Das eigene Haus vermieten:
Das gilt es zu beachten
Die Miethöhe berechnen, einen Mieter aussuchen oder Haus übergeben: Wer ein Haus vermieten möchte, hat einige Aufgaben zu erledigen. Erfahren Sie hier u.a., was Sie beachten sollten und wer Sie bei der Vermietung unterstützen kann.
Inhaltsverzeichnis
Streit mit dem Hausmieter - wie werde ich einen unliebsamen Mieter los?
Gibt es Besonderheiten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses?
Was gilt es bei der Vermietung eines Ferienhauses zu beachten?
Wie vermiete ich ein Haus in 5 Schritten?
1. Vorbereitung
Bei einem Auszug sollten Renovierungen vorgenommen, ein Übergabeprotokoll verfasst, Schäden erfasst und Vereinbarungen zu Miete und Nebenkosten getroffen werden.
2. Anzeige erstellen
Es ist ratsam, ansprechende Fotos von allen Räumen zu machen, alle Angaben korrekt auszufüllen, den aktuellen Energieausweis vorzulegen und Kriterien für den idealen Mieter festzulegen.
3. Mietersuche
Mögliche Mieter sollten geprüft, Besichtigungstermine organisiert und durchgeführt und eine Auswahl der zukünftigen Mieter getroffen werden.
4. Vertrag unterzeichnen
Informieren Sie die zukünftigen Mieter über ihre Entscheidung, überprüfen Sie ihre Unterlagen und Bonität, erstellen Sie einen Mietvertrag samt Datenschutzinformationen und führen Sie die Vertragsunterzeichnung durch.
5. Wohnungsübergabe
Bei einem Einzug sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt, Zählerstände festgehalten, Schlüssel und Wohnung übergeben und eine Wohnungsgeberbescheinigung ausgehändigt werden.
Wie lege ich eine angemessene Miete fest?
Als Vermieter möchten Sie Ihr Haus vermieten, um eine gute Rendite zu erzielen. Potentielle Mieter wollen dagegen möglichst günstig wohnen. Wie gelingt es da, einen angemessenen Mietpreis festzulegen?
Einen guten Anhaltspunkt bietet hier der Homeday-Preisatlas. Das kostenlose Tool zeigt in einer interaktiven Karte neben Kaufpreisen auch die aktuellen Mietpreise für Häuser und Wohnungen in ganz Deutschland sowie ihre Entwicklung der vergangen drei Jahre. Hier sehen Sie auf Wohnblockebene, welcher Mietpreis in der Gegend Ihrer Immobilie üblich ist.
Alternativ dient auch der Mietspiegel einer Stadt als Anhaltspunkt für die Miethöhe, welche sich aus der Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipliziert mit dem Quadratmeterpreis zusammensetzt.
Gut zu wissen:
Individuelle Faktoren wie die Ausstattung des Hauses, das Baujahr des Gebäudes oder der Haustyp können die Miethöhe wesentlich beeinflussen. Sie sind nicht sicher, zu welchem Preis Sie Ihre Haus vermieten sollten? Hier hilft ein Makler aus Ihrer Region. Er kennt die örtlichen Mietpreise und berücksichtigt Ihre Interessen als Vermieter.
Preisgestaltung und Vermarktung unterschiedlicher Haustypen
Abhängig von der Beschaffenheit Ihres Hauses gestalten sich die Preisgestaltung und die Vermarktung unterschiedlich. Gleiches gilt für die Zielgruppen, die jeweils eine unterschiedliche Preisgestaltung zur Folge haben. So können Sie beispielsweise
Ihr Haus an die Gemeinde vermieten,
das Haus an die Stadt vermieten,
Ihr Haus als Ferienhaus vermieten,
Ihr Haus an Flüchtlinge vermieten,
das Haus an Privatpersonen vermieten oder
Ihr Haus möbliert vermieten.
