Die Betriebskostenabrechnung:
Das gehört hinein
Die Betriebskostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter – oft, weil sie fehlerhaft ist. Erfahren Sie hier u.a., welche Posten zu den Betriebskosten für eine Wohnung oder ein Haus zählen, wie Betriebskosten abzurechnen sind, wie sich eine Betriebskostenabrechnung prüfen lässt und was es mit dem Betriebskostenspiegel auf sich hat.
Inhaltsverzeichnis
Welche Verteilerschlüssel gibt es bei der Betriebskostenabrechnung?
Was sind die häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?
Welche Fristen und Zeiträume gelten für die Betriebskostenabrechnung?
Warum ist eine Betriebskostenabrechnung notwendig?
Wer ein Haus oder eine Wohnung mietet, muss für die Betriebskosten aufkommen. Diese leistet der Mieter regelmäßig durch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung. Weicht diese von den tatsächlich verbrauchten Kosten ab, muss der Mieter die Mehrkosten nachzahlen, oder er erhält den zu viel gezahlten Betrag zurück. Grundlage hierfür ist die jährliche Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung dürfen Vermieter jedoch nur dann erstellen, wenn sie dies mit ihrem Mieter im Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag vereinbart haben.
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Welche Kosten lassen sich auf den Mieter umlegen?
In der Betriebskostenabrechnung rechnet der Vermieter die Kosten ab, die durch die Vermietung der Immobilie entstehen und den Gebrauch der Mietsache ermöglichen, und legt sie auf den Mieter um. Welche Kosten sich auf den Mieter umlegen lassen, schreibt die Betriebskostenverordnung vor. Kosten, die dort nicht aufgeführt sind, dürfen dem Mieter auch nicht in der Betriebskostenabrechnung zur Last gelegt werden. Andernfalls ist er berechtigt, gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen.
Auf den Mieter lassen sich diese Betriebskosten für eine Wohnung oder ein Haus umlegen:
Kosten für die Wasserversorgung
Gebühren für Abwasser
Gebühren für die Müllabfuhr
Kosten für die Straßenreinigung
Heizkosten und Warmwasserkosten
Schornsteinreinigung
Hausbeleuchtung
Hausmeisterkosten
Kosten für Reinigungsarbeiten und die Gartenpflege
Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung
Kosten für Antennen und Kabelfernsehen
Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen
Sonstige Betriebskosten
Gibt es in einem Mehrfamilienhaus einen Aufzug, haben alle Mieter die dafür anfallenden Betriebskosten zu zahlen. Das gilt auch für Mieter, die im Erdgeschoss wohnen und den Aufzug nicht nutzen. Bei Wohnanlagen mit einem größeren Gartenanteil lassen sich nur solche Betriebskosten umlegen, die durch die laufende Gartenpflege entstehen.
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Betriebskostenabrechnung Muster
Wie unterscheiden sich die Betriebskosten von den Nebenkosten?
Betriebskosten und Nebenkosten werden im täglichen Sprachgebrauch häufig synonym verwendet. Es gibt jedoch einen Unterschied. Als Nebenkosten zählen alle Kosten, die dem Vermieter durch die Immobilie entstehen. Dazu gehören etwa:
Steuern
Versicherungsgebühren
Gebühren für Hausverwaltung/Hausmeister
Reparaturkosten
Kosten für die Wartung der Heizung
Unter Betriebskosten für Wohnungen oder Häuser fallen alle Nebenkosten, welche regelmäßig aufkommen und die der Vermieter nach §556 BGB auf den Mieter umlegen kann.
Welche Nebenkosten hat der Mieter nicht zu zahlen?
Kosten, die Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen können, da sie nicht zu den Betriebskosten für eine Wohnung gehören, sind beispielsweise diese:
Kosten für die Hausverwaltung
Kosten für eine Rechtsschutzversicherung oder eine Mietverlustversicherung des Vermieters
Reparaturkosten
Kosten für die Beseitigung von Wespennestern oder von Ungeziefer
Kosten für einen Wohnungsleerstand in einem Mehrfamilienhaus
Kontoführungsgebühren oder andere Bankgebühren
Zahlungen des Vermieters an die Hausverwaltung für gemeinschaftliche Rücklagen, die der Sanierung und Instandhaltung der Wohnung beziehungsweise des Hauses dienen
Einmalige Ausgaben für die Umgestaltung oder die Neuanlage des Gartens
Kosten für die Anschaffung von Gartengeräten, Müllbehältern oder Schneeschaufeln
Kosten für die Erneuerung des Gehwegbelages
Tauchen diese Kosten in einer Betriebskostenabrechnung auf, können Mieter dagegen Widerspruch einlegen.
