Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – Das sollten Sie wissen
Rund um den Handel mit Immobilien hat der Gesetzgeber viele Rechtsklauseln geschaffen –
selbstverständlich mit dem Ziel, Käufer und Verkäufer zu schützen. Die Risiken beim Hausverkauf wachsen mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen. Dem Hauskäufer entsteht ein Recht auf Schadensersatz oder Kaufrücktritt, wenn Sie als Verkäufer gegen Ihre Pflichten verstoßen. Erfahren Sie hier, welche Risiken und Pflichten Sie als Verkäufer beim Hausverkauf kennen sollten.
Inhaltsverzeichnis
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Informationspflicht von Verkäufern
Unwissenheit ist keine Entschuldigung. Als Hausverkäufer stehen Sie in der Pflicht, Ihrem Käufer alle wertrelevanten Informationen zu geben. Treten im Nachhineingravierende Mängel an der Bausubstanz zutage, besteht ein Vertragsauflösungsrecht. Eventuell erwirbt der Käufer Anspruch auf Schadensersatz. Das gleiche Risiko beim Hausverkauf entsteht, wenn Rechtsverhältnisse wie bestehende Mietverträge, Wohn-und Wegerechte verschwiegen werden. § 433 BGB Abs. 1 schafft die entsprechende juristische Grundlage. Klarheit muss ebenfalls über Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden bestehen, die Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Ein Haftungsausschluss minimiert die Risiken beim Hausverkauf für den Verkäufer. Er wird im Kaufvertrag fixiert und gilt für versteckte Mängel, die für beide Vertragsparteien nicht erkennbar waren.
Hinweis:
Der unterschriebene Immobilienkaufvertrag besiegelt das Geschäft zwischen Verkäufer und Käufer. Mehrere Aspekte spielen für die Rechtsgültigkeit eine Rolle. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel:
Zum Artikel: Kaufvertrag Haus: Das macht den Verkauf rechtskräftig
Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – Energieausweis
Die Energieeinspar-Verordnung (EnEv) ist 2014 in Kraft getreten. Sie verlangt von jedem Immobilienbesitzer die Vorlage bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung. Verstöße gegen die Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro. Energieausweise besitzen eine zehnjährige Gültigkeit. Minimieren Sie die Risiken beim Hausverkauf und kümmern Sie sich rechtzeitig darum.
Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung
Sie sind mit einem potenziellen Käufer handelseinig geworden. Sie haben Ihre Zielsumme und die Vorstellungen des Käufers miteinander abgeglichen. Sie besitzen stichhaltig positive Informationen zur Bonität des Käufers. Damit scheinen die größten Risiken beim Hausverkauf ausgeschlossen. Trotzdem kann es passieren, dass sich in dem Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung der potenzielle Käufer gegen Ihre Immobilie entscheidet. Eine Reservierungsvereinbarung dient beim Hausverkauf als Sicherheit für Verkäufer und Käufer. Sie wird zwischen Käufer in spe und Hausmakler bzw.Wohnungsmakler oder Grundstücksmakler abgeschlossen. Ihr Sinn: Die reservierte Immobilie wird keinem anderen Interessenten angeboten. Noch sicherer ist der Vorvertrag. Er wird notariell beurkundet und ist bindend für Käufer und Verkäufer bis zum Verkaufszeitpunkt.
Hinweis:
Verkäufer sollten in diesem Zusammenhang auch das Vorkaufsrecht Dritter beachten. Danach sind Berechtigte befugt, die Immobilie zu den Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten bereits per Vorvertrag, aber auch im späteren Kaufvertrag, festgehalten hat. Um in diesem Fall eine Schadensersatzforderung des Dritten auszuschließen, sollte er das Recht zum Rücktritt vom Vertrag entsprechend in diesem festhalten.
Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – Beauftragung eines Notars
Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, braucht dazu einen Notar. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht und im § 311b Abs. 1 BGB geregelt. Sie reduziert die Risiken beim Hausverkauf für beide Parteien, denn der Notar fungiert als unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit Käufer und Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Zwischen dem Eintreffen des Entwurfs und dem Beurkundungstermin sollten im Idealfall mindestens zwei Wochen liegen – Zeit für eventuelle Änderungen und Feinabstimmungen im Vertrag.
Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
Erst Geld, dann Ware: Das gilt auch beim Hausverkauf. Die Immobilie wird erst nach Zahlung des Kaufpreises übergeben. Damit sind Nichtzahlungs-Risiken bei Hausverkauf für Sie ausgeschlossen. Aber auch der Käufer hat ein Bedürfnis nach Sicherheit. Es ist legitim, wenn er den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto überweist. Auf diesem notareigenen Konto wird das Geld "zwischengeparkt", bis die im Kaufvertrag geregelten Voraussetzungen für
die Auszahlung des Kaufpreises an Sie erfüllt sind. Mit dem Empfang der Schlüssel wird die Immobilie in Besitz genommen. Sie bleiben so lange Eigentümer, bis die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung
Die Risiken beim Hausverkauf gelten auch für Verkäufer von Eigentumswohnungen. Allerdings liegen die Besitzverhältnisse etwas komplizierter. Zu 100 Prozent gehört Ihnen die Wohnung selbst, die rechtlich auch als Sondereigentum betitelt wird. Außerdem besitzen Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum wie einen Teil des Kellers, des Dachbodens und des Grundstücks. Lassen Sie den Umfang des Sondereigentums durch den Notar klar im Kaufvertrag fixieren, um Risiken abzuwenden. Klären Sie Ihren Käufer über seine Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft auf. Für den Verkauf vermieteter Wohnungen gilt nach § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Ab wann fließen dem Käufer die Mieteinnahmen zu? Ab wann kommt er für die Betriebsausgaben auf? Solche Details gehören in
einen Kaufvertrag, um rechtliche Risiken auszuschließen.
Hausverkauf: Pflichten für Verkäufer – FAQ
Welche rechtlichen Risiken bestehen beim Hausverkauf?
Der Verkäufer hat bei einem Immobilienverkauf verschiedene Pflichten. Kommt er diesen nicht nach, geht er rechtliche Risiken ein. Der Verkäufer steht in der Pflicht, dem Käufer alle wertrelevanten Informationen wie bestehende Rechtsverhältnisse oder Belastungen zu geben. Treten im Nachhinein z. B. gravierende Mängel an der Bausubstanz zutage, besteht ein Vertragsauflösungsrecht. Ebenso ist es seit 2014 vorgeschrieben, einen gültigen Energieausweis für die Immobilie vorzulegen. Mehr zu Pflichten für Verkäufer beim Hausverkauf
Wie lassen sich die Risiken beim Hausverkauf minimieren?
Kommt der Hausverkäufer seinen Pflichten nach, sind die rechtlichen Risiken schon deutlich minimiert. Doch nicht allein durch Pflichtverletzung besteht Gefahr. So kann es passieren, dass sich in dem Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung der potenzielle Käufer gegen Ihre Immobilie entscheidet. Eine Reservierungsvereinbarung oder – noch besser – ein Vorvertrag minimieren dieses Risiko beim Hausverkauf.
Welche Rolle spielt der Notar beim Hausverkauf?
Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, braucht dazu einen Notar, die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht. Außerdem reduziert sie die Risiken beim Hausverkauf für beide Parteien, denn der Notar fungiert als unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit Käufer und Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Weiterlesen
Welche rechtlichen Risiken bestehen zusätzlich beim Wohnungsverkauf?
Die Risiken beim Hausverkauf gelten auch für Verkäufer von Eigentumswohnungen. Allerdings gehört den Eigentümern nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch rechtliches Sondereigentum wie ein Teil des Kellers. Der Notar sollte den Umfang des Sondereigentums klar im Kaufvertrag fixieren. Zudem ist genau zu klären, ab wann dem Käufer die Mieteinnahmen zufließen und ab wann er für die Betriebsausgaben aufkommt. Weitere Informationen zu rechtlichen Risiken für Immobilienverkäufer
Themengebiet: Immobilienverkauf
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