Welche Ausnahmen gelten bei der Spekulationssteuer auf Immobilien?
Unter bestimmten Umständen entfällt die Spekulationssteuer, auch wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wurde. Die Ausnahmen im Überblick:
Der Eigentümer hat das Haus oder die Wohnung mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt.
Beispiel: Sie haben 2015 eine Eigentumswohnung gekauft. Im Dezember 2021 verkaufen Sie die Immobilie mit einem Verkaufsgewinn von 100.000 Euro. Vom 31.12. 2019 bis zum 01.01.2021 nutzten Sie die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken. Damit fand eine Eigenutzung durch den Eigentümer im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren statt. Der Verkaufsgewinn von 100.000 Euro ist steuerfrei.
Der Spekulationsgewinn beträgt maximal 599 Euro.
Beispiel: Sie haben eine Immobilie für 210.000 Euro gekauft und vermietet. Die Kaufnebenkosten betrugen 20.000 Euro. 2024 verkauften Sie die Wohnung für 235.500 Euro. Dabei entstanden Verkaufskosten von 5.000 Euro.
Um die Spekulationssteuer zu berechnen, müssen Sie zuerst den Verkaufsgewinn ermitteln:
235.500 - 210.000 - 20.000 - 5.000 = 500 Euro Verkaufsgewinn. Da der Verkaufsgewinn unter der 600-Euro-Grenze liegt, ist dieser steuerfrei.
Ein bestehendes Wohnrecht allein führt nicht dazu, dass die Spekulationssteuer für ein Haus oder eine Wohnung entfällt.
Kann der Käufer die Spekulationssteuer übernehmen?
Nein, der Käufer kann die Spekulationssteuer nicht übernehmen, da diese auf den Gewinn des Immobilienverkaufs erhoben wird. Eventuell ist es möglich, eine gesonderte Zahlung mit dem Käufer vertraglich zu vereinbaren. Dies sollten Sie jedoch juristisch prüfen lassen.
Wie kann ich Spekulationssteuer sonst vermeiden?
Es ist möglich, die Spekulationssteuer für ein Grundstück oder eine Immobilie auch auf anderen, selbstverständlich legalen Wegen zu vermeiden. Zum Beispiel:
Indem ein Kind von Ihnen, für welches Sie noch Kindergeld beziehen, die Immobilie an Ihrer Stelle bewohnt.
Indem Sie die Immobilie via Mietkauf veräußern, also Ihren Käufer zunächst als Mieter in Ihr Haus oder Ihre Wohnung einziehen lassen.
Indem Sie mit Ihrem Käufer einen Vorvertrag abschließen.
Wie umgeht ein Vorvertrag die Spekulationssteuer?
Um die Spekulationssteuer zu umgehen beziehungsweise den Abschluss des Kaufvertrages hinauszuzögern, besteht die Möglichkeit, einen sogenannten Vorvertrag mit einem Kaufinteressenten zu schließen. Darin sichert der Eigentümer dem Käufer zu, diesem die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen. Um rechtmäßig zu sein, muss auch der Vorvertrag von einem Notar beurkundet werden. Damit keine Spekulationssteuer beim Hausverkauf anfällt, muss der Stichtag für den Verkauf beziehungsweise Kauf selbst außerhalb der Spekulationsfrist liegen.
Kann ich die Spekulationssteuer umgehen, indem ich eine Immobilie verschenke?
Ja, es ist möglich, die auf Immobilien anfallende Spekulationssteuer durch eine Schenkung zu vermeiden. Denn bei der Schenkung eines Hauses oder einer Wohnung fällt keine Spekulationssteuer für den Schenkenden an. Allerdings ist es möglich, dass der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen muss, falls der Immobilienwert dessen Freibetrag überschreitet. Die Spekulationsfrist gilt jedoch für den neuen Eigentümer, wenn dieser die geschenkte Immobilie weiterverkaufen will.
Was mindert die Spekulationssteuer?
