Abhängig von der Zielgruppe ist auch zu entscheiden, ob sich größere Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf der Wohnung lohnen. Einige Käufer legen beispielsweise eher Wert auf einen passablen Preis und bevorzugen es, die Wohnung nach dem Kauf nach ihren individuellen Wünschen umzugestalten. Andere Käufer suchen eine Wohnung in bestem Zustand und mit gehobener Ausstattung. Welche Zielgruppe auch immer für Ihre Wohnung infrage kommt: Es gilt, das investierte Kapital samt Eigenleistung durch den Verkaufspreis wieder herauszuholen, damit es für Sie nicht zum Verlustgeschäft kommt.
Geht es um die Vermarktung einer vermieteten Immobilie, interessieren sich vor allem Kapitalanleger für das Angebot. Bei der Vermarktungsstrategie sollten Sie berücksichtigen, dass potenzielle neue Eigentümer, sich in diesem Fall vor allem für Zahlen und Fakten interessieren. Sie möchten vor allem wissen, zu welchen Konditionen die Wohnung aktuell vermietet ist, wie hoch das Wohngeld ist und mit welchen Investitionen in der Zukunft zu rechnen ist. Ausstattung und Wohnkomfort spielen bei dieser Zielgruppe eine untergeordnete Rolle. Häufig kaufen Anleger die Immobilie, ohne sie gesehen zu haben.
Tipp: Ein ortskundiger Makler weiß genau, an welche Zielgruppe sich Ihre Wohnung verkaufen lässt und auf welche Kriterien Interessenten Ihrer Gegend Wert legen.
5. Eigentumswohnung verkaufen – vermietet oder unvermietet?
In der Regel ist es einfacher, eine leerstehende Wohnung zu verkaufen als eine vermietete Wohnung. Denn für eine Wohnung ohne Mieter lässt sich häufig ein höherer Verkaufspreis erzielen. Einer der Gründe liegt darin, dass der neue Eigentümer seine Pläne mit der neuen Immobilie sehr viel freier durchsetzen kann. So wäre er bei einer vermieteten Wohnung etwa gezwungen, zunächst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, damit er oder seine Verwandten die Wohnung beziehen könnten. Ist die Wohnung frei, kann er sich auch den neuen Mieter nach seinen Kriterien aussuchen oder einen neuen Mietpreis berechnen – natürlich im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.
Ist eine Wohnung bei einem Verkauf vermietet, bedeutet dies im schlechtesten Fall eine Preisminderung von bis zu 30 Prozent. Auch die Käuferzielgruppe ist durch die Vermietung eingeschränkt, der Fokus liegt hier vor allem auf Käufern, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen.
Gut zu wissen:
Letztendlich entscheidet immer der Einzelfall darüber, ob und zu welchem Preis sich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen lässt. Mehr dazu in unserem Ratgeber-Artikel: Tipps zum Verkauf einer vermieteten Wohnung
6. Was ist ein Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht berechtigt bestimmte Personen, einen zum Verkauf stehenden Gegenstand vor anderen (Menschen) zu erwerben. Im Falle einer Wohnung bedeutet das, dass ein bestimmter Berechtigter vor anderen Interessenten einen Anspruch auf die Immobilie hat.
6.1 Wann hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Der Mieter einer Wohnung hat nicht per se ein Vorkaufsrecht, wenn diese verkauft wird. Der Anspruch besteht nur dann, wenn die Wohnung zum ersten Mal nach Aufteilung in Wohnungseigentum als dieses verkauft wird. Das ist etwa der Fall, wenn ein Eigentümer ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzt und sich entschließt, einzelne Wohnungen als Wohneinheiten zu verkaufen. Der Mieter ist dann durch das Vorkaufsrecht berechtigt, seine Mietwohnung zu kaufen.
6.2 Haben Nachbarn ein Vorkaufsrecht?
Es gibt kein Gesetz, das Nachbarn ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie einräumt. Der Eigentümer hat jedoch nach §1094 Abs. 1 BGB die Möglichkeit einer bestimmten Person ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Dies ist beispielsweise für Nachbarn eines Grundstücks interessant, die ihr eigenes Grundstück vergrößern möchten. Auch ist ein Vorkaufsrecht für das Nachbargrundstück oft für Menschen attraktiv, deren Kinder in der Nähe ihres Elternhauses bauen möchten. Beliebt ist die Variante auch in der Landwirtschaft, wenn sich ein Bauer das Vorkaufsrecht beim Eigentümer der benachbarten Grundstücke eintragen lässt. In der Regel werden sich die Parteien finanziell über das Vorkaufsrecht einig.
