Mängelhaftung: Wer haftet für Schäden nach dem Immobilienverkauf?
Es ist ein großes Ärgernis für Immobilienkäufer und -verkäufer. Nach dem erfolgreichen Verkaufsabschluss entdeckt der Käufer Schäden an der Immobilie, fordert eine Mängelhaftung. Erfahren Sie hier, welche Schäden als Mängel gelten, wer die Mängelhaftung übernimmt und wie Sie Gewährleistungsansprüche vermeiden.
Inhaltsverzeichnis
Welche juristischen Folgen drohen bei verschwiegenen Mängeln?
Handlungsempfehlung: Worauf sollten Sie beim Hausverkauf achten?
Objektive Wertminderung:
Eine Online-Bewertung, die Mängel berücksichtigt, liefert eine objektive Schätzung des Wertverlusts. Dies kann helfen, emotionale oder subjektive Einschätzungen beider Parteien aus der Gleichung zu entfernen.
Welche Mängel können bei Immobilien auftreten?
Bei oder nach dem Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf können unterschiedliche Arten von Mängeln auftreten: offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel:
Offene Mängel sind unproblematisch, da sie für den Käufer offensichtlich erkennbar sind – wie beispielsweise ein großes Loch im Dach oder Schimmelflecken an der Wand.
Versteckte Mängel bezeichnen solche Schwachstellen der Immobilie, die sowohl für den Verkäufer als auch Käufer oder eine andere Person nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind. Sie kommen meist erst bei Nutzung der Immobilie zum Vorschein. Ein Beispiel hierfür ist ein Wasserschaden durch verrostete Rohre.
Arglistig verschwiegene Mängel sind all jene (versteckten) Defizite, die der Verkäufer zwar kennt, den Käufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen jedoch nicht darüber aufklärt.
Haus gekauft Mängel festgestellt: Wann haftet ein Verkäufer für Mängel an der Immobilie?
Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel. Rechtsgrundlage ist § 433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):
„Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“
Gemäß § 434 BGB ist eine Sache „frei von Sachmängeln, wenn sie zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs die vereinbarte Beschaffenheit hat.“ Ein Sachmangel liegt nach dem Gesetz hingegen vor, wenn eine Sache nicht für die Verwendung dient, für die sie laut Kaufvertrag bestimmt ist oder nicht die Beschaffenheit hat, die Sachen gleicher Art in der Regel aufweisen und vom Käufer erwartet werden dürfte. Ein Sachmangel wäre in diesem Sinne etwa, wenn ein zu Wohnzwecken gekauftes Haus, das jedoch unbewohnbar ist, weil ein Dach undicht ist oder das Haus asbestbelastet ist.
Ein Rechtsmangel liegt nach § 435 BGB vor, wenn Dritte Rechte im Hinblick auf das Grundstück oder die Immobilie geltend machen, welche dem Käufer nicht bekannt beziehungsweise nicht Teil des Kaufvertrags sind. Beispiele sind etwa im Grundbuch eingetragene Rechte, wie das Nießbrauchrecht, welches aber in der Realität nicht besteht.
Wie lässt sich einer Mängelhaftung vorbeugen?
Vor allem bei älteren Häusern, also Bestandsimmobilien, sind Mängel am Haus nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Vor allem Mängel in der Bausubstanz können jedoch hohe Sanierungskosten nach sich ziehen.
Rechtsstreit mit Käufer vermeiden durch schriftliche Gewährleistungsansprüche
Es ist möglich, die Gewährleistung für etwaige später auftretende Mängel am Haus nach Kauf im Immobilienkaufvertrag auszuschließen. Gängige Formulierungen wie „Gekauft, wie es steht und liegt“, „Gekauft, wie gesehen“ oder „Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für Mängel“ schützen den Verkäufer. Er schuldet dem Käufer dadurch nur die Übertragung seines Besitzes im aktuellen Zustand – mit allen vorhandenen Alters- und Gebrauchsspuren. Das schließt auch alle Mängel am Haus nach Kauf ein, die beiden Parteien bei Vertragsabschluss nicht bekannt sind.
Die Mängelhaftung lässt sich jedoch nur für Sachmängel begrenzen. Hinsichtlich rechtlicher Mängel ist der Verkäufer verpflichtet, diese zu entfernen, wenn der Käufer die rechtlichen Belastungen nicht übernehmen möchte.
