Mieteinnahmen versteuern: Einkünfte aus Vermietung in der Steuererklärung
Aus steuerlicher Sicht sind Mieteinnahmen gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit einkommensteuerpflichtig. Erfahren Sie hier u.a., ab wann der Fiskus Steuern auf die Mieteinnahmen erhebt, wie Mieteinnahmen zu versteuern sind und welche Besonderheiten für die Umsatzsteuer gelten.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Die Höhe der zu versteuernden Mieteinnahmen hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Es ist möglich, Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften zu verrechnen, um die Steuerbelastung zu senken.
Mieteinnahmen werden nach Abzug der Kosten wie normales Einkommen behandelt. Werbungskosten im Zusammenhang mit der Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden, ebenso wie Abschreibungen und Schuldzinsen.
Es gibt keinen speziellen Freibetrag für Mieteinnahmen, aber einen allgemeinen Grundfreibetrag, der für alle steuerpflichtigen Einkünfte gilt.
Inhaltsverzeichnis
Kann ich als Vermieter auch Ausgaben steuerlich geltend machen?
Gibt es einen Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung?
Welche Besonderheiten gelten bei Vermietung an Familienmitglieder?
Woher können Mieteinkünfte kommen?
Mieteinnahmen erhalten Sie beispielsweise aus:
der Vermietung einer Ferienwohnung
der Untervermietung von Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung
der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks (auch: Erbbaurecht)
der Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage
In welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
In welcher Höhe Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Zu versteuernde Mieteinnahmen sind in die Anlage V der Einkommensteuererklärung einzutragen. Es ist möglich, andere Einkünfte wie zum Beispiel ein zu versteuerndes Gehalt mit Verlusten, die sich aus der Vermietung ergeben, auszugleichen. So senken Sie als Vermieter Ihre persönliche Steuerbelastung.
Gut zu wissen:
Bei der Versteuerung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Das heißt: Einnahmen wie die Miete oder Ausgaben wie die Erstattung von Nebenkosten an den Mieter sind in dem Jahr zu versteuern, in dem die Zahlung tatsächlich erfolgte.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Die Mieteinnahmen werden nach Abzug der Kosten wie normales Einkommen berücksichtigt. Das gilt unabhängig davon, ob Sie als Privatperson oder gewerblich vermieten.
Die Höhe der Steuern ergibt sich aus Ihrem persönlichen Steuersatz. Zur Festsetzung der Einkommensteuerbelastung werden also alle Einkünfte des Steuerpflichtigen zusammengerechnet. Aus den Gesamteinkünften folgt dann die individuelle Steuerbelastung, die auch auf die Mieteinnahmen zu zahlen ist.
Kann ich als Vermieter auch Ausgaben steuerlich geltend machen?
Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Zu diesen Kosten zählen:
Sanierungs- oder Renovierungskosten
laufende, nicht auf den Mieter umlegbare Kosten wie die Ausgaben für Hausverwaltung oder Grundsteuer
Maklerkosten, Gebühren für Inserate oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
Kontoführungsgebühren
Fahrwege zur Immobilie
Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, kommen weitere Beträge dazu, mit denen Sie Ihre Steuerlast senken:
Absetzung für Abnutzung, kurz AfA: 50 Jahre lang 2 Prozent des Gebäudewertes
bei Errichtung des Gebäudes vor dem 31.12.1924: Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre
Zusätzlich sorgen die Schuldzinsen für eine Immobilienfinanzierung für eine Steuerersparnis.
Hinweis:
Sie sind Eigentümer und möchten wissen, wie sich der Wert Ihrer Immobilie seit dem Kauf entwickelt hat? Finden Sie es jetzt heraus mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von Homeday.
Gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen einen Freibetrag?
Nein, einen Mieteinnahmen-Freibetrag gibt es so nicht. Es gibt jedoch einen Grundfreibetrag, der jährlich aufs Neue vom Gesetzgeber festgelegt wird und sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Darunter fällt auch das Einkommen aus Mieteinnahmen. Dieser Freibetrag liegt 2023 bei 10.908 Euro (2022: 9.984 Euro). Für Verheiratete gilt der Freibetrag in doppelter Höhe (2023: 21.818 Euro; 2022: 19.968 Euro). Bleiben Sie mit Ihren gesamten Einkünften (einschließlich Ihrer Mieteinkünfte) unterhalb dieser Grenzen, fallen keine Steuern an.
