Teilverkauf am Haus: Schnelle Liquidität für Senioren
Bei einem Teilverkauf am Haus wird ein Teil eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verkauft, für den der Kaufpreis ausbezahlt wird. Im Gegenzug zahlt der Teilverkäufer eine monatliche Nutzungsgebühr. Gleichzeitig erhält er ein im Grundbuch eingetragenes dauerhaftes Nießbrauchrecht, das ihn dazu berechtigt, in der Immobilie wohnen zu bleiben oder sie zu vermieten. Welche Vor- und Nachteile der Teilverkauf einer Immobilie hat, und welche Alternativen es gibt - mehr dazu hier.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Ein Teilverkauf am Haus ermöglicht Immobilienbesitzern, einen Teil ihrer Immobilie zu verkaufen, um schnell an finanzielle Mittel zu gelangen.
Es wird ein Eigentumsanteil von bis zu 50 Prozent verkauft, während ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingetragen wird, das den Eigentümern erlaubt, in der Immobilie zu wohnen.
Vorteile des Teilverkaufs sind schnelle Liquidität, Entscheidungshoheit über die Immobilie und die Möglichkeit des Rückkaufs, während Nachteile Gebühren, monatliches Nutzungsentgelt und eine Wertsteigerung für das Unternehmen umfassen können.
Inhaltsverzeichnis:
Was sind die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs eines Hauses?
Haus Teilverkauf privat: Ist ein Verkauf innerhalb der Familie möglich?
Der Teilverkauf an die Kinder funktioniert ähnlich wie der Teilverkauf an einen externen Anbieter
Was bedeutet Nutzungsentgelt in Verbindung mit dem Teilverkauf am Haus?
Was bedeutet Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit dem Teilverkauf am Haus?
1. Definition: Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Die Finanzbranche lässt sich immer wieder Neues einfallen, um Kunden die Möglichkeit zu eröffnen, günstig und schnell an finanzielle Mittel zu gelangen. Vergleichsweise neu ist der Teilverkauf Haus, der an die Zielgruppe der Immobilienbesitzer und insbesondere an Senioren im Rentenalter adressiert ist, um beispielsweise die Rente aufzustocken. Eine Option ist der Teilverkauf am Haus auch für diejenigen, die eine Einmalzahlung tätigen möchten und aufgrund ihres Alters kein günstiges oder überhaupt kein Darlehen mehr erhalten. Sie sind die Adressaten eines Teilverkaufs am Haus mit dem Vorteil, durch das Nießbrauchrecht im Eigenheim wohnen bleiben zu können.
Ein Teilverkauf am Haus ist eine Form der Immobilienverrentung, bei der nicht das komplette Haus, sondern ein Eigentumsanteil von bis zu 50 Prozent je nach Kapitalbedarf verkauft wird. Die Summe steht regelmäßig sofort zur Verfügung. Außerdem wird im Grundbuch ein dauerhaftes Nießbrauchrecht eingetragen. Das bedeutet, dass der oder die Eigentümer auch weiterhin in der Immobilie wohnen oder diese vermieten können, wobei die Rechte und Pflichten eines Immobilieneigentümers bestehen bleiben. Für das lebenslange Nießbrauchrecht fällt ein monatliches Nutzungsentgelt an.
Im Kern geht es darum, durch einen Teilverkauf am Haus schnell und einfach an größere Geldbeträge zu gelangen. Solche Teilverkauf Anbieter sind unter anderem Heimkapital, Wertfaktor und die Deutsche Teilkauf. Wichtigste Voraussetzung für den Teilverkauf Haus ist, den Wert einer Immobilie zu kennen.
