Verwalterzustimmung
beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist die Verwalterzustimmung erforderlich. Erfahren Sie hier u.a. wie diese Regelung die Eigentümergemeinschaft schützt und wann ein Verwalter berechtigt ist, seine Zustimmung zu verweigern.
Sie planen einen Wohnungsverkauf?
Inhaltsverzeichnis
Fallen Kosten für die Verwalterzustimmung an - Wer zahlt was?
Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?
Darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?
Verwalterzustimmung verweigert: Ihre Rechte und Möglichkeiten
Welchen Zweck hat die Verwalterzustimmung?
Im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes hat die Zustimmung des Verwalters den Zweck, bei der Veräußerung von Miteigentum die Eigentümergemeinschaft vor Schaden zu schützen. Damit ist sie ein wichtiges Instrument, um mögliche finanzielle Risiken z. B. durch insolvente Käufer zu minimieren und den Gemeinschaftsfrieden zu stabilisieren.
Die wichtigsten Aufgaben der Verwalterzustimmung:
Erhalt der wirtschaftlichen Stabilität der Eigentümergemeinschaft:
Durch die Verwalterzustimmung wird gewährleistet, dass die Bonität potenzieller Käufer vor Vertragsabschluss geprüft wird und der Gemeinschaft keine Kosten durch den Eigentümerwechsel entstehen.
Beispiel: Max Schmitz möchte seine Eigentumswohnung an Tim Peters verkaufen. Nach der Bonitätsprüfung gibt der Verwalter seine Zustimmung, da der Käufer nachweislich vermögend ist.Wahrung des Gemeinschaftsfriedens:
Die Zustimmung des Verwalters stellt durch die Prüfung potenzieller Käufer sicher, dass deren Verhalten oder geplantes Nutzungsvorhaben bezüglich der Immobilie den Gemeinschaftsfrieden nicht gefährdet.
Beispiel: Eva Müller möchte ihre Penthousewohnung an einen Unternehmer verkaufen, der die Wohnung als Praxis nutzen will. Da dies gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt, verweigert der Verwalter die Zustimmung.
Fallen Kosten für die Verwalterzustimmung an?
Üblicherweise erfolgt die Genehmigung durch den Verwalter in notariell beglaubigter Form. Der Verwalter muss für die Erteilung der Verwalterzustimmung persönlich bei einem Notar erscheinen, um die Erklärung abzugeben. Die dabei entstehenden Kosten für die Verwalterzustimmung sind allgemeine Verwaltungskosten, die zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Das heißt, bei jedem Eigentümerwechsel übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten. Abweichende Regelungen sind jedoch möglich. So lassen sich die Kosten auch auf den Verkäufer übertragen. Darüber hinaus stellen einige Verwalter eine Sondervergütung für die Bearbeitung in Rechnung. Diese Kosten trägt in den meisten Fällen der Verkäufer.
Wer zahlt was?
In der Regel gehen die Gebühren, die der Verwalter für seine Zustimmung berechnet, zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Abweichend davon können für die Verwalterzustimmung die Kosten auf Käufer oder Verkäufer übertragen werden.
Wie setzen sich die Kosten für die Verwalterzustimmung zusammen?
Die Kosten für die Zustimmung des Verwalters setzen sich aus den Gebühren für die Verwaltungsarbeiten und den Notarkosten zusammen. Sie werden meist pauschal abgerechnet über:
Allgemeine Verwaltungskosten: Werden die Gebühren für die Zustimmung zu den allgemeinen Verwaltungsaufgaben gezählt, deckt das Hausgeld die Kosten.
Sondervergütung des Verwalters: Zählt die Zustimmungserteilung zu den Sonderleistungen des Verwalters, werden die Ausgaben dafür extra und einmalig vergütet.
Welche Aufgaben hat der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel?
Wenn eine Wohnung den Eigentümer wechselt, übernimmt der Verwalter verschiedene Aufgaben:
Er prüft die Bonität des Käufers durch die Anfrage bei einer Auskunftei
Er erteilt seine Zustimmung zum Eigentümerwechsel
Er regelt den Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer, indem er entsprechende Unterlagen wie den Wirtschaftsplan bereitstellt
Er informiert die anderen Eigentümer über den Wechsel
Er erstellt eine zeitanteilige Abrechnung des Hausgelds zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
In welchen Fällen darf die Wohnungsverwaltung die Verwalterzustimmung verweigern?