Wie lange sind Mieteinnahmen steuerfrei?
Eine Ausnahme gibt es zudem bei der kurzfristigen/vorübergehenden Untervermietung der eigenen vier Wände: Liegen die Mieteinnahmen im gesamten Jahr unter 520 Euro, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Hierbei handelt es sich allerdings nicht um einen Freibetrag, der in Abzug gebracht werden kann. Sollten die Einnahmen insgesamt den Betrag von 520 Euro übersteigen, unterliegen die gesamten Einnahmen der Steuerpflicht. Eine weitere Ausnahme gilt für Mieteinnahmen bis 520 Euro, dieser Betrag bleibt steuerfrei.
Mieteinnahmen versteuern: Eine Beispielrechnung
Wie werden Mieteinnahmen versteuert? Die Beispielrechnung zeigt, welche Kosten bei der Versteuerung von Mieteinnahmen einfließen:
| jährliche Mieteinnahmen | 8.000 Euro |
| Zinsen für die Finanzierung | 3.000 Euro |
| laufende Kosten | 800 Euro |
| Abschreibung | 2.600 Euro |
| Reparaturkosten im laufenden Jahr | 1.000 Euro |
| zu versteuernde Einnahmen | 600 Euro |
Von jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 8.000 Euro müssen Sie also unter Berücksichtigung aller Werbungskosten und Abschreibungen einen Betrag in Höhe von 600 Euro versteuern. Kommt es in einem Jahr unter Umständen zu höheren Reparaturkosten, ergäbe sich ein negativer Betrag, mit dem Sie Ihre jährlichen Einkünfte und damit Ihre Steuerlast reduzieren würden und damit Ihre persönliche Steuerlast reduzieren würden.
Wie hoch ist die Steuer bei Mieteinnahmen von 1.000 Euro jährlich?
Wie viel Steuern Sie auf Mieteinnahmen von beispielsweise 1.000 Euro jährlich zahlen müssen, ist pauschal nicht zu beantworten, da die Höhe der Steuer immer auch von den weiteren Einkünften abhängt. Die Steuersätze liegen in Deutschland zwischen 14 und 42 Prozent.
Beträgt das gesamte jährliche Einkommen 15.000 Euro für einen Alleinstehenden, werden für diese Einkünfte insgesamt 736 Euro fällig, es ergibt sich nach dem Einkommensteuerrechner des Bundes ein Durchschnittssteuersatz (Link: https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml) von 4,91 Prozent. Für die 1.000 Euro Mieteinnahmen würde sich also eine Steuer von 49,10 Euro ergeben.
Ist das Einkommen höher, steigt auch der Durchschnittsteuersatz: Wer als Alleinstehender ein Einkommen von 35.000 Euro hat, zahlt 6.216 Euro Einkommensteuer bei einem Durchschnittssteuersatz von 17,76 Prozent. Hier würde sich für Mieteinnahmen von 1.000 Euro also eine Steuerbelastung von 177,60 Euro ergeben.
Gibt es einen Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung?
Als privater Vermieter müssen Sie keine Umsatzsteuer abführen – auch wenn Sie mit der Vermietung auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen.
Gibt es einen Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung (Stichwort: Umsatzsteuer)?
Als privater Vermieter müssen Sie keine Umsatzsteuer abführen – auch wenn Sie mit der Vermietung auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen.
Diese Regeln gelten für die Steuerpflicht als privater Vermieter
Eine Ausnahme gilt, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz vermieten: Bei einer separaten Vermietung des Stellplatzes oder der Garage unterliegen die Erträge der Umsatzsteuerpflicht. Vermieten Sie Stellplatz oder Garage hingegen gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung, zahlen Sie keine Umsatzsteuer.
Wenn Sie Ihre Immobilie als privater Vermieter als Gewerberaum an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermieten, haben Sie die Wahl, ob Sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten möchte. Etwaiger Vorteil einer Vermietung mit Umsatzsteuer: Steht eine Renovierung der Mieteinheit an, lässt sich die Mehrwertsteuer der Handwerkerrechnung bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen und die Handwerkerrechnung um 19 Prozent reduzieren.
Diese Regeln gelten für die Steuerpflicht als Gewerbetreibender
Handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung, ist neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer zu zahlen. Dabei gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro jährlich. Die Einkünfte sind in der Anlage G der Einkommensteuererklärung einzutragen. Wie hoch die Steuer konkret ausfällt, ergibt sich aus dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Darüber hinaus sind die Mieterträge umsatzsteuerpflichtig.