6.3 Ist ein Vorkaufsrecht übertragbar?
Nein. §473 BGB besagt ganz klar: „Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nicht ein anderes bestimmt ist.“ Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn das Vorkaufsrecht nur für eine bestimmte Zeit gilt.
7. Welche Dokumente sind notwendig um eine Wohnung zu verkaufen?
Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, kommt um die Bürokratie nicht herum. Denn um eine Wohnung zu verkaufen, benötigt ein Eigentümer eine Reihe von wichtigen Unterlagen:
| Unterlage |
Bezugsquelle
|
| Grundbuchauszugs (maximal drei Monate alt) |
Amtsgericht |
| Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung |
Eigentümer oder WEG-Verwaltung |
| Sanierungsnachweise |
Eigentümer |
Bau- und Grundrisszeichnungen
|
Architekt,
Bauträger |
| Gebäudeversicherungsnachweis |
WEG-Verwaltung |
| Aktuelle Wohngeldabrechnung |
Eigentümer oder WEG-Verwaltung |
| Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen |
Eigentümer oder WEG-Verwaltung |
| Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten Raums |
Bauträger, Architekt |
| Energieausweises |
WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister |
Mietvertrag
+ evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten Wohnungen |
Eigentümer
|
Gut zu wissen:
Wenn Sie Ihre Wohnung mit Homeday verkaufen, sparen Sie sich die zeitaufwendigen Wege zu den zuständigen Ansprechpartnern und Ämtern. Wir besorgen alle notwendigen Dokumente. Falls Sie sich für den privaten Verkauf entscheiden, hilft Ihnen diese kostenlose Checkliste einen Überblick über notwendige Dokumente zu erhalten:
8. Wie läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab?
Sind Dokumente besorgt, Zielgruppe und Angebotspreis festgelegt, gilt es, die Vermarktung zu starten und die Immobilie potenziellen Käufern vorzustellen. Das heißt: Die Präsentation Ihrer Wohnung auf den geeigneten Kanälen steht an.
8.1 Wie bewerbe ich meine Wohnung optimal?
Um Ihre Immobilie für den Wohnungsverkauf zu bewerben, benötigen Sie zunächst einmal ein aussagekräftiges Exposé Ihrer Immobilie. Es sollte sowohl professionelle Fotos sowie einen informativen Text mit den folgenden Informationen enthalten:
Aus welchem Jahr stammt das Gebäude, in dem sich die zu verkaufenden Wohnung befindet?
In welchem Zustand befindet sich die Wohnung?
Wann fand die letzte Sanierung/Modernisierung statt?
Wie viele Zimmer hat die Wohnung?
Wie groß ist sie (Quadratmeterzahl)?
Wie sieht der Grundriss aus?
Wie ist die Wohnung ausgestattet (Balkon, Stellplatz, Dachboden, Kellerabteil, Garage, Terrasse etc.)?
Wie viele Nebenkosten beziehungsweise wie viel Hausgeld wird fällig?
Wie ist das Wohnumfeld? (Wie steht es um Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte oder Kulturangebote?)
Abhängig von der Zielgruppe gewichten sich auch die Informationen zur Wohnung. Kapitalanleger interessieren sich etwa weniger für den Grundriss der Immobilie als vielmehr dafür, ob die Wohnung vermietet ist oder welche Rendite bei einer Neuvermietung zu erwarten ist.
8.2 Wie sind Besichtigungen bei einem Wohnungsverkauf zu organisieren?
Ist das Exposé gelungen und die Nachfrage entsprechend, lassen die ersten Kaufinteressenten nicht lange auf sich warten: Die Wohnungsbesichtigungen stehen an. Jetzt gilt es, die Wohnung den potenziellen Käufern so attraktiv wie möglich zu präsentieren. Die Immobilie sollte daher aufgeräumt und sauber sein. Wer seine Wohnung möglichst schnell verkaufen möchte, setzt zudem auf den Trend „Home Staging“. Der englische Begriff bezeichnet eine Inszenierung der Wohnung, die ihre Vorzüge hervorhebt. Home Staging bietet sich vor allem für leerstehende Wohnungen an, die für den Zeitraum der Immobilienbesichtigungen eingerichtet werden. Durch die Einrichtung können sich potenzielle Käufer besser vorstellen, später in der Wohnung zu leben. Home Staging eignet sich darüber hinaus aber auch für bereits eingerichtete Wohnungen. Hier gilt es beispielsweise, kleine Reparaturarbeiten zu erledigen oder allzu persönliche Dekogegenstände vorübergehend zu entfernen.
Im Idealfall haben die Interessenten Gelegenheit, die Wohnung bei einem Einzeltermin zu besichtigen. In der Praxis ist dieser Idealfall jedoch nicht immer realisierbar. Denn häufig sind Eigentumswohnungen beim Verkauf vermietet und die Termine mit dem aktuellen Mieter abzustimmen sowie in ihrer Anzahl begrenzt.
