Haus der Eltern im Pflegefall verkaufen
Sollte man das Haus der Eltern im Pflegefall kaufen oder verkaufen?
Haus renovieren:
Lohnt der Aufwand vor dem Verkauf?
Wer sein Haus verkaufen möchte, will natürlich auch einen guten Kaufpreis für die Immobilie erzielen. Doch in vielen Fällen ist das eigene Zuhause bereits in die Jahre gekommen: Die Dachziegel sind mit Moos bewachsen, das Weiß der Fassade hat an Glanz verloren, die Innenausstattung stammt aus den 1980ern. Viele Eigentümer fragen sich daher, ob sie ihr Haus renovieren oder das Geld sparen und direkt veräußern sollten? Hilfreiche Antworten zum Thema „Haus renovieren und verkaufen“ finden Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Der Immobilienwert hängt von der Lage, dem Zustand des Hauses und der individuellen Ausstattung ab.
Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen wie Dachreparaturen, Fassadenreinigung und -anstrich, Gartenpflege, Balkonanbau, Innenausstattung und Heizungserneuerung können den Verkaufspreis steigern.
Die Entscheidung, ein Haus zu renovieren, hängt von der regionalen Nachfrage, der Infrastruktur und der Wirtschaftsentwicklung ab und sollte wirtschaftlich sinnvoll sein.
Inhaltsverzeichnis
Welche Unterschiede gibt es zwischen einer Renovierung, Sanierung und Modernisierung?
Worauf Käufer achten sollten, wenn sie vorab renovieren möchten
Welche Kriterien spielen für den Immobilienwert eine Rolle?
Um herauszufinden, ob eine Renovierung den Verkaufspreis positiv beeinflusst, gilt es zunächst, den aktuellen Markt- beziehungsweise Verkehrswert einer Immobilie zu kennen. Er hängt von verschiedenen Kriterien ab:
Der Lage der Immobilie
Dem Zustand des Hauses
Der individuellen Ausstattung der Immobilie
Hinweis:
Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Homeday finden Sie schnell und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist.
Welche Unterschiede gibt es zwischen einer Renovierung, Sanierung und Modernisierung?
Die Bezeichnungen „Renovierung“, „Sanierung“ und „Modernisierung“ werden im Alltag häufig synonym gebraucht. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen den einzelnen Maßnahmen.
Was ist eine Renovierung?
Bei der Renovierung einer Immobilie geht es darum, diese in erster Linie optisch zu verbessern. Diese Verschönerung umfasst die in der Regel im Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen wie:
Das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken
Das Streichen von Türen oder Fenstern
Darüber hinaus zählen auch diese Maßnahmen unter den Begriff „Renovierung“:
Ein Neuanstrich der Fassade
Die Erneuerung des Fußbodenbelags (z.B. von Teppich zu Laminat)
Renovierungsmaßnahmen sind nicht zwingend notwendig, steigern jedoch das Wohngefühl. Die meisten Arbeiten lassen sich auch von Laien durchführen.
Was ist eine Sanierung?
Anders als bei der Renovierung geht es bei der Sanierung darum, einen ernsthaften Mangel an einer Immobilie zu beseitigen. Unter eine Sanierung fallen etwa Maßnahmen wie die Beseitigung von Schimmel oder die Trockenlegung eines nassen Kellers.
Sanierungsmaßnahmen beseitigen ernsthafte Mängel an einer Immobilie. Diese oft aufwendigen Arbeiten muss in der Regel ein Fachmann durchführen.
Was ist eine Modernisierung?
Bei der Modernisierung geht es darum, eine Immobilie allgemein zu verbessern und damit sowohl den Wohnkomfort als auch Immobilienwert zu steigern. Typische Maßnahmen sind:
Eine Fassadendämmung
Der Austausch einer veralteten Heizung
Der Einsatz von Fenstern mit Isolierglas
Modernisierungsmaßnahmen verbessern eine Immobilie allgemein und steigern somit den Wohnkomfort sowie den Immobilienwert.