Hinweis:
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Ist der Immobilienwert ermittelt, können konkrete Summen für den Teilverkauf am Haus genannt werden, die sich Eigentümer einer Immobilie auszahlen lassen können. Das bedeutet, dass der Anbieter des Teilverkaufs Miteigentümer dieser Immobilie wird, sich jedoch nicht in die Belange einmischen darf. Die Höhe der Nutzungsgebühr orientiert sich am Umfang des verkauften Anteils und am Wert der Immobilie. Es gilt der Grundsatz, dass je größer der verkaufte Anteil einer Immobilie und je wertvoller sie ist, umso höher fällt das Nutzungsentgelt aus.
2. Was sind die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs eines Hauses?
Ein Teilverkauf am Haus bietet einige Vorteile, hat aber auch Nachteile für den Eigentümer. Was die Vor- und Nachteile beim Teilverkauf einer Immobilie sind - hier eine Übersicht.
Die Vorteile des Haus Teilverkaufs im Überblick:
Aus einem Teilverkauf am Haus lässt sich zeitnah Kapital ziehen. Das bedeutet schnelle Liquidität und kurzfristig finanziellen Spielraum, ohne sich verschulden zu müssen.
Es besteht trotz des Teilverkaufs am Haus ein Nutzungsrecht, sodass der Eigentümer in dieser Immobilie wohnen bleiben oder sie vermieten kann.
Trotz des Immobilien Teilverkaufs behalten Eigentümer die Entscheidungshoheit über die Immobilie und damit über Renovierungen, Sanierungen und Umbauten.
Es besteht für die Hauseigentümer sowie für die Erben aufgrund des Vorkaufsrechts jederzeit die Möglichkeit, den veräußerten Teil des Hauses zum aktuellen Verkehrswert zurückzukaufen.
Durch das im Grundbuch eingetragene insolvenzfeste Nießbrauchrecht bleibt der bisherige Eigentümer trotz des Teilverkaufs am Haus wirtschaftlicher Eigentümer.
Das Eintrittsalter ist bei einem Teilverkauf am Haus geringer als bei anderen Verrentungsmodellen.
Teilverkauf Haus: die Nachteile
Kommt es zu einer Wertsteigerung eines Gebäudes , weil der Eigentümer Sanierungsarbeiten hat durchführen lassen, profitiert auch das Unternehmen von der Wertsteigerung der Immobilie.
Monatlich muss eine Nutzungspauschale bezahlt werden. Dieses monatliche Nutzungsentgelt ist regelmäßig höher als die Zinsen eines Darlehens oder einer Hypothek.
Für die Instandhaltungskosten am Haus muss der Eigentümer trotz des Teilverkaufs zu 100 Prozent aufkommen, obwohl der Teilverkauf-Anbieter Miteigentümer ist.
Manche Unternehmen verlangen für den Teilverkauf am Haus zusätzliche Gebühren. Das können neben dem Nutzungsentgelt auch eine Servicegebühr in Höhe von fünf Prozent des Verkaufspreises sein.
Es bereitet manchen Eigentümern Unbehagen, einen Miteigentümer am Haus oder an einer Wohnung zu haben.
In manchen Verträgen ist eine Wertsicherungsklausel enthalten, die die Kalkulation schwierig macht.
