Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Banken bieten die Immobilien Zwischenfinanzierung für gewöhnlich nur an, wenn Sie beim selben Kreditinstitut gleichzeitig ein langfristiges Immobiliendarlehen abschließen. Denn trotz der kurzen Laufzeit des Überbrückungskredits - in aller Regel beträgt sie maximal 24 Monate - ist der interne Aufwand für die Bank mit dem eines "normalen" Darlehens durchaus vergleichbar. Vorteil dieser Kombination: Der Überbrückungskredit wird als Eigenkapital Ihrer Immobilienfinanzierung gewertet, so dass Sie bei Ihrem Hauptdarlehen mit besseren Konditionen kalkulieren können. Während der Laufzeit Ihrer Immobilien Zwischenfinanzierung müssen Sie ausschließlich Zinsen zahlen, sie tilgen also nicht. Zum vereinbarten Termin wird dann die Gesamtsumme in einem Betrag fällig.
Die Zinsen für eine Immobilien Zwischenfinanzierung sind allerdings vergleichsweise hoch - und sie sind zudem variabel. Das bedeutet: Die Bank passt Ihren Zwischenfinanzierung Zinssatz alle drei Monate an den auf dem Finanzmarkt gerade aktuellen Zinssatz an. Maßgeblich dafür ist der sogenannte EURIBOR, das ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Je nach Zinsentwicklung können Sie von diesem Umstand also profitieren oder auch das Nachsehen haben. Außerdem berechnen Banken für die Immobilien Zwischenfinanzierung grundsätzlich einen Zinsaufschlag in Höhe von 1 bis 5 Prozentpunkten auf den normalen Zinssatz. Es lohnt sich daher in jedem Fall, die Angebote zu vergleichen.
Üblich ist, dass Ihre Bank einen Nachweis dafür verlangt, dass Sie die Immobilien Zwischenfinanzierung zum fixierten Termin auch tatsächlich ablösen können.
Welche Vorteile bietet eine Zwischenfinanzierung?
Die Immobilien Zwischenfinanzierung punktet mit einigen Vorzügen für potentielle Immobilienkäufer oder Bauherren, die einen kurzfristigen, finanziellen Engpass ausgleichen müssen:
Das Kapital aus Ihrer Zwischenfinanzierung stuft die Bank als Eigenkapital bei Ihrer Immobilienfinanzierung ein.
Sie müssen Lebensversicherungen oder Sparverträge nicht vorzeitig kündigen und vermeiden so finanzielle Nachteile.
Durch einen höheren Eigenkapitalanteil bei Ihrer Hausfinanzierung verschiebt sich die Relation zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe - üblicherweise Beleihungsauslauf genannt - zu Ihren Gunsten, so dass Sie von der Bank bessere Konditionen angeboten bekommen.
Sie können Ihre Immobilien Zwischenfinanzierung zu jedem Zeitpunkt ablösen - und zwar ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Gelingt beispielsweise der Verkauf Ihrer alten Immobilie unerwartet zügig, so können Sie die Kosten der Zwischenfinanzierung senken, indem sie den Überbrückungskredit mit den Verkaufserlös sofort tilgen.
Zu den Nachteilen des Überbrückungskredits zählen hingegen die vergleichsweise hohen Kosten der Zwischenfinanzierung: Sie müssen mit einem Zinsaufschlag in Höhe von 1 bis 5 Prozentpunkten kalkulieren - und dieser bleibt auch stets erhalten, wenn Ihre Zwischenfinanzierung alle drei Monate an den jeweils aktuellen Zinssatz angepasst wird.
Was unterscheidet die Zwischenfinanzierung vom variablen Darlehen?
Gelegentlich werden die Begriffe Zwischenfinanzierung und variables Darlehen fast wie Synonyme behandelt. Das ist jedoch nicht korrekt, denn es gibt grundlegende Unterschiede:
Laufzeit: Die Laufzeit der Zwischenfinanzierung ist auf höchstens 24 Monate limitiert. Ein variables Darlehen kann auch länger laufen.