Gut zu wissen:
Vermieter haben die Möglichkeit, einen Teil der Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgebertext „Modernisierung“.
Welche Modernisierungs-, Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen erhöhen den Verkaufspreis?
Sie können den Wert Ihrer Immobilie - und damit den möglichen Verkaufserlös - durch konkrete Maßnahmen steigern:
Energetische Mindeststandards: Wenn Ihr Haus vor Februar 2002 gebaut wurde, dann müssen Neu-Eigentümer gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) innerhalb von zwei Jahren für bestimmte energetische Mindeststandards sorgen. Viele Käufer wissen nicht, welche Kosten da auf sie zu kommen und scheuen zudem den Aufwand. Sie erzielen einen psychologischen und auch praktischen Vorteil, wenn Sie Ihr Haus vor dem Verkauf so renovieren, dass diese Vorgaben bereits erfüllt sind: Der Aufwand und die Kosten sind überschaubar: Sie müssen die oberste Geschossdecke dämmen und die wasserführenden Rohre isolieren. Und wenn Sie schon dabei sind, Ihr Haus vor den Verkauf zu renovieren, dämmen Sie die Kellerdecke gleich mit.
Heizung: Die Energiekosten für fossile Heizungen werden in den nächsten Jahren rasant steigen - und darüber sind sich auch mögliche Käufer im Klaren. Haben Sie noch eine betagte Ölheizung im Keller, dann beschert das Ihrem Eigenheim Negativpunkte. Wenn Sie einen möglichst guten Preis für Ihr Eigenheim erzielen wollen und das Haus vor dem Verkauf zu renovieren gedenken, ist ein Heizungstausch zumindest eine Überlegung wert: Noch greifen die recht üppigen, staatlichen Förderungen für Heizungen, die mit erneuerbaren Energien arbeiten: Sie betragen bis zu 70 Prozent. Wie es nach den Neuwahlen im Februar 2025 weitergeht, ist allerdings ungewiss.
Dach: Dass Ihre Immobilie mit einem dichten Dach in die Vermarktung starten sollte, versteht sich von selbst. Haben Sie beschlossen, das Haus vor dem Verkauf so zu renovieren, dass sich auch die Energiebilanz verbessert, dann dämmen Sie das Dach zusätzlich. Mit etwas handwerklichem Geschick klappt das sogar in Eigenarbeit.
Fassade: Die Außenwand ist enorm wichtig für den ersten Eindruck, den Ihr Haus vermittelt. Lassen Sie sie auf jedem Fall reinigen, falls Wind und Wetter der Optik zugesetzt haben und sich unschöner Grünbelag abgesetzt hat.
Keller: Besonders in älteren Immobilien sind feuchte Keller ein echtes Problem. Sie bergen grundsätzlich die Gefahr, dass sich irgendwann Schimmel bildet. Wenn Sie Ihr Haus vor dem Verkauf renovieren wollen, dann sollten Sie dieses Manko unbedingt angehen. Die Erfolgsaussichten sind gut: Spezialfirmen schaffen es mit sogenannten Horizontalsperren, Keller dauerhaft trocken zu legen. Sie geben darauf zumeist eine Garantie von 25 Jahren - die Sie als stichhaltiges Argument in Ihren Verkaufsverhandlungen anführen können.
Garten: Jeder Garten zählt per se zu den Vorzügen, die eine Immobilie mitbringen kann. Er verkehrt sich jedoch in sein Gegenteil, wenn es sich um überwucherte, ungepflegte Quadratmeter handelt, die eine Nutzbarkeit kaum mehr erkennen lassen. Ein Haus vor dem Verkauf zu renovieren, bedeutet auch, die Außenanlagen sprichwörtlich auf Vordermann zu bringen. Stutzen Sie die Hecken, beschneiden Sie die Sträucher und verwandeln Sie die Wildwuchsflächen wieder in einen Rasen oder eine Wiese. Ein Eimer Farbe für den Gartenzaun lohnt sich ebenfalls.
