Notarkosten beim Wohnungsverkauf:
So viel fällt 2025 an
Bei einem Wohnungsverkauf geht es um hohe Beträge. Die verpflichtende Einschaltung eines Notars sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer bei der Eigentumsübertragung rechtlich auf der sicheren Seite sind. In diesem Zusammenhang fallen Notarkosten für den Wohnungsverkauf an. Erfahren Sie hier, welche Leistung ein Notar bietet und welche Kosten dafür anfallen.
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im Schnitt bei 5 bis 5,5 Gebührensätzen](https://images.ctfassets.net/3ua41ka4yha8/ADCBE5gYTksAXDAYOfoGq/5ec49393089edeb1387d9dd223ed6e84/Icons_L_ic_euro-change_156.svg?w=320&h=320&q=80){kind=icon}
Notarkosten beim Wohnungsverkauf liegen:
im Schnitt bei 5 bis 5,5 Gebührensätzen
Inhaltsverzeichnis
Notarkosten beim Wohnungsverkauf – mit dieser Höhe müssen Sie rechnen
Können Käufer und Verkäufer abweichende Regelungen zur Kostenaufteilung treffen?
Was passiert mit den Kosten, wenn der Vertrag nicht zustande kommt?
Das wichtigste zuerst:
Wer zahlt die Notarkosten, wenn ein Kauf nicht zustande kommt?
Beauftragen Sie als Verkäufer den Notar mit einem Kaufvertragsentwurf und das Geschäft kommt letztlich nicht zustande, müssen Sie die Kosten komplett alleine tragen. Idealerweise sucht daher der Käufer den Notar aus und erteilt den Auftrag.
Wer zahlt die Notarkosten beim Wohnungsverkauf?
Üblicherweise übernimmt der Käufer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf. In der Praxis beauftragt dieser daher auch den Notar für die Abwicklung des Wohnungs- oder Hauskaufs.
Die Immobilie ist lastenfrei an den Käufer zu übergeben. Das heißt, dass Grundschulden vor der Eigentumsübertragung zu löschen sind. Dafür holt der Notar Löschungsbewilligungen der jeweiligen Gläubiger ein und veranlasst die Löschung im Grundbuch. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer.
Notare sind bei der Berechnung ihrer Dienstleistungen bundeseinheitlich an das Gerichts- und Notarkostengesetz gebunden (GnotKG) gebunden, das für jede konkrete Tätigkeit einen vorgegebenen Gebührensatz ausweist. Sie können sich ihren Notar also frei auswählen und müssen nicht befürchten, dass Sie möglicherweise einen "teuren" Experten erwischen. Die Notarkosten sind in NRW identisch mit denen in jedem anderen Bundesland. Auch die Kosten für den Notar für einen Entwurf ohne Beurkundung unterscheiden sich nicht.
Für gewöhnlich erhalten Sie von Ihrem Notar eine detaillierte Auflistung mit allen abgerechneten Einzelposten und deren jeweiligem Gebührensatz. Dabei taucht gewöhnlich nur die Position "Beurkundung des Kaufvertrags" auf - die Kosten für den Notar für den Entwurf ohne die Beurkundung sind darin bereits enthalten.
Maßgeblich für die einfache Gebühr ist grundsätzlich der Kaufpreis der Wohnung (siehe Notarkosten Tabelle). Je höher der Kaufpreis der Wohnung, desto höher liegt der anzusetzende Basis-Gebührensatz - und desto höher fallen die Kosten für den Notar für einen Entwurf ohne Beurkundung oder die übliche Beurkundung des Kaufvertrags aus.
Gut zu wissen:
Auch wenn der Käufer die Notargebühren für den Wohnungsverkauf trägt, haften beide Parteien für deren Zahlung. Das heißt: Begleicht der Käufer die Notarrechnung nicht, ist der Notar berechtigt, die Kosten vom Verkäufer einzufordern.
Die Tabelle dient lediglich zur groben Orientierung. Denn welche Dokumente benötigt werden, ist von Immobilienverkauf zu Immobilienverkauf unterschiedlich. Es handelt sich also um Durchschnittswerte. Im Schnitt liegen die Notarkosten bei etwa einem Prozent des Verkaufspreises der Immobilie. Hinzu kommen rund 0,5 Prozent als Grundbuchkosten. Welche Kosten bei einem Wohnungsverkauf über die Notarkosten hinaus anfallen, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel Wohnungsverkauf Nebenkosten.
