Wohnungsverkauf Nebenkosten:
Das fällt 2025 an
Grunderwerbsteuer, Renovierungskosten und Umzugskosten – mit dem Kaufpreis allein ist es bei einem Immobiliengeschäft nicht getan. Für Käufer und Verkäufer fallen weitere Kosten beim Wohnungsverkauf an. Im folgenden Artikel erfahren Sie, unter anderem, mit welchen Kosten die Beteiligten rechnen müssen und wer für die Zahlung welcher Positionen zuständig ist.
Inhaltsverzeichnis:
Nebenkosten für den Verkauf von einem Makler berechnen lassen:
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Welche Kosten entstehen für den Verkäufer?
Für den Verkäufer ergeben sich verschiedene Kosten beim Wohnungsverkauf:
Vermarktungskosten
Renovierungskosten
Kosten für ein Immobilienwertgutachten
Kosten für den Energieausweis
Notarkosten bei Wohnungsverkauf
Spekulationssteuer
Vorfälligkeitsentschädigung
Kosten für Vermarktung und Makler
Vermarkten Sie die Immobilie selbst, tragen Sie als Verkäufer die Kosten für Anzeigen in Zeitungen oder auf Internetportalen. Legen Sie den Wohnungsverkauf in die Hände eines professionellen Wohnungsmaklers, wird Maklercourtage fällig. Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklergebühren, die üblicherweise zwischen drei und gut sieben Prozent des Kaufpreises betragen.
Sinnvolle Investition in eine Renovierung
Der Verkäufer möchte den bestmöglichen Preis für seine Immobilie erzielen. Um die Wohnung für die Besichtigungen potentieller Käufer ins rechte Licht zu rücken, empfiehlt sich eine Renovierung, sofern sich die Immobilie nicht in einem guten Zustand befindet. Im Zusammenhang mit dem Wohnungsverkauf lohnen sich diese Nebenkosten für den Verkäufer. Mit den Investitionen macht der Verkäufer die Wohnung attraktiv und erzielt so einen höheren Verkaufspreis.
Wertgutachten für eine realistische Preiseinschätzung
In bestimmten Fällen ist die Vorlage eines Immobilienwertgutachtens für den Verkauf einer Wohnung erforderlich. Unter Umständen besteht die finanzierende Bank auf einem Gutachten oder im Zusammenhang mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist die Einschätzung eines Immobiliengutachters gefragt. Auch wenn Sie einen Verkauf in Eigenregie planen, ist ein Wertgutachten hilfreich für eine realistische Preiseinschätzung.
Kosten für die Erstellung des Energieausweises
Weitere Kosten beim Wohnungsverkauf fallen für die Erstellung des Energieausweises an. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, diesen vorzulegen. Es gibt mit dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis zwei verschiedene Arten. Die Kosten für die Erstellung sind von der Ausweisart abhängig. Die Gebäudeart bestimmt, welcher Ausweis vorzulegen ist.
Kosten für die Löschung einer bestehenden Grundschuld
Grundsätzlich trägt der Käufer die Notarkosten bei einem Wohnungskauf. Die Eigentumswohnung muss lastenfrei an den Käufer übergeben werden. Etwaige Grundschulden sind also vor der Eigentumsübertragung zu löschen. Die Kosten für die Löschungsbewilligung und die Grundbuchkosten für die Löschung gehen zu Lasten des Verkäufers.
Nur in bestimmten Fällen: Die Besteuerung des Verkaufsgewinns
Erzielen Sie mit dem Verkauf Ihrer Wohnung einen Gewinn, wird dieser Erlös unter bestimmten Umständen versteuert, umgangssprachlich spricht man von der Spekulationssteuer. Verkauft der Eigentümer eine Immobilie, die sich noch nicht zehn Jahre in seinem Besitz befand, verdient das Finanzamt an dem Erlös mit. Die Höhe ist abhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz und dem konkreten Gewinn.
Gut zu wissen:
Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen zwei Jahren selbst bewohnt, wird der Gewinn nicht besteuert.
Bei vorzeitiger Darlehensablösung: die Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen Darlehensnehmer immer dann, wenn Sie einen Kredit vor Ende der Zinsfestschreibung zurückzahlen. Lösen Sie den Kredit durch den Verkaufserlös vorzeitig ab, ist die Bank berechtigt, Ihnen den entstehenden Schaden mit der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen.