Balkon: Schrubben Sie die Brüstung und lassen Sie einen Hochdruckreiniger für saubere Verhältnisse auf dem Boden sorgen. Anschließend streichen Sie im Rahmen Ihres Plans, das Haus vor dem Verkauf zu renovieren, Brüstung und Geländer mit einer neutralen All-Wetter-Farbe.
Bodenbeläge: Nichts zerstört die Atmosphäre eines Raumes nachdrücklicher als ein alter abgewetzter Teppich. Wenn Sie Ihr Haus vor dem Verkauf renovieren wollen, schauen Sie zunächst nach, ob sich die darunterliegenden Bodendielen für eine Aufarbeitung eignen. In aller Regel ist es jedoch einfacher - und auch kostengünstiger - gleich neues Laminat zu verlegen. Tipp: Viele Baumärkte bieten inzwischen ein eigenen Verlege-Service an - der kommt schnell und ist zumeist recht preisattraktiv.
Innenausstattung: Bei der Entscheidung, das Haus vor dem Verkauf zu renovieren, bietet die Innenausstattung grundsätzlich den größten Handlungsspielraum. Hier müssen Sie besonders nüchtern abwägen, ob sich die Investitionen durch einen entsprechend höheren Verkaufserlös amortisieren. Die Verwandlung eines veralteten Bades mit Leitungen auf Putz und "bunten" Fliesen in eine moderne Wohlfühloase mit hellen, großen Fliesen, ebenerdiger Dusche und Eckbadewanne kann gehörig ins Geld gehen - wird allerdings von potentiellen Käufern zumeist auch honoriert. Dagegen: Der Kauf einer neuen Einbauküche ist im Rahmen Ihres Plans, das Haus vor dem Verkauf zu renovieren, weniger empfehlenswert - die Geschmacksbandbreite ist in diesem Fall sehr groß. Was wiederum für den Einbau dreifach verglaster Fenster nicht gilt.
Hinweis:
In unserem Blog-Artikel finden Sie weitere Tipps dazu, wie Sie Ihre Immobilie aufwerten.
Generell ist es wichtig, dass die Immobilie bei der Wohnungsbesichtigung einen gepflegten Eindruck macht. Sie soll sauber, hell, gepflegt und mängelfrei erscheinen. Diese Eigenschaften sorgen vorrangig dafür, dass eine Immobilie für Interessenten attraktiv ist – was sich gleichzeitig positiv auf den Kaufpreis auswirkt.
Wann lohnt sich Home Staging beim Immobilienverkauf?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, kommt es entscheidend darauf an, dass potentielle Käufer sich vorstellen können, wie sie selbst in den angebotenen Räumen wohnen könnten, wie sich dort einrichten würden. Nur wenn dies auf Anhieb gelingt, haben Sie den Interessenten quasi "emotional gewonnen". Nun hat die Forschung schon vor Jahren herausgefunden, dass nur zwei von zehn Menschen einen leeren Raum in seinen Größendimensionen richtig einschätzen können. Anders ausgedrückt: Nur ein Fünftel der Testpersonen war in der Lage, richtig anzugeben, ob ein bestimmter Gegenstand in eine bestimmte Ecke oder an eine bestimmte Wand passte. Home Staging ist ursprünglich aus diesen Erkenntnissen hervorgegangen: Es steht für alle Anstrengungen, ein Immobilie ("home") so zu inszenieren ("staging"), dass sie ein einladendes Wohlfühlambiente erhält, das einerseits Fixpunkte bietet, andererseits ausreichend Raum für die ganz individuelle Identifikation des Käufers offenlässt. Praktisch: In dem leeren Raum werden ein Sofa mit Kuschelkissen, Tisch und Lampe, Bodenvase und ein paar ausgewählte Dekoartikel so arrangiert, dass die Dimensionen klar erkennbar sind.
Wenn Sie Ihr Haus vor dem Verkauf renovieren und es bei der Besichtigung leer ist, begünstigt Home Staging die emotionale "Vereinnahmung" des Interessenten, fördert es eine unterschwellige positive Gesamthaltung - und kann die Verkaufsdauer beträchtlich verkürzen.