Neben den Zielgruppen orientiert sich der Preis auch am jeweiligen Haustyp, an der Beschaffenheit Ihres Hauses und am Modernisierungs- und Sanierungsgrad.
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Landhaus oder Bauernhaus vermieten
Bauernhäuser und Landhäuser sind aktuell sehr gefragt, wenn Sie saniert und modernisiert wurden. Wer ein Landhaus oder Bauernhaus mieten möchte, liebt die Nähe zur Natur und favorisiert eine rustikale Bauweise, die insbesondere von Naturmaterialien inspiriert ist.
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Villa vermieten
Möchten Sie für eine Villa seriöse Mieter finden, ist es sinnvoll, bei der Vermarktung auf Professionalität zu achten und einen erfahrenen Makler einzuschalten. Ein weiterer Grund ist, dass es aufgrund fehlender Vergleichsobjekte schwieriger ist, einen angemessenen Mietpreis festzulegen.
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Bungalow vermieten
Bungalows liegen im Trend. Denn die ebenerdigen Häuser überzeugen durch offene Wohnkonzepte mit origineller Architektur und einem fast nahtlosen Übergang vom Innen- in den Außenbereich. Das sind auch die Merkmale, die Sie hervorheben sollten, wenn Sie einen Bungalow vermieten möchten.
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Altes Haus vermieten
Was ist zu beachten ist hier die entscheidende Frage. Wenn Sie vor der Vermietung notwendige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie Renovierungen durchführen, können Sie den Mietpreis entsprechend anheben. Möglich ist das mithilfe von staatlichen Förderprogrammen, die insbesondere die energetische Sanierung im Fokus haben. Andererseits besitzen ältere Häuser einen ganz besonderen Charme, der Neubauten gänzlich fehlt. Die Vermarktung eines älteren Hauses hängt insoweit vom Zustand der Immobilie ab.
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Reihenhaus vermieten
Bei der Vermarktung eines Reihenhauses ist die Lage interessant. Handelt es sich um ein Reihenmittelhaus oder um ein Reihenendhaus beziehungsweise Reiheneckhaus? Von der Lage sind beispielsweise die Energiekosten abhängig, aber auch eine mögliche Lärmbelästigung durch Nachbarn sowie die Größe des Gartens.
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Doppelhaushälfte vermieten
Wenn Sie eine Doppelhaushälfte vermieten möchten, sind die direkten Nachbarn für die neuen Mieter interessant. Insoweit ist es sinnvoll, auf ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis hinzuweisen, sofern das der Wahrheit entspricht.
Wann lohnt es sich, ein Haus zu vermieten?
Auf die Frage "vermieten oder verkaufen" gibt es keine pauschale Antwort. Im Kern geht es jedoch darum, was für Sie lukrativer ist. Und so ist die Entscheidung einmal abhängig von Ihrer individuellen Situation, aber auch von der aktuellen Marktsituation und den Immobilienpreisen in Ihrer Region. Sofern Sie Ihr Haus vermieten, ist das mit diesen Vorteilen und Nachteilen verbunden:
Als Vermieter haben Sie gegenüber Ihrem Mieter Pflichten, unter anderem Instandhaltungspflichten, Verkehrssicherungspflichten, Rechenschaftspflichten sowie steuerliche Pflichten in Bezug auf die Mieteinnahmen.
Durch die Vermietung haben Sie monatliche Einnahmen, die Sie für Zins und Tilgung des noch nicht abbezahlten Hauses, für den Lebensunterhalt oder als Investment, zum Beispiel für Rentenversicherung oder Aktien, nutzen können.
Anders als beim Hausverkauf fällt bei der Vermietung eines Hauses keine Spekulationssteuer an. Stattdessen werden Gewinne aus der Vermietung von Immobilien als zu versteuerndes Einkommen in der Steuererklärung angesehen.