Welche Nebenkosten fallen bei einem Wohnungskauf an?
Beim Kauf einer Wohnung zahlt der Erwerber nicht nur den Kaufpreis sondern weitere Nebenkosten. Insgesamt betragen die Kaufnebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Ein Überblick über die möglichen Kosten:
Kostenhöhe
Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises (abhängig vom Bundesland)
Notar- und Grundbuchkosten rund 2% des Kaufpreises
Maklerkosten zwischen 3,57 und 7,14% des Kaufpreises (abhängig vom Bundesland; Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)
Wer in Berlin eine Eigentumswohnung für einen Kaufpreis von 500.000 Euro erwirbt, muss also mit folgenden Kosten rechnen:
Kostenhöhe
Grunderwerbsteuer: 30.000 Euro (6%)
Notar- und Grundbuchkosten 7.500 Euro
Maklerkosten 17.850 Euro (insgesamt 7,14%, davon die Hälfte)
Gesamt 55.350 Euro
Dazu kommen weiteren Kosten wie Umbau- oder Sanierungskosten und Umzugskosten, die nicht im direkten Zusammenhang mit dem Kaufvertragsabschluss stehen.
Hinweis:
Beim Verkauf mit Homeday erhalten Eigentümer vollen Maklerservice mit einem persönlichen Ansprechpartner vor Ort. Unsere professionelle Hausbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Entscheiden Sie sich im Anschluss für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an.
Verwalterzustimmung beim Wohnungskauf – welche Kosten fallen an?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss der Verwalter zustimmen. Mit dieser Zustimmungspflicht, die in der Teilungserklärung geregelt ist, schützt die Eigentümergemeinschaft sich vor zahlungsunfähigen Käufern. Die Zustimmung erfolgt in notariell beglaubigter Form. Üblich sind Beglaubigungskosten zwischen 20 und 70 Euro. Die entstehenden Kosten für die Beglaubigung gehören üblicherweise zu den allgemeinen Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer abweichende Regelungen treffen. In diesen Fällen übernimmt meist der Verkäufer die Kosten. Zudem ist der Verwalter berechtigt, eine Bearbeitungsgebühr vom Verkäufer zu verlangen.
Wiederkehrende Kosten beim Wohnungsverkauf – was zahlen Käufer und Verkäufer?
Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlen mit dem Hausgeld laufende Kosten wie Versicherungsbeiträge, Grundsteuer oder Müllabfuhr. Mit der Umschreibung des Eigentums geht die Verpflichtung zur Zahlung der wiederkehrenden Nebenkosten auf den Käufer über.
Gut zu wissen:
Die meisten Käufer finanzieren einen Teil des Kaufpreises der Eigentumswohnung über eine Baufinanzierung. Die monatlichen Raten sollten Sie bei der Kalkulation der wiederkehrenden Kosten also ebenfalls berücksichtigen.
Wie unterscheiden sich die Kosten je nach Bundesland?
Während bei einem Wohnungsverkauf die Kosten für Verkäufer völlig unabhängig vom Standort der Wohnung sind, sieht das für Käufer ganz anders aus: Die Grunderwerbsteuer, die einen sehr großen Anteil an den Kaufnebenkosten hat, untersteht den Ländern. Und diese erheben unterschiedliche Sätze auf den notariellen Kaufpreis. Nur in Bayern liegt der Satz derzeit noch bei 3,5 Prozent. 5 Prozent verlangen Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. In Hamburg und Sachsen werden Sie mit 5,5 Prozent zur Kasse gebeten, in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sind es 6 Prozent. Den Spitzenplatz mit 6,5 Prozent teilen sich Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Die Grunderwerbsteuer muss beim Wohnungsverkauf, neben den unterschiedlichen Kosten für Verkäufer und Käufer, immer als feste Konstante gezahlt werden.
Beispiel: Für eine Wohnung zum Preis von 400.000 Euro zahlen Sie als Käufer in Bayern 14.000 Euro, in Baden-Württemberg 20.000 Euro und in Thüringen 26.000 Euro Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland differiert die Steuerlast bei identischem Kaufpreis folglich um mehrere tausend Euro.