Ein weiterer Strategieansatz des Home Staging ist die "Entpersonalisierung" der zu verkaufenden Immobilie. Deshalb werden alle Ihre persönlichen Gegenstände und die meisten Möbel aus dem Haus entfernt, um Interessenten ebenfalls hinreichend Raum für Ihre individuellen Vorstellungen zu lassen. Ihr Haus vor dem Verkauf zu renovieren, kann eine gute Idee sein - Home Staging kann Ihre Verkaufschancen zusätzlich steigern.
Beim Home Staging wird die Immobilie für Kaufinteressenten einladend in Szene gesetzt.
Haus vor dem Verkauf renovieren: Wie wichtig ist die Nachfrage?
Ob es sich für Sie lohnt, Ihr Haus vor dem Verkauf zu renovieren, ist auch abhängig vom lokalen Markt, konkret: von der Nachfrage, mit der Sie rechnen können.
Strukturschwache Gebiete mit demografischem Schwund: Das Magazin "Focus" hat der Stadt Pirmasens in Rheinland-Pfalz Ende Januar 2025 zu einer ungewöhnlichen Prominenz verholfen. Die Gemeinde verfügt mit 20,5 Prozent über die höchste Leerstandsquote an Wohnungen in der gesamten Bundesrepublik. In einem Umfeld, in dem es ohnehin schon viel freien Wohnraum gibt, der gar nicht benötigt wird, macht es folglich keinen Sinn, das eigene Haus vor dem Verkauf zu renovieren. Das gilt nicht nur für Pirmasens, sondern generell für Regionen, in denen die Nachfrage mau bis kaum vorhanden ist: Objektiv erhöhen Sie durch die Renovierung zwar den Wert Ihrer Immobilie, dieser führt jedoch nicht zu einem höheren Verkaufserlös - weil die Nachfrageseite schwächelt.
Begehrte Wohnlagen in beliebten Metropolen: Auf der Website eines Immobilienmaklers aus Heidelberg konnten Sie ebenfalls Ende Januar 2025 ein "Häuschen" begutachten, das sich gut für eine "Vorher - Nachher" -Fotofolge eines Sanierungsunternehmens geeignet hätte - nur dass es den Zustand vor (!) der Sanierung zeigte. Die Immobilie war nicht nur renovierungs-, sondern stark sanierungsbedürftig und wurde trotzdem so angeboten. Dass der Eigentümer überhaupt nicht auf die Idee gekommen war, das Haus vor dem Verkauf zu renovieren, war schlicht dem Umstand geschuldet, dass es mitten in der Altstadt Heidelbergs lag, einem Gebiet mit den höchsten Bodenrichtwerten der Universitätsstadt. Zielklientel war daher ein Investor, der das Haus vermutlich abreißen und neu bauen wird.
Regionen mit wachsender Wirtschaft und/oder Bevölkerung: In Regionen, in denen die Nachfrage das Angebot an Immobilien übersteigt, haben Sie die besten Aussichten, einen höheren Verkaufserlös zu erzielen, wenn Sie Ihr Haus vor dem Verkauf renovieren. Die hohe Nachfrage garantiert Ihnen eine verlässliche Interessentenschar, die auch einen höheren Preis zu zahlen bereit ist. In einem eher städtisch geprägten Umfeld begünstigt eine weiterer Faktor die Richtigkeit Ihrer Überlegung, Ihr Haus vor dem Verkauf zu renovieren: Viele der Käufer vor Ort haben kein Interesse daran, in das neue Haus zunächst die Handwerker einziehen zu lassen, die notwenige Modernisierungsarbeiten vornehmen. Lassen Sie Ihr Haus vor dem Verkauf daher nicht nur renovieren, sondern renovieren Sie "zielgruppenkonform": Sorgen Sie dafür, dass die energetischen Auflagen erfüllt sind, dass das Bad einen modernen Komfort verspricht und die Heizung am besten mit erneuerbaren Energien läuft. Zusätzlich punkten Solar auf dem Dach und Regenwasseraufbereitung im Garten.