Ihr Haus vermieten sollten Sie,
wenn Sie eine kontinuierliche, langfristige Einnahmequelle favorisieren,
wenn Sie bereit sind, Zeit und Kosten in Ihre Aufgaben als Vermieter zu investieren,
wenn Sie die Zahlung einer Spekulationssteuer umgehen möchten,
wenn in Ihrer Region Mietimmobilien nachgefragt werden, und
wenn Sie Ihre Immobilie gegebenenfalls später selbst nutzen möchten.
Hinweis:
Sie sind noch nicht sicher, ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen möchten? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Homeday finden Sie schnell und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob sich ein Verkauf aktuell lohnt.
Wie finde ich den richtigen Mieter für mein Haus?
Um ein Haus zu vermieten, sollten Sie potenzielle Mieter auf Ihre Immobilie aufmerksam machen. Dazu gilt es zu Beginn, Ihr Haus zunächst mit einer Immobilienanzeige zu bewerben.
Wie gestalte ich eine professionelle Immobilienanzeige?
Ihre Anzeige schalten Sie am besten auf den bekannten Immobilienportalen und eventuell noch zusätzlich in Tages- oder Wochenzeitungen. Nehmen Sie sich auf jeden Fall Zeit für die Formulierung und Gestaltung. Stellen Sie ansprechende Fotos ein und finden Sie eine aussagekräftige Überschrift. Eine professionelle Immobilienanzeige beinhaltet ebenso wie das Exposé für Immobilien diese Informationen:
Nutzflächen
Zimmeranzahl
Miet- und Nebenkosten
Kaution und Provision
Lage
Datum der Vermietung
Energieausweis
Hinweis:
Seit 2014 sind Vermieter gesetzlich verpflichtet die Daten aus dem Energieausweis potenziellen Mietern spätestens bei der Besichtigung vorzulegen
Wie läuft die Besichtigung bei einer Hausvermietung ab?
Selbstverständlich möchten Ihre potenziellen Mieter das Haus auch sehen, bevor sie den Mietvertrag unterschreiben. Im besten Fall organisieren Sie die Besichtigungen so, dass sich die Interessenten in Einzelterminen in Ruhe in dem neuen Haus umschauen und ausreichend Fragen stellen können. Sorgen Sie für einen gepflegten Gesamteindruck Ihrer Immobilie. Ist Ihr Haus derzeit noch vermietet, müssen Sie die Termine für die Hausbesichtigung mit ihrem aktuellen Mieter absprechen.
Wie wähle ich den richtigen Mieter aus?
Der erste Eindruck spielt bei der Mietersuche eine wichtige Rolle. Doch Sympathie alleine reicht nicht. Prüfen Sie unbedingt die Bonität zukünftiger Mieter anhand von:
SCHUFA-Selbstauskunft
Gehaltsabrechnungen
Zudem ist es üblich, sich im Rahmen der Wohnungsbewerbung noch eine Mieterselbstauskunft geben zu lassen.
Was gehört in den Hausmietvertrag?
Ein korrekter Hausmietvertrag regelt die Pflichten und Rechte beider Vertragsparteien. Für Vermieter eines Hauses ist es wichtig die Pflege von Garten und Außenflächen (Kehr- und Räumpflicht) vertraglich zu regeln. Nur ein Mietvertrag ohne unrechtmäßige Klauseln bildet die Basis für ein klar geregeltes Mietverhältnis. Wenn Sie Ihr Haus nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten möchten, ist ein befristeter Mietvertrag zu empfehlen. Durch ihn ist vertraglich gesichert, dass der Mieter zu einem vereinbarten Termin wieder aus dem Haus auszieht.
Hinweis:
Sie möchten mit Ihrer Mieterin einen unbefristeten Mietvertrag schließen? Laden Sie sich hier kostenfrei eine Vorlage für den Mietvertrag Ihres Hauses als PDF zum ausfüllen herunter.
Streit mit dem Hausmieter - wie werde ich einen unliebsamen Mieter los?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen unliebsamen Mieter wieder loszuwerden. Sinnvoll sind vorbeugende Maßnahmen, zu denen der befristete Mietvertrag, das erleichterte Kündigungsrecht, die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Vertragsverletzungen seitens des Mieters gehören.