Klarheit schaffen durch professionelle Immobilienbewertung
Wenn ein Käufer versteht, welche Mängel vorhanden sind und wie diese den Wert beeinflussen, kann er besser planen, wie viel er in zukünftige Renovierungen oder Reparaturen investieren möchte.
Nach Hauskauf Mängel festgestellt: Welche juristischen Folgen drohen bei verschwiegenen Mängeln?
Ein im Kaufvertrag festgehaltener Gewährleistungsausschluss gilt nicht in jedem Fall. Im Falle einer arglistigen Täuschung etwa, also wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst gegenüber seinem Käufer verschwiegen hat, haftet der Verkäufer für die Mängel.
Sofern der Käufer keine Kenntnis von dem Mangel hatte und ihm dies nicht grob fahrlässig zulasten gelegt werden kann, steht ihm gemäß § 437 Nr. 1 BGB Nacherfüllung zu. Das heißt, dass der Mangel vom ehemaligen Besitzer nachgebessert werden muss.
Im Rahmen der Nacherfüllung ist es nach § 439 BGB auch möglich, neben der Beseitigung des Mangels eine gleichartige Sache zu liefern. Da es jedoch sehr unwahrscheinlich ist, dass ein Verkäufer eine vergleichbare Immobilie zur Verfügung stellen kann, kommt in der Praxis eher die Beseitigung vor.
Gelingt die Mängelbeseitigung nicht, ist der Käufer nach § 440 BGB berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis nach § 441 BGB zu mindern. Hat der Immobilienverkäufer seine Pflichten aus dem Kaufvertrag verletzt, steht dem Geschädigten Schadensersatz zu. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienverkäufer im Vertrag für bestimmte Eigenschaften der Immobilie eine Garantie gewährt. Dann muss er für den Mangel einstehen. Selbst wenn der Käufer den Mangel nach allgemeiner Auffassung hätte kennen müssen und ihm für seine Unkenntnis grobe Fahrlässigkeit nachgesagt werden kann, ist der Verkäufer nicht berechtigt, die Verantwortung von sich zu weisen.
Für die Mängelhaftung muss der neue Eigentümer glaubhaft machen, dass der Verkäufer bei der Übertragung der Immobilie von dem Mangel wusste und ihn wissentlich verschwiegen hat: Die Beweislast liegt also beim Käufer. In Streitfällen wird daher oft ein Sachverständiger beauftragt. Dieser begutachtet den Schaden und wertet aus, wie lange dieses Problem bereits in der Vergangenheit bestanden hat.
Verminderung von Rechtsstreitigkeiten: Ein häufiges Problem nach dem Verkauf von Immobilien sind rechtliche Auseinandersetzungen aufgrund unterschiedlicher Auffassungen über den Zustand der Immobilie. Nicht alle Mängel sind gleich. Eine objektive Bewertung, die Mängel berücksichtigt, kann solche Rechtsstreitigkeiten vermindern oder sogar verhindern.
Verjähren Mängelansprüche?
Die Mängelhaftung beim Immobilienverkauf ist zeitlich begrenzt. Laut § 438 verjähren die Käuferansprüche bei Sachmängeln in der Regel 5 Jahre nach Übergabe der Immobilie. Bei Rechtsmängeln kann der Käufer seinen Anspruch auf Mängelhaftung 30 Jahre lang geltend machen.
Handlungsempfehlung: Worauf sollten Sie beim Hausverkauf achten?
Grundsätzlich haben Sie als Eigentümer die Pflicht, die Immobilie frei von Mängeln an den Käufer zu übergeben. Allerdings gestaltet sich dies bei Bestandsimmobilien nicht ganz einfach. Hier gilt daher: Die Immobilie sollte einen altersgerechten Zustand aufweisen und frei von Schäden sein. Da Mängel am Haus nach Kauf jedoch auftreten können, sollten Sie als Verkäufer grundsätzlich einen Gewährleistungsausschluss für offene und versteckte Mängel im notariellen Kaufvertrag verankern. Zudem ist es ratsam, von Garantien Abstand zu nehmen. Denn sie könnten zu Schadensersatzansprüchen seitens des Käufers führen. Sofern Sie nicht sicher sind, ob und welche Mängel bestehen, können Sie als Eigentümer selbst einen Sachverständigen beauftragen, der die Mängelfreiheit bestätigt. Das Urteil eines Immobiliengutachters ist jedoch kostenintensiv.