Welche Besonderheiten gelten bei Vermietung an Familienmitglieder?
Wer eine Wohnung an einen Verwandten vermietet, sollte den Mietpreis nicht zu niedrig ansetzen. Denn damit sich die Werbungskosten zu 100 Prozent steuerlich absetzen lassen, muss die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Andernfalls richtet sich die Prozentzahl der steuerlich absetzbaren Werbungskosten nach dem prozentualen Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das heißt: Beträgt die Miete nur 40 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, lassen sich auch nur 40 Prozent der Werbungskosten absetzen. Wohnt die Verwandtschaft unentgeltlich in der Wohnung, sind gar keine Werbungskosten steuerlich absetzbar.
Da das Finanzamt die Verwandten-Vermietung genau prüft, empfiehlt es sich, auch mit Oma, Opa und Co. einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag beziehungsweise Hausmietvertrag zu unterzeichnen, sich die Miete überweisen zu lassen und sie regelmäßig entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.
Welche Steuern fallen bei einer möblierten Wohnung an?
Auch bei einer möblierten Wohnung müssen Sie als Vermieter die Mieteinnahmen versteuern. Einen Steuervorteil bietet die Möblierung selbst. Denn die Kosten für die Einrichtungsgegenstände lassen sich von der Steuer absetzen. So gehen Sie dafür vor: Einrichtungsgegenstände, für die Sie weniger als 800 Euro ausgegeben haben, lassen sich noch im selben Jahr in voller Höhe steuerlich absetzen. Liegen die Kosten für die Möbel darüber, müssen Sie sie über mehrere Jahre steuerlich abschreiben.
Zahle ich auch Steuern, wenn meine Wohnung leer steht?
Wenn ein Mieter auszieht oder bei Tod eines Mieters, gelingt es nicht immer sofort, einen neuen Mieter für seine Immobilie zu finden. Die Immobilie steht leer, Mieteinnahmen fehlen, Ausgaben für laufende Kosten wie die Grundsteuer fallen aber trotzdem an. Die gute Nachricht: Diese Kosten lassen sich als Werbungskosten auch für eine leerstehende Wohnung abziehen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie Ihre Bemühungen um eine Neuvermietung beim Finanzamt nachweisen – z.B. indem Sie einen Makler beauftragen oder das Exposé Ihrer Immobilie regelmäßig auf verschiedenen Immobilienportalen bewerben. Haben Sie nicht mehr die Absicht, die Immobilie zu vermieten oder eignet sich die Wohnung aufgrund von Baumängeln nicht mehr für eine Vermietung, ist es nicht mehr möglich, Werbungskosten abzuziehen.
Gut zu wissen:
Unsere professionelle Immobilienbewertung ist kostenlos – und völlig unverbindlich. Entscheiden Sie sich im Anschluss für einen Verkauf mit einem Homeday-Makler, fällt erst bei einem erfolgreichen Verkaufsabschluss eine Maklerprovision für Käufer und Verkäufer an. Überzeugt?
Müssen Rentner die Mieteinnahmen voll versteuern?
Für Rentner gelten bestimmte Regelungen, welcher Anteil der Rentenbezüge zu versteuern ist. Erhalten Rentner Mieteinnahmen, sind diese Einkünfte in der Einkommensteuererklärung anzugeben und nach dem Einkommensteuergesetz zu versteuern. Für Rentner gilt dabei der gleiche Grundfreibetrag wie für andere Steuerpflichtige auch. Liegen die Einkünfte über dem Freibetrag, sind die Mieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten voll zu versteuern.
Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht angebe?
Wer seine Einkünfte nicht angibt, begeht Steuerbetrug. Die Steuerhinterziehung gilt als Straftat, die mit einer bis zu 5-jährigen Haft bestraft werden kann. Gerade wenn ein Mieter in seiner Steuererklärung bestimmte Leistungen oder Reparaturen für eine Mietwohnung absetzt, kann das Finanzamt einem Vermieter, der seine Einkünfte nicht angibt, auf die Schliche kommen.
Das Finanzamt wird über alle Immobilienkäufe informiert, wer also eine Immobilie mit drei Wohnungen kauft, aber nur eine davon selbst bewohnt, wird unter Umständen schnell bei der Finanzbehörde auffallen.