1. Befristeter Mietvertrag
Bereits im Mietvertrag können Sie vereinbaren, dass Sie Ihr Haus auf Zeit vermieten möchten. Ein Haus vermieten für eine bestimmte Zeit ist nichts anderes als ein befristeter Mietvertrag. Er kann sinnvoll sein, wenn Sie einen längeren Auslandsaufenthalt planen. In einem befristeten Mietvertrag müssen Sie den Grund für die Befristung nennen. Nach § 575 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist die Zulässigkeit von Zeitmietverträgen auf bestimmte Gründe begrenzt. Als Befristungsgrund zulässig sind spätere Modernisierungs- und Baumaßnahmen und die Eigennutzung.
Der Mieter hat im Falle der Eigennutzung vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ein Auskunftsrecht darüber, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. Die spätere Eigennutzung ist der häufigste Grund für eine Befristung, wobei die Beweislast auf Seiten des Vermieters liegt. Spätere Modernisierungs- und Baumaßnahmen sind als Grund für eine befristete Vermietung eines Hauses nur dann zulässig, wenn die Veränderungen dergestalt sind, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses die geplanten Maßnahmen nachhaltig erschweren würden. Wichtig ist, dass der befristete Mietvertrag rechtssicher ist. Ansonsten haben Vermieter nur geringe Chancen, dass der Mieter nach Beendigung des befristeten Mietverhältnisses auch tatsächlich auszieht.
2. Erleichtertes Kündigungsrecht
Voraussetzung für das erleichterte Kündigungsrecht ist, dass der Vermieter im Haus wohnt. Unerheblich ist, ob der Vermieter vor oder nach dem Mieter in das Haus eingezogen ist. Außerdem ist § 573 a BGB und damit das erleichterte Kündigungsrecht nur anwendbar, wenn es sich um ein Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten oder um ein einheitliches Gebäude handelt, in dem sich zwei Wohnungen und eine gewerblich genutzte Etage befinden. Wohnen bedeutet, dass der Vermieter in diesem Haus seinen Lebensmittelpunkt haben muss. Nicht ausreichend ist nur gelegentliches Wohnen, zum Beispiel an Wochenenden oder in den Ferien. Umstritten ist, ob die getrennte Raumaufteilung, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, bereits im Zeitpunkt des Einzugs des Mieters bestehen muss. Während eine Mindermeinung das bejaht, hält es die überwiegende Meinung für ausreichend, wenn zwei Wohnungen erst nach dem Vertragsschluss mit dem Mieter durch bauliche Umbaumaßnahmen entstanden sind. Eine erleichterte Kündigung kann jederzeit ausgesprochen werden. Der Mieter hat die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen, sofern es sich nicht um eine vorübergehende Vermietung handelt.
3. Kündigung wegen Eigenbedarf
Nach § 573 Abs. 2 S. 2 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung nur möglich, wenn erstens ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters vorliegt und zweitens der vermietete Wohnraum für Personen benötigt wird, die zum engeren familiären Umfeld gehören. Beispiele sind Eltern, Kinder, Geschwister, Großeltern, Schwiegereltern sowie der Ehepartner, der nach einer Trennung eine eigene Wohnung braucht. Maßgeblich für die Kündigung wegen Eigenbedarf ist die persönliche Beziehung, sodass ein verwandtschaftliches Verhältnis nicht zwingend ist. Der Grund, der die Kündigung rechtfertigt, muss nachvollziehbar sein, unter anderem ein Jobwechsel, eine Trennung sowie gesundheitliche Aspekte. War bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt, dass die Immobilie in absehbarer Zeit selbst genutzt werden wird, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mehr möglich. Dann ist es sinnvoller, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Unzulässig ist die Kündigung auch dann, wenn eine gleichwertige Wohnung vorhanden ist oder ein überhöhter Wohnbedarf vorliegt.