Tilgung: Die Zwischenfinanzierung ist ein "endfälliges Darlehen", das bedeutet, dass der gesamte Kreditbetrag zu einem vereinbarten Termin in einer Summe zurückgezahlt werden muss. Bis dahin fallen für Sie lediglich Zinsen an, die Sie stets auf die komplette Summe zahlen müssen.
Beim variablen Darlehen zahlen Sie mit der monatlichen Rate sowohl Zinsen als auch Tilgung, Ihre Restschuld verringert sich daher. Wegen der schwankenden Zinsen verändert sich die monatlich fällige Überweisung an die Bank.
Kündbarkeit: Ihre Immobilien Zwischenfinanzierung können Sie jederzeit kündigen und ablösen, ein variables Darlehen kann im Drei-Monatsrhythmus (jeweils nach der Zinsanpassung) gekündigt werden. In beiden Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Sicherheit: Schließen Sie den Überbrückungskredit als Immobilien Zwischenfinanzierung im Rahmen Ihrer Hauptfinanzierung ab - und das ist der Regelfall -, so liegt es im Ermessen Ihrer Bank, ob sie die Versicherungspolice, den Bausparvertrag oder den zu erwartenden Verkaufserlös aus einer bereits vorhandenen Immobilie ohne weitere Veranlassungen als Sicherheit für die Zwischenfinanzierung anerkennt. Bei einem variablen Darlehen wird hingegen jedes Kreditinstitut auf Eintragung einer Grundschuld bestehen - die dann zusätzlich Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 bis 0, 6 Prozent der Kreditsumme mit sich bringt.
Wann macht der Überbrückungskredit Sinn?
Eine Zwischenfinanzierung ist immer dann überlegenswert, wenn Sie heute das Kapital benötigen, dass Sie erst morgen haben werden - wenn Sie also einen temporären, finanziellen Engpass überbrücken wollen oder müssen.
Ein klassisches Szenario dazu: Sie besitzen bereits eine Immobilie, wollen aber eine neue kaufen. Sie können Ihr altes Zuhause nun nicht eher verkaufen, bevor Sie nicht in das neue Haus eingezogen sind. Um den Kaufpreis der neuen Immobilie zu guten Konditionen finanzieren zu können, benötigen Sie jedoch den Verkaufserlös der alten Immobilie. In dieser überschaubaren Zeitspanne, in der Sie praktisch fast zwei Immobilien besitzen, kann eine Immobilien Zwischenfinanzierung ein guter Problemlöser sein.
Die Zwischenfinanzierung für den Hauskauf und Verkauf einer vorhandenen Immobilie stellt daher auch den Löwenanteil bei den Überbrückungskrediten, die Banken und Kreditinstitute gewähren.
In anderen Fällen empfiehlt sich vor dem Gang zur Bank oft die Nutzung eines Taschenrechners, insbesondere, wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen möchten.
Rechnen Sie nüchtern durch, welche Verluste Ihnen entstehen, wenn Sie Ihre Lebensversicherung oder den Sparplan vorzeitig kündigen - und stellen Sie diese Einbußen den Kosten einer Immobilien Zwischenfinanzierung gegenüber. Scheuen Sie sich nicht, Ihren Versicherungsvertreter oder Ihren Bankberater um seine Einschätzung zu bitten.
Anders sieht es hingegen bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung aus: Erwarten Sie die sichere Auszahlung eines höheren Kapitalbetrags zu einem fixen Termin innerhalb des nächsten Jahres, dann kann eine Zwischenfinanzierung ebenfalls eine sinnvolle Option sein.
Kosten der Zwischenfinanzierung: Wie hoch sind sie?
Die Kosten einer Immobilien Zwischenfinanzierung liegen, wie erwähnt, über denen einer langfristigen Hausfinanzierung, weil die Bank zur Absicherung ihres Risikos einen Zinsaufschlag von 1 bis 5 Prozentpunkten ansetzt. Immerhin ist es ja beispielsweise durchaus möglich, dass Sie für Ihre alte Immobilie nicht den Erlös erzielen, den Sie erwartet und angegeben hatten.