3. Wie läuft der Teilverkauf einer Immobilie ab?
Der Teilverkauf am Haus wird in mehreren Schritten abgewickelt:
Punkt |
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1. Abhängig von der Höhe des Kapitalbedarfs legt der Eigentümer eigenverantwortlich fest, wie hoch der Anteil ausfallen soll, den er verkaufen möchte. Ausgezahlt werden können bis zu 50 Prozent des Immobilienwertes. Um für einen Teilverkauf geeignet zu sein, muss die Immobilie einen Mindestwert aufweisen, der je nach Anbieter variieren kann. |
2. In einem weiteren Schritt ermittelt ein unabhängiger Gutachter den Wert der Immobilie. Einfacher, unverbindlich und vor allem kostenlos funktioniert das auch mit der Online-Bewertung von Homeday. Der ermittelte Wert ist die Grundlage für den Immobilien-Teilverkauf. Er ist das Ergebnis der Wunschauszahlung des Eigentümers und dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. |
3. Anschließend wird nach Abstimmung mit den Vertragsparteien ein Kaufvertrag ausgefertigt. Mit der notariellen Beglaubigung entfaltet der Kaufvertrag seine Rechtskraft. Insoweit ist ein Notartermin erforderlich, der kostenpflichtig ist. |
4. Durch den Teilverkauf am Haus und den Miteigentümer muss der Eintrag im Grundbuch entsprechend geändert werden. Gleichzeitig wird ein insolvenzfestes Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. |
Das wirtschaftliche Eigentum bleibt nach wie vor bei demjenigen, der den Teilverkauf am Haus veranlasst hat. Auch ein Rückkauf der Immobilie ist jederzeit durch den Eigentümer oder im Todesfall durch die Erben zum aktuellen Verkehrswert möglich. Der Teilverkäufer hat außerdem die Möglichkeit, den Gesamtverkauf der Immobilie zu veranlassen.
4. Welche Voraussetzungen gibt es für einen Haus Teilverkauf?
Es gibt verschiedene Anbieter, bei denen ein Teilverkauf der Immobilie möglich ist. Die konkreten Bedingungen variieren, in der Regel sind folgende Bedingungen üblich:
Es gibt einen Mindestwert der Immobilie, der üblicherweise bei 200.000 Euro liegt.
Der Anteil der Teilauszahlung muss mindestens 100.000 Euro betragen.
Bei einigen Anbietern ist eine lastenfreie Immobilie Voraussetzung für den Teilverkauf, andere Anbieter akzeptieren geringe Belastungen, wobei der verkaufte Anteil deutlich höher als die Restschuld sein muss.
Der Haus Teilverkauf richtet sich hauptsächlich an Eigentümer im Rentenalter, daher ist unter Umständen ein Mindestalter von 60 Jahren Voraussetzung für die Abwicklung.
5. Haus Teilverkauf privat: Ist ein Verkauf innerhalb der Familie möglich?
Denkbar ist ein Teilverkauf des Hauses auch innerhalb der Familie. Immobilienbesitzer reduzieren damit die finanzielle Belastung im Alter und regeln zudem die spätere Erbfolge. Wichtig ist, offene Fragen im Vorfeld mit allen Beteiligten zu klären, damit es nicht zu Streit innerhalb der Familie kommt. Darüber hinaus sind mögliche Fallstricke wie die Pflichtteilsansprüche anderer Erben zu bedenken.
6. Der Teilverkauf an die Kinder funktioniert ähnlich wie der Teilverkauf an einen externen Anbieter:
Ermittlung des Immobilienwertes: Auch wenn es sich um einen Teilverkauf der Immobilie innerhalb der Familie handelt, ist es sinnvoll den Wert für den Teilverkauf Haus durch einen Sachverständigen professionell ermitteln zu lassen. Damit vermeiden die Beteiligten spätere Probleme mit dem Finanzamt, das etwa wegen eines zu gering angesetzten Immobilienwertes von einer Schenkung ausgehen könnte. Auch Streitigkeiten im Rahmen der künftigen Erbfolge werden durch das Gutachten ausgeschlossen. |
Aufteilung der Anteile: Welcher Anteil verbleibt bei den Eltern, welcher Teil wird an die Kinder oder das Familienmitglied veräußert? In diesem Zusammenhang ist die Finanzierung des Vorhabens zu klären. Möglich ist eine Finanzierung aus Eigenkapital oder über ein Bankdarlehen. |
Abschluss des Kaufvertrages: Im Vertrag regeln die Beteiligten alle wesentlichen Details. Idealerweise übernimmt ein erfahrener Rechtsanwalt oder Notar die Beratung und unterstützt die familieninternen Absprachen. Damit der Immobilienkaufvertrag rechtskräftig ist, ist die Abwicklung über einen Notar erforderlich. |
Eintragung der Kinder oder Familienmitglieder als neue Miteigentümer im Grundbuch. Zudem wird ein Nießbrauchrecht für die Eltern, die in der Immobilie wohnen bleiben, eingetragen. |
Welche Alternativen zum Teilverkauf Haus an die Kinder gibt es?