Gebiete mit relativ ausgeglichenem Angebot-Nachfrage-Status: In Regionen, die mit geografischen Vorzügen punkten können, also mit ihrer Nähe zum Meer, respektiven den Bergen, halten sich Bevölkerungszuzug und Abwanderung oftmals die Waage - so dass auch die Nachfrage eher auf einem konstanten Niveau liegt. Auch hier lohnt es sich, Ihr Haus vor dem Verkauf zu renovieren, weil Sie sich damit aus der Masse der Angebote herausheben. Achten Sie dabei darauf, dass Sie Ihr Haus vor dem Verkauf so renovieren, dass die Arbeiten zum einem Plus an Komfort und Wohnqualität führen. Moderne Bodenbeläge und ein Bad zum Wohlfühlen zählen dazu, aber auch gut gedämmte Fenster und Außenwände.
Gut zu wissen:
Der Homeday-Preisatlas zeigt Ihnen aktuelle Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser entsprechend Ihrer Lage und bietet Immobilienverkäufern und -käufern damit eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie.
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Wann lohnt sich eine Komplettsanierung vor dem Verkauf?
Das Wichtigste vorab: Die Komplettsanierung einer Immobilie ist nicht nur eine recht kostspielige, sondern vor allem auch eine zeitintensive Maßnahme. Ohne einen exakten Durchführungsplan kann das Unterfangen kaum gelingen. So sollte beispielsweise zunächst die Elektrik im gesamten Haus erneuert werden, bevor der neue Putz auf die Wände kommt. Möchten Sie das Haus vor dem Verkauf so renovieren, dass die Raumaufteilung durch Trockenbau-Elemente geändert wird, sollten Sie die Löcher für die neuen Steckdosen nicht vergessen und so weiter.
Das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) veranschlagt die Kosten für ein gängiges Vorhaben, ein Haus vor dem Verkauf zu renovieren, auf 500 bis 600 Euro je Quadratmeter. Für eine Komplettsanierung müssen Sie hingegen mit Kosten zwischen 1.200 bis 1.600 Euro für den Quadratmeter kalkulieren. Die Komplettsanierung einer 120 qm großen Immobilie schlägt somit mit Kosten von 144.000 Euro bis 192.000 Euro zu Buche. Dieses recht breite Kosten-Spektrum resultiert aus den zugrundeliegenden Variablen, also beispielsweise aus dem aktuellen Zustand des Hauses, dem final angestrebten Zustand, der Qualität und Verfügbarkeit der eingesetzten Materialien, der eventuellen Eigenleistung und den regional unterschiedlichen Kosten für die benötigten Handwerker.
Trotzdem: Die angegebenen Zahlen verdeutlichen, dass der Plan, ein Haus vor dem Verkauf derart gründlich zu renovieren, nur dann Sinn macht, wenn eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit besteht, dass sich die Investitionen durch den rasant gestiegenen Verkaufspreis amortisieren. Eine solche Ausgangssituation kann beispielsweise gegeben sein, wenn die Immobilie auf Grund und Boden steht, dessen Bodenrichtwert durch eine kontinuierlich wachsende Nachfrage in den vergangenen Jahren extrem gestiegen ist. Das ist besonders in den begehrten Wohnlagen der Metropolregionen durchaus der Fall. Erben Sie beispielsweise eine Immobilie, die in Hamburg-Blankenese, in Berlin-Tiergarten oder der Altstadt von München liegt, dann kann es sich rechnen, das Haus vor dem Verkauf gründlich zu renovieren - um es dem Anspruchsprofil der dortigen, finanziell bestens ausgestatteten Klientel anzupassen.
Das Haus vor dem Verkauf zu renovieren, bedeutet in einem solchen Fall: Sanieren Sie die Immobilie energetisch so, dass sie Spitzenwerte erreicht. Bauen Sie den Innenraum komplett barrierefrei aus und investieren Sie in hochwertigen Einbruchschutz (inklusive Fenster, Balkontüren und Rollläden). Nutzen Sie den Raum im Keller für den Einbau einer Sauna, respektive eines Dampfbades, bauen Sie eventuell einen Wintergarten an. Und schließlich: Engagieren Sie einen Landschaftsarchitekten, der das Maximum aus Ihrem Garten herausholt.