Wichtig: Beim Wohnungsverkauf fallen die Kosten für den Verkäufer meist vor dem Verkauf an, im Falle der Grunderwerbsteuer gilt das auch für Käufer: Sie müssen die Grunderwerbsteuer entrichten, noch bevor der Notar den Kauf rechtsgültig abschließen kann.
Wohnungsverkauf Nebenkosten – Welche Kosten sind steuerlich absetzbar?
Käufer einer vermieteten Immobilie können Kaufnebenkosten steuerlich geltend machen. Zu den absetzbaren Kosten zählen:
Notarkosten
Maklerprovision
Grunderwerbsteuer
Ziehen Sie selbst in die Wohnung ein, haben Sie keine Möglichkeit, Nebenkosten geltend zu machen.
Verkauft der Eigentümer eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, ist der Gewinn steuerpflichtig und muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Der Verkäufer ist berechtigt, folgende Kosten gegenzurechnen und den Gewinn so zu mindern:
Maklerkosten
Notarkosten
Grundbuchkosten
Vermarktungskosten (Anzeigen, Inserate, etc.)
Fahrten zu Besichtigungen
Kosten für ein Wertgutachten
Gut zu wissen:
Wird der Verkauf nicht wie geplant während des Veranlagungszeitraums durchgeführt, können Verkäufer die Wohnungsverkauf Nebenkosten nicht mehr geltend machen.
Wie können die Nebenkosten gesenkt werden?
Der Spielraum, beim Wohnungsverkauf die Kosten als Verkäufer zu senken, ist überschaubar. In aller Regel rechnet es sich nicht, die Eigentumswohnung zu verkaufen und die Kosten für einen Makler vermeintlich einzusparen. Zumeist erzielen Sie dann einen niedrigeren Verkaufspreis und die Vermarktung dauert insgesamt länger.
Recht einfach können Sie dagegen beim Wohnungsverkauf Ihre Kosten als Verkäufer beeinflussen, wenn Sie den Zeitpunkt richtig wählen: Sie vermeiden die Spekulationssteuer gänzlich, wenn sich die Eigentumswohnung bereits seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet oder Sie sie im Verkaufsjahr und den 24 Monaten davor selbst genutzt haben.
Ein weiterer möglicher Spareffekt hängt von der Verständigung mit dem Käufer und der Kooperationsbereitschaft Ihrer Bank ab. Entstehen Ihnen beim Wohnungsverkauf Kosten, die Sie als Verkäufer zu tragen haben, weil im Grundbuch noch eine Grundschuld vermerkt ist, so können Sie mit dem Käufer eine Übertragung dieser Grundschuld vereinbaren. Das ist für beide Seiten günstiger, als wenn die Grundschuld von Ihnen zunächst kostenpflichtig gelöscht und vom Käufer ebenfalls kostenpflichtig wieder eingetragen werden muss. Recht unproblematisch funktioniert die Übertragung, wenn das dazugehörige Darlehen bereits abbezahlt ist.
Ganz beträchtliches Sparpotential steckt beim Wohnungsverkauf, nicht bei den Kosten für Verkäufer, sondern für Käufer, in der Ausgestaltung des Kaufvertrages, beziehungsweise der Festsetzung des Kaufpreises. Der Käufer muss auf den notariell beurkundeten Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen, und zwar nur auf diesen. Es empfiehlt sich daher, alle nicht direkt mit der Wohnung "verbundenen" Gegenstände, beispielsweise die hochwertige Einbauküche, die vom Käufer übernommen werden, gesondert aufzuführen. Das macht wenig Arbeit, spart aber bares Geld.
Wie funktioniert der Wohnungsverkauf mit Homeday?
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Kostenlose Wohnungsbewertung
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Moderne Bewerbung
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Wohnungsverkauf: Nebenkosten spielen für Käufer und Verkäufer eine wichtige Rolle
Nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer müssen bei einem Immobiliengeschäft mit weiteren Zusatzkosten rechnen. Kosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten sind feste Kosten, die Sie konkret abhängig vom Kaufpreis einkalkulieren können. Dazu kommen flexible Nebenkosten wie die Maklerprovision oder die Sanierungskosten, die vom jeweiligen Einzelfall abhängig sind.