Laut § 280 BGB kann der Verkäufer unter gewissen Voraussetzungen bei Verweigerung der Verwalterzustimmung Schadenersatz verlangen. Hier drei konkrete Beispiele:
1. Verweigerung ohne ausreichende Begründung
Sachverhalt: Für einen Wohnungsverkauf verweigert der Verwalter die Zustimmung, ohne Überprüfung der Bonität des Käufers oder Angabe anderer wichtiger Gründe.
Folgen: Der Verkauf scheitert und der Verkäufer bleibt auf den Kosten für die Vermarktung der Wohnung sitzen.
Schadenersatzanspruch: Der Verkäufer hat das Recht, die entstandenen Kosten beim Verwalter einzufordern.
2. Verweigerung trotz positiver Bonität
Sachverhalt: Für den Verkauf einer Wohnung liegt eine positive Bonitätsauskunft vor. Die Zustimmung wird trotzdem verweigert, wegen eines Konflikts zwischen Verwalter und Verkäufer.
Folgen: Kommt es zur Verweigerung der Verwalterzustimmung bei Verkauf und die Frist für den Notartermin verstreicht und findet der Kauf nicht statt.
Schadensersatzanspruch: Der Verkäufer kann Ersatz für den Gewinnverlust verlangen, der durch einen späteren Immobilienverkauf zu einem niedrigeren Preis entstanden ist.
3. Verweigerung aus formellen Gründen ohne Nachfrist
Sachverhalt: Aufgrund vermeintlich fehlender Unterlagen verweigert der Verwalter die Zustimmung. Eine Frist zur Beschaffung der restlichen Unterlagen wird dem Verkäufer nicht eingeräumt. Später stellt sich heraus, dass alle erforderlichen Unterlagen eingereicht, doch vom Verwalter nicht korrekt geprüft wurden.
Folgen: Der Verkauf verzögert sich und es kommt zu finanziellen Verlusten, z. B. durch zusätzliche Zinsen aufgrund einer Zwischenfinanzierung.
Schadensersatzanspruch: Der Verkäufer kann die entstandenen Mehrkosten einfordern.
Ist ein Verkauf ohne Verwalterzustimmung möglich?
Wurde die Zustimmung in der Teilungserklärung festgelegt, ist der Verkauf einer Eigentumswohnung ohne diese rechtlich unwirksam. Das heißt, Verkäufer und Käufer können zwar einen Kaufvertrag abschließen, doch wegen der fehlenden Zustimmung kann kein Eintrag ins Grundbuch stattfinden.
Hinweis: Durch einfachen Mehrheitsbeschluss hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, die Pflicht zur Zustimmung durch den Verwalter bei Veräußerungen zu streichen. Auf diese Weise können Verkaufsprozesse beschleunigt werden. Zudem ersetzt heute die Bonitätsprüfung durch den Verkäufer (Schufa-Auskunft etc.) den formalen Akt der Zustimmung durch den Verwalter.
Verwalterzustimmung und rechtliche Grundlagen
Die Verwalterzustimmung spielt bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen eine wichtige Rolle. Geregelt wird sie in § 12 Veräußerungsbeschränkung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Die Norm räumt der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit ein, dass der Verkauf oder die Übertragung von Miteigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohneigentümer oder eines Dritten, zum Beispiel des Verwalters, erfolgen kann. Der Zweck der Verwalterzustimmung im WEG ist damit, die Eigentümergemeinschaft vor finanziell und persönlich unzuverlässigen Käufern zu schützen. Die Zustimmung durch den Verwalter hat eine prüfende Funktion und darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden.
Rechtliche Grundlagen
Die Anwendung des § 12 WEG zur Verwalterzustimmung wird erst rechtswirksam, wenn diese in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt wird. Dabei können die Mitglieder der Gemeinschaft durch Beschluss die Zustimmung des Verwalters an bestimmte Bedingungen knüpfen, wie zum Beispiel an die Pflicht zur Bonitätsprüfung. Auch haben sie die Möglichkeit festzulegen, dass der Verwalter haftbar gemacht wird, wenn er aus unberechtigten Gründen seine Zustimmung versagt.
Hinweis: Eigentümergemeinschaften finden im Netz für die Verwalterzustimmungen Muster zum Download.