Renovierung vor einem Verkauf: Steuerliche Aspekte
Im Grundsatz gestaltet es sich schwierig, die Renovierungskosten vor dem Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie von der Steuer abzusetzen. Das Einkommensteuergesetz erkennt private Aufwendungen für Haus und Wohnung nicht als steuermindernd an. Allerdings gibt es eine Ausnahme. Von den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen, zu denen eben auch Handwerkerleistungen für Renovierung, Modernisierung oder Erhaltung gehören, können Sie 20 Prozent der Arbeitskosten steuerlich geltend machen - bis zu einem Maximalbetrag von 6.000 Euro im Jahr. Ihre Entlastung beträgt also bei der Option, das Haus vor dem Verkauf renovieren zu lassen, höchstens 1.200 Euro.
Wichtig: Das Finanzamt erkennt nur die puren Arbeits- und Fahrtkosten, nicht die Materialkosten an. Sie müssen also darauf achten, dass diese beiden Positionen in Ihren Handwerkerrechnungen separiert aufgeführt werden.
Möchten Sie Ihr Haus energetisch sanieren und erst in drei Jahren (!) verkaufen, dann können Sie 20 Prozent der Gesamtkosten von maximal 200.00 Euro, also 40.000 Euro, direkt durch unmittelbare Steuerminderung sparen. Sie dürfen im ersten und zweiten Jahr nach Sanierungsende sieben Prozent und im dritten Jahr sechs Prozent der Kosten steuersenkend anführen. Einzige Bedingung: Ihr Haus muss zehn Jahre oder älter sein.
Bei vermieteten Immobilien sieht die Situation nach der Entscheidung, das Haus vor dem Verkauf renovieren zu lassen, gänzlich anders aus. Sie können die kompletten Renovierungskosten den Werbungskosten zurechnen und damit Ihre Einkommenssteuer senken. Einzige Bedingung in diesem Fall: Das Finanzamt muss die Kosten als sogenannten Erhaltungssaufwand einstufen. Dieser schließt gleichwohl die Modernisierung vorhandener Gebäudeteile ein.
Haus renovieren und verkaufen als Geschäftsmodell
Das Geschäftsmodell (alte) Häuser zu kaufen, zu renovieren und mit Gewinn wieder zu verkaufen, ist durch einige Varianten, die es insbesondere in Großstädten angenommen hat, in Verruf geraten. Der Begriff "Spekulantentum" ist durchweg negativ besetzt und steht für die nicht selten forsche Art, mit der kapitalkräftige Investoren ganze Reihen von Bestandsimmobilien in gewachsenen Stadtvierteln aufkaufen, diese "luxussanieren" und als teure Eigentumswohnungen wieder verkaufen. Die Gentrifizierung vieler Viertel in deutschen Großstädten geht auf dieses Geschäftsgebaren zurück.
Jenseits dieses "Großkalibers" gibt es gleichwohl Investoren, die von Berufs wegen Häuser renovieren und verkaufen, ohne dabei gleich die "Herrschaft" über ganze Areale übernehmen zu wollen. Das Business, ein Haus vor dem Verkauf zu renovieren, kann bei kluger Auswahl der jeweiligen Immobilie und mit den je erforderlichen, gezielten Renovierungsmaßnahmen eine attraktive Rendite abwerfen - insbesondere, wenn am lokalen Markt eine große Nachfrage herrscht.
Unter dem Blickwinkel des Klimaschutzes darf dem Metier der professionellen "Aufarbeitung" älterer Häuser durchaus eine gewisse Nachhaltigkeit attestiert werden: Es ist allemal umweltschonender, bereits vorhandene Baumaterialien weiterzuverwenden, als komplett neu zu bauen.