8.3 Worauf kommt es beim Kaufvertrag für Wohnungen an?
Ist der richtige Käufer gefunden, der Kaufpreis verhandelt und die Bonität geprüft, steht dem Kaufvertrag und der Vertragsunterzeichnung nichts mehr im Wege. Um eine Wohnung zu verkaufen und dabei alle rechtlichen Rahmenbedingungen zu erfüllen, formuliert ein Notar den Kaufvertrag. Er ist es auch, der den Vertrag in einem Notartermin vor dem Verkäufer und Käufer verliest, das Dokument beurkundet und ihn abwickelt. Das heißt: Der Notar lässt beispielsweise die entsprechende Änderung im Grundbuch vornehmen.
9. Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?
Da eine Eigentumswohnung zugleich Teil eines Wohnhauses ist, erwirbt der Käufer nicht nur die Wohnung selbst, sondern anteilig auch Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex. In der Fachsprache stellt die Wohnung das sogenannte Sondereigentum dar, andere Teile des Gebäudes, an denen beispielsweise auch Eigentümer anderer Wohnungen in dem Wohnkomplex Anteile haben, gelten als Gemeinschaftseigentum.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen etwa die folgenden Gebäudebestandteile:
Decken und das Fundament
Außenwände und tragende Innenwände
Türen
Das Dach
Das Treppenhaus und die Flure
Die Eingangstür mit Gegensprechanlage und Briefkästen
Aufzüge
Heizungs- und Versorgungsleitungen
Gemeinschaftsräume
Die Außenanlagen des Gebäudes (Garten, Innenhof)
Garagen
Parkplätze
Das Gemeinschaftseigentum wird von der Hausverwaltung betreut und gemeinschaftlich von der Eigentümergemeinschaft genutzt. Möchte ein Wohnungseigentümer außerhalb seiner Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen – beispielsweise die Wohnungstür wechseln, eine tragende Wand durchbrechen oder einen Balkon anbauen – ist er verpflichtet, sein Vorhaben in der Eigentümerversammlung zu besprechen.
9.1 Gibt es Besonderheiten bei dem Verkauf einer geerbten Wohnung?
Vor dem Verkauf einer Wohnung aus einer Erbschaft gibt es für den neuen Wohnungseigentümer einiges zu beachten:
Stellen Sie als Erbe sicher, dass Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch der zu verkaufenden Wohnung stehen. Denn nur als eingetragener Eigentümer sind Sie berechtigt, die geerbte Wohnung zu verkaufen. Sollte es noch weitere Erben beziehungsweise im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie geben, müssen diese dem Verkauf der Wohnung ebenfalls zustimmen. Sollten Sie sich in der Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, die Eigentumswohnung zu verkaufen, haben Sie noch die Möglichkeit einer Erbauseinandersetzung.
Erkundigen Sie sich, ob die Immobilie abbezahlt oder noch mit einer Hypothek belastet ist und klären Sie gegebenenfalls mit der Bank eine aus dem Verkauf resultierende Tilgung.
Prüfen Sie, ob Rechte Dritter an der Immobilie bestehen wie etwa ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht, die sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken können.
10. Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf an?
Welche Kosten für Eigentümer bei einem Wohnungsverkauf entstehen, ist nicht pauschal zu sagen. Entscheidend sind hier verschiedene Faktoren. Verkaufen Sie Ihre Wohnung beispielsweise, obwohl noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank bestehen, kann diese eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Haben Sie die Eigentumswohnung beispielsweise selbst vor weniger als zehn Jahren als Kapitalanlage erworben, fällt auf den Gewinn beim Verkauf der Wohnung die sogenannte Spekulationssteuer an. Haben Sie die Wohnung dagegen selbst genutzt und zwar im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren, müssen Eigentümer keine Steuern zahlen.
Ein Überblick über die Kosten beim Wohnungsverkauf:
| Kostenart |
Wie hoch?
|
Zahlungspflichtiger
|
| Grunderwerbsteuer |
Zwischen 3,5 und 6,5 % |
Käufer |
| Notar- und Grundbuchamt |
ca. 1,5 % des Kaufpreises |
Verkäufer |
| Grundsteuer |
Unterschiedliche Höhe
|
Käufer |
| Maklergebühren |
Üblicherweise je 3,57 % des Kaufpreises (bei 19 % MwSt.) pro Partei |
In der Regel Käufer und Verkäufer je ½ |
| Gutachten |
Abhängig vom Gutachter; bei Homeday erhalten Verkäufer die Immobilienbewertung kostenlos |
Verkäufer |
| Grundschuldlöschung |
0,2 Prozent vom Wert der Grundschuld |
Verkäufer |
| Spekulationssteuer |
Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers |
Verkäufer |
| Finanzierungsnebenkosten |
Legt die Bank fest |
Käufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung |
Legt die Bank fest |
Verkäufer |
Eine detaillierte Erklärung zu den einzelnen Posten finden Sie in unserem Ratgeber-Artikel Wohnungsverkauf Nebenkosten.