Verwalterzustimmung Ablauf: Schritt für Schritt
Haben Verkäufer und Käufer sich bezüglich der Kaufbedingungen geeinigt und liegt der Entwurf des Kaufvertrags vor, erfolgt die Zustimmung des Verwalters in folgenden Schritten:
Anforderung der Verwalterzustimmung: Der Verkäufer beantragt die Zustimmung des Verwalters für den Verkauf seiner Eigentumswohnung und reicht folgende Unterlagen ein:
- Informationen über den Käufer (persönliche Daten, Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft)
- KaufvertragsentwurfPrüfung durch den Verwalter: Der Verwalter prüft, ob die Bonität des Käufers gewährleistet ist und ob von Verkäuferseite keine Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorliegen.
Erteilung der Zustimmung: Sind keine finanziellen oder persönlichen Hindernisse gegenüber dem Käufer und Verkäufer vorhanden, übermittelt der Verwalter seine Zustimmung an den Notar.
Notarielle Beurkundung: Liegt die Verwalterzustimmung dem Notar vor, erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.
Eintragung ins Grundbuch: Nach Zahlung des Kaufpreises wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Aktualisierung der Eigentümerliste: Der Verwalter sorgt für die ordnungsgemäße Eintragung aller Eigentümer.
Übergabe relevanter Unterlagen: Der Verwalter übergibt alle wichtigen Dokumente an den neuen Eigentümer.
Anpassung des Hausgelds: Der Verwalter passt die Hausgeldabrechnung und die Höhe der Umlage den neuen Eigentümerverhältnissen an.
Information der Eigentümer: Der Verwalter bestätigt den Eigentümerwechsel und informiert alle Eigentümer über relevante Schritte innerhalb der Gemeinschaft.
Zeitrahmen und typische Verzögerungen
Die reguläre Bearbeitungszeit für eine Verwalterzustimmung beträgt ca. 2-4 Wochen. Häufige Gründe, die zur Verzögerung der Zustimmung führen, sind:
Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter
Unvollständige Unterlagen
Fehlende Bonitätsnachweise
Zahlungsrückstände
Einberufung von außerplanmäßigen Eigentümerversammlungen
Verwalterzustimmung verweigert: Ihre Rechte und Möglichkeiten
Verweigert der Verwalter seine Zustimmung, darf dies nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigen Gründen geschehen. Laut Beschluss des OLG Zweibrücken vom 08.11.2005 ist die Versagung der Zustimmung des Verwalters nur dann statthaft, "wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret unzumutbar gefährdet... Die gemeinschaftswidrige Gefahr muss dabei ihre Ursache in der Person oder im Umfeld des Erwerbers haben."
Typische Gründe für die Verweigerung der Verwalterzustimmung:
Finanzielle Unzuverlässigkeit des Käufers: Der zukünftige Eigentümer könnte die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft gefährden.
Persönliche Unzuverlässigkeit: Das Verhalten des Käufers könnte den Gemeinschaftsfrieden stören.
Gefährdung der gemeinschaftlichen Eigentümerinteressen: Der potenzielle Käufer plant bauliche Veränderungen oder gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten, die gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen könnten.
Formelle Gründe: Fehlende Nachweise bezüglich der Bonität, unvollständige Unterlagen oder Unklarheiten hinsichtlich der Identität des Käufers.
Hinweis: Diskriminierende Gründe wie die ethnische Herkunft, die Hautfarbe oder Kinderreichtum dürfen nicht zur Verweigerung der Verwalterzustimmung führen.
Rechtliche Schritte bei unrechtmäßiger Verweigerung
Sieht der Verkäufer die Verweigerung der Zustimmung als unrechtmäßig an, sind folgende Maßnahmen möglich:
Begründung anfordern: Der Verkäufer hat das Recht eine Begründung vom Verwalter einzufordern. Kommt der Verwalter dieser Forderung garnicht oder nur unzureichend nach, kann dies ein Hinweis auf Unrechtmäßigkeit sein.
Klage auf Zustimmungserteilung: Der Verkäufer hat das Recht, die Verwalterzustimmung beim zuständigen Amtsgericht einzuklagen. Sieht das Gericht die Verweigerung als ungerechtfertigt an, ersetzt das Gerichtsurteil die Zustimmung des Verwalters.
Schadensersatzforderungen: Ist durch eine unrechtmäßige Verweigerung der Zustimmung dem verkaufenden Eigentümer ein Schaden entstanden, kann er Schadensersatzansprüche geltend machen.
Hinweis:
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