Wohnungsverkauf Nebenkosten – ein Überblick über die Kostenaufteilung zwischen den Parteien:
| Kostenart | Zahlungspflichtiger |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Käufer |
| Notar- und Grundbuchamt | Verkäufer |
| Grundsteuer | Käufer |
| Maklergebühren | In der Regel Käufer und Verkäufer je ½ |
| Gutachten | Verkäufer |
| Grundschuldlöschung | Verkäufer |
| Spekulationssteuer | Verkäufer |
| Finanzierungsnebenkosten | Käufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer |
Wohnungsverkauf Nebenkosten – FAQ
Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungsverkauf für den Käufer und den Verkäufer?
Für Verkäufer fallen bei einem Wohnungsverkauf Nebenkosten für u. a. folgende Posten an: Die Vermarktung, die Maklerin, eine mögliche Renovierung, das Immobilienwertgutachten, die Erstellung des Energieausweises sowie die Dienstleistung des Notars. Käufer sollten Ausgaben für die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren. Dazu kommt meistens die Hälfte der gesamten Maklerkosten. Mehr zu den Kosten beim Wohnungsverkauf
Welche Kosten sind beim Wohnungsverkauf steuerlich absetzbar?
Wohnungsverkäufer können kaum Kosten steuerlich absetzen. Sofern Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, gibt es jedoch die Möglichkeit, den steuerpflichtigen Gewinn des Wohnungsverkaufs zu mindern. Mit dem Gewinn dürfen Sie Makler-, Notar-, Grundbuch- und Vermarktungskosten verrechnen. Das gleiche gilt für die Ausgaben für Fahrten zu Besichtigungen, Modernisierungen und das Wertgutachten.
Welche Kosten fallen für die Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf an?
Die Verwalterzustimmung erfolgt in notariell beglaubigter Form und kostet in der Regel zwischen 20 und 70 Euro. Dieser Posten gehört üblicherweise zu den allgemeinen Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft, es kann jedoch abweichende Regelungen geben, bei denen der Verkäufer die Kosten übernimmt. Der Verwalter darf außerdem eine Bearbeitungsgebühr vom Verkäufer verlangen.
Was kostet ein Makler beim Wohnungsverkauf?
Abhängig vom Bundesland betragen die Maklerkosten bei einem Wohnungsverkauf zwischen 3,57 und 7,14% des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 ist gesetzlich festgelegt, dass der Verkäufer für den Makler mindestens so viel zahlt wie der Käufer. In der Regel teilen sich die Parteien die Gebühren hälftig.
Wie hoch sind die Steuern beim Verkauf einer Wohnung?
Bei selbst genutzten Wohnungen fallen in der Regel keine Steuern beim Verkauf an. Auch nicht selbst genutzte Wohnungen können Sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Ist diese Frist noch nicht vergangen, wird beim Wohnungsverkauf die Spekulationssteuer fällig. Diese richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und der Höhe des Verkaufgewinns.
Kann ich die Maklergebühr steuerlich absetzen?
Grundsätzlich gilt beim Wohnungsverkauf und den Kosten für Verkäufer die gleiche steuerliche Devise wie auch beim Hausverkauf: Alles, was im Rahmen der Selbst- oder Eigennutzung passiert, ist steuerlich nicht absetzbar. Das ist konsequenterweise auch bei der Maklergebühr so. Aber: Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung und Sie nutzen den Erlös aus dem Wohnungsverkauf, dessen Kosten Sie als Verkäufer getragen haben, für den unmittelbar anschließenden Kauf einer neuer neuen Mietimmobilie, dann dürfen Sie die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Welche Nebenkosten trägt der Käufer standardmäßig?
Beim Immobilienkauf fallen unabhängig davon, ob es sich um ein Eigenheim oder eine Wohnung handelt, Kaufnebenkosten von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an. Diese Kosten variieren aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze in den Bundesländern, die zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent liegen. Die Grunderwerbsteuer wird immer auf Basis des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises berechnet. Zusätzlich entstehen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (abhängig vom Aufwand für den Notar; die Gebührensätze sind bundesweit einheitlich) sowie eine Maklerprovision von meist 3,57 Prozent des Kaufpreises. Die gleiche Provision trägt auch der Verkäufer beim Verkauf von Wohnimmobilien.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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