Ob der Haus Teilverkauf eine sinnvolle Variante ist, oder andere Möglichkeiten zur Wahl stehen, ist im Vorfeld genau zu überlegen.
Alternativen im Überblick:
Die Kinder kaufen die gesamte Immobilie, im Gegenzug wird für die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Ein Vorteil ist, dass die Eigentumsverhältnisse direkt geregelt werden. Im Todesfall gehört den Kindern das Haus bereits und es sind keine Änderungen mehr erforderlich.
Die Eltern übertragen die Immobilie im Rahmen einer Schenkung und lassen gleichzeitig ein Nießbrauchrecht für sich eintragen. Da ein Nießbrauchrecht zu einer erheblichen Wertreduzierung der Immobilie führt, ist die Schenkung unter Umständen unter Einhaltung der bestehenden Freibeträge möglich.
Die Eltern übertragen die Immobilie auf Rentenbasis. Dabei wird der Kaufpreis nicht in einer Summe gezahlt, vielmehr übernehmen die Kinder eine monatliche Leibrente. Vorteilhaft ist, dass der Kaufpreis nicht als Einmalzahlung aufgebracht werden muss.
7. Wie wird der Teilverkauf berechnet?
Wichtigste Grundlage für die Berechnung des Teilverkaufs einer Immobilie ist ihr Wert. Neben dem Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist eine weitere wichtige Kennziffer der gewünschte Auszahlungsbetrag, der bei mindestens 20 Prozent und bei höchstens 50 Prozent des Immobilienwertes liegt. Für das Nutzungsrecht an der Immobilie fällt das sogenannte Nutzungsentgelt an, das je nach Anbieter variieren kann. In der Regel beträgt es jährlich zwischen 0,25 und 3 Prozent der Auszahlungsrate. Darüber hinaus fallen bei einigen Kapitalgebern Service- und Durchführungsgebühren an, die zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises betragen können.
Überblick über die Kosten eines Teilverkaufs:
Punkt | Erläuterung |
|---|---|
Nutzungsengelt: | Für das lebenslange Nießbrauchsrecht wird ein monatliches Nutzungsentgelt fällig. Es orientiert sich am Wert einer Immobilie und ist mit monatlichen Mietzahlungen vergleichbar. |
Instandhaltungs-, Modernisierungs-, Sanierungs- und Renovierungskosten: | Trotz des Teilverkaufs bleibt der Teilverkäufer weiterhin Eigentümer der Immobilie - mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören auch sämtliche Kosten, die für die Instandhaltung der Immobilie anfallen. |
Grundsteuer: | Der Immobilieneigentümer zahlt Grundsteuer an die Gemeinde. Obwohl es durch den Teilverkauf am Haus einen Miteigentümer gibt, beteiligt sich dieser nicht an der Grundsteuer. |
Wertsicherungsklausel: | Einige Unternehmen lassen sich vertraglich eine Wertsteigerung der Immobilie zusichern, die um die 17 Prozent betragen kann. Dadurch stellt das Unternehmen neben dem Erwerb eines Teils der Immobilie einen weiteren Gewinn sicher. Bleibt diese Wertsteigerung aus, ist der Eigentümer verpflichtet, diese zu übernehmen. |
Kosten, die bei einem Rückkauf oder Weiterverkauf entstehen: | Kommt es zu einem Gesamtverkauf der Immobilie - zu einem Rückkauf oder Weiterverkauf, muss der Teilverkäufer den Kaufpreis an das Unternehmen zurückzahlen. Hinzu kommt ein sogenanntes Durchführungsentgelt, das zwischen 2,5 und 5,5 Prozent des Kaufpreises betragen kann. |
Kostenberechnung mit dem Homeday-Immobilien-Rechner
Wenn Sie sich zunächst einen Überblick über den Wert Ihrer Immobilie verschaffen möchten, ist der Homeday-Immobilienwert-Rechner eine gute Wahl. Anhand des Immobilienwerts ermitteln Sie im nächsten Schritt die möglichen Kosten des Teilverkaufs.