Indem Sie verschiedene Kosten geltend machen, reduzieren Sie die Steuerlast. Diese Kosten wirken bei der Berechnung der Spekulationssteuer steuersenkend:
Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr
Ursprüngliche Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten
Verkaufskosten wie Maklerkosten oder Kosten für Anzeigen
Modernisierungskosten und Reparaturkosten für Arbeiten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf durchgeführt wurden
Was gilt bei Erbschaften?
Bei Erbschaften ist das Kaufdatum des Erblassers ausschlaggebend für den Beginn des Zeitraums, in dem Spekulationssteuer fällig wird. Für Erben bedeutet das, dass der Verkauf einer Immobilie, die länger als zehn Jahre Eigentum des Erblassers war, nicht steuerpflichtig ist. Auch wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr der Erbschaft sowie in den vorangegangen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer. Die Erbschaftssteuer bleibt von dieser Regelung unberücksichtigt.
Lohnt sich der Verkauf einer Immobilie trotz Spekulationssteuer?
Ob sich der Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer lohnt, ist vom Einzelfall abhängig. Durch die Spekulationssteuer wird der Verkaufsgewinn erheblich gemindert, es ist also empfehlenswert, den Verkauf genau zu überdenken. Unter Umständen lohnt es sich für den Eigentümer, den Ablauf der Spekulationsfrist abzuwarten. Gerade wenn der Verkehrswert und damit Preis der Immobilie in dieser Zeit weiter steigt, profitieren Sie von einem späteren Verkauf. Wenn Sie nicht gerade eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, haben Sie auch die Möglichkeit, die Immobilie für einen Zeitraum von drei Jahren selbst zu bewohnen um so bei einem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer zu vermeiden.
Spekulationssteuer – FAQ
Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie bei einem Immobilienverkauf an?
Auf Gewinne, die Sie als Privatperson aus einem privaten Immobiliengeschäft erzielen, wird nach dem Einkommensteuergesetz in bestimmten Fällen eine Spekulationssteuer erhoben. Die Spekulationssteuer fällt u. a. an, wenn Sie die Immobilie nicht selbst genutzt haben, es sich um ein unbebautes Grundstück handelt oder Sie die Immobilie durch die Entnahme aus Betriebsvermögen erworben haben. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf allerdings mehr als zehn Jahre, wird die Spekulationssteuer nicht fällig. Erfahren Sie hier mehr zur Spekulationsfrist
Welche Ausnahmen gelten bei der Spekulationssteuer?
Unter bestimmten Umständen entfällt die Spekulationssteuer, auch wenn Sie die zehnjährige Spekulationsfrist nicht einhalten. So gilt die Spekulationsfrist nicht für eine selbstgenutzte Immobilie. Dazu reicht es theoretisch, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Spekulationsgewinn maximal 599 Euro beträgt.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Maßgeblich bei der Berechnung der Spekulationssteuer ist der persönliche Steuersatz. Um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln, werden die Anschaffungskosten und der erzielte Verkaufspreis miteinander verrechnet. Darüber hinaus bezieht das Finanzamt auch Abschreibungen, die während des Immobilienbesitzes geltend gemacht wurden, als gewinnerhöhend in die Berechnung ein. Bestimmte Kosten wie Kaufnebenkosten, Verkaufskosten sowie Modernisierungskosten mindern den zu versteuernden Gewinn. Dieses Berechnungsbeispiel verdeutlicht die Ermittlung des Spekulationsgewinns
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die beim Grundstücks-, Wohnungs- oder Hausverkauf anfallende Spekulationssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem dem Verkaufserlös sowie dem persönlichen Steuersatz. Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, wie hoch die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ausfällt. Als grober Richtwert lassen sich rund 40% des Gewinns veranschlagen.
Unterscheiden sich Spekulationsgewinn und Verkaufserlös bei der Spekulationssteuer?
Ja, die Begriffe Spekulationsgewinn und Verkaufserlös sind keine Synonyme. Unter dem Verkaufserlös ist der Betrag zu verstehen, den ein Verkäufer für seine Immobilie erhält, also der Kaufpreis. Der Spekulationsgewinn ist der Teil des Verkaufserlöses, auf den unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer erhoben wird. Um ihn zu berechnen, werden Kosten wie Anschaffungskosten oder Kosten für den Hausverkauf abgezogen.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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