Wie hoch Ihre Bank Ihren persönlichen Aufschlag veranschlagt, hängt zum einen von den allgemeinen Marktbedingungen, zum anderen jedoch wesentlich von Ihren individuellen Kreditvoraussetzungen ab. Können Sie der Bank, um im Beispiel zu bleiben, bereits einen Käufer für Ihre alte Immobilie nennen oder gar einen Kaufvertragsentwurf präsentieren, erhalten Sie mit Sicherheit einen günstigeren Zinssatz.
Aktuell prognostizieren die Finanzexperten für das erste Halbjahr 2025 eine einheitliche Seitwärtsbewegung der Bauzinsen - bei einem aktuellen Niveau zwischen 3,08 und 3,56 Prozent (Stand Ende Januar 2025). Dieses Level darf, ebenfalls nach Einschätzung der Experten, als das "neue Normal" betrachtet werden. Das meint: Die Tiefstände der Jahre 2020 und 2021 sind unwiederbringlich vorbei, rasante Höhenflüge wie zuletzt in 2022 derzeit jedoch ebenfalls nicht in Sicht.
Alternativen zur Zwischenfinanzierung
Die Immobilien Zwischenfinanzierung ist eine Möglichkeit, eine temporäre Kapitallücke zu schließen. Es gibt jedoch auch andere Optionen:
Sondertilgungen vereinbaren: Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank ausdrücklich die Möglichkeit, eine hohe und kostenlose Sondertilgung noch in der Frühphase Ihres langfristigen Immobilienkredits leisten zu können. So können Sie mit Ihrem erwarteten Kapitalbetrag eine außerplanmäßige Tilgung vornehmen, die sich insgesamt positiv auf Ihr Darlehen und Ihre Zinskosten auswirkt.
Cap-Darlehen erwägen: Anstelle der klassischen Immobilien Zwischenfinanzierung mit ihren möglichen, großen Zinsschwankungen, können Sie sich für ein sogenanntes Cap-Darlehen entscheiden. Es unterscheidet sich vom variablen Darlehen zum einen durch eine Zinsanpassung, die nur alle sechs Monate vorgenommen wird, zum anderen aber vor allem durch den namengeben (Zins-)Cap: Das ist eine Obergrenze, die die Zinsen nicht überschreiten dürfen. Der Darlehensmindestbetrag beläuft sich auf 100.000 Euro.
Ratenkredit in Betracht ziehen: Bei geringeren Beträgen, die Sie zwischenfinanzieren wollen - also bis 100.000 Euro - kann im Einzelfall auch ein Ratenkredit eine Alternative sein. Die Bewilligung der Kreditsumme orientiert sich allein an Ihrem regelmäßigen Einkommen, die Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank ist unkompliziert. Das Darlehen zahlen Sie zu einem festen Zinssatz und in gleichbleibenden Raten innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurück.
Über KfW-Darlehen informieren: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt eine Reihe von zinsgünstigen Krediten für den Kauf oder den Bau selbstgenutzter Immobilien. Die Kreditsumme ist auf 100.000 Euro gedeckelt, der Zinssatz liegt aktuell bei 3,44 Prozent effektiv (Stand Ende Januar 2025). Die Laufzeit mit fester Zinsbindung kann frei zwischen 4 und 25 Jahren gewählt werden.
So finden Sie die passende Bank für Ihre Zwischenfinanzierung
Nutzen Sie für eine angedachte Immobilien Zwischenfinanzierung zunächst die kostenlosen Vergleichsrechner, die Sie von verschiedenen Anbietern im Netz finden. In die Zwischenfinanzierung Rechner können Sie individuelle Daten eintragen - und erhalten in kürzester Zeit Angebote verschiedener Banken und Finanzierungsdienstleister. Vergleichen Sie sorgfältig die angeführten Konditionen und Bedingungen.
Sie können sich die Ergebnisse auch ausdrucken lassen und sie anschließend als Verhandlungsbasis für den Termin bei Ihrer Hausbank nutzen.
Zwischenfinanzierung – FAQ
Wann benötige ich eine Zwischenfinanzierung?