Wie vermeide ich Steuerfallen beim Immobilienverkauf?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Steuerbelastung beim Verkauf einer Immobilie zu reduzieren:
Berücksichtigen Sie die zehnjährige Spekulationsfrist beim Verkauf. Verkaufen Sie nach Ablauf der Frist, bleibt der Gewinn steuerfrei. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist ist der Gewinn mit dem Einkommensteuersatz des aktuellen Jahres zu versteuern.
Vermeiden Sie den Verkauf mehrerer Immobilien innerhalb kurzer Zeit, da das Finanzamt Sie sind als gewerbesteuerpflichtig einstuft.
Mieteinnahmen versteuern – FAQs
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Sie sind verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben und zu versteuern. Die Einkünfte sind in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einzutragen. Dabei müssen Sie die Einnahmen in dem Jahr, in sie anfallen, angeben. Lesen Sie unseren Ratgeber-Artikel für mehr Information
Müssen Rentner Mieteinnahmen voll versteuern?
Rentner müssen Mieteinnahmen genau wie andere Steuerpflichtige auch versteuern. Es gelten die üblichen Grundfreibeträge. Gehen die gesamten Einnahmen einschließlich des Anteils der Rente, die zu versteuern ist, darüber hinaus, sind die Einkünfte steuerpflichtig.
Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?
Die Höhe der zu versteuernden Mieteinnahmen hängt vom individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Grundsätzlich ergeben sich die zu versteuernden Gewinne aus der Vermietung von Immobilien. Dazu zählen neben Einnahmen aus der Vermietung von Häusern oder Ferienwohnungen auch Stellplätze und verpachtete Grundstücke. Die genauen Angaben dazu gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Alles Wichtige zu Steuern auf Mieteinnahmen haben wir in unserem Artikel für Sie zusammengefasst
Welche Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen?
Grundsätzlich können Vermieter unterschiedliche Ausgaben im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Dazu zählen neben Sanierungskosten auch Gebühren für Immobilienmakler, Anwaltskosten und nicht umlegbare Kosten wie die Grundsteuer. Was bei der Versteuerung von Mieteinnahmen noch zu beachten ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel
Wie lange sind Mieteinnahmen steuerfrei?
Mieteinnahmen sind immer steuerpflichtig, sofern der Steuerpflichtige mit seinen gesamten Einnahmen die Grundfreibeträge übersteigt. Steuerfrei bleiben die Einkünfte lediglich, wenn sie 520 Euro jährlich nicht überschreiten.
Welchen Freibetrag gibt es bei der Versteuerung von Mieteinnahmen?
Einen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es so nicht. Es gibt jedoch einen Grundfreibetrag, der jährlich aufs Neue vom Gesetzgeber festgelegt wird und sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Darunter fällt auch das Einkommen aus Mieteinnahmen. Dieser Freibetrag liegt 2023 bei 10.908 Euro (2022: 9.984 Euro). Für Verheiratete gilt der Freibetrag in doppelter Höhe (2023: 21.818 Euro; 2022: 19.968 Euro). Bleiben Sie mit Ihren gesamten Einkünften (einschließlich Ihrer Mieteinkünfte) unterhalb dieser Grenzen, fallen keine Steuern an.
Was bedeutet die Vermietung an Familienmitglieder für die Steuern?
Das Finanzamt schaut bei der Vermietung an Verwandte genau hin. Deshalb empfiehlt es sich, auch bei Familienangehörigen einen Mietvertrag aufzusetzen und die Miete nicht zu niedrig anzusetzen. Die Warmmiete sollte mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen – sonst sind die Werbungskosten nicht zu 100 Prozent steuerlich absetzbar. Mehr dazu in unserem Artikel
Müssen Vermieter Steuern für leerstehende Wohnungen zahlen?
Auch wenn eine Wohnung unvermietet ist, hat der Eigentümer laufende Kosten wie die Grundsteuer zu zahlen. Damit sich diese Ausgaben als Werbungskosten bei leerstehenden Immobilien abziehen lassen, gilt jedoch eine Bedingung: Der Vermieter muss gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass er sich um die Neuvermietung bemüht.
Was passiert, wenn ich Mieteinnahmen nicht angebe?
Wer Mieteinnahmen nicht angibt, begeht Steuerhinterziehung und macht sich damit strafbar. Mehr zu Mieteinnahmen
Themengebiet: Immobilien vermieten
Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber-Antworten, -Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
