umfangreiche und teurere Verkehrswertgutachten benötigt. Dieses wird von einem Sachverständigen oder Gutachter erstellt.
10.1 Was kostet ein Wertgutachten?
Um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen, lassen einige Verkäufer ihr Haus oder ihre Wohnung vor dem Verkauf schätzen. Je nachdem, wer den Immobilienwert ermittelt, fallen unterschiedliche Kosten für die Leistung an. Infrage kommen offizielle Gutachter, Architekten, Bauingenieure oder Hausmakler bzw. Wohnungsmakler.
11. Hausverkauf: Kosten im Gesamtüberblick
| Wofür? | Wie hoch? | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Energieausweis | 50- 300 € | Verkäufer |
| Notar und Grundbuchamt | ca. 1,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Grunderwerbsteuer | Zwischen 3,5 und 6,5 % | Käufer |
| Grundsteuer | Unterschiedliche Höhe | Käufer |
| Maklergebühren | Üblicherweise je 3,57 % des Kaufpreises (bei 19 % MwSt.) pro Partei | Jeweils Verkäufer und Käufer seit gesetzlich geregelter Provisionsteilung |
| Wertgutachten | Abhängig vom Gutachter; bei Homeday erhalten Verkäufer die Immobilienbewertung kostenlos | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers | Verkäufer |
| Löschung Grundschuld | 0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Legt die Bank fest | Verkäufer |
11.1 Hausverkauf Nebenkosten - Beispielrechnung für ein Haus in Berlin
Viele Immobilienbesitzer fragen sich: Wer trägt die Kosten beim Hausverkauf? Um Ihnen zu verdeutlichen, welche konkreten Abwicklungskosten bei Immobilien auf Sie als Verkäufer zukommen und in welcher Höhe sich diese bewegen, finden Sie hier eine Beispielrechnung für die anfallenden Nebenkosten bei einem fiktiven Hausverkauf in Berlin.
Hausverkauf Kosten für ein Einfamilienhaus (Verkaufspreis 350.000 Euro):
| Mögliche Kosten beim Hausverkauf | Kosten Verkäufer | Kosten Käufer |
|---|---|---|
| Energieausweis (vorgeschrieben) | 300 € | 0 € |
| Notarkosten | 0 € | 3.500 € |
| Grundbuchamt | 0 € | 1.250 € |
| Grunderwerbssteuer | 0 € | 21.000 € |
| Maklerprovision 7,14 % (Berlin) | 0 € | 24.990 € |
| Wertgutachten (freiwillig) 0,6 % des Verkehrswerts | 2.100 € | 0 € |
| Alternativ kostenlose Homeday-Immobilienbewertung | 0 € | 0 € |
| Löschung Grundschuld | 391 € | 0 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Immobilienkredit | 6.885,54 € | 0 € |
| Zusammen: | 9.676,54 € | 50.740 € |
Hausverkauf Kosten – FAQ
Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für den Verkäufer?
Für den Verkäufer ist es leicht, bei einem Hausverkauf Kosten zu ermitteln. Er trägt die Kosten für die Löschung der Grundschuld und seit Dezember 2020 in den meisten Fällen die Hälfte der Maklergebühren. Der Käufer muss für die Grunderwerbsteuer, den Notar, seinen Anteil der Maklerprovision und das Grundbuchamt aufkommen. Lesen Sie hier, welche Kosten beim Hausverkauf anfallen.
Wer bezahlt beim Hausverkauf den Notar?
Üblicherweise hat der Käufer das Recht, den Notar auszuwählen. Grundsätzlich trägt er auch die Kosten für die Protokollierung des Kaufvertrages. Diese fallen folglich nicht unter die Kosten beim Hausverkauf. Wünscht der Verkäufer allerdings die Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto, muss er die Kosten dafür übernehmen. Welche Kosten als Käufer und als Verkäufer auf Sie zukommen, erläutern wir hier.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Die Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten beinhalten die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt und eventuell die Maklercourtage. Die Erwerbsnebenkosten fallen je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus. Es besteht keine einheitliche Vorgabe für die Grunderwerbsteuer und wie hoch die Maklercourtage maximal ausfallen kann. Wir haben hier alle Kosten beim Hausverkauf für Sie zusammengestellt.
Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?
Ein Punkt bei den Kosten beim Hausverkauf ist die Löschung der Grundschuld. Hatte der Verkäufer das Haus finanziert, war eine solche „dingliche Sicherheit“ zugunsten der Bank eingetragen. Die Kosten für die Löschung orientieren sich an der Höhe der Grundschuld. Sie betragen 0,2 Prozent des Betrages. Für die Löschung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Hier lesen Sie alles Wichtige zu den Kosten beim Hausverkauf.
Wie hoch sind die Steuern bei Grundstücksverkauf?
Die Grunderwerbsteuer zählt nicht nur zu den Hausverkauf Kosten. Sie fällt auch an, wenn nur das Grundstück verkauft wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bestimmt das Bundesland. Die Bandbreite reicht von 3,5 Prozent bis hin zu sechs Prozent. Die Grunderwerbsteuer nimmt häufig den Löwenanteil bei den Kosten beim Hausverkauf für den Erwerber ein. Informieren Sie sich hier über die detaillierten Kosten.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?
Da es sich um eine Erwerbsteuer handelt, muss der Käufer diese entrichten. Ist dies geschehen, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst dann kann der Eigentumsübertrag im Grundbuch erfolgen. Die Grunderwerbsteuer zählt nicht zu den Hausverkauf-Kosten. Machen Sie sich hier ein Bild, welche Kosten für den Erwerber anfallen.
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