8. Was bedeutet Nutzungsentgelt in Verbindung mit dem Teilverkauf am Haus?
Mit einem Teilverkauf am Haus können Immobilienbesitzer einen Teil ihrer Immobilie in Geld umwandeln. Gleichzeitig erhalten sie ein Wohn- und Nutzungsrecht, das sogenannte Nießbrauchrecht, das zur alleinigen Nutzung der Immobilie berechtigt. Der Teilverkäufer darf die Immobilie auch vermieten, wobei ihm die Mieteinnahmen allein zustehen. Für die Nutzung beziehungsweise das Bewohnen der Immobilie oder ihre Vermietung zahlt der Teilungsverkäufer im Gegenzug ein monatliches Nutzungsentgelt. Regelmäßig orientiert sich die Nutzungsgebühr der Höhe nach an einem Referenzzinssatz der Finanzwirtschaft.
Gut zu wissen:
Referenzzinssätze werden von einer unabhängigen Stelle berechnet und haben die Aufgabe, die Kosten für die Kreditaufnahme in verschiedenen Märkten abzubilden. Üblicherweise liegt der Referenzzinssatz unter dem Darlehenszinssatz. Die Höhe und die Laufzeit des Nutzungsentgelts legt der jeweilige Anbieter fest.
Wichtig ist, das Nutzungsentgelt genau zu berechnen. Meistens wird es für eine bestimmte Laufzeit genau festgeschrieben und danach neu vereinbart. Beträgt das Nutzungsentgelt beispielsweise monatlich rund 400 Euro, ist das in einem Jahr ein Betrag von 4.800 Euro, nach zehn Jahren eine Summe von 48.000 Euro und nach zwanzig Jahren von 96.000 Euro. Insoweit ist es wichtig, eine Gesamtkalkulation zu erstellen und darüber hinaus auch sorgfältig zu prüfen, ob in den folgenden Jahren ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, um das monatliche Nutzungsentgelt zu zahlen. Hinzu kommen die Instandhaltungs-, Modernisierungs-, Sanierungs- und Renovierungskosten, die bei jeder Immobilie im Laufe der Jahre anfallen. Das gilt auch für energetische Sanierungsmaßnahmen, die in den nächsten Jahren verstärkt auf Immobilienbesitzer zukommen.
9. Was bedeutet Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit dem Teilverkauf am Haus?
Durch den Teilverkauf am Haus wird neue Liquidität geschaffen. Gleichzeitig können die Eigentümer in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Dieses sogenannte Nießbrauchrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes dauerhaftes Nutzungsrecht, sodass die Entscheidungshoheit über Umbauten und Renovierungen beim Nießbrauchnehmer verbleibt. Nicht zu verwechseln ist das Nießbrauchrecht mit dem Wohnrecht, bei dem es nicht erlaubt ist, wirtschaftliche Gewinne aus dem Objekt zu erzielen, also es beispielsweise zu vermieten. Beim Teilverkauf am Haus ist der Verkäufer der Nießbrauchnehmer. Dieses im Grundbuch eingetragene Nutzungsrecht an der Immobilie ist von Dauer und darf nicht gelöscht werden.
10. Welche Steuern fallen beim Teilverkauf eines Hauses an?
Welche Steuern beim Teilverkauf einer Immobilie gezahlt werden müssen, ist abhängig vom Einzelfall. Steuerlich relevant können sein die Spekulationssteuer, die Grunderwerbsteuer sowie die Gewerbesteuer.