Die Prüfung auf Mängel sollte diese Bereiche umfassen:
Prüfung auf Schädlinge oder Feuchtigkeit in der Bausubstanz:
Schädlingsbefall: Hausbock
Pilzbefall: Hausschwamm
Feuchtigkeit: Schimmel
Prüfung auf gesundheitsschädliche Substanzen der Immobilie und des Grundstücks:
Asbest
Belastung des Grundwassers
Kontamination des Grundstücks
Prüfung auf rechtliche Bauaspekte:
Fehlende Genehmigungen für Bau bzw. Anbau oder Art der Nutzung
Miet- oder Pachtverträge und Wohnungsrechte Dritter
Prüfung auf Belastungen durch externe Umweltfaktoren:
Überflutungsgefahr
Geruchsbelästigung
Lärmbelästigung
Generell sollten Sie alle Mängel offen kommunizieren. Selbst wenn das Problem und dessen Beseitigung Jahre her ist, ist es anzusprechen. Im besten Fall legen Sie dem Käufer die entsprechenden Leistungsnachweise und Rechnungen der Handwerker vor.
Liegen Mängel vor, empfiehlt es sich, dem notariellen Kaufvertrag eine Mängelliste beizufügen, um etwaigen späteren juristischen Auseinandersetzungen entgegenzuwirken. Eine mögliche Formulierung könnte in diesem Zusammenhang wie folgt lauten: „Der Verkäufer macht darauf aufmerksam, dass im Jahr 2014 im Keller in einer Ecke rechts neben der Eingangstür Schimmel aufgetreten ist. Dieser wurde fachmännisch laut Nachweis von der Handwerkerfirma Maier beseitigt.“
Haus gekauft Mängel festgestellt – FAQ
Welche Mängel können bei Immobilien auftreten?
Bei oder nach dem Immobilienkauf beziehungsweise -verkauf können unterschiedliche Arten von Mängeln auftreten. Offene Mängel sind unproblematisch, da sie für den Käufer offensichtlich erkennbar sind. Versteckte Mängel bezeichnen solche Schwachstellen der Immobilie, die nicht auf den ersten Blick zu erkennen sind. Arglistig verschwiegene Mängel sind all jene (versteckten) Defizite, die der Verkäufer zwar kennt, den Käufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen jedoch nicht darüber aufklärt. Mehr Beispiele zu Mängeln am Haus nach Kauf
Wann haftet ein Verkäufer für Mängel an der Immobilie?
Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel. Rechtsgrundlage ist § 433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Er haftet, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Dies beispielsweise der Fall, wenn eine Sache nicht für die Verwendung dient, für die sie laut Kaufvertrag bestimmt ist, etwa ein zu Wohnzwecken gekauftes Haus, das jedoch unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte an der Immobilie geltend machen, welche nicht Teil des Kaufvertrags sind. Mehr zum Thema Haus gekauft Mängel festgestellt hier
Wie lässt sich eine Mängelhaftung vorbeugen?
Vor allem bei älteren Häusern, also Bestandsimmobilien, sind Mängel nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Um einen Rechtsstreit mit dem Käufer zu vermeiden, sollten sich Immobilienverkäufer schriftlich vor Gewährleistungsansprüchen absichern, in dem sie sie im Kaufvertrag ausschließen. Er schuldet dem Käufer dadurch nur die Übertragung seines Besitz im aktuellen Zustand – mit allen vorhandenen Alters- und Gebrauchsspuren.
Welche juristischen Folgen drohen bei verschwiegenen Mängeln?
Wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst gegenüber seinem Käufer verschwiegen hat, haftet der Verkäufer für die Mängel. Dem Käufer steht dann unter Umständen eine Nacherfüllung zu. Das heißt, dass der Mangel vom ehemaligen Besitzer nachgebessert werden muss. Gelingt die Mängelbeseitigung nicht, ist der Käufer berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern. Weitere Informationen zur Mängelhaftung
Themengebiet: Immobilienverkauf
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