4. Vertragsverletzungen durch den Mieter
Vertragsverletzungen durch den Mieter sind für Sie als Vermieter nicht kalkulierbar beziehungsweise vorhersehbar. Insoweit handelt es sich nicht um eine zuverlässige Möglichkeit, einen unliebsamen Mieter loszuwerden. Dennoch sollten Sie die Ereignisse kennen, die geeignet sind, einen Mietvertrag zu kündigen. Beispiele für mögliche Vertragsverletzungen sind:
Wiederholte Ruhestörung und Lärmbelästigung seitens des Mieters
Störung des Hausfriedens
Bauliche Veränderungen, für die die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist
Lagerung von gefährlichen Materialien in der Wohnung, im Keller, in der Garage, im Hausflur oder auf dem Dachboden
Nicht genehmigte Untervermietung
Unerlaubte gewerbliche Nutzung der Mietwohnung
Als Vermieter haben Sie das Recht, Ihrem Mieter zu kündigen, sofern dieser das jeweilige Verhalten auch nach einer Abmahnung nicht ändert. Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen können Sie auch eine fristlose Kündigung aussprechen.
Hinweis:
Sie sind noch nicht sicher, ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen möchten? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Homeday finden Sie schnell und unverbindlich heraus, wie viel Ihre Immobilie derzeit wert ist und ob sich ein Verkauf aktuell lohnt.
Gibt es Besonderheiten bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses?
Ein Mehrfamilienhaus zu vermieten bedeutet attraktive Renditen, aber auch einen hohen Zeit- und Arbeitsaufwand. Denn in der Regel mietet niemand ein ganzes Mehrfamilienhaus. Das heißt: Sie müssen jede Wohnung einzeln vermieten. Daneben gilt es natürlich Pflichten wie die Sanierung und Reparaturen zu übernehmen sowie ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus vermieten, bietet sich daher die Unterstützung einer professionellen Hausverwaltung an.
Was gilt es bei der Vermietung eines Ferienhauses zu beachten?
Die Vermietung von Ferienhäusern gilt als profitable Anlageform. Doch neben den monatlichen Mieteinnahmen kommen auf Vermieter Ausgaben in Form von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zu. Zudem gilt es, regelmäßig mit Feriengästen zu kommunizieren, Termine abzusprechen, Ihr Ferienhaus an die Gäste zu übergeben und für neue Gäste vorzubereiten. Auch hier empfiehlt es sich, eine Verwaltung beziehungsweise einen Dienstleister zwischenzuschalten, der sich um die Vermietung kümmert.
Hinweis:
Für die Vermietung eines Ferienhauses fallen neben den üblichen Steuern für Immobilienbesitz und Vermietung meist noch weitere Abgaben an.
Haus vermieten auf Zeit
Es ist gesetzlich erlaubt, einem Mieter eine Immobilie für eine bestimmte Zeit zu überlassen, wobei der Zeitraum individuell vereinbart werden kann. Aufgrund der Befristung endet das Mietverhältnis automatisch zum angegebenen Zeitpunkt, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Das bedeutet, dass eine ordentliche Kündigung während des laufenden Mietverhältnisses nicht möglich ist. Anderes gilt für eine fristlose Kündigung, die Sie aufgrund einer schweren Vertragsverletzung nach vorheriger Abmahnung aussprechen können. Wer als Bundesbürger in Deutschland einen festen Wohnsitz hat und für länger als sechs Monate an einem anderen Ort in Deutschland wohnt, muss sich an diesem vorübergehenden Wohnsitz anmelden. Das gilt insbesondere für Ausländer, für die eine verkürzte Frist von drei Monaten gilt. Rechtsgrundlage für Mieten auf Zeit ist § 575 BGB.