1. Spekulationssteuer beim Teilverkauf am Haus
Bei einem Teilverkauf am Haus kann Spekulationssteuer anfallen. Voraussetzung ist, dass eine Immobilie mit Nießbrauch innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft oder teilverkauft wird und dass sie in den vergangenen drei Jahren nicht selbst genutzt wurde. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, unterliegt der aus dem privaten Verkauf hervorgegangene Gewinn der Spekulationssteuer. Die Höhe der Spekulationssteuer orientiert sich am Einkommensteuersatz des Verkäufers. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen dem Erwerb und dem Verkauf beziehungsweise Teilverkauf der Immobilie, die sogenannte Spekulationsfrist. Das bedeutet umgekehrt, dass eine Immobilie von der Spekulationssteuer befreit ist, wenn sie in den drei Jahren vor dem Verkauf oder durchgängig vom Verkäufer selbst bewohnt wird.
2. Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf am Haus
Beim Teilverkauf am Haus oder beim Verkauf einer Immobilie muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Im Kaufvertrag wird festgeschrieben, ob der Käufer oder Verkäufer, die beide grunderwerbsteuerpflichtig sind, die Grunderwerbsteuer bezahlen. Insoweit ist die weit verbreitete Annahme falsch, dass immer der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbsteuer leistet. Es gibt aber auch Anbieter, die die Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf einer Immobilie vollständig übernehmen.
3. Gewerbesteuer beim Teilverkauf am Haus
Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien teilveräußert oder veräußert, gilt als gewerblicher Immobilienhändler. Maßgeblich ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Wird sie überschritten, fällt Gewerbesteuer an. Davon ausgenommen sind Wohnungen oder Häuser, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden.
11. Finanzielle Aspekte des Teilverkaufs
Ein genaues Abwägen der Vor- und Nachteile sowie eine sorgfältige Kalkulation sind bei dem Vorhaben unerlässlich. Wichtig ist, Nutzungsgebühren und Kosten vor einer Entscheidung zu prüfen.
Berechnung der Nutzungsgebühr und Auszahlungsbeträge
Die folgende Tabelle zeigt den Teilverkauf eines Hauses mit einem Wert von 500.000 Euro und einer Sofortauszahlung von 200.000 Euro:
Immobilienwert | 500.000 EUR |
Anteil des Eigentümers | 300.000 EUR (60 %) |
Anteil des Teilverkauf-Anbieters bzw. Auszahlung | 200.000 EUR (40 %) |
Nutzungsgebühr mtl. | 832 EUR |
Ausgehend von einer 2-prozentigen jährlichen Wertsteigerung ergeben sich nach 20 Jahren folgende Werte:
Wert der Immobilie nach 20 Jahren | 742.974 EUR |
Anteil des Eigentümers (60 %) | 445.784 EUR |
Würde der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt die gesamte Immobilie an den Teilverkauf-Anbieter auszahlen, würde der Teilverkauf-Anbieter den Betrag von 445.784 Euro abzüglich eines Serviceentgelts (unter anderem für spätere Maklerkosten) in Höhe von 3,25 Prozent auszahlen. Der Eigentümer würde in diesem Beispiel 421.637 Euro erhalten.
Die Rechnung im Detail:
Erste Auszahlung | 200.000 EUR |
+ Zweite Auszahlung | 421.637 EUR |
./. Nutzungsentgelt für den gesamten Zeitraum | 199.680 EUR |
Erlös des Eigentümers | 421.957 EUR |
(Die angegebenen Werte basieren auf einer Beispielrechnung des Anbieters Heimkapital.)
Teilverkauf als Mittel zur Schuldenablösung und Liquditätsbeschaffung
Immobilieneigentümer haben die Möglichkeit, sich mit einem Teilverkauf ihres Hauses sofortige Liquidität zu verschaffen. Für die Ablösung bestehender Verbindlichkeiten ist der Teilverkauf geeignet. Wichtig ist, das monatliche Nutzungsentgelt mit der Darlehensrate zu vergleichen. Unter Umständen ist die Finanzierungsrate günstiger als das Nutzungsentgelt - hier empfiehlt sich eine sorgfältige Kalkulation.