Welche Verteilerschlüssel gibt es bei der Betriebskostenabrechnung?
Es gibt vier verschiedene Betriebskosten-Verteilerschlüssel:
Abrechnung nach Verbrauch: Gilt nur für verbrauchsabhängige, „warme“ Betriebskosten wie Warmwasser und Heizung. Laut Heizkostenverordnung sind 50 Prozent bis 70 Prozent dieser Betriebskosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Der Rest wird per Wohnflächenschlüssel abgerechnet. Die Umlage ist nur möglich, wenn jede Mietpartei über einen eigenen Zähler verfügt, wodurch der Einzelverbrauch nachweisbar ist.
Abrechnung nach Wohnflächenanteil: Gesetzlich vorgesehener Umlageschlüssel, der sich auf alle „kalten“ Nebenkosten anwenden lässt. Dem Mieter werden die Gesamtbetriebskosten entsprechend seines Anteils an der Gesamtwohnfläche in Rechnung gestellt.
Abrechnung nach Personenzahl: Die kalten Betriebskosten einer Wohnung beziehungsweise eines Hauses werden entsprechend der Personenzahl einer Mieteinheit umgelegt. Verursachen die Bewohner unterschiedlich hohe Kosten, ist der Schlüssel jedoch ungeeignet, da er Bewohner benachteiligen kann.
Abrechnung nach Wohneinheit: Die kalten Nebenkosten werden durch die Anzahl der Wohneinheiten eines Mietshauses verteilt. Jede Wohneinheit zahlt damit den gleichen Anteil. Eignet sich nur bei ähnlich hohem Verbrauch aller Wohneinheiten.
Wie berechnet sich der Betriebskostenspiegel?
Der Betriebskostenspiegel weist aus, wie hoch die monatlichen Betriebskosten für eine Wohnung oder ein Haus pro Quadratmeter in Deutschland liegen. Er wird einmal pro Jahr vom Deutschen Mieterbund erstellt und soll Mietern, Vermietern, Wohnungssuchenden, Behörden und Verwaltungen als Orientierung dienen. Grundlage für die Berechnung des Betriebskostenspiegels sind die Abrechnungsdaten aus dem jeweils vorletzten Jahr. Einen aktuellen Betriebskostenspiegel für das Jahr 2020 gibt es noch nicht. Er wird jedoch in der Regel noch in diesem Jahr erstellt.
2019 wies der Deutsche Mieterbund auf Grundlage der Betriebskostenabrechnungen von 2017 einen Richtwert von 2,16 Euro pro Quadratmeter aus. Bei Berücksichtigung aller Betriebskostenarten war mit einem Wert von bis zu 2,81 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Dennoch kann es regional zu erheblichen Abweichungen von diesen Richtwerten des Betriebskostenspiegels kommen. Wer Zweifel an der Höhe seiner Betriebskostenabrechnung hat, sollte diese prüfen lassen und gegebenenfalls gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen.
Wie kann ich eine Betriebskostenabrechnung prüfen lassen?
Mieter haben die Möglichkeit, ihre Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen – beispielsweise von einem Mietrechtsexperten oder Fachanwalt der Verbraucherzentrale oder eines Mietervereins. Der Service kostet durchschnittlich rund 20 Euro pro 15 Minuten, kann sich aber lokal unterscheiden. Für Mitglieder der Vereine ist die Prüfung der Betriebskostenabrechnung in der Regel kostenlos. Grundlage der Prüfung durch die Experten ist die Betriebskostenverordnung.
Was sind die häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?