Festzuhalten ist, dass der Mietvertrag für das Wohnen auf Zeit diese Angaben enthalten sollte:
Dauer des Mietverhältnisses beziehungsweise Datum der Befristung
Grund für die Befristung
Höhe der Miete sowie der Nebenkosten
Festlegen von Nutzungsbereich und Nutzungsart
Regeln zur Mietkaution
Bei einem möblierten Haus gegebenenfalls eine Inventarliste
Wichtig ist, wenn Sie ein Haus vermieten, die Befristung des Mietverhältnisses sowie den Grund im Mietvertrag festzuschreiben und auch, dass nach Ablauf der Frist kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht. Empfehlenswert ist außerdem ein Übergabeprotokoll, das den Zustand des Hauses im Zeitpunkt der Übergabe an die Mieter protokolliert.
Hinweis:
Homeday stellt Vermietern ein Musterdokument für einen befristeten Standard-Mietvertrag für ein Haus kostenlos zur Verfügung.
Möbliertes Haus vermieten: Worauf kommt es an?
Sie gehen beruflich für eine Zeit ins Ausland? Oder möchten Ihr Haus Mietern anbieten, die es als Zweitwohnsitz nutzen? In diesen Fällen bietet es sich an, ein möbliertes Haus zu vermieten. Denn diese Form der Vermietung lohnt sich in vielerlei Hinsicht: Sie profitieren von höheren Mieteinnahmen und sind zudem von gesetzlichen Beschränkungen wie der Mietpreisbremse ausgenommen. Mieter, die ein möbliertes Haus mieten, tun dies meist aus beruflichen Gründen, sodass oft der Arbeitgeber die Miete zahlt.
Kann ich in meinem Haus ein Zimmer vermieten?
Um ein Zimmer in Ihrem Haus vermieten zu können, muss es sich in einem wohntauglichen Zustand befinden. Als Vermieter entscheiden Sie, ob Sie das Zimmer möbliert oder unmöbliert vermieten. Im Falle einer Möblierung muss diese Bestandteil des Mietvertrags sein. Sie sind außerdem nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, das Zimmer in vertragsgemäßem Zustand an den Mieter zu übergeben und diesen Zustand auch während der Mietzeit zu erhalten. Als Vermieter schließen Sie mit dem Mieter einen Mietvertrag. Sind Sie selbst Mieter und vermieten ein Zimmer in einem gemieteten Haus, ist der Untermietvertrag der richtige Vertragstyp. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Erlaubnis seitens des Vermieters zur Untervermietung vorliegt.
Wie kann ich ein Haus an Geflüchtete vermieten?
Sofern Sie Ihr Haus an Geflüchtete vermieten möchten, ist die Stadtverwaltung der richtige Ansprechpartner. Konkret handelt es sich entweder um das Wohnungsamt oder das Sozialamt in der Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Darüber hinaus gibt es weitere Anlaufstellen, die Ihnen helfen, wenn Sie an Geflüchtete ein Haus vermieten möchten, zum Beispiel das Deutsche Rote Kreuz oder auch private Initiativen. Das Prozedere der Vermietung kann je nach Stadt oder Gemeinde variieren. Meistens wird die Immobilie zunächst von einem Beauftragten der Stadt besichtigt. Einem Geflüchteten steht eine Fläche von 50 Quadratmetern zu. Handelt es sich um mehrere Familienmitglieder, werden für jede weitere Person jeweils 15 Quadratmeter berechnet. Die vereinbarte Miete wird von der Kommune bezahlt, wobei die Heizkosten zuzüglich zur Miete überwiesen werden. Bei einem Besichtigungstermin lernen Sie die neuen Mieter kennen, wobei Sie das Recht haben, Bewerber abzulehnen.
Welche Kosten entstehen bei der Vermietung eines Hauses?
Wenn Sie Ihr Haus vermieten, welche Kosten entstehen? Beim Haus vermieten kommen diese Kosten auf Sie zu:
Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung, zum Beispiel ein Fassadenanstrich oder ein neues Dach
Nicht umlagefähige Nebenkosten, zum Beispiel Kosten für bestimmte Wartungen und Inspektionen oder für bestimmte Versicherung wie Rechtsschutz und Mietausfallversicherung
Reparaturkosten, zum Beispiel für eine defekte Heizung
Abhängig vom Zustand und Alter des Hauses können je nach Einzelfall hohe Investitionen erforderlich sein.