Gut zu wissen:
Die Notarkosten bei einem Wohnungsverkauf lassen sich steuerlich absetzen, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt. Bei einer Eigennutzung können Sie die Kosten nicht steuerlich geltend machen.
Wofür fallen Notarkosten beim Wohnungsverkauf an?
Der Notar erhebt Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages. Darüber hinaus gibt es weitere Vorgänge, für die Gebühren anfallen:
Löschung von Grundschulden
Eintragung der Auflassungsvormerkung
Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten
Einholung von Genehmigungserklärungen
Anforderung von Dokumentenabschriften wie der Teilungserklärung
Mit welchen Kosten Sie konkret rechnen müssen, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, hängt davon ab, welche Leistungen Sie im Zuge der Kaufvertragsabwicklung in Anspruch nehmen (müssen).
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Was kostet ein Notarentwurf ohne Beurkundung?
Die Kosten für den Notar für einen Entwurf ohne Beurkundung berechnen sich ebenfalls auf Basis des Gerichts- und Notarkostengesetzes unter Berücksichtigung des im Entwurf angegebenen Kaufpreises. Hat der Notar seine "Vorarbeit" bereits vollständig erledigt, so müssen Sie die gleichen Kosten für den Kaufvertragsentwurf an den Notar überweisen wie für die eigentliche Beurkundung, also den doppelten Gebührensatz. Selbst wenn der Entwurf des Kaufvertrags noch unvollständig ist, darf und muss Ihnen der Notar mindestens den einfachen Gebührensatz in Rechnung stellen.
Das bedeutet: Die Kosten für den Notar für einen Entwurf ohne Beurkundung unterscheiden sich in aller Regel nicht von denen, die für Sie inklusive Beurkundung anfallen - da Sie unterstellen müssen, dass der Notar direkt nach seiner Beauftragung mit seiner Arbeit beginnt und den Kaufvertragsentwurf zügig fertigstellt.
Kostenrechner: Entwurfsgebühren für Notare
Der Kaufvertragsentwurf dient als Fundament des finalen Vertrags zwischen Verkäufer und Käufer. Die Kosten, die der Notar für diesen Entwurf noch ohne Beurkundung in Rechnung stellen darf, unterscheiden sich daher nicht von der eigentlichen notariellen Beurkundung des Kaufvertrages - und belaufen sich auf den doppelten Gebührensatz. Der einfache Gebührensatz richtet sich immer nach der Höhe des Kaufpreises. So ergeben sich die Werte aus der folgenden Tabelle.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Kosten für den Kaufvertragsentwurf beim Notar um Nettopreise handelt, auf die der Notar noch Umsatzsteuer erhebt.
Kaufpreis | einfache Gebühr | doppelte Gebühr |
|---|---|---|
100.000 Euro | 273 Euro | 546 Euro |
200.000 Euro | 435 Euro | 870 Euro |
250.000 Euro | 535 Euro | 1.070 Euro |
300.000 Euro | 635 Euro | 1.270 Euro |
400.000 Euro | 785 Euro | 1.570 Euro |
500.000 Euro | 935 Euro | 1.870 Euro |
600.000 Euro | 1.095 Euro | 2.190 Euro |
800.000 Euro | 1.415 Euro | 2.830 Euro |
Die Höhe der Kosten für die einzelnen Dienstleistungen eines Notars regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz. Auf dessen Grundlage berechnet der Notar beispielsweise für die Beurkundung des Kaufvertrages den doppelten Gebührensatz. Für Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten liegt der Satz bei 0,5. Grundlage für die Berechnung des Honorars ist der Kaufpreis. Im Schnitt liegen die Notarkosten beim Wohnungsverkauf bei 5 bis 5,5 Gebührensätzen.
Welche Möglichkeiten gibt es, Notargebühren einzusparen?
Grundsätzlich sind die Kosten für den Notar für den Entwurf ohne Beurkundung oder für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nicht verhandelbar - weil sie sich auf die fixierten Gebührensätze des Gerichts- und Notarkostengesetzes stützen.