Das Konstrukt, Häuser kaufen, renovieren und verkaufen, birgt gleichwohl ein nicht zu unterschätzendes Risikopotential. Vor allem, wenn die Renovierungskosten den veranschlagten Rahmen sprengen oder sonstige unerwartete Probleme auftauchen. Das Geschäftsmodell, respektive der Beruf, Häuser zu kaufen und vor dem Wiederverkauf zu renovieren, erfordert daher umfassende und fundierte Kenntnisse im Bereich Immobilienmarkt, Bau und natürlich Finanzen. Ausreichendes Eigenkapital für die "Beschaffung" ohnehin vorausgesetzt.
Steuerliche und rechtliche Aspekte im Geschäftsmodell
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und sie binnen einer Frist von zehn Jahren wieder verkauft, den zieht der Fiskus zur Spekulationssteuer heran. Das gilt natürlich besonders dann, wenn die Immobilie nur zum Zwecke der Renovierung und der anschließenden Weiterveräußerung erworben wurde.
Und es gilt die sogenannte "Drei-Objekte-Regel". Das bedeutet: Kaufen und veräußern Sie im Laufe von fünf Jahren mehr als drei Häuser oder Wohnungen, so gilt das als gewerblicher Grundstückshandel und Sie müssen nicht nur Spekulations-, sondern eben auch Gewerbesteuer zahlen.
Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich immer nach dem Gewinn, den Sie mit dem Immobilienverkauf gemacht haben und Ihrem individuellen Steuersatz. Je nach Höhe Ihrer Gesamteinkünfte können folglich bis zu 45 Prozent fällig werden.
Worauf Käufer achten sollten, wenn sie vorab renovieren möchten
Gewöhnlich können Sie als Käufer die Immobilie erst nach der Schlüsselübergabe betreten und folglich auch erst ab diesem Zeitpunkt mit einer Renovierung starten. Den Schlüssel erhalten Sie ebenso üblich erst nach Zahlung des Kaufpreises. Wenn der Verkäufer zuvor beschlossen hat, das Haus vor dem Verkauf nicht zu renovieren, und Sie möglichst zeitig mit der Instandsetzung beginnen wollen, sollten Sie unbedingt einige Punkte beachten:
Wenn Sie noch vor der (offiziellen) Schlüsselübergabe renovieren möchten, sollten Sie das schriftlich fixieren. Nehmen Sie eine entsprechende Passage in den Kaufvertrag auf und lassen Sie sich vom Notar bestätigen, dass diese rechtlich korrekt ist.
Beginnen Sie auf keinen Fall mit irgendwelchen Arbeiten, bevor der Kaufvertrag nicht von beiden Parteien unterschrieben, der Kauf also "besiegelt" ist. Vor der Unterschrift können beide Seiten ohne Nennung von Gründen vom Kauf zurücktreten.
Stellen Sie sich darauf ein, dass ein Notar grundsätzlich davon abraten wird, den Schlüssel vor der Kaufpreiszahlung auszuhändigen.
Fazit
Eine Renovierung, Sanierung oder Modernisierung steigert den Wert der Immobilie und kann den Kaufpreis erhöhen, wenn die Maßnahme den Anforderungen und Wünschen der potenziellen Käufergruppe entspricht. Da die Immobilie jedoch oft für unterschiedlichste Käufergruppen relevant ist, ist von allzu kostspieligen Baumaßnahmen abzuraten. So haben ältere Menschen (Stichwort Barrierefreiheit) andere Bedürfnisse als beispielsweise eine junge Familie mit vielen Kindern. Generell entscheidet auch der persönliche Geschmack der Kaufinteressenten darüber, welche Verkaufschancen eine Immobilie hat.
Auf der anderen Seite erhöhen bestimmte Renovierungsmaßnahmen auch die Chance, schnell einen Käufer zu finden. Eigentümer sollten deshalb genau rechnen, ob und welche Maßnahme lohnt, um ein Haus vor dem Verkauf zu renovieren. Kleinere Reparaturen wie der Austausch kaputter Sockelleisten und Bodenfliesen sowie in die Jahre gekommene Badarmaturen und Steckdosen empfehlen sich in jedem Fall. Generell gilt: Die Investition in die Arbeiten sollte nicht höher ausfallen als das Plus, das sich durch sie beim Kaufpreis erzielen lässt.