Sind Mieteinnahmen für ein Haus zu versteuern?
Privatpersonen, die ein Haus vermieten, müssen Steuern zahlen. Dabei werden nicht die vollen Mieteinnahmen versteuert. Als Vermieter können Sie laufende Kosten, Abschreibungen und Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel Mieteinnahmen versteuern.
Welche Steuern muss ich bei der Vermietung eines Ferienhauses zahlen?
Wenn Sie Ihr Haus als Ferienhaus vermieten, fallen Steuern an. Beim Haus vermieten an wechselnde Gäste geht das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht aus. In diesem Fall müssen Sie die Einkünfte aus der Vermietung Ihres Hauses als Ferienhaus in der Steuererklärung als Einkommen angeben. Umgekehrt haben Sie die Möglichkeit, finanzielle Aufwände in Bezug auf das Ferienhaus steuerlich als Werbungskosten in Abzug zu bringen. Die Höhe der zu zahlenden Einkommensteuer ist abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen. Der Eingangssteuersatz von 14 Prozent gilt ab einem Jahreseinkommen von 10.909 Euro, während der Spitzensteuersatz in Höhe von 42 Prozent ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 62.810 Euro beginnt. Für das Jahr 2023 liegt der jährliche Grundfreibetrag bei 10.908 Euro.
Hinzu kommt die Umsatzsteuer, die für die Vermietung eines Ferienhauses 7 Prozent beträgt. Sie entfällt aufgrund der sogenannten Kleinunternehmerregelung bei einem jährlichen Brutto-Umsatz von maximal 22.000 Euro. Die Umsatzsteuer wird vom Mieter getragen, während diese vom Vermieter an das Finanzamt abgeführt wird. Die Vermietung eines Ferienhauses ähnelt von der Organisation keinem Beherbergungsbetrieb, sodass keine Gewerbesteuer anfällt. Nutzen Sie Ihr Ferienhaus gelegentlich selbst, müssen Sie in einigen Städten und Gemeinden die sogenannte Zweitwohnsitzsteuer entrichten, für deren Berechnung die Jahresnettokaltmiete herangezogen wird.
Haus vermieten mit oder ohne Makler?
Wenn Sie keinen Makler beauftragen, um einen Mieter für Ihr Haus zu finden, sparen Sie sich zwar die Maklerkosten. Sie müssen jedoch viel Zeit und Arbeit in die Mietersuche investieren. Auch besteht die Gefahr, dass Sie für die Vermietung von Haus und Wohnung die falschen Mieter wählen. Darüber hinaus hat die Beauftragung eines Maklers noch weitere Vorteile:
Er weiß genau, wie hoch Sie die Miete für Ihr Haus ansetzen können
Ein Hausmakler präsentiert Ihr Haus werbewirksam auf allen relevanten Kanälen
Er führt Besichtigungen durch
Er trifft für Sie eine Vorauswahl solventer Mieter
Er leistet eine rechtssichere Abwicklung der Vermietung
Haus vermieten – FAQ
Wie lege ich eine angemessene Miete fest?
Einen guten Anhaltspunkt für die Festlegung der Miete bietet der Homeday-Preisatlas. Das kostenlose Tool zeigt in einer interaktiven Karte die aktuellen Mietpreise für Häuser und Wohnungen. Hier sehen Sie, welcher Mietpreis in der Gegend Ihrer Immobilie üblich ist. Alternativ dient auch der Mietspiegel einer Stadt als Anhaltspunkt für die Miethöhe. Individuelle Faktoren wie die Ausstattung des Hauses, das Baujahr des Gebäudes oder der Haustyp können die Miethöhe wesentlich beeinflussen.
Wie gestalte ich eine professionelle Immobilienanzeige?
