Mehrfamilienhaus verkaufen: Das gilt es zu beachten
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, hat einen größeren Aufwand als beim Verkauf eines Einfamilienhauses. Erfahren Sie hier u.a., welche Unterlagen wichtig sind, wie die Wertermittlung funktioniert und ob ein separater Wohnungsverkauf sinnvoller ist als ein Komplettverkauf.
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Inhaltsverzeichnis
Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?
Um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die Auskunft über Zustand, Lage und Ausstattung einer Immobilie geben und vor allem von potenziellen Käufern angefragt werden. Dazu gehören die folgenden:
Flurkarte: Sie ist eine maßstabsgetreue Darstellung aller Liegenschaften, das heißt: aller Flurstücke und Grundstücke. Die digitale Flurkarte (automatisierte Liegenschaftskarte) löst heute die analoge Flurkarte ab. Sie wird vom Katasteramt geführt.
Grundrisse der verschiedenen Wohneinheiten: Die Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten informieren über deren Größe, Schnitt, Ausrichtung und Besonderheiten.
Bestehende Mietverträge: Durch die Mietverträge erhält der potenzielle Käufer des Mehrfamilienhauses Kenntnis über die mögliche Rendite. Häufige Mieterwechsel, Mietkürzungen und Rechtsstreitigkeiten können auf eine unzureichende Wohnqualität und mangelhafte Bausubstanz hinweisen. Interessenten möchten häufig außerdem wissen, wie alt die Mieter sind, wann die letzte Mieterhöhung stattfand und welche Kündigungsfristen jeweils gelten.
Versicherungsnachweise, unter anderem Gebäudeversicherungen.
Unterlagen, die die Substanz des Mehrfamilienhauses dokumentieren, gegebenenfalls ein Wertgutachten.
Nachweise über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmender vergangenen Jahre.
Energieausweis, der das Mehrfamilienhaus energetisch bewertet. Wer die Bewertung als Verkäufer versäumt, muss mit einem empfindlichen Bußgeld rechnen.
Verträge mit Dienstleistern, zum Beispiel mit der Verwaltung, dem Hausmeisterservice und im Bereich der Gartenpflege.
Wie lässt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln?
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie zunächst dessen Wert kennen. Hier kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dessen Berechnung basiert auf objektiv erhobenen Daten. Im Mittelpunkt steht der dauerhaft mit der Immobilie zu erzielende Betrag. Um den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses zu berechnen, sind diese Faktoren maßgeblich:
Der Bodenwert: Er errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Größe des Grundstücks. Multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt sich die Bodenwertverzinsung.
Der Rohertrag: Er bezeichnet die erzielbare Jahresmiete. Richtwert sind nicht die tatsächlichen Einnahmen, sondern der marktübliche Mietzins.
Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten: Dazu zählen beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung, den Betrieb und mögliche Verwaltungskosten. Diese werden vom Rohertrag abgezogen, das Ergebnis ist der Jahresreinertrag.
Vervielfältiger: Der Vervielfältiger als Multiplikator der Jahreskaltmiete ist ein wesentlicher Faktor zur Rentabilitätsberechnung einer Immobilie. Je geringer er ist, desto rentabler ist die Immobilie. Um den geeigneten Vervielfältiger zu ermitteln, ist beispielsweise die Restnutzungsdauer des Gebäudes ausschlaggebend. Der ermittelte Vervielfältiger wird dann mit dem Gebäudereinertrag (Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung) multipliziert. So errechnet sich der Ertragswert der baulichen Anlagen ohne Bodenwert.
Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses: Bauliche und altersbedingte Schäden reduzieren den Ertragswert. Sie sind demnach entsprechend abzuziehen. Der Bodenwert hingegen ist zu dem ermittelten Gebäudeertragswert zu addieren. Das Ergebnis ist der Ertragswert des bebauten Grundstücks.
Ein Ertragswertgutachten wird aufgrund seiner Komplexität in der Regel von einem Gutachter erstellt.
Ein Mehrfamilienhaus verkaufen – als Ganzes oder als separate Wohneinheiten?
Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, fragen sich in der Regel, ob sie die verschiedenen Wohneinheiten eher separat oder das Mehrfamilienhaus in seiner Gesamtheit verkaufen sollten. Dabei ist der Aufwand, die Wohneinheiten einzeln zu verkaufen, natürlich größer. In der Summe lässt sich durch den Einzelverkauf aber in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielen. Allerdings gibt es bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen einiges zu beachten.
Komplett- oder Einzelverkauf eines Mehrfamilienhauses: Vor-und Nachteile im Überblick
Die Entscheidung, ob Sie das Mehrfamilienhaus aufteilen und separate Eigentumswohnungen verkaufen, oder die Immobilie als Ganzes verkaufen, geht mit verschiedenen Vor- und Nachteilen einher.
Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes
Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Schnellerer Verkaufsprozess: | Begrenztes Kaufinteresse: Es gibt nur eine geringe Anzahl potenzieller Käufer, da es sich um eine hohe Investitionssumme handelt. |
Geringerer Verwaltungsaufwand: | Geringerer Verkaufspreis: Der Gesamtpreis bei einem Komplettverkauf ist oft geringer, als bei einem Teilverkauf. |
Attraktive Kapitalanlage: | |
Planungssicherheit: |
Verkauf einzelner Wohneinheiten
Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Höherer Verkaufspreis: | Aufwendige Verkaufsvorbereitung: |
Größere Käufergruppe: | Kosten für die Verkaufsvorbereitung: |
Längerer Verkaufsprozess: |
Was ist bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen zu beachten?
Wer sich als Eigentümer entscheidet, sein Mehrfamilienhaus zu verkaufen und die einzelnen Einheiten dabei in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss einige Regeln und Vorschriften einhalten:
Für den separaten Wohnungsverkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese weist nach, dass es sich um separate Wohnungseinheiten handelt, die voneinander getrennt und abschließbar sind. Im weiteren Verlauf der Aufteilung in Wohneinheiten steht die Ausarbeitung einer Teilungserklärung und die Begründung von Wohnungsgrundbüchern an.
Wird die Wohnung eines Mieters durch den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Wohneigentum umgewandelt, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer ihm die Möglichkeit einräumen muss, die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie mit einem Dritten vereinbart, zu erwerben. Anderes gilt, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen verkaufen möchte.
Wandelt ein Eigentümer eine Wohnung in eine Eigentumswohnung um, weil er die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, genießt der Mieter nach dem Verkauf einen erhöhten Kündigungsschutz. Dieser wirkt sich durch eine mindestens drei Jahre dauernde Kündigungssperrfrist aus, die in manchen Kommunen bis zu zehn Jahre dauern kann. Innerhalb dieser Sperrfrist darf der neue Vermieter dem Mieter auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Ob beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Steuern anfallen, ist von der Haltedauer der Immobilie abhängig. Auch weitere Verkäufe innerhalb eines bestimmten Zeitraums werden bei der steuerlichen Betrachtung berücksichtigt.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind verschiedene Steuern möglich:
Spekulationssteuer: Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Wie hoch die steuerliche Belastung ausfällt, ist unter anderem von der Höhe des Gewinns und dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers abhängig. Hat der Verkäufer einen Teil der Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, fällt auf den eigengenutzten Teil keine Spekulationssteuer an.
Gewerbesteuer: Handelt es sich um einen gewerblichen Immobilienhandel, wird Gewerbesteuer fällig. Das Finanzamt geht von einem Gewerbe aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobiliengeschäfte abgewickelt werden.
Mehrfamilienhaus verkaufen - selbst oder mit Makler?
Bevor Sie in die Vermarktung einsteigen, stehen Sie vor der Entscheidung, ob Sie den Verkauf in Eigenregie planen oder mit einem Makler zusammenarbeiten. Die Vermarktung über einen Makler geht für Eigentümer mit verschiedenen Vorteilen einher.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder die Aufteilung der Immobilie und Verkauf der einzelnen Einheiten ist sehr komplex und erfordert sehr gute Kenntnisse des Immobilienmarkts. Vor allem für Laien ist es oftmals schwer, mit Interessenten, die über umfangreiche Erfahrungen verfügen, Verkaufsgespräche zu führen. Es besteht die Gefahr, dass erfahrene Kaufinteressenten den Kaufpreis erheblich drücken und Sie die Immobilie am Ende unter Wert verkaufen.