Laut einer repräsentativen Untersuchung des Mieter-Dienstleisters Mineko beinhalten rund 88 Prozent der Betriebskostenabrechnungen in Deutschland Fehler. Diese zählen zu den häufigsten:
Verspätete Abrechnung
Betriebskostenabrechnung ist unvollständig (Informationen fehlen)
Der Abrechnungszeitraum beträgt mehr als 12 Monate
Die Kosten werden anders als in der Vereinbarung im Mietvertrag abgerechnet
Fehlerhafte Heizkostenabrechnung
Gewerbeeinheit im Haus wurde nicht vorweg abgezogen
Es werden nicht umlagefähige Nebenkosten abgerechnet
Es wird keine Betriebskostenabrechnung erstellt
Es empfiehlt sich also, eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen und gegebenenfalls gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einzulegen.
Welche Fristen und Zeiträume gelten für die Betriebskostenabrechnung?
Vermieter haben grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Handelt der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums, muss der Mieter eine mögliche Nachzahlung nicht leisten. Hat der Mieter umgekehrt weniger verbraucht, als er gezahlt hat, muss der Vermieter dem Mieter diesen Betrag dennoch erstatten.
Für die Frist von zwölf Monaten ist entscheidend, welche Abrechnungsperiode für die Betriebskosten vereinbart ist. Mieter haben die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen und bei Bedarf innerhalb eines Jahre Widerspruch einzulegen. Kommt die Betriebskostenabrechnung zu dem Ergebnis, dass der Mieter Kosten nachzahlen muss, kann der Vermieter grundsätzlich eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung verlangen. Daran ändert sich nichts, auch wenn der Mieter Einwände erhoben hat.
Gut zu wissen:
Die Betriebskostenvorauszahlungen gehört zur Miete. Bleibt ein Mieter Vorauszahlungen schuldig, gerät der Mieter in Mietrückstand. Dann ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter zu kündigen.
Betriebskostenabrechnung – FAQ
Welche Betriebskosten lassen sich auf den Mieter umlegen?
Alle Nebenkosten, die sich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen lassen, sind in der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Dazu zählen etwa diese: Gebühren für Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Heizkosten, Warmwasserkosten, Hausmeisterkosten. Um die Kosten tatsächlich auf den Mieter umzulegen, ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag notwendig. Andernfalls können Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen. Mehr dazu
Was ist der Betriebskostenspiegel?
Der Betriebskostenspiegel weist aus, wie hoch die monatlichen Betriebskosten für eine Wohnung pro Quadratmeter in Deutschland liegen. Er wird einmal pro Jahr vom Deutschen Mieterbund erstellt und soll Mietern, Vermietern, Wohnungssuchenden, Behörden und Verwaltungen als Orientierung dienen. Grundlage für die Berechnung des Betriebskostenspiegels sind die Abrechnungsdaten aus dem jeweils vorletzten Jahr. 2019 wies der Deutsche Mieterbund einen Richtwert von 2,16 Euro pro Quadratmeter aus. Einen Betriebskostenspiegel für 2020 gibt es noch nicht. Mehr erfahren
Welche Fristen und Zeiträume gelten für die Betriebskostenabrechnung?
Vermieter haben grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Handelt der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums, muss der Mieter eine mögliche Nachzahlung nicht leisten. Hat der Mieter umgekehrt weniger verbraucht, als er gezahlt hat, muss der Vermieter dem Mieter diesen Betrag dennoch erstatten. Mieter haben die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung zu prüfen und innerhalb eines Jahres etwaige Einwände erheben.
Was sind die häufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?
Zu den häufigsten Fehlern in der Betriebskostenabrechnung zählen diese: Die Abrechnung kommt verspätet oder ist unvollständig, der Abrechnungszeitraum überschreitet zwölf Monate, die Kosten werden anders als vereinbart abgerechnet, die Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft. Es empfiehlt sich daher, eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen und gegebenenfalls mit dem Betriebskostenspiegel zu vergleichen.
Wie kann ich eine Betriebskostenabrechnung prüfen lassen?
Mieter haben die Möglichkeit, ihre Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen – beispielsweise von einem Mietrechtsexperten oder Fachanwalt der Verbraucherzentrale oder eines Mietervereins. Der Service kostet durchschnittlich rund 20 Euro pro 15 Minuten, kann sich aber lokal unterscheiden. Für Mitglieder der Vereine ist die Prüfung in der Regel kostenlos. Mehr zum Thema “Betriebskostenabrechnung prüfen”
Themengebiet: Immobilien vermieten
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