12. Teilverkauf einer Immobilie: Welche Alternativen gibt es?
Bevor eine Entscheidung für den Teilverkauf am Haus getroffen wird, ist es wichtig, sich mit möglichen Alternativen zum Teilverkauf auseinanderzusetzen. Welche das sind - hier eine Übersicht:
Klassisches Darlehen: Auch im Alter ist es möglich, ein klassisches Darlehen aufzunehmen. Der Gesetzgeber sieht kein Maximalalter für die Vergabe von Darlehen vor, wobei es in der Praxis Altersgrenzen gibt, die je nach Bank unterschiedlich ausfallen können. Der Vorteil ist, dass die Darlehenszinsen unter dem Nutzungsentgelt liegen.
Leibrente: Dem Namen entsprechend werden bei einer Leibrente das Haus oder die Eigentumswohnung zu 100 Prozent verkauft. Der Verkäufer verliert zwar das Eigentum an der Immobilie, erhält jedoch ein lebenslanges und im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Anstelle des Kaufpreises zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis in Rentenzahlungen aus - monatlich, quartalsweise oder auch jährlich. Im Unterschied zum Teilverkauf am Haus werden sämtliche Rechte und Pflichten an den Käufer beziehungsweise neuen Eigentümer abgetreten.
Hausverkauf mit Wohnrecht: Die Immobilie wird verkauft, aber dank des Wohnrechts kann der bisherige Eigentümer darin wohnen bleiben. Das Wohnrecht kann auf Lebenszeit oder befristet vereinbart werden, gegen Abgabe eines monatlichen Betrags oder unentgeltlich. Diese Variante wird oftmals im Zusammenhang mit einer Schenkung der Immobilie an Kinder gewählt.
Umkehrhypothek: Bei einer Umkehrhypothek nimmt der Eigentümer einen Kredit auf die Immobilie auf. Insoweit ist die rechtliche Grundlage ein Kredit- beziehungsweise Darlehensvertrag. Dieser Kredit muss nicht mehr zurückgezahlt werden, wobei die Bank auf den Kreditbetrag Zinsen aufschlägt. Zweck der Umkehrhypothek ist, dass der Eigentümer eine monatliche Rente von der Bank erhält, wobei die Auszahlung als Rente nur von wenigen Banken angeboten wird.
KfW-Kredit und Zuschüsse: Wer als Eigentümer einer Immobilie Geld braucht, um beispielsweise ein Bad barrierefrei umbauen zu lassen, sollte sich nach Fördergeldern umschauen. So gibt es beispielsweise von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zinsgünstige Förderdarlehen und Zuschüsse. Das hat den Vorteil, dass die Immobilie in vollem Umfang beim Eigentümer verbleibt.
Fazit
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Teilverkauf am Haus nicht empfehlenswert ist. Das wichtigste Argument ist wohl, dass das monatliche Nutzungsentgelt in der Summe die Ausgaben für ein Darlehen einschließlich Zinsen übersteigt. Negativ zu werten ist auch das Durchführungsentgelt, das anfällt, wenn der Teilverkäufer die Immobilie zurückkaufen oder verkaufen möchte. Dadurch erhöht sich der Kaufpreis, sodass der Rückkauf der Immobilie zu einem Verlustgeschäft wird. Denn das Unternehmen erhält nicht nur sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von rund 17 Prozent, sondern hat monatlich von einem üppigen Nutzungsentgelt profitiert.
Es empfielt sich eher der Verkauf eines gesamten Objekts und sich unter Umständen zu verkleinen. Wenn ein Hausverkauf für Sie in Frage kommt, können Sie hier direkt mit einer kostenlosen Immobilienberwertung starten.