Die Zwischenfinanzierung benötigen Sie immer dann, wenn ein geplantes Kapital noch nicht zur Verfügung steht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie den Kauf einer neuen Immobilie planen und diesen mit dem Verkaufserlös Ihrer derzeitigen Immobilie abdecken möchten. Den Kredit erhalten Sie für den Kauf der neuen Immobilie. Ist der Verkauf der anderen Immobilie abgewickelt, lösen Sie die Zwischenfinanzierung mit dem Verkaufserlös ab.Ebenso kann ein Bausparvertrag zur Finanzierung dienen, aber noch nicht zuteilungsreif sein. Weitere Beispiele
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Mit der Zwischenfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten zu überbrücken. Sie schließen in der Höhe des erwarteten Kapitals eine Finanzierung ab. Die Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende der vereinbarten Laufzeit. In der Regel bieten Banken bei einer Kurzfristfinanzierung günstige Zinssätze. Beantragen Sie bei der Bank zusätzlich ein langfristiges Darlehen, wird die Zwischenfinanzierung als Eigenkapital gewertet.
Welche Vorteile bietet eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung bietet viele Vorteile für Käufer oder Bauherren, die in einem absehbaren Zeitraum einen größeren Geldeingang erwarten. So geht mit ihr in der Regel eine unbürokratische Abwicklung einher. Sie lässt sich flexibel an den konkreten Bedarf anpassen und während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe. Mehr zu den Vorteilen
Wie unterscheidet sich die Zwischenfinanzierung vom variablen Darlehen?
Ein Unterschied ist die Sicherheitsleistung. Die Zwischenfinanzierung erhalten Sie in der Regel ohne eine besondere Sicherheit zu stellen. Das variable Darlehen hingegen wird durch eine Grundschuld o. ä. abgesichert. Auch die Tilgungsmodalitäten unterscheiden sich. Während Sie die Kurzfristfinanzierung in einer Summe am Ende der Laufzeit tilgen, leisten Sie bei einem variablen Darlehen Zins- und Tilgungsraten. Weitere Unterschiede
Wie hoch sind die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung aktuell?
Stand Ende Januar 2025 liegen die Zinsen für eine Immobilien Zwischenfinanzierung in Höhe von 100.000 Euro zwischen 4,85 und 6,17 Prozent effektiv. Dies ist das Ergebnis einer Online-Abfrage, bei der 500 Finanzierungsanbieter einbezogen wurden.
Was kostet eine Zwischenfinanzierung bei der Bank?
Grundsätzlich lassen sich Banken und Kreditinstitute die Immobilien Zwischenfinanzierung mit einem Zinsaufschlag auf den regulären Zinssatz für ein langfristiges Immobiliendarlehen bezahlen. Je nach persönlichen Kreditvoraussetzungen beträgt dieser Aufschlag zwischen 1 und 5 Prozentpunkten und gilt für die gesamte Laufzeit der Zwischenfinanzierung.
Wird bei einer Zwischenfinanzierung eine Grundschuld eingetragen?
Es liegt im Ermessen der Bank, ob eine Immobilien Zwischenfinanzierung durch die Eintragung einer Grundschuld abgesichert wird. Zwingend erforderlich ist das nicht. Üblich ist es hingegen, dass eine Grundschuld im Fall von Hausverkauf und Neukauf einer Immobilie in das Grundbuch der neuen Immobilie eingetragen wird, um die alte Immobilie lastenfrei verkaufen zu können.
Wie lange kann eine Zwischenfinanzierung laufen?
Die Immobilien Zwischenfinanzierung ist auf eine Laufzeit von maximal 24 Monaten begrenzt.
Welche Alternativen gibt es zur Zwischenfinanzierung?
Je nach Höhe der benötigten Summe kann es eine Überlegung wert sein, anstelle der (zinsteuren) Zwischenfinanzierung einen Ratenkredit oder ein KfW-Darlehen ins Auge zu fassen. Oder: Sie vereinbaren mit Ihrer Bank, dass Sie bereits in der Anfangsphase Ihres langfristigen Immobilienkredits eine hohe (kostenlose) Sondertilgung leisten können, in die Sie das freigewordene Kapital einbringen.
Themengebiet: Immobilienverkauf
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