Ihre Anzeige schalten Sie am besten auf den bekannten Immobilienportalen und eventuell noch zusätzlich in Tages- oder Wochenzeitungen. Nehmen Sie sich auf jeden Fall Zeit für die Formulierung und Gestaltung. Stellen Sie ansprechende Fotos ein und finden Sie eine aussagekräftige Überschrift. Relevante Informationen im Exposé
Wie läuft die Besichtigung bei einer Hausvermietung ab?
Im besten Fall organisieren Sie die Besichtigungen so, dass sich die Interessenten in Einzelterminen in Ruhe in dem neuen Haus umschauen und ausreichend Fragen stellen können. Sorgen Sie für einen gepflegten Gesamteindruck Ihrer Immobilie. Ist Ihr Haus derzeit noch vermietet, müssen Sie die Termine für die Immobilienbesichtigung mit ihrem aktuellen Mieter absprechen.
Wie wähle ich den richtigen Mieter aus?
Neben dem ersten Eindruck und Bauchgefühl spielt bei der Mietersuche deren Bonität eine wichtige Rolle. Lassen Sie sich eine SCHUFA-Selbstauskunft, Gehaltsabrechnungen sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Auch eine Mieterselbstauskunft ist üblich. Anhand der Dokumente können Sie besser abschätzen, ob der potenzielle Mieter in der Lage ist, die Miete regelmäßig und rechtzeitig zu zahlen.
Was gehört in den Hausmietvertrag?
Im Hausmietvertrag werden die Pflichten und Rechte beider Vertragsparteien festgehalten. Für Vermieter eines Hauses ist es wichtig, die Pflege von Garten und Außenflächen (Kehr- und Räumpflicht) vertraglich zu regeln. Wenn Sie Ihr Haus nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten möchten, ist ein befristeter Mietvertrag zu empfehlen. Weitere Informationen
Lohnt es sich wirtschaftlich, ein Haus zu vermieten?
Beim Haus vermieten profitieren Sie von langfristigen Mieteinnahmen. Der Vorteil gegenüber einem Hausverkauf ist, dass Sie das Haus später noch selbst nutzen können. Auch der Leerstand eines Hauses ist keine Option, da unbewohnte Häuser schneller verfallen, insbesondere weil sie nicht ausreichend beheizt und belüftet werden. Umgekehrt ist die Vermietung einer Immobilie mit Kosten verbunden. So tragen Sie als Vermieter vor allem die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten und auch das Risiko, auf nicht zahlungswillige Mieter oder gar Mietnomaden zu treffen.
Wie viel Steuern muss ich zahlen, wenn ich mein Haus vermiete?
Wenn Sie Ihr Haus vermieten, kommen zu den Kosten für die Instandsetzung, die Instandhaltung, für Reparaturen und nicht umlegbare Nebenkosten auch Steuerabgaben. Zunächst müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen in der Steuererklärung in Anlage V angeben. Als Eigentümer eines Hauses zahlen Sie Grundsteuer, die in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden kann, sofern sie explizit im Mietvertrag gelistet ist.
Was muss ich tun, um mein Haus zu vermieten?
Wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten, brauchen Sie einen solventen Mieter. Sofern Sie diese Aufgabe nicht auf einen Makler übertragen, sollten Sie insbesondere die Bonität potenzieller Mieter prüfen. Für die Bonitätsprüfung ist es sinnvoll, einen SCHUFA-Bonitäts-Check vom Mieter einzufordern ebenso wie die Lohnabrechnungen der vergangenen drei Monate und sonstige Einkommensnachweise. Gezielte Fragen helfen, einen aussagekräftigen persönlichen Eindruck zu erlangen. Sobald Sie sich für einen Mieter entschieden haben, an den Sie Ihr Haus vermieten möchten, brauchen Sie einen Mietvertrag. Den sollten Sie nicht einfach aus dem Netz herunterladen. Stattdessen sollte es sich bei einem Mietvertrag um eine individuelle Ausfertigung handeln.
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