Teilverkauf Haus - FAQ
Was ist ein Teilverkauf am Haus?
Beim Teilverkauf am Haus handelt es sich um eine Form der Immobilienverrentung. Abhängig vom Kapitalbedarf des Teilverkäufers wird ein Eigentumsanteil von bis zu 50 Prozent veräußert. Im Gegenzug erhält der Teilverkäufer die gewünschte Geldsumme sowie ein in das Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht.
Wie läuft ein Teilverkauf ab?
Wichtigste Voraussetzung für den Teilverkauf am Haus ist die Wertermittlung der Immobilie. Der Teilverkäufer nennt die gewünschte Auszahlungssumme, in deren Höhe der Teilverkauf-Anbieter Miteigentum an der Immobilie erwirbt. Es folgt die Ausfertigung eines Kaufvertrags sowie die notarielle Beurkundung, durch die der Vertrag Rechtskraft erlangt. Anschließend folgt die Eintragung des insolvenzfesten Nießbrauchrechts im Grundbuch.
Was ist das monatliche Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Durch den Teilverkauf am Haus erhält der Teilverkäufer die gewünschte Geldsumme sowie ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht. Im Gegenzug zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt, das vergleichbar mit einer Mietzahlung ist. Die Höhe wird vom Anbieter des Teilverkaufs festgelegt und ist abhängig vom Wert der Immobilie sowie vom verkauften Anteil.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Der gewünschte Auszahlungsbetrag für den Teilverkauf einer Immobilie liegt zwischen 20 und 50 Prozent. Im Gegenzug erhebt der Anbieter für die Nutzung der Immobilie ein Nutzungsentgelt. Regelmäßig beträgt es jährlich zwischen 0,25 und 3 Prozent der Auszahlungssumme, wobei es Unterschiede zwischen den Anbietern geben kann.
Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?
Der Teilverkauf am Haus ist eine Möglichkeit, um möglichst schnell liquide zu sein. Konzipiert ist er insbesondere für Senioren im Rentenalter, die ihre Rente aufstocken oder eine Einmalzahlung tätigen möchten. Eine Option ist der Teilverkauf auch für diejenigen, für die keine Alternativen in Betracht kommen, zum Beispiel ein Darlehen aufgrund des fortgeschrittenen Alters.
Welche Kosten fallen beim Teilverkauf an?
Es sind zahlreiche Kosten, die durch den Teilverkauf am Haus anfallen. Für das Nießbrauchrecht muss der Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt entrichten. Hinzu kommen die Grundsteuer sowie Instandhaltungskosten. Darüber hinaus gibt es Anbieter, die sich durch einen Wertsicherungsklausel eine Wertsteigerung der Immobilie in Höhe von rund 17 Prozent zusichern lassen.
Welche Steuern fallen beim Teilverkauf an?
Auf jeden Fall zu zahlen ist die Grunderwerbsteuer, die vom Teilverkäufer oder vom Anbieter getragen wird. Anderes gilt für die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer, für die bestimmte Voraussetzungen vorliegen müssen, sodass sie abhängig sind vom jeweiligen Einzelfall.
Was ist das Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit dem Teilverkauf am Haus?
Beim Teilverkauf am Haus erhält der Teilverkäufer die gewünschte Geldsumme sowie ein Wohn- und Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dieses sogenannte Nießbrauchrecht berechtigt ihn, die Immobilie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
Wie beeinflusst das Nießbrauchrecht den Kaufpreis beim Teilverkauf?
Das Nießbrauchrecht an einer Immobilie führt regelmäßig dazu, dass sich der Verkaufspreis aufgrund des lebenslangen Wohnrechts des ehemaligen Eigentümers reduziert. Anderes gilt für das Nießbrauchrecht beim Teilverkauf, das sich nicht wertmindernd auf den Preis auswirkt. Stattdessen lässt sich der Teilverkauf-Anbieter das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht mit einem monatlichen Nutzungsentgelt bezahlen.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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