Diese Gebührensätze richten sich ja nun nach dem Kaufpreis und fallen umso höher aus, je höher dieser ist. Während von Absprachen mit dem Verkäufer, einen Teil dieses Preises eventuell "unter der Hand" zu zahlen, dringend abzuraten ist, gibt es eine völlig legale Variante den Kaufpreis zu reduzieren: Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass Sie alle nicht fest mit der Wohnung verbundenen Gegenstände, die Sie übernehmen, gesondert bezahlen. Dazu gehören beispielsweise die teure Einbauküche oder die neuwertigen Gartenmöbel samt Luxusgrill und Terrassenmarkise. So senken Sie den eigentlichen Kaufpreis der Wohnung und sparen Kosten für den Notar für den Entwurf ohne Beurkundung und schließlich die finale notarielle Beurkundung.
Welche Aufgaben hat ein Notar?
In Deutschland schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, das jeder Immobilien(ver)kauf durch einen Notar beurkundet werden muss. Ohne die Mitwirkung eines Notars hat ein Kaufvertrag keine Rechtsgültigkeit. Dem Notar fällt bei diesem Prozess der Eigentumsübertragung die Rolle eines unparteiischen Mittlers zu, der bereits beim Entwurf des Kaufvertrags, noch vor der Beurkundung, die formal-rechtliche Korrektheit des Dokuments garantiert. Es fällt nicht in seinen Aufgabenbereich, Sie zu inhaltlichen Dingen zu beraten. Kein Notar wird Sie beim Kaufvertragsentwurf daher darauf hinweisen, dass der Kaufpreis eventuell zu hoch oder Ihre Finanzierung risikoreich ist. Der Notar überwacht allein die rechtssichere Eigentumsüberschreibung vom beurkundeten Kaufvertrag, über die Kaufpreiszahlung bis zum Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Dafür berechnet er die Notarkosten beim Wohnungsverkauf.
Können Käufer und Verkäufer abweichende Regelungen zur Kostenaufteilung treffen?
Üblich ist die Begleichung der Notarkosten bei einem Wohnungsverkauf durch den Käufer. Grundsätzlich haben die Parteien aber die Möglichkeit, abweichende Absprachen zu treffen. Diese sollten in jedem Fall vertraglich dokumentiert werden.
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Was passiert mit den Kosten, wenn der Vertrag nicht zustande kommt?
Nach der Aushändigung des vom Notar angefertigten Kaufvertragsentwurfs haben Verkäufer und Käufer für gewöhnlich 14 Tage Zeit, diesen zu prüfen. Kommt der Verkauf final nicht zustande, weil eine der beiden Parteien "abspringt", so gehen die vollen Kosten für den Notar für den Entwurf ohne eine Beurkundung zulasten des Käufers, der ja den Notar beauftragt hat. Ein solches Szenario ist für alle Beteiligten ernüchternd. Für den Verkäufer, der eventuell fest mit dem Kaufpreis gerechnet hat, für den Käufer, der möglicherweise bereits eine Finanzierung abgeschlossen hat.
Trotzdem: Bei einer Absage des Verkaufs haftet keine der beide Parteien auf Schadenersatz. Beide haben das Recht, während des Verkaufsprozesses ihre Meinung zu ändern und vom Verkauf zurückzutreten. Dieses Risiko besteht grundsätzlich solange der Kaufvertrag nicht notariell beurkundet wurde. Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits im Oktober 2017 ein Grundsatz-Urteil gefällt.
Es gibt nur eine einzige Ausnahme: Können Sie dem Verkäufer einen "schwerwiegenden Treuepflichtverstoß" nachweisen, besteht zumindest eine kleine Hoffnung, Schadenersatz geltend machen zu können. Dies gelingt jedoch sehr selten.
Um sich vor einem solchen Szenario zu schützen, können Sie prinzipiell nur vor dem eigentlichen Wohnungskauf mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abschließen, in dem sich beide Seiten zu einem tatsächlichen Kauf (zum vereinbarten Kaufpreis) verpflichten. Allerdings muss auch dieser Vorvertrag notariell beglaubigt werden, um rechtsgültig zu sein.
Notarentwürfe bei Schenkungen und in Sonderfällen
Auch bei Schenkungsverträgen fallen Kosten für den Notar für den Entwurf ohne Beurkundung, respektive den beurkundeten Schenkungsvertrag, gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz an. Als Berechnungsgrundlage dient der Wert der Schenkung und - davon abgeleitet - der Gebührensatz. Wie beim Kaufvertrag wird er in doppelter Höhe fällig.
Ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag ist rechtsverbindlich - allerdings impliziert er einige Sonderfälle, in denen er quasi rückabgewickelt werden kann: So kann die Schenkung wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB zurückgefordert werden. Und der Schenker kann im Notarentwurf bestimmte Auflagen verankern, die ebenfalls zu einer Rücknahme der Schenkung führen: Dazu gehören - vom BGB in § 530 sehr tiefgründig formuliert - der ""grobe Undank des Beschenkten" und spezielle Rückforderungsklauseln, sollte der Beschenkte in arge finanzielle Schwierigkeiten geraten und eine Zwangsversteigerung der Immobilie drohen.
Am Rande: Der einfache Gebührensatz bei den Notarkosten wird immer dann fällig, wenn der Notar eine nur einseitige Erklärung beurkundet, beispielsweise Ihr Testament. Sobald Verträge mit zwei Parteien zu verhandeln sind, belaufen sich die Kosten für den Notar für den Entwurf ohne Beurkundung per se auf den doppelten Gebührensatz.
Notarkosten Wohnungsverkauf – FAQ
Wer trägt die Notarkosten beim Wohnungsverkauf?
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, trägt in der Regel Ihr Käufer die Notarkosten für die Vertragsabwicklung durch einen Notar. Für Sie als Verkäufer können jedoch Notarkosten anfallen, wenn noch Grundschulden vor der Eigentumsübertragung aus dem Grundbuch zu löschen sind. Denn es liegt beim Verkäufer, die Wohnung lastenfrei an den Käufer zu übergeben. Mehr zu den Notarkosten beim Wohnungsverkauf hier
Wie hoch sind die Notarkosten beim Wohnungsverkauf?
Wie hoch die Notarkosten bei einem Wohnungsverkauf sind, kommt darauf an, welche Notarleistungen im Zuge des Verkaufs anfallen. Die Höhe der Notarkosten für die einzelnen Dienstleistungen eines Notars sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Im Schnitt liegen die Notarkosten beim Wohnungsverkauf bei 5 bis 5,5 Gebührensätzen.
Lassen sich die beim Wohnungsverkauf anfallenden Notarkosten steuerlich absetzen?
Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, ist es möglich, die beim Verkauf anfallenden Notarkosten steuerlich abzusetzen. Bei einer selbstgenutzten Wohnung ist dies nicht möglich. Mehr zu den Notarkosten beim Wohnungsverkauf erfahren
Kann ein Notar für einen Entwurf Geld verlangen?
Ja. Hat der Notar den Vertrag bereits vollständig vorbereitet, so müssen Sie die vollen Kosten an den Notar für diesen Entwurf auch ohne Beurkundung eines Kaufvertrages überweisen.
Wieviel kostet ein Vertragsentwurf beim Notar?
Der Vertragsentwurf ist die Basis für den eigentlichen Kaufvertrag. Auch wenn er noch geändert wird oder eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt, kann und wird der Notar dafür den zweifachen Gebührensatz in Rechnung stellen.
Was passiert, wenn der Vertrag nicht zustande kommt?
In aller Regel fallen für den Käufer, der den Notar beauftragt hat, trotzdem die vollen Notarkosten an. Schließlich ist der Notar nicht dafür verantwortlich, dass Verkäufer oder Käufer sich anders entscheiden. Vor der notariellen Beurkundung besteht für gewöhnlich auch kein Anspruch auf gegenseitigen Schadenersatz der Vertragsparteien.
Wer zahlt den Kaufvertragsentwurf bei Absage?
Zahlungspflichtig ist immer derjenige, der den Notar beauftragt hat - zumeist also der Käufer. Er steht in der Pflicht, die vollen Kosten an den Notar für den Entwurf ohne Beurkundung zu begleichen.
Ist ein Entwurf vom Notar verbindlich?
Nein. Verkäufer und Käufer haben nach der Aushändigung des Kaufvertragsentwurfs 14 Tage Zeit, diesen zu prüfen - und eventuelle Änderungswünsche anzumerken. Diese Frist ist ausdrücklich dafür geschaffen worden, um Korrekturen am Entwurf zu ermöglichen.
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