Hinweis:
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und wissen, ob sich eine Renovierung zuvor lohnt? Die Homeday-Makler bewerten Ihre Immobilie kostenlos und beraten Sie zu möglichen kaufpreissteigernden Maßnahmen. Starten Sie jetzt den Immobilienverkauf mit einer kostenlosen Immobilienbewertung:
Haus renovieren – FAQ
Welchen Unterschied gibt es zwischen einer Renovierung, Sanierung und Modernisierung?
Die Bezeichnungen „Renovierung“, „Sanierung“ und „Modernisierung“ werden im Alltag häufig synonym gebraucht. Sie unterscheiden sich jedoch. Eine Renovierung soll die Immobilie vor allem optisch verbessern – zum Beispiel, indem Wände gestrichen oder Fußbodenbeläge erneuert werden. Bei einer Sanierung geht es darum, einen ernsthaften Mangel (z.B. Schimmelbefall) an der Immobilie zu beseitigen. Die Modernisierung soll die Immobilie aufwerten und so in ihrem Wert steigern. Mehr zu den Unterschieden erfahren Sie hier.
Welche Renovierungsmaßnahmen steigern den Verkaufspreis?
Es gibt eine Reihe von Renovierungsmaßnahmen, die zur Wertsteigerung einer Immobilie beitragen. Dazu zählt etwa das Verlegen neuer Fußböden oder Streichen von Wänden. Es kann sich auch lohnen, eine Fassade zu reinigen, um sie optisch aufzuwerten. Auch der Außenbereich bietet Potenzial zur Wertsteigerung mit geringen Kosten – beispielsweise, in dem Sie den Gartenzaun streichen. Mehr Renovierungsmaßnahmen zur Wertsteigerung finden Sie hier.
Soll man ein Haus vor dem Verkauf renovieren?
Kleinere Schönheitsreparaturen und die Instandsetzung defekter Funktionsteile wirken sich positiv auf die Gesamtoptik der Immobilie aus, kosten nicht viel und empfehlen sich daher in jedem Fall. Ob sich größere, auch finanzielle Anstrengungen rechnen, um ein Haus vor dem Verkauf zu renovieren, hängt vom Zustand der Immobilie und der Nachfrage am lokalen Markt ab. Erfahren Sie hier mehr zum Thema Haus renovieren.
Welche Renovierungen sind steuerlich absetzbar?
Nur bei vermieteten Immobilien sind Renovierungen über die Werbungskosten steuerlich absetzbar. Bei selbstgenutzten Immobilieneigentum können Sie nur Handwerkerleistungen, die dem Erhalt oder der Modernisierung dienen, bis zu 6.000 Euro pro Jahr absetzen - von denen das Finanzamt dann 20 Prozent, also 1.200 Euro, anerkennt.
Welche Gewerbeanmeldung braucht man für das Geschäftsmodell "Häuser kaufen, renovieren und verkaufen"?
Wenn Sie von Berufs wegen Häuser kaufen, renovieren und wieder veräußern möchten, müssen Sie sich in Deutschland als gewerbsmäßiger Immobilien- oder Grundstückshändler registrieren.
Welche Renovierungen lohnen sich bei älteren Häusern vor dem Verkauf?
Ältere Immobilien haben zumeist eine sehr schlechte Energiebilanz, die sich schon heute und in naher Zukunft sicherlich noch stärker negativ auf den Verkehrswert auswirkt. Es kommt natürlich wesentlich auf die Nachfrage am lokalen Markt an, aber grundsätzlich steigern Sie mit allen Maßnahmen, die den Energieverbrauch in älteren Bestandsimmobilien senken, die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf.
Was kostet ein Komplettsanierung eines Haus?
Die Kosten für eine Komplettsanierung belaufen sich auf 1.200 Euro bis 1.600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Spannbreite ergibt sich aus den unterschiedlichen Ausgangszuständen, in denen sich das Haus befinden kann und dem angestrebten Ergebnis.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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