11. Eigentumswohnung verkaufen – mit oder ohne Makler?
Ob für Sie als Eigentümer über die oben genannten Kosten hinaus noch weitere Ausgaben anfallen, kommt auch darauf an, ob Sie Ihren Wohnungsverkauf mit oder ohne Wohnungsmakler planen. So fallen beim privaten Wohnungsverkauf etwa Kosten für die Anzeigenerstellung (Online-Exposé) und -bewerbung an.
Darüber hinaus sollten sich Eigentümer generell vor dem Verkauf entscheiden, ob sie ihre Immobilie privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen möchten. Vor allem, wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung verkaufen, profitieren Sie bei der Beauftragung eines Maklers von zahlreichen Vorteilen:
Es wird keine Maklerprovision fällig.
Sie entscheiden allein und wickeln den Prozess eigenverantwortlich ab.
Sie müssen sich im Voraus nicht von der Kompetenz eines Maklers überzeugen.
Immobilienmakler haben bereits Erfahrung beim Wohnungsverkauf und können Sie optimal beraten.
Sie kennen ihren lokalen Immobilienmarkt.
Durch seine guten Kundenkontakte hat ein Makler möglicherweise schon passende Käufer an der Hand.
Makler nehmen Ihnen sämtliche Aufgaben im Verkaufsprozess ab.
Wohnung verkaufen – FAQ
Wann ist ein guter Zeitpunkt, um eine Wohnung zu verkaufen?
Grundsätzlich lassen sich Immobilien zu jeder Jahreszeit verkaufen. Besonders eignen sich jedoch das Frühjahr und der Sommer dazu, da die langen, hellen Tage ideale Voraussetzungen für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine bieten. Auch die Nachfrage am Markt spielt eine Rolle für den Verkaufszeitpunkt. Wir sehen trotz Corona-Krise weiterhin eine Nachfrage nach Besichtigungen sowie Käufen von Immobilien und beobachten keinen Rückgang der Preise für Wohnimmobilien.
Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung zu verkaufen?
Wer seine Wohnung verkaufen möchte, benötigt fast die identischen Unterlagen, die er beim Kauf erhalten hat. Allerdings kommt inzwischen noch der Energieausweis hinzu. Zu den Unterlagen zählen unter anderem die Grundbuchunterlagen einschließlich Teilungserklärung und Brandversicherungsurkunde. Informieren Sie sich hier über alle notwendigen Dokumente beim Wohnungsverkauf.
Wann kann ich eine Wohnung steuerfrei verkaufen?
Damit Sie beim Wohnungsverkauf keine Steuer zahlen, müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein. Vermieten Sie die Wohnung, müssen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen. Sonst fällt eine Spekulationssteuer an. Haben Sie die Wohnung eine bestimmte Zeit lang selbst genutzt, fällt keine Steuer für Sie an. Alle Voraussetzungen für einen steuerfreien Immobilienverkauf finden Sie hier.
Wann muss ich Spekulationssteuer bezahlen?
Der Gesetzgeber sieht vor, dass bei dem Verkauf einer Wohnung unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer anfällt. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen möchte. Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf der vermieteten Wohnung weniger als zehn Jahre liegen. Sie fällt auch an, wenn die Eigennutzung zum Zeitpunkt des Verkaufs weniger als zwei Jahre vor dem Jahr des Verkaufs betrug.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht abbezahlt ist?
Eigentümer können ihre Wohnung verkaufen, selbst wenn der Kredit noch läuft. Da der Kreditgeber in diesem Fall weniger Zinsen einnimmt, verlangt er in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese beträgt nicht selten mehrere Tausend Euro. Mehr zum Thema Wohnung kaufen und verkaufen
Wie wirkt sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung auf den Preis aus?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, bleibt der aktuelle Mietvertrag bestehen. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Das Angebot ist daher vor allem für Kapitalanleger interessant. In der Regel ist der Kaufpreis daher geringer als der Preis für eine leerstehende, bezugsfreie Wohnung, für die es eine höhere Nachfrage gibt.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung sinnvoll?
Sinnvoll kann der Verkauf einer vermieteten Wohnung nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren sein, wenn der Gewinn aus dem Verkauf nicht zu versteuern ist und der Verkäufer mit einem guten Verkaufserlös rechnen kann.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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