Ein Immobilienmakler weiß genau, auf was es beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ankommt. Der Profi ist versiert im Umgang mit Kapitalanlegern, die sich für die Immobilie interessieren und weiß, wie die Verkaufsverhandlungen am besten geführt werden. Der Fachmann kann den Verkaufspreis realistisch einschätzen und unterstützt bei der Beschaffung fehlender Unterlagen.
Zudem verfügen Immobilienmakler über ein breites Netzwerk und haben Kontakt zu möglichen Käufern, sodass Sie von einem schnelleren Verkaufsprozess profitieren.
Gut zu wissen:
Noch vor einigen Jahren war es eher selten, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Meistens war es Eigentümern zu aufwändig, sich mit Mietern auseinanderzusetzen. Heute ist ein Mehrfamilienhaus eine komplexe Kapitalanlage, die mit einer soliden Hausverwaltung und guten Mietern eine risikofreie Investition und deshalb für Kapitalanleger und auch für ausländische Investoren interessant ist.
Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen?
Wir helfen Ihnen gerne weiter. Füllen Sie einfach das folgende Formular aus:
Mehrfamilienhaus verkaufen – FAQ
Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?
Um den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vorzubereiten, sind zunächst verschiedene Unterlagen erforderlich. Diese informieren potenzielle Käufer über Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie. Dazu gehören zum Beispiel die Flurkarte, die Grundrisse, bestehende Mietverträge, Versicherungsnachweise, der Energieausweis sowie Verträge mit Dienstleistern. Weitere Unterlagen
Wie lässt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses ermitteln?
Der Wert eines Mehrfamilienhauses lässt sich mit dem sogenannten Ertragswertverfahren ermitteln. Für die Berechnung sind diverse Faktoren relevant. So sind der Bodenwert, der Rohertrag, die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten, der Vervielfältiger und der bauliche Zustand des Mehrfamilienhauses maßgeblich. Das Ertragswertverfahren wird in der Regel von einem Gutachter durchgeführt.
Ein Mehrfamilienhaus als Ganzes oder als separate Wohneinheiten verkaufen?
Es ist möglich, ein Mehrfamilienhaus als Ganzes zu verkaufen. Hiermit sind ein geringerer Aufwand, aber zumeist auch ein niedrigerer Verkaufspreis verbunden. Als zweite Variante können die verschiedenen Wohneinheiten einzeln verkauft werden. Damit geht mehr Aufwand einher, dafür ist der Gewinn am Ende höher. Allerdings gibt es einiges zu beachten. Weiterlesen
Was ist bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen zu beachten?
Soll ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, sind einige Regeln und Vorschriften einzuhalten. Zunächst ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, dann steht die Ausarbeitung einer Teilungserklärung und die Begründung von Wohnungsgrundbüchern an. Mieter haben Anspruch auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht, es sei denn der Eigentümer verkauft an Familienangehörige. Des Weiteren steht Mietern ein erhöhter Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren zu. Mehr Informationen
Wie hoch sollte der Abstand zwischen Miete und Ertrag liegen, um den Verkauf zu optimieren?
Die Höhe des Abstands ist vor allem von der aktuellen Marktsituation abhängig. Investoren interessieren sich bei einem Mehrfamilienhaus vor allem für die Bruttorendite, die in der Regel zwischen 4 und 6 % liegt. In stark nachgefragten Lagen sind auch geringere Renditen denkbar.
Welche Risiken bestehen bei einem teilweisen Leerstand des Mehrfamilienhauses während des Verkaufs?
Investoren interessieren sich in der Regel für vermietete Immobilien mit einem guten Mietertrag. Ein Leerstand könnte auf eine geringe Mieternachfrage hinweisen und so die Verkaufsverhandlungen erschweren. Zudem entgehen dem Eigentümer durch den Leerstand Mieteinnahmen, was zu finanziellen Verlusten führen kann. In ungenutzte Wohneinheiten können zudem während des Leerstands Schäden auftreten, die längere Zeit unentdeckt bleiben und so den Wert der Immobilie mindern.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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